当地震等灾害发生时，若大家所拥有的公寓等出租物件遭到倒塌，房东可能需要承担相应的损失责任。
并非所有情况都需承担责任，其中耐震性问题至关重要。
本文将为您介绍出租物件的耐震、免震、制震特征，以及检查方法与地震对策的重要性。
出租物件的房东们，不妨参考本文进行确认。
检查所持物件的耐震性！
建筑物依据建筑基准法、建筑基准法施行令等规定有耐震基准。
若未达到这些基准，便无法取得建筑许可。
此外，耐震基准已历经多次修订，屋龄较长的建筑物可能不符合现行耐震基准。
因此，让我们来确认目前所持物件的耐震性。
自行检查的方法
耐震基准有自行确认的方法。
请确认是否符合以下内容。
建筑年份
首先，请确认建筑年份。
若建筑年份早于1981年5月31日，则适用旧耐震基准。
若为1981年6月1日以后，则适用新耐震基准，基本上不存在大问题。
耐震基准是建筑基准法对建筑物施工及设计能否承受地震等摇晃所作的规定。
旧耐震基准是1950年施行并运用约30年的标准。
该基准要求建筑物在预计每10年左右发生一次的中等规模地震（震度5）中不倒塌、不崩坏。
因此，旧耐震基准的住宅并非针对震度5以上的地震进行设计。
这与当时针对大规模地震的耐震技术尚未成熟有关。
另一方面，新耐震基准是以1978年发生的宫城县外海地震造成巨大损失为契机而制定的。
当时仙台市观测到震度5，但建筑物损坏严重，全倒超过1,000栋、半倒超过6,000栋、部分损坏超过125,000栋。
正是由于这场灾害的规模之大，促成了新耐震基准的诞生。
若所持物件仍适用旧耐震基准，应尽早进行检查及修缮等施工。
建筑结构
接下来，让我们了解建筑结构。
在建筑结构方面，是否超过法定耐用年数是一个重要指标。
法定耐用年数是指固定资产的资产价值消灭前的年数。
各类建筑物的耐用年数如下所示。
【耐用年数】
・钢骨造（骨架材厚度3mm以下）：19年
・钢骨造（骨架材厚度3～4mm以下）：27年
・钢骨造（骨架材厚度4mm以上）：34年
・木造：22年
・钢筋混凝土造：47年
就建筑结构而言，结构越坚固年数越长，依序为木造、钢骨造、钢筋混凝土造。
但这并不意味着超过此年数后建筑物就会崩塌。
这是折旧计算用的耐用年数，可作为参考标准记住即可。
建筑状态
检查耐震性时，也应掌握建筑的状态。
当然，即便在法定年数内也不能掉以轻心。
即使是相同耐震基准的建筑物，因形状和建材不同，耐震性也会有所差异。
以目视确认建筑状态的方法如下所示。
・柱和墙壁的数量
首先，确认柱和墙壁的数量。
柱和墙壁较多的结构，耐震性也较高。
请确认所持出租物件的柱和墙壁数量。
・是正方形还是长方形
正方形、长方形等形状相较于其他形状，耐震性更为优越。
L字型、ㄇ字型、有凹凸的情况，地震发生时因摇晃方式不同，连结部位容易承受较大负担，损坏风险也会增高。
・结构确认
以墙壁数量确认时，请检查是壁式结构还是拉门框架结构。
壁式结构是以承重墙支撑建筑物的结构。
可以想像成箱子堆叠起来的感觉。
相对而言，多用于低层建筑而非高层建筑，耐震性也较高。
名称独特的拉门框架结构，语源来自德语中表示「框架」的词汇。
是以垂直的柱和水平方向的梁支撑长方形建筑物的结构。
这种结构不需要墙壁，用于钢筋混凝土造、钢骨造等建筑。
・老朽化确认
作为自行确认的方法，请检查是否有老朽化的部分。
地板是否下陷、门窗开关是否困难、外墙是否出现裂缝等，也请确认外观是否有异常。
委托耐震诊断公司
若想精确了解出租物件的耐震性，建议委托可进行耐震诊断的公司。
委托公司可以确认到外行人无法判断的部分。
但并非任何耐震诊断公司都可以，有几个选择标准。
【选择耐震诊断公司的注意事项】
・已在自治体等登录为事业者的公司
・具有耐震诊断实绩和丰富经验的公司
・持有耐震诊断或耐震改修技术人员等资格的公司
请尽量选择符合这三个条件的公司。
特别是对方登门拜访时，可能因其方便而当场申请诊断，但最好自行确认后选择令自己信服的公司，以获得正确的诊断结果。
出租物件的地震对策…现状如何
如上所述，理想情况是管理出租物件的房东等积极推动耐震化，但现实情况与此相去甚远。
为何耐震化迟迟未能推进，甚至未予执行呢？
耐震化进展迟缓
在地震等灾害频发的日本，震度6以上的地震时有发生。
全球发生的地震中，约20%的震度6以上地震发生在日本，因此不知何时会遭遇地震等灾害。
此外，2011年3月发生的东日本大震灾，造成建筑物和人员的重大损失，至今记忆犹新。
另外，未来数年内发生大地震的可能性也存在，必须更加重视耐震问题。
然而，目前日本的耐震化进展仍然迟缓。
尤其是出租物件，费用成为一大阻碍，导致耐震化难以推进。
不进行耐震化的原因
不进行耐震化的原因之一，可能是房东对此踌躇不前。
目前有许多老朽化的出租物件，将建筑物耐震化需要大量资金。
仅耐震补强的费用就相当高昂，超出房东负担能力的部分可能导致租金上涨。
租金上涨不仅会给现有住户带来负担，也可能成为退租的原因。
此外，进行耐震化时需要请住户搬离，工事结束后住户未必会再回来居住。
施工期间当然没有租金收入，加上需要资金，这也是进展迟缓的原因。
不进行耐震化的风险是什么
虽然理解耐震化的重要性，但不进行耐震化可能给房东带来巨大风险。
实际上，1995年发生的阪神淡路大震灾中，大量建筑物倒塌，也有许多人被压在其下。
因为周围建筑物完好无损，唯独某栋公寓倒塌，牺牲者的遗族曾向房东追究责任的案例也曾发生。
结果，房东被认定负有法律责任的案例不少，可以说不进行耐震化是一个可能改变今后人生的巨大风险。
耐震・免震・制震是什么？确认各自的特征！
至此，已说明了耐震的检查方法及地震对策的现状。
这里将重点介绍耐震、免震、制震的特征等内容。
关于耐震
耐震，顾名思义，是指能够承受地震摇晃的结构。
这是最普遍的结构，被独栋住宅、公寓大厦、办公楼、学校等建筑所采用。
地震时，建筑物中重量较大的屋顶和地板容易承受力量，需要让建筑物支撑这种摇晃并均衡补强。
地震时，建筑物会承受所谓地震力的作用，因此需要在墙壁中加入斜撑，或用金属件补强接合部，以增强建筑物的强度。
关于免震
免震的特征是，与耐震和制震相比，即使发生大地震也不容易摇晃。
为了让地震的摇晃难以传递到建筑物，采用将建筑物与地盘分离的结构。
这样描述可能让人以为建筑物是浮在空中的，但建筑物与基础之间安装了特殊的免震装置，通过吸收地震所施加的力量来减少摇晃。
这种免震装置由吸收摇晃力量的阻尼器、支撑建筑物的橡胶隔震器等构成。
免震装置吸收地震的摇晃，使建筑物不易倒塌。
关于制震
制震是在建筑物内部吸收地震摇晃的结构。
通过在建筑物内部安装由阻尼器和重锤构成的制震装置，达到减小地震摇晃的效果。
高层办公楼、塔式公寓等高层建筑，楼层越高摇晃幅度越大，但采用制震结构后，即使在较高楼层也能缓和摇晃幅度。
很多人容易将其与免震混淆，但制震并未将建筑物与地盘分离。
地震的摇晃虽然会传递到建筑物，但制震装置会将其转换为热能释放，这是其特征所在。
借此，即使面对较大摇晃也能缩小，从而降低倒塌风险。
耐震结构出租物件的优缺点
耐震结构完善的出租物件，有哪些优点和缺点呢？
耐震结构的优点
耐震结构的优点在于建筑成本较低。
建造建筑物时，依据建筑基准法需要符合耐震基准。
但若从设计阶段就纳入，就不会产生额外费用，自然能建成耐震结构的建筑物。
此外，耐震结构工期较短也是一大特点。
这是因为它是最广泛采用的结构，不需要像免震或制震那样的特殊施工。
工期本身也不需要花费很长时间。
另外，设计上的限制较少，相对能够进行比较自由的设计，这也是耐震结构的优点。
免震结构存在无法建造地下室、需要确保装置安装空间等问题，而耐震结构没有此类重大设计限制。
但仍可能因补强用的斜撑、耐震墙等而受到限制。
事先确认好，就不会在施工中途遇到困难。
耐震结构的缺点
耐震结构既有优点也有缺点。
耐震与免震不同，并非将建筑物与地盘分离的结构，因此地震的摇晃会直接传递到建筑物，这是其缺点。
依建筑物高度不同，震度越大，感受到的摇晃持续时间也越长。
尤其是在高层公寓中，容易出现地震后摇晃迟迟不停的感觉。
此外，若大的摇晃长时间持续传递，家具翻倒、物品掉落等二次灾害也容易发生。
即使建筑物本身未受损，房间内也可能发生家具倒塌导致受伤，或无法行动等情况。
在这种情况下，需要为每件家具安装防倒固定装置，尽可能采取对策。
此外，即使建筑物坚固，若多次经历大地震，也可能在局部产生损伤，若此类破损发生在多处或扩大，最坏的情况可能导致倒塌。
发生大地震后，以及多次经历大摇晃后，务必不可疏忽维护保养等检查工作。
免震结构出租物件的优缺点
免震结构的物件是抵御大地震的优良结构之一，但也有缺点。
以下介绍免震结构出租物件的优点和缺点。
免震结构的优点
免震结构的优点包括能减小地震摇晃、有助于防止建筑物损伤和二次灾害等。
能减小地震摇晃
与耐震和制震物件相比，免震结构的物件是最能抑制地震摇晃的结构。
这是免震结构最大的优点，发挥其优势，高层办公楼和高层公寓大厦也多有采用。
免震结构通过将建筑物与地盘分离来抑制摇晃。
因此，即使发生大地震，在建筑物内感受到的摇晃也会较小。
不易发生建筑物损伤
其次是地震不易造成建筑物损伤。
地震发生时，建筑物内部可能产生肉眼看不见的损伤。
建筑物内部的构件和接合部若发生损伤，容易因此产生问题，导致建筑物本身的安全性降低。
但是，免震结构的建筑物因摇晃较小，肉眼看不见的建筑物内部损伤也不易发生。
有助于防止二次灾害
地震发生时，摇晃越大，家具和家电等倒塌或损坏的可能性也越高。
地震造成的人员伤亡，大部分来自家具翻倒和落下物等二次灾害。
若是免震结构的建筑物，摇晃较小，因此也能减少家具翻倒和落下物等造成的损害。
地震发生时，许多人都会担心大型家具会不会倒下、物品会不会损坏。
对于这样的人来说，免震结构的出租物件能带来安心感。
免震结构的缺点
免震结构的缺点包括对纵向摇晃较弱、成本较高、历史较短等。
对横向摇晃以外的地震效果有限
免震结构使用了称为「隔震器」的零件。
通过将橡胶和金属板交叠，或滚动金属球，构成对横向摇晃具有强抵抗力的结构。
但是，由于建筑物本身需要在垂直方向上固定以支撑重量，当发生垂直方向的纵向摇晃时，隔震器便无法减轻摇晃。
纵向摇晃据说比横向摇晃造成的损害较少，但不能说完全不会造成损害，因此要完全消除损害是困难的。
成本较高
与耐震结构和制震结构相比，采用免震结构需要更高的成本。
此外，免震结构的建筑物需要定期维护保养，且必须更换免震装置。
因此，不仅初期费用，运营成本也相应增加，负担容易变大。
历史较短且施工公司有限
免震装置的历史尚浅，能够应对免震结构的施工公司也有限。
一般来说，免震装置所用橡胶的耐用年数为60至80年，但并未完全得到验证，因此不仅是耐用年数，对技术层面也存在质疑声音。
施工公司较少，寻找可提供服务的公司时，选择范围可能因此缩窄。
制震结构出租物件的优缺点
接下来介绍制震结构出租物件的优点和缺点。
制震结构的优点
制震结构的优点包括对反复摇晃及台风等摇晃抵抗力强、成本较低、维护保养简单等。
对反复摇晃及台风摇晃抵抗力强
制震结构与耐震相比，能够抑制地震发生后初期的摇晃，对反复摇晃也具有较强的抵抗力。
地震发生后往往会多次产生余震，多次摇晃可能导致损害扩大。
制震结构不仅对余震造成的反复摇晃有效，对强风和台风等引起的摇晃也具有较强的抵抗力。
若希望不仅抵御地震，也能抑制强风和台风的摇晃，制震能发挥充分的效果。
成本较低
其次，建设时成本较低这一点值得一提。
不仅比耐震更能抑制地震损害，对余震造成的反复摇晃也具有较强的抵抗力，而且成本较低，相对容易导入，这也是一大优点。
尤其是建设时的成本容易膨胀，能够稍加抑制对物件所有者来说也很有吸引力。
维护保养简单
制震结构的物件维护保养相对简单，依所使用的装置不同，有许多情况下阻尼器的更换和检查是不必要的。
需要定期检查的是使用橡胶阻尼器或油压式阻尼器的情况。
橡胶阻尼器容易因气温而劣化，油压式阻尼器可能发生漏油，因此需要维护保养。
制震结构的缺点
制震结构的缺点包括并非能抑制摇晃本身、容易受地盘影响，以及效果因安装位置和数量而有所不同等。
并非能抑制摇晃本身
与免震结构不同，制震结构并不能抑制地震摇晃本身。
制震结构是通过在建筑物上安装阻尼器，使其作为与摇晃方向相反的重锤运动，从而降低振动。
因此，与耐震一样，容易直接感受到摇晃的冲击，地震程度越大，建筑物受损的可能性也越高。
可能受地盘影响
与耐震相同，制震结构的物件建筑物本身也是与地面接触的方式，因此若地盘较弱，效果可能无法充分发挥。
在地盘软弱的土地上，即使建造制震结构的出租物件，也可能无法获得应有的制震效果，直接感受到摇晃。
效果因安装位置和数量而不同
据说制震结构的效果容易因安装阻尼器的位置和数量而有所不同。
在制震装置的安装上，能够发挥效果的位置是有限定的，若未安装在适当位置，效果便难以发挥。
此外，即使位置适当，若阻尼器数量不足，效果也难以显现。
采用制震结构时，需要甄选擅长安装阻尼器的施工公司。
耐震・免震・制震，应采用哪种结构？
已介绍了耐震、免震、制震的特征及优缺点，但究竟应该在出租物件中采用哪种结构呢？
实际上，作为地震对策，并没有明确的「这就是正确答案」的标准。
无论选择哪种，都存在优点和缺点，所选的未必就是最佳选择。
若勉强说的话，关键在于您对出租物件的需求是什么。
在考虑建设出租物件时，会结合目标客群、周边环境，以及格局和预算等因素选择最适合的方案。
耐震、免震、制震也是如此，需要结合多种因素进行考量。
最重要的是选择能够无疏漏、以正确方法进行施工的公司。
尤其是出租物件，许多住户将在此居住多年，因此必须打造安心、安全性高的物件。
视情况也可以结合耐震与制震、耐震与免震等，采用多种结构组合。
当然费用会因此增加，但为了打造满意度高的物件，建造更抗震的物件也是方法之一。
地震无法预测何时何地发生。
打造抗震性强的物件固然重要，但更重要的是为每位住户营造一个能够随时为紧急情况做好准备的居住环境。
地震发生时的避难方法和避难地点等，应在日常生活中有意识地传达给住户。
耐震工事与重建…应选择哪一个？
若出租物件的耐震性存在问题，可能有人正在犹豫是应该进行耐震工事，还是下定决心重建。
这里介绍进行耐震工事和重建各自的优缺点。
耐震工事的优点
首先，让我们看看进行耐震工事的优点。
入住率可能提升
实施耐震工事后，因能达到耐震基准，安全性被认定为较高，入住率比以往更高的可能性也大。
耐震性提升后，即使因地震而受灾，也能降低人命风险。
可能获得补助金及减税
进行耐震工事时，有可能使用自治体实施的补助金制度或税金减免措施等。
各都道府县的内容虽有不同，但提供耐震诊断及耐震改修工事费用补助的自治体有很多。
也有许多情况可以获得固定资产税和都市计划税等的减免，建议事先确认自治体采取了哪些措施。
若考虑未来出售，价格可能提高
若考虑未来出售所持出租物件，进行耐震工事达到基准后，价格有可能比现在更高。
当然，物件价格有随屋龄增加而下降的趋势，但是否符合耐震基准有时也会成为一个判断依据。
耐震工事的缺点
接下来介绍耐震工事的缺点。
成本较高
耐震工事因耐震、免震、制震各有不同特点，但无论如何都需要一定的成本。
虽然可以通过提高租金来回收高额改修费，但租金收入并不会因此急速增加，负担可能因此变大。
不能保证震灾损害不会扩大
即使进行耐震工事，也不能完全抑制震灾损害。
若震源较近、摇晃较大，损害扩大的可能性也是存在的。
虽然可以降低人命风险，但不要过于自信。
改修期间可能不得不搬离
视情况，改修期间可能需要请住户暂时搬离。
若需要暂时借住其他物件，相关手续和应对工作可能耗费精力，因此需要事先向施工公司确认。
重建的优点
那么，也让我们看看重建的优点。
租金及入住率容易提升
成为新建物件后，租金可以设定得比原来更高。
屋龄较旧的出租物件难免要降低租金，而一旦降低租金，之后再提高就很困难了。
新建物件空置风险较低，入住率也容易提升。
修缮费可降至最低
重建后物件成为新建，短期内不需要涂装和设备等修缮费用。
即使因故障等产生修缮费，能够以最低费用解决也是新建物件特有的优点。
出售时更为有利
与屋龄较旧的物件相比，较新的整洁物件在出售时自然更为有利。
在土地价格的基础上，能够获得较高资产价值评估的正是屋龄较浅的物件。
重建的缺点
接下来介绍重建的缺点。
成本负担较大
重建所需费用比进行耐震工事更为高昂。
不仅要建造新建筑，还需加上旧物件的拆除费用，因此需要结合预算进行考量。
需支付搬迁费用
若旧物件有入住者，重建时必须请其搬离。
在这种情况下，可能会产生搬迁费用，加上重建费用，成本负担可能大幅增加。
重建期间无法获得租金收入
理所当然，重建期间租金收入为零，完全无法期待收益。
若依靠租金收入维持生活，若无充足储蓄，重建本身可能就无法实现。
耐震、免震、制震结构各自都有优点和缺点。
对出租物件进行耐震工事时，不仅需要充分了解优点，也需要了解缺点后再做考量。
但是，无论选择哪种结构都存在缺点，也必须理解没有明确标准说哪种最好。
若耐震性存在问题，考虑改修工事的人，请结合预算和价值观等选择最适合的方案。
关于出租物件耐震性的常见问答
Q1. 旧耐震基准的物件危险吗？
1981年5月以前取得建筑确认的旧耐震基准物件，无法保证对震度6以上地震的安全性。建议进行耐震诊断并视需要进行补强。
Q2. 耐震补强工事的费用大概是多少？
依建筑规模和工法而有所不同，单栋公寓约需100至500万日圆，公寓大厦有时甚至达数千万日圆规模。
Q3. 地震导致出租物件倒塌时，房东的责任是？
若明知建筑物耐震性存在问题却置之不理，房东可能因此承担损害赔偿责任。
