Wenn ein Mietobjekt – etwa ein Apartmenthaus – bei einem Erdbeben oder einer anderen Naturkatastrophe einstürzt, kann der Eigentümer für die daraus entstehenden Schäden haftbar gemacht werden.
Eine Haftung besteht jedoch nicht in jedem Fall; entscheidend ist regelmäßig, wie es um die Erdbebensicherheit des Gebäudes bestellt war.
Dieser Beitrag erläutert die Merkmale der drei japanischen Bauweisen Taishin (erdbebenfest), Menshin (basisisoliert) und Seishin (schwingungsgedämpft) und zeigt darüber hinaus, wie Sie die Erdbebensicherheit Ihrer Mietimmobilie prüfen und warum die Erdbebenvorsorge so wichtig ist.
Als Eigentümer einer Mietimmobilie in Japan sollten Sie die folgenden Punkte zum Anlass für eine eigene Bestandsaufnahme nehmen.
Prüfen Sie die Erdbebensicherheit Ihres Bestandsobjekts
Für Gebäude sind über das Baustandardgesetz (建築基準法, Kenchiku Kijun Hō) und die dazugehörige Durchführungsverordnung (建築基準法施行令) verbindliche Erdbebenstandards festgelegt.
Wer diese Standards nicht erfüllt, erhält keine Baugenehmigung.
Die Standards sind zudem mehrfach überarbeitet worden, sodass bei älteren Gebäuden durchaus die Möglichkeit besteht, dass sie den heute geltenden Anforderungen nicht mehr genügen.
Verschaffen Sie sich deshalb zunächst Klarheit über die Erdbebensicherheit des Objekts, das Sie derzeit halten.
Für Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist an dieser Stelle eine Einordnung wichtig: Ein solcher Stichtag existiert in dieser Form nur in Japan. Im DACH-Raum regelt der Eurocode 8 (DIN EN 1998-1, ÖNORM EN 1998-1, in der Schweiz ergänzt um SIA 261 und SIA 269/8) die Erdbebenbemessung, doch weite Teile Deutschlands liegen in einer Zone, in der praktisch kein erdbebengerechter Nachweis verlangt wird; in Österreich und der Schweiz ist die Gefährdung höher, aber immer noch um Größenordnungen geringer als in Japan. Entsprechend gibt es dort kein Baujahr, das den Marktwert eines Bestandsgebäudes ähnlich scharf teilt. In Japan hingegen ist die Frage „vor oder nach dem 1. Juni 1981“ keine bautechnische Feinheit, sondern eine harte Preis-, Finanzierungs- und Versicherungsgrenze – Sie werden ihr in jedem Exposé, in jeder Due-Diligence-Liste und in jedem Bankgespräch wiederbegegnen.
So prüfen Sie selbst
Die Erdbebenstandards lassen sich zu einem guten Teil selbst nachvollziehen.
Prüfen Sie zunächst, ob die folgenden Punkte auf Ihr Objekt zutreffen.
Das Baujahr
Sehen Sie sich als Erstes das Baujahr beziehungsweise das Datum der Baugenehmigung an.
Liegt es vor dem 31. Mai 1981, gilt für das Gebäude der alte Erdbebenstandard (旧耐震基準, kyū-taishin kijun).
Ab dem 1. Juni 1981 gilt der neue Erdbebenstandard (新耐震基準, shin-taishin kijun), und damit bestehen in der Regel keine grundsätzlichen Bedenken.
Der Erdbebenstandard ist die im Baustandardgesetz verankerte Vorgabe, dass ein Gebäude bereits bei Planung und Ausführung so ausgelegt sein muss, dass es den Erschütterungen eines Erdbebens standhält.
Der alte Standard wurde 1950 eingeführt und rund dreißig Jahre lang angewendet.
Er verlangte lediglich, dass ein Wohngebäude bei einem mittelschweren Beben, wie es etwa einmal in zehn Jahren auftritt (Shindo 5 auf der japanischen Intensitätsskala), weder einstürzt noch kollabiert.
Häuser nach altem Standard sind also gar nicht für Beben oberhalb von Shindo 5 ausgelegt.
Der Hintergrund ist, dass die Erdbebentechnik jener Zeit den Anforderungen großer Beben schlicht noch nicht gewachsen war.
Der neue Standard wiederum trat in Kraft, nachdem das Miyagi-Oki-Erdbeben von 1978 schwerste Schäden verursacht hatte.
Damals wurde in der Stadt Sendai Shindo 5 gemessen, dennoch fielen die Gebäudeschäden erheblich aus: mehr als 1.000 Gebäude wurden vollständig zerstört, mehr als 6.000 schwer und mehr als 125.000 teilweise beschädigt.
Dieses Schadensausmaß gab den Ausschlag für die Einführung des neuen Erdbebenstandards.
Befindet sich Ihr Objekt noch auf dem Stand des alten Erdbebenstandards, sind Prüfung und Ertüchtigung so bald wie möglich angezeigt.
Die Tragkonstruktion
Als Nächstes betrachten wir die Tragkonstruktion.
Hier ist die Frage, ob die gesetzliche Nutzungsdauer (法定耐用年数, hōtei taiyō nensū) bereits überschritten ist, ein wichtiger Anhaltspunkt.
Die gesetzliche Nutzungsdauer gibt in Jahren an, über welchen Zeitraum der Wert eines Anlageguts abgeschrieben wird, bis er rechnerisch erloschen ist.
Für Gebäude gelten die folgenden Werte:
【Gesetzliche Nutzungsdauer】
・Stahlskelettbau (Profildicke bis 3 mm): 19 Jahre
・Stahlskelettbau (Profildicke über 3 bis 4 mm): 27 Jahre
・Stahlskelettbau (Profildicke über 4 mm): 34 Jahre
・Holzbau: 22 Jahre
・Stahlbetonbau: 47 Jahre
Bei der Tragkonstruktion schlägt sich die Robustheit unmittelbar in der Jahreszahl nieder; die Reihenfolge lautet Holz, Stahlskelett, Stahlbeton.
Das bedeutet allerdings nicht, dass ein Gebäude nach Ablauf dieser Frist zusammenfällt.
Es handelt sich um eine steuerliche Abschreibungsdauer, die Sie lediglich als Orientierungsgröße im Hinterkopf behalten sollten.
Auch das ist ein Punkt, an dem japanische und deutschsprachige Praxis deutlich auseinandergehen: In Deutschland schreiben Sie ein vermietetes Wohngebäude nach § 7 Abs. 4 EStG linear ab – je nach Fertigstellungszeitpunkt mit 2 % über 50 Jahre oder mit 2,5 % über 40 Jahre –, und zwar unabhängig davon, ob es aus Holz, Stahl oder Beton besteht. Japan differenziert dagegen streng nach Bauart, 22 Jahre für Holz gegenüber 47 Jahren für Stahlbeton, und diese Zahl steuert nicht nur die Steuerlast, sondern faktisch auch die Kreditlaufzeit: Viele japanische Banken finanzieren ein Objekt höchstens bis zum Ende seiner gesetzlichen Nutzungsdauer. Ein 25 Jahre altes Apartmenthaus in Holzbauweise rentiert auf dem Papier hervorragend, ist aber schwer zu finanzieren und beim Wiederverkauf entsprechend illiquide. Wer aus dem DACH-Raum in Japan investiert, sollte Restnutzungsdauer, Erdbebenstandard und Finanzierbarkeit deshalb stets als ein zusammenhängendes Bündel bewerten und nicht als drei getrennte Prüfpunkte.
Der bauliche Zustand
Bei der Prüfung der Erdbebensicherheit sollten Sie sich auch ein Bild vom baulichen Zustand machen.
Selbstverständlich bedeutet ein Alter innerhalb der gesetzlichen Nutzungsdauer noch keine Entwarnung.
Selbst Gebäude, für die derselbe Erdbebenstandard gilt, unterscheiden sich je nach Form und Baustoffen erheblich in ihrer Erdbebensicherheit.
Die folgenden Merkmale des baulichen Zustands lassen sich mit bloßem Auge beurteilen:
・Anzahl von Stützen und Wänden
Sehen Sie sich zunächst an, wie viele Stützen und Wände vorhanden sind.
Konstruktionen mit vielen Stützen und Wandscheiben gelten als erdbebensicherer.
Zählen Sie also nach, über wie viele Stützen und Wandscheiben Ihr Mietobjekt verfügt.
・Quadratischer, rechteckiger oder anderer Grundriss
Quadratische und rechteckige Grundrisse gelten als erdbebensicherer als andere Formen.
Bei L-Form, U-Form oder stark gegliederten Baukörpern schwingen die Gebäudeteile im Beben unterschiedlich, sodass die Anschlussstellen besonders beansprucht werden und das Schadensrisiko steigt.
・Prüfung des Tragsystems
Wenn Sie über die Wandscheiben gehen, prüfen Sie, ob es sich um eine Wandbauweise (壁式構造) oder um eine Rahmenbauweise (ラーメン構造) handelt.
Die Wandbauweise trägt das Gebäude über tragende Wandscheiben.
Das Bild gestapelter Kisten trifft es recht gut.
Sie wird eher bei niedrigen als bei hohen Gebäuden eingesetzt und gilt als besonders erdbebensicher.
Der eigentümlich klingende japanische Begriff „Rāmen-Konstruktion“ hat nichts mit Nudeln zu tun, sondern geht auf das deutsche Wort „Rahmen“ zurück.
Hier tragen senkrechte Stützen und waagerechte Riegel den rechteckigen Baukörper.
Diese Bauweise kommt ohne tragende Wände aus und wird bei Stahlbeton- und Stahlskelettbauten verwendet.
・Prüfung auf Alterungsschäden
Eine weitere Möglichkeit der Selbstprüfung besteht darin, nach Stellen zu suchen, an denen das Gebäude sichtbar gealtert ist.
Achten Sie auf durchhängende Böden, schwergängige Türen, Risse in der Außenwand und andere augenfällige Veränderungen.
Ein Erdbebengutachten beauftragen
Wenn Sie die Erdbebensicherheit Ihres Mietobjekts genau kennen möchten, empfiehlt sich die Beauftragung eines Unternehmens, das Erdbebendiagnosen (耐震診断, taishin shindan) durchführt.
Ein solches Unternehmen prüft auch jene Punkte, die ein Laie nicht beurteilen kann.
Dabei ist allerdings nicht jeder Anbieter geeignet; für die Auswahl gibt es einige Anhaltspunkte.
【Worauf Sie bei der Wahl eines Prüfunternehmens achten sollten】
・Das Unternehmen sollte bei der Kommune oder Präfektur als Fachbetrieb registriert sein
・Das Unternehmen sollte über nachweisbare Erfahrung und Referenzen bei Erdbebendiagnosen verfügen
・Das Unternehmen sollte über einschlägige Qualifikationen verfügen, etwa als Erdbebengutachter oder als Fachplaner für Erdbebenertüchtigung
Wählen Sie nach Möglichkeit einen Anbieter, der alle drei Bedingungen erfüllt.
Gerade wenn ein Anbieter unaufgefordert an Ihrer Tür steht, ist die Versuchung groß, aus Bequemlichkeit gleich vor Ort zu beauftragen; besser ist es, sich in Ruhe selbst für ein Unternehmen zu entscheiden und auf diesem Weg zu einer belastbaren Diagnose zu kommen.
Erdbebenvorsorge bei Mietimmobilien – der tatsächliche Stand
Wünschenswert wäre also, dass Eigentümer und Verwalter von Mietimmobilien die Ertüchtigung aktiv vorantreiben – die Realität sieht davon jedoch weit entfernt aus.
Woran liegt es, dass die Ertüchtigung schleppend verläuft oder ganz unterbleibt?
Die Ertüchtigung kommt nur langsam voran
In Japan, wo Erdbeben und andere Naturkatastrophen häufig auftreten, kommt es immer wieder zu Beben der Intensität Shindo 6 und darüber.
Rund 20 Prozent aller weltweit auftretenden Beben dieser Größenordnung ereignen sich in Japan, sodass niemand sagen kann, wann die nächste Katastrophe eintritt.
Hinzu kommt das Tōhoku-Erdbeben vom März 2011, dessen enorme Gebäude- und Personenschäden vielen noch gut in Erinnerung sind.
Auch für die kommenden Jahre wird die Möglichkeit eines schweren Bebens gesehen, was den Stellenwert der Erdbebensicherheit weiter erhöht.
Tatsächlich hinkt Japan bei der Ertüchtigung des Bestands jedoch hinterher.
Gerade bei Mietimmobilien sind die Kosten das entscheidende Hemmnis, weshalb die Ertüchtigung kaum vorankommt.
Warum nicht ertüchtigt wird
Ein Grund dafür, dass nicht ertüchtigt wird, dürfte in der Zurückhaltung der Eigentümer liegen.
Es gibt derzeit sehr viele überalterte Mietobjekte, und ihre Ertüchtigung erfordert erhebliche Mittel.
Schon eine reine Verstärkung ist teuer, und was der Eigentümer nicht selbst tragen kann, führt am Ende zu Mieterhöhungen.
Mieterhöhungen belasten nicht nur die aktuellen Bewohner, sie sind auch ein klassischer Kündigungsgrund.
Hinzu kommt, dass für die Bauarbeiten oft ein Auszug erforderlich ist – ohne jede Gewähr, dass die Bewohner nach Abschluss der Arbeiten zurückkehren.
Während der Bauzeit fallen zudem die Mieteinnahmen weg; auch dieser Kapitalbedarf trägt zur Verzögerung bei.
Welche Risiken entstehen, wenn nicht ertüchtigt wird
So einleuchtend die Bedeutung der Ertüchtigung ist – wer sie unterlässt, geht als Eigentümer mit hoher Wahrscheinlichkeit erhebliche Risiken ein.
Beim Großen Hanshin-Awaji-Erdbeben von 1995 stürzten zahlreiche Gebäude ein, und viele Menschen wurden unter den Trümmern begraben.
Es gab Apartmenthäuser, die einstürzten, obwohl die Nachbargebäude unversehrt blieben; in solchen Fällen nahmen Hinterbliebene der Opfer die Eigentümer in die Verantwortung.
In vielen dieser Verfahren wurde eine rechtliche Haftung des Eigentümers tatsächlich festgestellt – der Verzicht auf Ertüchtigung ist damit ein Risiko, das ein ganzes Leben verändern kann.
Diese Haftung ist für Investoren aus dem DACH-Raum vielleicht der wichtigste Punkt des gesamten Beitrags, denn sie ist schärfer, als es die Intuition aus dem deutschen Recht nahelegt. Grundlage ist Art. 717 des japanischen Zivilgesetzbuchs (民法, Minpō) zur Haftung für Bauwerke: Weist ein Bauwerk einen Mangel in Errichtung oder Erhaltung auf, haftet zunächst der Besitzer – und der Eigentümer haftet nachrangig verschuldensunabhängig, also auch dann, wenn ihm persönlich kein Vorwurf zu machen ist. Das deutsche Gegenstück in § 836 BGB und die allgemeine Verkehrssicherungspflicht erlauben dem Eigentümer dagegen den Entlastungsbeweis, dass er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat. Hinzu kommt, dass die japanische Erdbebenversicherung (地震保険, jishin hoken) nur als Zusatz zu einer Feuerversicherung abgeschlossen werden kann, auf 30 bis 50 Prozent der Versicherungssumme gedeckelt ist und für Gebäude nach altem Erdbebenstandard spürbar höhere Prämien kostet – anders als die im DACH-Raum übliche Elementarschadenversicherung, die Schäden im Regelfall zum Neuwert ersetzt. Ein Objekt nach altem Standard bündelt damit drei Risiken zugleich: Haftung, Unterversicherung und Illiquidität.
Taishin, Menshin und Seishin – die Merkmale der drei Bauweisen
Bislang ging es um die Prüfung der Erdbebensicherheit und um den tatsächlichen Stand der Erdbebenvorsorge.
Nun stellen wir die Merkmale der drei Bauweisen Taishin, Menshin und Seishin in den Mittelpunkt.
Taishin – die erdbebenfeste Bauweise
Taishin bezeichnet, wie der Name sagt, eine Konstruktion, die den Erschütterungen eines Bebens standhält.
Sie ist die mit Abstand verbreitetste Bauweise und kommt bei Einfamilienhäusern, Wohnanlagen, Bürogebäuden, Schulen und anderen Bauten zum Einsatz.
Im Beben wirken die Kräfte vor allem auf die schweren Bauteile wie Dach und Decken; diese Bewegungen muss das Gebäude aufnehmen und über eine ausgewogene Verstärkung abtragen.
Da beim Erdbeben sogenannte Erdbebenkräfte auf das Gebäude einwirken, werden Wände ausgekreuzt und Anschlusspunkte mit Verbindern verstärkt, um dem Gebäude die nötige Festigkeit zu geben.
Menshin – die basisisolierte Bauweise
Menshin zeichnet sich dadurch aus, dass sich das Gebäude auch bei einem starken Beben weniger bewegt als bei Taishin oder Seishin.
Damit sich die Erschütterungen möglichst wenig auf das Gebäude übertragen, wird der Baukörper vom Baugrund entkoppelt.
Das klingt, als schwebe das Gebäude – tatsächlich sitzen zwischen Gebäude und Fundament besondere Isolationslager, die die eingetragenen Kräfte ableiten und die Bewegung auf diese Weise verringern.
Diese Lager bestehen aus Dämpfern, die die Bewegungsenergie aufnehmen, und aus Elastomer-Isolatoren, die das Gebäude tragen.
Weil die Isolierung die Erschütterung aufnimmt, ist ein Einsturz des Gebäudes deutlich unwahrscheinlicher.
Seishin – die schwingungsgedämpfte Bauweise
Seishin ist eine Bauweise, die die Erschütterung im Inneren des Gebäudes aufnimmt.
Im Bauwerk werden Dämpfer und Massen eingebaut, die die Schwingungen aus dem Beben verringern.
Bei Hochhäusern und Wohntürmen nehmen die Ausschläge nach oben hin zu; mit Seishin lässt sich diese Amplitude auch in den oberen Geschossen begrenzen.
Menshin und Seishin werden leicht verwechselt, doch bei Seishin bleibt das Gebäude mit dem Baugrund verbunden.
Die Erschütterung erreicht das Gebäude also, wird von den Dämpfern jedoch in Wärme umgewandelt und abgegeben.
Auf diese Weise lassen sich auch starke Bewegungen abmildern, sodass das Einsturzrisiko sinkt.
Vor- und Nachteile von Mietobjekten in Taishin-Bauweise
Welche Vor- und Nachteile bietet ein Mietobjekt, dessen erdbebenfeste Konstruktion solide ausgeführt ist?
Vorteile der Taishin-Bauweise
Der wohl größte Vorteil der Taishin-Bauweise sind die niedrigen Baukosten.
Beim Neubau müssen die Erdbebenstandards des Baustandardgesetzes ohnehin eingehalten werden.
Wird das von Anfang an in die Planung aufgenommen, entstehen keine zusätzlichen Kosten, und man erhält ein erdbebenfestes Gebäude.
Hinzu kommt, dass die Bauzeit bei Taishin kurz ausfällt.
Da es sich um die am weitesten verbreitete Bauweise handelt, sind besondere Arbeitsschritte wie bei Menshin oder Seishin nicht erforderlich.
Auch die Bauzeit selbst muss deshalb nicht lang sein.
Ein weiterer Vorzug ist, dass die planerischen Einschränkungen gering bleiben und vergleichsweise frei entworfen werden kann.
Bei Menshin lassen sich häufig keine Untergeschosse anlegen, und für die Lager muss zusätzlich Raum vorgehalten werden; bei Taishin gibt es solche gravierenden Planungsrestriktionen nicht.
Allerdings können Aussteifungen und tragende Wandscheiben den Entwurf punktuell einschränken.
Wer das vorab klärt, erlebt im weiteren Verlauf keine Überraschungen.
Nachteile der Taishin-Bauweise
Wo Vorteile sind, sind auch Nachteile.
Da Taishin – anders als Menshin – nicht vom Baugrund entkoppelt ist, überträgt sich die Erschütterung unmittelbar auf das Gebäude; das ist der zentrale Nachteil.
Je nach Gebäudehöhe bedeutet ein starkes Beben, dass die Bewegung lange und deutlich spürbar bleibt.
Besonders in Wohnhochhäusern entsteht leicht das Gefühl, das Schwanken höre auch nach dem Beben nicht auf.
Überträgt sich eine starke Bewegung zudem über längere Zeit, kommt es leichter zu Folgeschäden wie umstürzenden Möbeln und herabfallenden Gegenständen.
Selbst wenn das Gebäude unbeschädigt bleibt, können in der Wohnung Möbel umkippen, Menschen verletzen oder den Fluchtweg versperren.
In diesem Fall sollten alle Möbelstücke mit Kippsicherungen versehen und damit alle zumutbaren Vorkehrungen getroffen werden.
Und selbst ein robustes Gebäude kann nach mehreren starken Beben punktuelle Schäden davontragen; treten solche Schäden an mehreren Stellen auf oder vergrößern sie sich, droht im schlimmsten Fall der Einsturz.
Nach einem starken Beben und erst recht nach einer Serie kräftiger Nachbeben sollten Sie eine Prüfung und die notwendige Instandsetzung deshalb nie versäumen.
Vor- und Nachteile von Mietobjekten in Menshin-Bauweise
Menshin-Objekte gehören zu den Bauweisen, die schweren Beben besonders gut standhalten – aber auch sie haben Nachteile.
Im Folgenden stellen wir die Vor- und Nachteile von Mietobjekten in Menshin-Bauweise vor.
Vorteile der Menshin-Bauweise
Zu den Vorteilen der Menshin-Bauweise zählen die deutlich geringere Erschütterung, der bessere Schutz der Bausubstanz und die Vermeidung von Folgeschäden.
Die Erschütterung wird spürbar geringer
Im Vergleich zu Taishin- und Seishin-Objekten dämpft die Menshin-Bauweise die Erdbebenbewegung am stärksten.
Das ist ihr größter Vorzug, und gerade wegen dieser Stärke wird sie häufig auch bei Hochhäusern und Wohntürmen eingesetzt.
Menshin verringert die Bewegung, indem das Gebäude vom Baugrund getrennt wird.
Selbst bei einem schweren Beben fällt das im Gebäude wahrgenommene Schwanken deshalb geringer aus.
Die Bausubstanz wird weniger geschädigt
Der zweite Punkt betrifft Schäden an der Bausubstanz.
Bei einem Erdbeben entstehen im Inneren des Gebäudes Schäden, die von außen nicht sichtbar sind.
Werden Bauteile oder Anschlüsse im Inneren beschädigt, führt das leicht zu Folgemängeln, und die Sicherheit des Gebäudes insgesamt nimmt ab.
Weil bei einem Menshin-Gebäude die Bewegung geringer ausfällt, treten auch solche unsichtbaren Schäden im Inneren seltener auf.
Folgeschäden werden vermieden
Je stärker die Erschütterung, desto größer ist die Gefahr, dass Möbel und Haushaltsgeräte umstürzen oder zu Bruch gehen.
Der überwiegende Teil der Personenschäden bei Erdbeben geht auf solche Folgeschäden durch umstürzende Möbel und herabfallende Gegenstände zurück.
In einem Menshin-Gebäude lassen sich Schäden durch umstürzende Möbel und herabfallende Gegenstände dank der geringeren Bewegung deutlich reduzieren.
Viele Menschen sorgen sich bei einem Beben darum, ob große Möbelstücke umkippen oder Dinge zu Bruch gehen.
Für sie bedeutet ein Mietobjekt in Menshin-Bauweise ein spürbares Stück Sicherheit.
Nachteile der Menshin-Bauweise
Zu den Nachteilen der Menshin-Bauweise gehören die begrenzte Wirkung bei vertikalen Bewegungen, die hohen Kosten und die vergleichsweise kurze Erfahrungsgeschichte.
Außer bei Horizontalbewegungen ist die Wirkung begrenzt
Die Menshin-Bauweise arbeitet mit Bauteilen, die als Isolatoren bezeichnet werden.
Durch geschichtete Lagen aus Gummi und Stahlblech oder durch rollende Stahlkugeln entsteht eine Konstruktion, die horizontale Bewegungen sehr gut aufnimmt.
Weil das Gebäude sein Eigengewicht jedoch vertikal abtragen muss, kann der Isolator eine vertikale Bewegung nicht dämpfen.
Vertikale Erschütterungen gelten zwar als weniger schadenträchtig als horizontale, doch ausgeschlossen sind Schäden nicht, sodass sich eine vollständige Schadensfreiheit nicht erreichen lässt.
Die Kosten sind hoch
Im Vergleich zur Taishin- und zur Seishin-Bauweise ist Menshin teuer.
Hinzu kommt, dass ein Menshin-Gebäude zwingend regelmäßig gewartet werden muss und die Isolationslager auszutauschen sind.
Deshalb entstehen nicht nur Anfangsinvestitionen, sondern auch laufende Kosten, sodass die Belastung insgesamt hoch ausfällt.
Junge Technik, wenige Fachbetriebe
Die Geschichte der Isolationslager ist noch jung, und die Zahl der Baubetriebe, die eine Menshin-Konstruktion ausführen können, ist begrenzt.
Für den in Isolatoren verwendeten Gummi wird üblicherweise eine Nutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren angegeben; belastbar nachgewiesen ist das jedoch nicht, weshalb es sowohl zur Nutzungsdauer als auch zur Technik kritische Stimmen gibt.
Da es zudem wenige Ausführungsbetriebe gibt, kann die Suche nach einem geeigneten Partner die Auswahl empfindlich einschränken.
Vor- und Nachteile von Mietobjekten in Seishin-Bauweise
Als Nächstes stellen wir die Vor- und Nachteile von Mietobjekten in Seishin-Bauweise vor.
Vorteile der Seishin-Bauweise
Zu den Vorteilen der Seishin-Bauweise zählen die gute Wirkung bei wiederholten Erschütterungen und bei Sturm, die niedrigen Kosten und die einfache Wartung.
Robust gegen wiederholte Erschütterungen und Taifune
Die Seishin-Bauweise dämpft die Bewegung unmittelbar nach dem Beben besser als Taishin und hält auch wiederholten Erschütterungen gut stand.
Nach einem Beben folgen häufig zahlreiche Nachbeben, und die Schäden weiten sich durch die wiederholte Beanspruchung nicht selten aus.
Seishin bewährt sich nicht nur bei den wiederkehrenden Bewegungen aus Nachbeben, sondern ebenso bei Schwingungen aus starkem Wind und Taifunen.
Wer neben dem Erdbeben auch die Bewegungen aus Sturm und Taifun begrenzen möchte, fährt mit Seishin ausgesprochen gut.
Die Kosten sind niedrig
Der zweite Punkt sind die niedrigen Baukosten.
Seishin begrenzt die Erdbebenschäden besser als Taishin und ist zudem robust gegenüber den wiederholten Bewegungen aus Nachbeben – und weil die Kosten niedrig sind, lässt sich die Bauweise vergleichsweise leicht umsetzen; das ist ein gewichtiger Vorteil.
Gerade die Baukosten wachsen erfahrungsgemäß schnell an, sodass jede Einsparung für den Eigentümer eines Objekts attraktiv ist.
Die Wartung ist einfach
Bei Seishin-Objekten ist die Wartung vergleichsweise einfach; je nach eingesetztem Bauteil sind ein Austausch der Dämpfer oder regelmäßige Prüfungen häufig gar nicht erforderlich.
Regelmäßig geprüft werden muss vor allem dort, wo Gummidämpfer oder hydraulische Dämpfer verbaut sind.
Gummidämpfer altern temperaturbedingt, und bei hydraulischen Dämpfern kann Öl austreten – beides macht eine Wartung erforderlich.
Nachteile der Seishin-Bauweise
Zu den Nachteilen der Seishin-Bauweise zählen, dass die Erschütterung als solche nicht verringert wird, dass der Baugrund die Wirkung beeinflusst und dass Einbauort und Anzahl der Dämpfer über die Wirksamkeit entscheiden.
Die Erschütterung selbst wird nicht verringert
Anders als Menshin verringert Seishin die Erdbebenbewegung nicht als solche.
Bei Seishin werden Dämpfer im Gebäude eingebaut, die sich als Gegenmasse entgegen der Bewegung verschieben und die Schwingung auf diese Weise verringern.
Deshalb ist der Stoß – wie bei Taishin – unmittelbar spürbar, und bei einem entsprechend starken Beben kann das Gebäude Schaden nehmen.
Der Baugrund kann die Wirkung beeinflussen
Wie bei Taishin steht auch das Seishin-Gebäude unmittelbar auf dem Boden, sodass bei schwachem Baugrund möglicherweise nicht die volle Wirkung erreicht wird.
Auf weichem Untergrund kann selbst ein Mietobjekt in Seishin-Bauweise die eigentlich mögliche Dämpfung verfehlen, und die Bewegung ist dann unmittelbar spürbar.
Einbauort und Anzahl entscheiden über die Wirkung
Bei Seishin hängt die Wirkung stark davon ab, wo und wie viele Dämpfer eingebaut werden.
Für Dämpfer gibt es jeweils Positionen, an denen sie ihre Wirkung entfalten; wird nicht an der richtigen Stelle eingebaut, bleibt die Wirkung aus.
Und selbst bei richtiger Position stellt sich bei zu wenigen Dämpfern kaum eine Wirkung ein.
Wer eine Seishin-Konstruktion wählt, muss deshalb sorgfältig prüfen, ob der Baubetrieb Erfahrung mit dem Einbau von Dämpfern hat.
Taishin, Menshin oder Seishin – welche Bauweise sollten Sie wählen?
Nach all den Merkmalen sowie Vor- und Nachteilen bleibt die Frage: Welche Bauweise sollte man für eine Mietimmobilie nun tatsächlich wählen?
Tatsächlich gibt es für die Erdbebenvorsorge kein eindeutig „richtiges“ Kriterium.
Jede Variante hat Vorteile und Nachteile, sodass die einmal getroffene Wahl nicht zwangsläufig die beste ist.
Wenn überhaupt, lautet die entscheidende Frage: Was genau soll diese Mietimmobilie leisten?
Bei der Planung eines Mietobjekts wählt man ohnehin anhand von Zielgruppe, Umfeld, Grundriss und Budget die jeweils passende Lösung.
Mit Taishin, Menshin und Seishin verhält es sich genauso: Sie müssen im Abgleich mit vielen Faktoren abgewogen werden.
Das Wichtigste ist, ein Unternehmen zu wählen, das mängelfrei und fachgerecht ausführt.
Gerade bei Mietimmobilien leben viele Menschen über Jahre hinweg in dem Gebäude, weshalb Sicherheit und Verlässlichkeit besonders hoch stehen müssen.
Je nach Situation lassen sich auch mehrere Bauweisen kombinieren, etwa Taishin mit Seishin oder Taishin mit Menshin.
Das kostet natürlich entsprechend mehr, ist aber ein Weg zu einem Objekt mit hoher Zufriedenheit und besserer Erdbebentauglichkeit.
Wann und wo ein Beben auftritt, lässt sich nicht vorhersagen.
So wichtig ein erdbebentaugliches Gebäude ist – noch wichtiger ist ein Umfeld, in dem jeder einzelne Bewohner auf den Ernstfall vorbereitet ist.
Fluchtwege und Sammelpunkte für den Erdbebenfall sollten Sie deshalb im Alltag immer wieder aktiv kommunizieren.
Ertüchtigung oder Ersatzneubau – was ist die richtige Wahl?
Wenn die Erdbebensicherheit eines Mietobjekts zu wünschen übrig lässt, stellt sich die Frage, ob eine Ertüchtigung genügt oder ob ein entschlossener Ersatzneubau der bessere Weg ist.
Im Folgenden stellen wir die Vor- und Nachteile beider Wege vor.
Vorteile der Ertüchtigung
Beginnen wir mit den Vorteilen einer Ertüchtigung.
Die Vermietungsquote kann steigen
Wer ertüchtigt, erfüllt die Erdbebenstandards, gilt damit als sicher und kann mit einer höheren Vermietungsquote als bisher rechnen.
Mit der Erdbebensicherheit sinkt zugleich das Risiko für Leib und Leben, falls es tatsächlich zu einem Beben kommt.
Zuschüsse und Steuererleichterungen sind möglich
Für Ertüchtigungsmaßnahmen lassen sich häufig kommunale Förderprogramme und steuerliche Erleichterungen in Anspruch nehmen.
Die Ausgestaltung unterscheidet sich von Präfektur zu Präfektur, doch sehr viele Gebietskörperschaften bezuschussen Erdbebengutachten und Ertüchtigungsarbeiten.
Auch Ermäßigungen bei der Grundsteuer (固定資産税) und der Stadtplanungssteuer (都市計画税) sind vielfach möglich, sodass sich eine vorherige Prüfung der örtlichen Programme lohnt.
Bei einem späteren Verkauf kann der Preis höher liegen
Wenn Sie erwägen, Ihre Mietimmobilie künftig zu veräußern, kann eine Ertüchtigung, mit der die Standards erfüllt werden, den Preis gegenüber heute erhöhen.
Natürlich sinkt der Preis mit zunehmendem Gebäudealter tendenziell – ob die Erdbebenstandards erfüllt sind, ist jedoch häufig ein eigenständiges Entscheidungskriterium.
Nachteile der Ertüchtigung
Kommen wir nun zu den Nachteilen der Ertüchtigung.
Es entstehen erhebliche Kosten
Ertüchtigungsmaßnahmen unterscheiden sich je nach Bauweise – Taishin, Menshin oder Seishin –, in jedem Fall fällt jedoch ein erheblicher Betrag an.
Man kann die hohen Sanierungskosten über Mieterhöhungen wieder hereinholen, doch die Mieteinnahmen steigen dadurch nicht plötzlich sprunghaft, sodass die Belastung groß bleiben kann.
Schäden durch ein Beben sind nicht ausgeschlossen
Auch eine Ertüchtigung schließt Schäden durch ein Beben nicht vollständig aus.
Nahe am Epizentrum und bei starker Bewegung können sich die Schäden durchaus ausweiten.
Das Risiko für Leib und Leben lässt sich verringern – verlassen Sie sich aber nicht blind darauf.
Während der Bauzeit kann ein Auszug unvermeidlich sein
Je nach Lage der Dinge müssen die Bewohner während der Sanierung ausziehen.
Wenn sie vorübergehend in einer Ersatzwohnung untergebracht werden, kommen entsprechende Formalitäten und Abstimmungen auf Sie zu; klären Sie das deshalb frühzeitig mit dem Bauunternehmen.
Vorteile des Ersatzneubaus
Sehen wir uns nun auch die Vorteile eines Ersatzneubaus an.
Miete und Vermietungsquote steigen leichter
Bei einem Neubau lässt sich die Miete über das bisherige Niveau hinaus anheben.
Bei älteren Mietobjekten sind Mietsenkungen kaum vermeidbar – und ist die Miete einmal gesenkt, wird eine spätere Erhöhung schwierig.
Bei einem Neubau ist das Leerstandsrisiko gering, und die Vermietungsquote steigt leichter.
Die Instandhaltungskosten bleiben minimal
Nach einem Ersatzneubau fallen für längere Zeit keine Kosten für Anstriche oder Anlagentechnik an.
Und selbst wenn wegen eines Defekts Kosten entstehen, bleiben sie minimal – ein Vorzug, den nur ein Neubau bietet.
Beim Verkauf sind Sie im Vorteil
Beim Verkauf ist ein neues, gepflegtes Objekt einem alten selbstverständlich überlegen.
Denn nur bei jungen Gebäuden wird neben dem Bodenwert auch der Gebäudewert hoch bewertet.
Nachteile des Ersatzneubaus
Kommen wir nun zu den Nachteilen des Ersatzneubaus.
Die Kostenbelastung ist hoch
Ein Ersatzneubau kostet deutlich mehr als eine Ertüchtigung.
Neben dem Neubau selbst fallen die Abbruchkosten für das alte Gebäude an, sodass die Maßnahme sorgfältig gegen das Budget abgewogen werden muss.
Es fallen Abfindungen für den Auszug an
Wenn das alte Objekt bewohnt ist, müssen Sie die Bewohner für den Ersatzneubau um den Auszug bitten.
Dabei können Abfindungen anfallen, die zusätzlich zu den Baukosten die Belastung erheblich erhöhen.
Während der Bauzeit gibt es keine Mieteinnahmen
Während der Bauzeit sind die Mieteinnahmen naturgemäß null, sodass mit keinerlei Ertrag zu rechnen ist.
Wer von den Mieteinnahmen lebt, kann den Ersatzneubau ohne ausreichende Rücklagen unter Umständen gar nicht stemmen.
Taishin, Menshin und Seishin haben jeweils eigene Vor- und Nachteile.
Wer sein Mietobjekt ertüchtigen möchte, sollte deshalb nicht nur die Vorteile, sondern auch die Nachteile genau kennen.
Zugleich gilt: Jede Bauweise hat ihre Schwächen, und es gibt kein eindeutiges Kriterium dafür, welche die beste ist.
Wenn die Erdbebensicherheit Ihres Objekts zu wünschen übrig lässt und Sie eine Sanierung erwägen, wählen Sie die Lösung, die zu Ihrem Budget und Ihren Prioritäten passt.
Häufige Fragen zur Erdbebensicherheit von Mietimmobilien
F1. Sind Objekte nach altem Erdbebenstandard gefährlich?
Bei Objekten, deren Baugenehmigung vor Juni 1981 erteilt wurde und für die damit der alte Erdbebenstandard gilt, ist die Sicherheit gegenüber Beben ab Shindo 6 nicht gewährleistet. Wir empfehlen ein Erdbebengutachten und, soweit erforderlich, eine Ertüchtigung.
F2. Was kostet eine Erdbebenertüchtigung?
Das hängt von Größe und Verfahren ab: Bei einem einzelnen Apartmenthaus liegen die Kosten etwa zwischen 1 und 5 Millionen Yen (rund 6.000 bis 31.000 EUR), bei einer größeren Wohnanlage können sie in den Bereich mehrerer zehn Millionen Yen (grob 120.000 bis 550.000 EUR) steigen.
F3. Haftet der Eigentümer, wenn ein Mietobjekt bei einem Erdbeben einstürzt?
Wer wusste, dass die Erdbebensicherheit des Gebäudes mangelhaft ist, und dennoch untätig geblieben ist, kann als Eigentümer schadensersatzpflichtig werden.
