Se um imóvel alugado de sua propriedade, como um apartamento, for destruído por um desastre como um terremoto, o proprietário pode ser responsabilizado pelos danos.
Isso não significa que a responsabilidade se aplica em todos os casos — a questão da resistência sísmica está diretamente relacionada.
Aqui, além das características das estruturas antissísmica, de isolamento sísmico e de controle de vibrações em imóveis para aluguel, também apresentaremos métodos de verificação e a importância das medidas contra terremotos.
Proprietários de imóveis para aluguel devem usar este artigo como referência para realizar as verificações necessárias.
Verifique a resistência sísmica do imóvel que você possui!
Os padrões de resistência sísmica de edificações são definidos pela Lei de Padrões de Construção e pelo Decreto de Execução da Lei de Padrões de Construção.
Construções que não atendem a esses padrões não podem ser edificadas.
Além disso, os padrões sísmicos foram revisados diversas vezes ao longo dos anos, e edificações mais antigas podem não atender aos padrões atuais.
Por isso, verifique a resistência sísmica do imóvel que você possui atualmente.
Como verificar por conta própria
Há maneiras de verificar os padrões sísmicos por conta própria.
Veja se os itens abaixo se aplicam ao seu imóvel.
Ano de construção
Primeiramente, verifique o ano de construção.
Se a construção ocorreu antes de 31 de maio de 1981, o imóvel se enquadra nos antigos padrões sísmicos.
Se for a partir de 1º de junho de 1981, aplica-se o novo padrão sísmico, e não há grandes problemas.
Os padrões sísmicos são regulamentados pela Lei de Padrões de Construção e determinam se a construção e o projeto de uma edificação são capazes de suportar tremores como terremotos.
Os antigos padrões sísmicos foram implementados em 1950 e vigoraram por cerca de 30 anos.
Esses padrões estabeleciam que as edificações não deveriam desabar ou colapsar em terremotos de escala moderada (magnitude 5) que se estimava ocorrer uma vez a cada dez anos.
Portanto, imóveis construídos sob os antigos padrões não foram projetados para suportar terremotos de magnitude superior a 5.
Isso se deve ao fato de que, na época, as tecnologias sísmicas para grandes terremotos ainda não eram suficientemente avançadas.
Por outro lado, os novos padrões sísmicos foram implementados em decorrência dos enormes danos causados pelo Grande Terremoto de Miyagi, ocorrido em 1978.
Na ocasião, a cidade de Sendai registrou magnitude 5, mas os danos às edificações foram extensos: mais de 1.000 destruídas totalmente, mais de 6.000 com danos parciais graves e mais de 125.000 com danos menores.
Foi a magnitude desses danos que levou ao surgimento dos novos padrões sísmicos.
Se o imóvel que você possui ainda atende apenas aos antigos padrões sísmicos, é necessário realizar inspeções e reformas o mais breve possível.
Estrutura de construção
A seguir, vamos analisar a estrutura de construção.
Em relação à estrutura, a principal referência é saber se a vida útil legal foi ultrapassada.
A vida útil legal indica o período em anos até que o valor patrimonial de um ativo fixo se esgote.
A vida útil por tipo de edificação é a seguinte:
【Vida útil】
・Estrutura metálica (espessura do material estrutural de 3 mm ou menos): 19 anos
・Estrutura metálica (espessura do material estrutural entre 3 e 4 mm): 27 anos
・Estrutura metálica (espessura do material estrutural de 4 mm ou mais): 34 anos
・Estrutura de madeira: 22 anos
・Estrutura de concreto armado: 47 anos
Em relação à estrutura de construção, estruturas mais robustas tendem a ter vida útil mais longa, sendo a ordem: madeira, metálica e concreto armado.
No entanto, isso não significa que a edificação irá desabar ao ultrapassar esse prazo.
Trata-se da vida útil para fins de depreciação, portanto, use-a como referência.
Estado da construção
Ao verificar a resistência sísmica, é importante também conhecer o estado atual da construção.
É claro que estar dentro do prazo legal não garante segurança absoluta.
Mesmo edificações com os mesmos padrões sísmicos podem apresentar resistências diferentes dependendo da forma e dos materiais utilizados.
Os métodos para verificar visualmente o estado da construção são os seguintes:
・Quantidade de pilares e paredes
Primeiramente, verifique a quantidade de pilares e paredes.
Estruturas com mais pilares e paredes tendem a ter maior resistência sísmica.
Verifique o número de pilares e paredes do imóvel alugado que você possui.
・Formato: quadrado ou retangular
Formatos quadrados e retangulares possuem maior resistência sísmica em comparação com outras formas.
Formatos em L, em U ou com reentrâncias e saliências tendem a sobrecarregar as junções durante os movimentos sísmicos, aumentando o risco de danos.
・Verificação da estrutura
Ao verificar pelo número de paredes, observe se é uma estrutura de parede portante ou estrutura aporticada.
A estrutura de parede portante é aquela em que as paredes resistentes sustentam a edificação.
Uma boa forma de visualizá-la é imaginar caixas empilhadas umas sobre as outras.
É mais utilizada em edificações de baixa altura do que em arranha-céus, e apresenta boa resistência sísmica.
A estrutura aporticada, com o nome incomum, tem origem no alemão "Rahmen", que significa "moldura".
É uma estrutura em que pilares verticais e vigas horizontais sustentam a edificação em formato retangular.
Não requer paredes, sendo utilizada em construções de concreto armado e estrutura metálica.
・Verificação do envelhecimento
Como método de verificação pessoal, verifique se há sinais de deterioração.
Observe também se há anomalias visíveis, como piso empenado, dificuldade para abrir e fechar portas, ou rachaduras nas paredes externas.
Solicitar a uma empresa de diagnóstico sísmico
Se desejar conhecer com precisão a resistência sísmica do imóvel alugado, recomenda-se contratar uma empresa especializada em diagnóstico sísmico.
Profissionais especializados podem identificar problemas que leigos não conseguiriam detectar.
No entanto, não basta contratar qualquer empresa de diagnóstico sísmico — existem alguns critérios a considerar.
【Pontos de atenção na escolha de uma empresa de diagnóstico sísmico】
・A empresa deve estar registrada junto ao município ou órgão público competente
・A empresa deve ter histórico e ampla experiência em diagnósticos sísmicos
・A empresa deve possuir certificações como técnico em diagnóstico sísmico ou em reforço sísmico
Procure escolher uma empresa que atenda a esses três critérios.
Especialmente em caso de visita comercial, pode haver a tentação de contratar o diagnóstico na hora devido à praticidade, mas o ideal é escolher uma empresa com a qual você esteja satisfeito e obter um diagnóstico confiável.
Medidas sísmicas em imóveis para aluguel… qual é a situação atual?
Embora seja desejável que proprietários de imóveis para aluguel adotem medidas sísmicas de forma proativa, a realidade está longe disso.
Por que a adoção de medidas sísmicas está atrasada ou sendo ignorada?
O atraso na implementação de medidas sísmicas
No Japão, onde desastres como terremotos ocorrem com frequência, sismos de magnitude 6 ou superior são recorrentes.
Aproximadamente 20% dos terremotos de magnitude 6 ou superior que ocorrem no mundo acontecem no Japão, portanto, não se sabe quando um desastre pode ocorrer.
Além disso, o Grande Terremoto do Leste do Japão, em março de 2011, causou enormes danos a edificações e vidas humanas, algo que ainda está fresco na memória de muitos.
Com a possibilidade de um grande terremoto nos próximos anos, é preciso redobrar os esforços em resistência sísmica.
No entanto, a realidade é que o Japão está atrasado na implementação de medidas sísmicas.
Especialmente em imóveis para aluguel, os custos elevados são um grande obstáculo, mantendo o processo de adequação sísmica estagnado.
Motivos para não implementar medidas sísmicas
Um dos fatores que leva à não implementação de medidas sísmicas é a relutância dos proprietários.
Atualmente, existem muitos imóveis para aluguel deteriorados, e adequá-los às normas sísmicas exige um grande investimento financeiro.
Apenas o reforço sísmico já envolve custos elevados, e a parcela que o proprietário não consegue absorver acaba sendo repassada como aumento de aluguel.
O aumento do aluguel não só onera os moradores atuais, como também pode ser motivo de rescisão do contrato.
Além disso, a adequação sísmica pode exigir a desocupação temporária do imóvel, sem garantia de que os moradores retornarão após as obras.
A interrupção da renda de aluguel durante as obras e os custos envolvidos são também fatores que contribuem para o atraso.
Quais são os riscos de não implementar medidas sísmicas?
Embora a importância das medidas sísmicas seja compreensível, a ausência delas pode representar um grande risco para os proprietários.
De fato, no Grande Terremoto de Hanshin-Awaji de 1995, muitas edificações desabaram e várias pessoas ficaram soterradas.
Houve casos em que apartamentos desabaram enquanto as construções ao redor permaneceram intactas, levando familiares das vítimas a responsabilizar juridicamente os proprietários.
Em muitos casos, a responsabilidade legal dos proprietários foi reconhecida, o que demonstra que não implementar medidas sísmicas representa um risco enorme, capaz de mudar completamente a vida de uma pessoa.
O que são estruturas antissísmica, de isolamento sísmico e de controle de vibrações? Conheça as características de cada uma!
Até aqui, abordamos os métodos de verificação de resistência sísmica e a situação atual das medidas contra terremotos.
Nesta seção, apresentaremos as características das estruturas antissísmica, de isolamento sísmico e de controle de vibrações.
Sobre a estrutura antissísmica
A estrutura antissísmica é, como o próprio nome indica, uma estrutura projetada para resistir aos tremores de um terremoto.
É a estrutura mais comum, utilizada em residências unifamiliares, condomínios, edifícios comerciais, escolas e outros tipos de construção.
Durante um terremoto, as forças tendem a atuar com mais intensidade sobre as partes mais pesadas da edificação, como o telhado e os pisos, sendo necessário suportar esses tremores e reforçar o equilíbrio da estrutura.
Durante um terremoto, uma força denominada força sísmica age sobre a edificação, por isso é necessário instalar contraventamentos nas paredes e reforçar as junções com ferragens para garantir a solidez da estrutura.
Sobre a estrutura de isolamento sísmico
A estrutura de isolamento sísmico se caracteriza por minimizar os tremores transmitidos à edificação mesmo em grandes terremotos, em comparação com as estruturas antissísmica e de controle de vibrações.
Para dificultar a transmissão dos tremores sísmicos à edificação, adota-se uma estrutura que separa o edifício do solo.
Isso pode dar a impressão de que a edificação fica suspensa no ar, mas entre a estrutura e a fundação são instalados dispositivos especiais de isolamento sísmico que absorvem a força gerada pelo terremoto e reduzem os tremores.
Esses dispositivos são compostos por amortecedores que absorvem a energia dos tremores e isoladores de borracha que sustentam a edificação.
Os dispositivos de isolamento sísmico absorvem os tremores do terremoto, tornando o colapso da edificação menos provável.
Sobre a estrutura de controle de vibrações
A estrutura de controle de vibrações é projetada para absorver os tremores sísmicos no interior da edificação.
A instalação de dispositivos de controle de vibrações compostos por amortecedores e contrapesos no interior da edificação permite reduzir os tremores causados por terremotos.
Em edificações altas, como arranha-céus e condomínios de alto padrão, os andares superiores tendem a oscilar mais intensamente, mas com a adoção da estrutura de controle de vibrações, é possível reduzir a amplitude dos tremores mesmo nos andares mais altos.
Embora possa ser confundida com o isolamento sísmico, a estrutura de controle de vibrações não separa a edificação do solo.
Os tremores do terremoto são transmitidos à edificação, mas o dispositivo de controle de vibrações os converte em energia térmica e os dissipa, sendo essa sua principal característica.
Dessa forma, mesmo grandes tremores podem ser atenuados, reduzindo o risco de colapso.
Vantagens e desvantagens de imóveis para aluguel com estrutura antissísmica
Quais são as vantagens e desvantagens de imóveis para aluguel com uma boa estrutura antissísmica?
Vantagens da estrutura antissísmica
Uma das principais vantagens da estrutura antissísmica é o baixo custo de construção.
Ao construir uma edificação, é necessário atender aos padrões sísmicos estabelecidos pela Lei de Padrões de Construção.
No entanto, se o projeto já contemplar esses requisitos desde o início, não haverá custos adicionais, e a edificação já será antissísmica.
Além disso, o curto prazo de execução das obras é uma característica marcante da estrutura antissísmica.
Por ser a estrutura mais amplamente adotada, não são necessárias obras especializadas como no isolamento sísmico ou no controle de vibrações.
O prazo de execução não precisa ser longo.
Outro ponto positivo é que as restrições de projeto são menores, permitindo uma concepção arquitetônica relativamente mais livre.
No caso do isolamento sísmico, há limitações como a impossibilidade de construir porão ou a necessidade de espaço para instalação dos dispositivos, mas a estrutura antissísmica não apresenta restrições tão significativas relacionadas ao projeto.
No entanto, há casos em que contraventamentos e paredes sísmicas de reforço podem impor algumas limitações.
Verificar isso com antecedência evita problemas durante as obras.
Desvantagens da estrutura antissísmica
A estrutura antissísmica tem vantagens, mas também desvantagens.
Ao contrário do isolamento sísmico, a estrutura antissísmica não separa a fundação do solo, portanto, os tremores do terremoto são transmitidos diretamente à edificação — essa é a principal desvantagem.
Dependendo da altura da edificação, tremores de grande magnitude podem ser sentidos com intensidade por um longo período.
Especialmente em condomínios de alto padrão, é comum que a sensação de tremor persista mesmo após o terremoto.
Além disso, se grandes tremores forem transmitidos por um longo período, podem ocorrer danos secundários, como tombamento de móveis e queda de objetos.
Mesmo que a edificação não apresente danos estruturais, os moradores podem se machucar com a queda de móveis ou ficar impossibilitados de se mover dentro do imóvel.
Nesses casos, é necessário fixar os móveis individualmente com dispositivos antitombamento e adotar todas as medidas de segurança possíveis.
Além disso, mesmo que a edificação seja sólida, a repetição de grandes terremotos pode causar danos parciais, e se esses danos ocorrerem em vários pontos ou se tornarem mais graves, no pior caso há risco de colapso.
Após terremotos com grandes tremores ou após repetidas experiências de tremores intensos, certifique-se de realizar inspeções e manutenções regulares sem falta.
Vantagens e desvantagens de imóveis para aluguel com estrutura de isolamento sísmico
Imóveis com estrutura de isolamento sísmico são uma das opções mais resistentes a grandes terremotos, mas também apresentam desvantagens.
A seguir, apresentaremos as vantagens e desvantagens de imóveis para aluguel com estrutura de isolamento sísmico.
Vantagens da estrutura de isolamento sísmico
As vantagens da estrutura de isolamento sísmico incluem a redução dos tremores sísmicos, a prevenção de danos à edificação e a minimização de danos secundários.
Redução dos tremores sísmicos
Em comparação com imóveis de estrutura antissísmica ou de controle de vibrações, imóveis com estrutura de isolamento sísmico são capazes de minimizar ao máximo os tremores de um terremoto.
Esta é a principal vantagem da estrutura de isolamento sísmico, e sua eficácia faz com que seja amplamente adotada em arranha-céus e condomínios de alto padrão.
A estrutura de isolamento sísmico tem a capacidade de atenuar os tremores ao separar a edificação do solo.
Portanto, mesmo em grandes terremotos, os tremores sentidos no interior da edificação serão menores.
Menor probabilidade de danos à edificação
Outro ponto é a menor probabilidade de danos estruturais causados por terremotos.
Quando um terremoto ocorre, podem surgir danos invisíveis no interior da edificação.
Danos nos elementos estruturais e nas junções internas podem gerar problemas e comprometer a segurança da edificação como um todo.
No entanto, em edificações com estrutura de isolamento sísmico, como os tremores são menores, os danos invisíveis no interior da estrutura também são menos prováveis.
Prevenção de danos secundários
Quando um terremoto ocorre, quanto maiores os tremores, maior a probabilidade de móveis e eletrodomésticos tombarem ou serem danificados.
A maior parte dos danos humanos causados por terremotos é resultado de danos secundários como tombamento de móveis e queda de objetos.
Em edificações com estrutura de isolamento sísmico, como os tremores são menores, é possível reduzir também os danos causados pelo tombamento de móveis e pela queda de objetos.
Muitas pessoas ficam preocupadas, durante um terremoto, se grandes móveis podem cair ou se objetos podem ser danificados.
Para essas pessoas, um imóvel para aluguel com estrutura de isolamento sísmico oferece maior tranquilidade.
Desvantagens da estrutura de isolamento sísmico
As desvantagens da estrutura de isolamento sísmico incluem a vulnerabilidade a tremores verticais, os custos elevados e o histórico relativamente recente da tecnologia.
Menor eficácia em terremotos com movimentos diferentes do horizontal
A estrutura de isolamento sísmico utiliza componentes chamados "isoladores".
A sobreposição de borracha com chapas metálicas ou o rolamento de esferas metálicas confere resistência aos tremores horizontais.
No entanto, como a própria edificação precisa ser fixada verticalmente para suportar o peso, os isoladores não conseguem atenuar os tremores verticais.
Embora os tremores verticais causem geralmente menos danos do que os horizontais, não é possível eliminar completamente os riscos, o que torna difícil erradicar totalmente os danos.
Custos elevados
Em comparação com as estruturas antissísmica e de controle de vibrações, a implementação do isolamento sísmico envolve custos mais altos.
Além disso, edificações com estrutura de isolamento sísmico requerem manutenção periódica obrigatória e substituição dos dispositivos de isolamento.
Por isso, além dos custos iniciais, os custos operacionais contínuos também são significativos, o que pode representar uma carga financeira considerável.
Histórico recente e número limitado de empresas construtoras
A história dos dispositivos de isolamento sísmico ainda é relativamente curta, e as empresas construtoras capazes de trabalhar com essa tecnologia são limitadas.
Geralmente, a vida útil da borracha utilizada nos dispositivos de isolamento sísmico é de 60 a 80 anos, mas como isso ainda não foi completamente comprovado, há questionamentos tanto em relação à vida útil quanto aos aspectos técnicos.
Como há poucas empresas construtoras especializadas, a busca por uma que atenda às suas necessidades pode reduzir as opções disponíveis.
Vantagens e desvantagens de imóveis para aluguel com estrutura de controle de vibrações
A seguir, apresentaremos as vantagens e desvantagens de imóveis para aluguel com estrutura de controle de vibrações.
Vantagens da estrutura de controle de vibrações
As vantagens da estrutura de controle de vibrações incluem a resistência a tremores repetidos e a ventos fortes como tufões, o baixo custo e a facilidade de manutenção.
Resistência a tremores repetidos e a tufões
A estrutura de controle de vibrações é capaz de atenuar os tremores logo após a ocorrência de um terremoto em comparação com a estrutura antissísmica, e também é mais resistente a tremores repetidos.
Após a ocorrência de um terremoto, é comum que réplicas se sucedam repetidamente, e essa repetição de tremores pode ampliar os danos.
O controle de vibrações é eficaz não apenas contra tremores repetidos causados por réplicas, mas também contra tremores provocados por ventos fortes e tufões.
Se você deseja atenuar não apenas os tremores sísmicos, mas também os causados por ventos fortes e tufões, o controle de vibrações oferece resultados satisfatórios.
Baixo custo
Outro ponto positivo é o menor custo de construção.
Além de reduzir os danos sísmicos em relação à estrutura antissísmica e de ser resistente a tremores repetidos causados por réplicas, o baixo custo torna a adoção dessa estrutura relativamente acessível — o que é uma grande vantagem.
Como os custos de construção tendem a se elevar com facilidade, conseguir reduzi-los é atraente para os proprietários de imóveis.
Manutenção simplificada
Imóveis com estrutura de controle de vibrações requerem manutenção relativamente simples, e dependendo dos dispositivos utilizados, pode não ser necessário substituir ou inspecionar os amortecedores.
A manutenção periódica é necessária quando se utilizam amortecedores de borracha ou amortecedores hidráulicos.
Os amortecedores de borracha estão sujeitos à deterioração causada pela temperatura, e os amortecedores hidráulicos podem apresentar vazamento de óleo, por isso requerem manutenção.
Desvantagens da estrutura de controle de vibrações
As desvantagens da estrutura de controle de vibrações incluem o fato de não atenuar os tremores em si, a suscetibilidade à influência do solo e a variação de eficácia conforme o local e a quantidade de instalação.
Não atenua os tremores em si
Ao contrário da estrutura de isolamento sísmico, a estrutura de controle de vibrações não é capaz de atenuar os próprios tremores sísmicos.
A estrutura de controle de vibrações instala amortecedores na edificação, que funcionam como contrapesos que se movem na direção oposta aos tremores, reduzindo as vibrações.
Por isso, assim como na estrutura antissísmica, o impacto dos tremores é sentido diretamente, e se a magnitude do terremoto for grande, há possibilidade de danos à edificação.
Possível influência das condições do solo
Assim como a estrutura antissísmica, os imóveis com estrutura de controle de vibrações têm contato direto com o solo, por isso, se o solo estiver enfraquecido, os efeitos podem não ser suficientemente obtidos.
Em terrenos de solo fraco, mesmo que um imóvel para aluguel seja construído com estrutura de controle de vibrações, o efeito real desta pode não ser alcançado, e os tremores podem ser sentidos diretamente.
Variação de eficácia conforme local e quantidade de instalação
Diz-se que a estrutura de controle de vibrações tem sua eficácia influenciada pelo local e pela quantidade de amortecedores instalados.
Na instalação de dispositivos de controle de vibrações, os locais onde o efeito pode ser maximizado são específicos, portanto, se não forem instalados nas posições adequadas, a eficácia será reduzida.
Além disso, mesmo que a posição seja adequada, poucos amortecedores podem resultar em baixa eficácia.
Ao optar pela estrutura de controle de vibrações, é necessário selecionar criteriosamente uma empresa construtora experiente na instalação de amortecedores.
Qual estrutura adotar: antissísmica, de isolamento sísmico ou de controle de vibrações?
Apresentamos as características e as vantagens e desvantagens das estruturas antissísmica, de isolamento sísmico e de controle de vibrações, mas afinal, qual delas deve ser adotada em imóveis para aluguel?
Na verdade, não existe um critério claro de "resposta certa" como medida contra terremotos.
Independentemente da escolha, todas têm vantagens e desvantagens, por isso, a opção escolhida não é necessariamente a melhor em todos os aspectos.
Se for necessário destacar algo, o ponto central é o que se busca em um imóvel para aluguel.
Ao considerar a construção de um imóvel para aluguel, a escolha é feita levando em conta o perfil do público-alvo, o entorno e outros fatores, bem como a planta e o orçamento disponível.
O mesmo vale para as estruturas antissísmica, de isolamento sísmico e de controle de vibrações: é necessário avaliar diversos fatores ao tomar a decisão.
O mais importante é escolher uma empresa que execute as obras de forma correta e sem falhas.
Como os imóveis para aluguel abrigam muitos moradores por vários anos, é imprescindível garantir imóveis seguros e confiáveis.
Em alguns casos, é possível combinar múltiplas estruturas, como antissísmica com controle de vibrações, ou antissísmica com isolamento sísmico.
Naturalmente, isso aumenta os custos, mas optar por um imóvel com maior resistência sísmica também é uma alternativa válida para garantir maior satisfação.
Terremotos podem ocorrer a qualquer momento e em qualquer lugar, sem possibilidade de previsão.
Construir imóveis resistentes a terremotos é extremamente importante, mas ainda mais essencial é criar um ambiente em que cada morador esteja preparado para situações de emergência.
É importante comunicar regularmente os métodos de evacuação e os locais de refúgio em caso de terremoto.
Reforma sísmica ou reconstrução… qual escolher?
Caso haja problemas na resistência sísmica de um imóvel para aluguel, alguns proprietários podem estar indecisos entre realizar uma reforma sísmica ou optar pela reconstrução completa.
A seguir, apresentaremos as vantagens e desvantagens de realizar uma reforma sísmica e de reconstruir o imóvel.
Vantagens da reforma sísmica
Vamos começar pelas vantagens de realizar uma reforma sísmica.
Possibilidade de aumento na taxa de ocupação
Ao realizar a reforma sísmica, o imóvel passa a atender aos padrões sísmicos, sendo considerado mais seguro, o que tende a aumentar a taxa de ocupação em relação à situação anterior.
Com maior resistência sísmica, o risco de vítimas em caso de terremoto também pode ser reduzido.
Possibilidade de subsídios e redução de impostos
Ao realizar uma reforma sísmica, pode ser possível utilizar programas de subsídio e medidas de redução tributária implementados pelos municípios.
O conteúdo varia por estado e município, mas muitos oferecem apoio financeiro para custos de diagnóstico sísmico e obras de melhoria sísmica.
Em muitos casos, também é possível obter isenção ou redução do imposto predial e territorial urbano (IPTU) e outros tributos, portanto, é aconselhável verificar antecipadamente quais medidas o município adota.
Possibilidade de valorização em caso de venda futura
Se você está considerando vender o imóvel para aluguel no futuro, realizar a reforma sísmica e atender aos padrões pode aumentar o valor de venda em relação ao preço atual.
Naturalmente, o valor do imóvel tende a diminuir conforme os anos de construção aumentam, mas o cumprimento dos padrões sísmicos pode ser um critério de avaliação importante.
Desvantagens da reforma sísmica
A seguir, apresentaremos as desvantagens da reforma sísmica.
Custos elevados
A reforma sísmica apresenta características distintas dependendo do tipo de estrutura — antissísmica, de isolamento sísmico ou de controle de vibrações —, mas em qualquer caso envolve custos consideráveis.
Uma alternativa para recuperar os altos custos de reforma é aumentar o aluguel, mas mesmo assim a renda de aluguel não aumentará de forma imediata, podendo representar uma carga financeira significativa.
Não garante eliminação total dos danos sísmicos
Mesmo após a reforma sísmica, não é possível garantir que os danos causados por um desastre sísmico serão completamente evitados.
Se o epicentro estiver próximo e os tremores forem intensos, os danos podem se expandir.
Embora o risco de vítimas possa ser reduzido, não se deve confiar excessivamente nessa proteção.
Possível necessidade de desocupação durante o período de reforma
Dependendo das circunstâncias, pode ser necessário solicitar aos moradores que desocupem o imóvel durante o período de reforma.
Caso seja necessário providenciar moradia temporária em outro imóvel, os procedimentos e a gestão dessa situação podem ser trabalhosos, por isso é importante verificar antecipadamente com a empresa construtora.
Vantagens da reconstrução
Vamos agora analisar as vantagens da reconstrução.
Facilidade de aumento do aluguel e da taxa de ocupação
Com um imóvel novo, é possível definir um aluguel mais elevado do que o anterior.
No caso de imóveis para aluguel mais antigos, a redução do aluguel é inevitável, e uma vez reduzido, é difícil aumentá-lo novamente.
Com um imóvel novo, o risco de vacância é menor e a taxa de ocupação tende a ser maior.
Custos de manutenção mínimos
Após a reconstrução, com o imóvel novo, não haverá gastos com manutenção de pintura, instalações e outros itens por um bom período.
Mesmo que ocorram falhas e sejam necessários reparos, manter os custos de manutenção no mínimo é uma vantagem exclusiva dos imóveis novos.
Vantagem na venda
Naturalmente, um imóvel novo e bem conservado é mais vantajoso na venda do que um imóvel mais antigo.
É nos imóveis com poucos anos de construção que o valor do terreno e o valor patrimonial são avaliados de forma mais favorável.
Desvantagens da reconstrução
A seguir, apresentaremos as desvantagens da reconstrução.
Grande carga financeira
A reconstrução envolve custos muito mais altos do que a reforma sísmica.
Além dos custos de construção do novo imóvel, há também os custos de demolição do imóvel antigo, por isso é necessário avaliar cuidadosamente o orçamento disponível.
Custos de desocupação
Se houver moradores no imóvel antigo, será necessário solicitar a desocupação para a reconstrução.
Nesse caso, pode haver necessidade de pagamento de indenização por desocupação, o que, somado aos custos de reconstrução, tende a aumentar consideravelmente a carga financeira.
Ausência de renda de aluguel durante a reconstrução
Naturalmente, durante a reconstrução a renda de aluguel será zero, portanto, não é possível esperar nenhuma receita.
Se você depende da renda de aluguel para seu sustento, a falta de poupança suficiente pode inviabilizar a própria reconstrução.
As estruturas antissísmica, de isolamento sísmico e de controle de vibrações têm, cada uma, suas vantagens e desvantagens.
Ao realizar obras sísmicas em imóveis para aluguel, é necessário compreender bem não apenas as vantagens, mas também as desvantagens antes de tomar uma decisão.
No entanto, é importante ter consciência de que, independentemente da estrutura escolhida, há desvantagens e não existe um critério claro de qual é a melhor opção.
Quem enfrenta problemas de resistência sísmica e está considerando obras de melhoria deve avaliar o orçamento disponível e seus valores para escolher a opção mais adequada.
Perguntas frequentes sobre resistência sísmica de imóveis para aluguel
P1. Imóveis com os antigos padrões sísmicos são perigosos?
Imóveis que passaram pela aprovação de construção antes de maio de 1981, sob os antigos padrões sísmicos, não têm segurança garantida para terremotos de magnitude 6 ou superior. Recomenda-se realizar um diagnóstico sísmico e, se necessário, proceder com reforços estruturais.
P2. Quanto custa uma obra de reforço sísmico?
O custo varia conforme o tamanho da edificação e o método construtivo, mas para um prédio de apartamentos pode variar entre R$ 100.000 e R$ 500.000, podendo chegar a dezenas de milhões em condomínios maiores.
P3. Se um imóvel para aluguel desabar em um terremoto, o proprietário é responsável?
Caso o proprietário tenha conhecimento de problemas na resistência sísmica do imóvel e os tenha ignorado, poderá ser responsabilizado por indenização por danos.
