Lorsqu'un immeuble locatif — un immeuble d'appartements, par exemple — s'effondre à la suite d'un séisme ou d'une autre catastrophe, le propriétaire bailleur (大家, ōya) peut être tenu de supporter les dommages.
Cette responsabilité n'existe pas dans tous les cas : ce qui pèse le plus, c'est la performance parasismique du bâtiment lui-même.
Nous présentons ici les caractéristiques des trois modes de construction japonais — taishin (耐震, résistance parasismique), menshin (免震, isolation de la base) et seishin (制震, amortissement des vibrations) — ainsi que les méthodes de contrôle et l'importance des mesures anti-sismiques.
Si vous détenez un immeuble locatif au Japon, prenez cet article comme une check-list de due diligence, et non comme un guide du marché français.
Vérifiez la performance parasismique de l'immeuble que vous détenez
Au Japon, la loi sur les normes de construction (建築基準法, Kenchiku Kijun Hō) et son décret d'application (建築基準法施行令) fixent des normes parasismiques obligatoires.
Un projet qui ne les satisfait pas n'obtient pas l'autorisation de construire.
Ces normes ont en outre été révisées à plusieurs reprises : un immeuble déjà ancien peut donc ne plus correspondre au niveau exigé aujourd'hui.
Commencez par établir clairement où en est l'immeuble que vous détenez.
Pour un investisseur francophone, le point n'est pas de chercher l'équivalent d'un diagnostic français. La France, la Belgique et la Suisse n'offrent pas le découpage commercial en trois « produits » taishin / menshin / seishin, et elles ne connaissent pas non plus une date nationale qui coupe le parc en deux. L'Eurocode 8 (NF EN 1998) et le zonage sismique français (zones 1 à 5) décrivent surtout l'aléa du territoire ; l'état des risques et pollutions (ERP) indique la zone de la commune, pas le système structurel de l'immeuble. Un dossier de diagnostic technique (DDT) français — DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, ERP — ne dit rien de comparable à la question japonaise « avant ou après le 1er juin 1981 ». Cette date n'est pas une subtilité d'ingénieur : c'est une frontière de prix, de crédit et d'assurance que vous retrouverez dans chaque notice, chaque due diligence et chaque entretien bancaire au Japon.
Comment vérifier soi-même
Une partie des normes parasismiques se laisse contrôler par soi-même.
Vérifiez d'abord si les points suivants s'appliquent à votre immeuble.
L'année de construction
Commencez par l'année de construction, plus précisément par la date de la confirmation de construction (建築確認, kenchiku kakunin), l'acte administratif japonais qui tient lieu d'autorisation de construire.
Si cette date est antérieure au 31 mai 1981, l'immeuble relève de l'ancienne norme parasismique (旧耐震基準, kyū-taishin kijun).
À compter du 1er juin 1981, c'est la nouvelle norme parasismique (新耐震基準, shin-taishin kijun) qui s'applique, et il n'y a en principe pas de problème de fond.
La norme parasismique, inscrite dans la loi sur les normes de construction, exige que le bâtiment soit, dès la conception et l'exécution, capable de résister aux secousses d'un séisme.
L'ancienne norme, entrée en vigueur en 1950, a été appliquée pendant une trentaine d'années.
Elle demandait seulement qu'une maison ne s'effondre pas ni ne s'écroule face à un séisme d'intensité moyenne, du type de ceux que l'on estime survenir environ une fois tous les dix ans (intensité 5 sur l'échelle japonaise Shindo, 震度, distincte de la magnitude).
Les logements conçus selon l'ancienne norme ne sont donc pas dimensionnés pour des secousses supérieures à Shindo 5.
À l'époque, les techniques parasismiques n'avaient tout simplement pas encore rattrapé le niveau d'exigence des grands séismes.
La nouvelle norme, elle, a été mise en œuvre après les dégâts considérables du séisme de Miyagi-oki, en 1978.
L'intensité mesurée à Sendai n'était que de Shindo 5, et pourtant les dégâts aux bâtiments furent énormes : plus de 1 000 immeubles entièrement détruits, plus de 6 000 gravement endommagés, plus de 125 000 partiellement endommagés.
C'est l'ampleur de ces dégâts qui a fait naître la nouvelle norme.
Si l'immeuble que vous détenez reste sur l'ancienne norme, un diagnostic et, le cas échéant, des travaux de réparation s'imposent aussi vite que possible.
La structure porteuse
Examinons ensuite la structure porteuse.
Le grand repère, ici, est de savoir si la durée d'utilité fiscale (法定耐用年数, hōtei taiyō nensū) est déjà dépassée.
Cette durée indique, en années, le temps au terme duquel la valeur comptable d'un actif immobilisé est réputée éteinte.
Pour les bâtiments, les durées sont les suivantes.
【Durée d'utilité fiscale】
・Ossature acier (épaisseur des profils inférieure ou égale à 3 mm) : 19 ans
・Ossature acier (épaisseur des profils supérieure à 3 mm et inférieure ou égale à 4 mm) : 27 ans
・Ossature acier (épaisseur des profils supérieure à 4 mm) : 34 ans
・Bois : 22 ans
・Béton armé : 47 ans
Pour la structure, la robustesse se lit directement dans le nombre d'années : l'ordre croissant va du bois à l'acier, puis au béton armé.
Cela ne signifie pas que le bâtiment s'écroule une fois le délai écoulé.
Il s'agit d'une durée d'amortissement fiscal : gardez-la comme un ordre de grandeur, pas comme un certificat de solidité.
Là encore, la pratique japonaise s'écarte nettement de celle d'une SCI ou d'un bailleur français. En France, on amortit souvent un immeuble par composants, sur des durées longues et assez homogènes, sans que le matériau — bois, acier ou béton — commande à lui seul la durée du crédit. Au Japon, la durée d'utilité fiscale oriente aussi, de fait, la durée d'emprunt : beaucoup de banques ne financent un immeuble que jusqu'à l'extinction de cette durée. Un petit collectif en bois de vingt-cinq ans peut afficher un rendement apparent séduisant et rester pourtant difficile à financer, donc peu liquide à la revente. Pour un investisseur francophone, il faut donc lire ensemble le reliquat de durée fiscale, la norme de 1981 et la bancabilité, et non comme trois cases séparées.
L'état du bâtiment
Pour juger de la performance parasismique, il faut aussi se faire une idée de l'état du bâtiment.
Rester dans la durée d'utilité fiscale n'est évidemment pas une assurance.
Deux immeubles soumis à la même norme peuvent différer fortement selon la forme et les matériaux.
Voici ce que l'œil permet déjà de vérifier.
・Le nombre de poteaux et de murs
Commencez par le nombre de poteaux et de murs.
Une structure riche en poteaux et en voiles est réputée plus performante face au séisme.
Comptez donc les poteaux et les voiles de votre immeuble locatif.
・Plan carré, rectangulaire ou autre
Les plans carrés et rectangulaires sont considérés comme plus favorables que les autres formes.
En L, en U ou avec de forts décrochements, les parties du bâtiment n'oscillent pas de la même façon : les liaisons sont davantage sollicitées et le risque de dégâts augmente.
・Le type de structure
Si vous partez du nombre de murs, vérifiez s'il s'agit d'une structure à murs porteurs (壁式構造, kabe-shiki kōzō) ou d'une structure en portique (ラーメン構造, rāmen kōzō).
La structure à murs porteurs fait porter le bâtiment par des voiles résistants.
L'image de caisses empilées aide à se la représenter.
On la trouve davantage dans les immeubles bas que dans les tours, et on lui prête une bonne performance parasismique.
Le nom un peu déroutant de « structure rāmen » ne doit rien aux nouilles : il vient de l'allemand Rahmen, « cadre ».
Des poteaux verticaux et des poutres horizontales portent alors le volume rectangulaire.
Cette structure se passe de murs porteurs ; on la rencontre dans le béton armé et l'ossature acier.
・Les signes de vétusté
Autre contrôle accessible : chercher les parties visiblement vieillies.
Plancher qui fléchit, portes qui ferment mal, fissures en façade : relevez aussi ces anomalies visibles.
Mandater un bureau de diagnostic parasismique
Si vous voulez connaître avec précision la performance parasismique d'un immeuble locatif, le plus sûr est de mandater un bureau capable de réaliser un diagnostic parasismique (耐震診断, taishin shindan).
Ce bureau vérifie aussi ce qu'un profane ne peut pas juger.
Tous les prestataires ne se valent pas pour autant ; quelques critères d'orientation existent.
【Points de vigilance pour choisir le bureau】
・L'entreprise est enregistrée auprès de la commune ou de la préfecture
・Elle justifie d'une expérience réelle et de références en diagnostic parasismique
・Elle dispose des qualifications pertinentes, par exemple diagnosticien parasismique ou technicien de renforcement
Choisissez de préférence un prestataire qui réunit ces trois conditions.
Surtout si un commercial se présente à votre porte, la tentation est grande de commander sur-le-champ par commodité ; mieux vaut choisir soi-même, à tête reposée, un bureau dont on est convaincu, et obtenir ainsi un diagnostic fiable.
La prévention sismique des immeubles locatifs : l'état des lieux
Dans l'idéal, les bailleurs et gestionnaires d'immeubles locatifs avanceraient d'eux-mêmes le renforcement parasismique. La réalité s'en écarte pourtant nettement.
Pourquoi le renforcement tarde-t-il, ou n'est-il pas engagé du tout ?
Le renforcement avance trop lentement
Au Japon, où les séismes et autres catastrophes sont fréquents, les secousses de Shindo 6 et plus reviennent régulièrement.
Environ 20 % des séismes de cette intensité dans le monde se produisent au Japon : personne ne peut dire quand surviendra la prochaine catastrophe.
S'y ajoute le séisme de l'est du Japon de mars 2011, dont les dégâts humains et matériels restent présents dans les mémoires.
Un grand séisme reste possible dans les années qui viennent, ce qui rend le renforcement d'autant plus urgent.
Or le Japon accuse aujourd'hui un retard de renforcement du parc.
Pour les immeubles locatifs surtout, le coût est le verrou principal, et le renforcement n'avance guère.
Pourquoi l'on ne renforce pas
L'une des raisons de l'inaction tient à l'hésitation des bailleurs eux-mêmes.
Le parc locatif compte aujourd'hui beaucoup d'immeubles vieillis, et les porter au niveau parasismique exige des sommes importantes.
Le seul renforcement coûte déjà cher, et la part que le bailleur ne peut pas absorber se traduit souvent par une hausse des loyers.
Cette hausse pèse sur les occupants actuels ; elle devient aussi un motif de départ.
Il faut en outre, souvent, demander aux locataires de quitter les lieux le temps des travaux, sans aucune garantie qu'ils reviendront ensuite.
Pendant le chantier, les loyers cessent évidemment d'entrer : ce besoin de trésorerie contribue lui aussi au retard.
Les risques de ne pas renforcer
On peut comprendre l'enjeu du renforcement et, malgré tout, s'exposer à des risques considérables en ne le faisant pas.
Lors du grand séisme de Hanshin-Awaji, en 1995, de nombreux bâtiments se sont effondrés et beaucoup de personnes ont été ensevelies.
Certains immeubles d'appartements se sont écroulés alors que les bâtiments voisins restaient intacts ; des familles de victimes ont alors recherché la responsabilité du bailleur.
Dans un nombre non négligeable de ces affaires, une responsabilité juridique du propriétaire a effectivement été retenue : renoncer au renforcement est un risque capable de changer le cours d'une vie.
Pour un investisseur francophone, cette responsabilité est peut-être le point le plus important de l'article, car elle est plus sévère que l'intuition formée par le droit français. Le fondement est l'article 717 du Code civil japonais (民法, Minpō) sur la responsabilité du fait des ouvrages : si un ouvrage présente un défaut de construction ou d'entretien, le possesseur répond d'abord, et le propriétaire répond ensuite, y compris, dans une large mesure, sans faute personnelle. En droit français, la responsabilité du fait des bâtiments et l'obligation de délivrance du bailleur laissent davantage de place à la preuve d'une diligence normale. S'y ajoute le régime japonais de l'assurance séisme (地震保険, jishin hoken) : elle ne se souscrit qu'en avenant d'une assurance incendie, elle est plafonnée à 30 à 50 % de la somme assurée, et les primes grimpent nettement pour un immeuble en ancienne norme — contrairement à beaucoup de contrats multirisques immeuble en France métropolitaine, où le séisme n'est souvent pas le risque structurant, ou n'est couvert que de façon limitée. Un immeuble en ancienne norme concentre donc trois risques à la fois : la responsabilité, la sous-assurance et l'illiquidité.
Taishin, menshin, seishin : les trois modes et leurs traits
Jusqu'ici, il s'agissait des méthodes de contrôle et de l'état réel de la prévention.
Nous plaçons maintenant au centre les caractéristiques du taishin, du menshin et du seishin. Ce trio est un vocabulaire de due diligence japonaise, pas une offre que l'on retrouve telle quelle dans les catalogues de promoteurs français.
Le taishin
Le taishin désigne, comme son nom l'indique, une structure qui résiste aux secousses du séisme.
C'est de loin le mode le plus répandu ; on le trouve dans les maisons individuelles, les copropriétés, les immeubles de bureaux, les écoles et bien d'autres bâtiments.
Lors d'un séisme, les forces s'appliquent surtout aux parties lourdes — toiture et planchers ; le bâtiment doit reprendre ces mouvements et les reprendre par un renforcement équilibré.
Comme des « forces sismiques » s'exercent alors sur l'ouvrage, on place des contreventements dans les murs et l'on renforce les assemblages par des pièces métalliques, afin de donner au bâtiment la résistance voulue.
Le menshin
Le menshin se distingue du taishin et du seishin par ceci : même un grand séisme fait moins bouger le bâtiment.
Pour que les secousses se transmettent le moins possible à l'ouvrage, on le découple du sol.
L'image d'un bâtiment qui flotte vient facilement à l'esprit ; en réalité, des appareils d'isolation spécifiques sont placés entre le bâtiment et les fondations, afin de dévier les forces du séisme et de réduire le mouvement.
Ces appareils comprennent des amortisseurs qui absorbent l'énergie du mouvement et des isolateurs en caoutchouc qui portent le bâtiment.
Parce que l'isolation absorbe la secousse, l'effondrement devient nettement moins probable.
Le seishin
Le seishin est une structure qui absorbe la secousse à l'intérieur du bâtiment.
Des amortisseurs et des masses placés dans l'ouvrage réduisent le mouvement dû au séisme.
Dans les tours et les immeubles de grande hauteur, l'amplitude tend à augmenter à mesure que l'on monte ; le seishin permet de limiter cette amplitude même aux étages supérieurs.
On le confond facilement avec le menshin, mais le seishin ne sépare pas le bâtiment du sol.
La secousse atteint donc l'ouvrage ; les appareils la transforment toutefois en chaleur et la dissipent. C'est là le trait distinctif.
On peut ainsi ramener même un fort mouvement à une amplitude plus petite, et l'effondrement devient moins probable.
Avantages et inconvénients d'un locatif en structure taishin
Quels avantages et quels inconvénients présente un immeuble locatif dont la structure taishin est correctement exécutée ?
Avantages de la structure taishin
Le premier avantage du taishin est le coût de construction, relativement bas.
Lors d'une construction neuve, la loi sur les normes de construction impose de toute façon de satisfaire la norme parasismique.
Si l'on intègre cette exigence dès la conception, il n'y a pas de surcoût ultérieur, et l'on obtient un bâtiment taishin.
Autre trait important : les délais de chantier sont courts.
C'est le mode le plus répandu, de sorte que les travaux spéciaux du menshin ou du seishin ne sont pas nécessaires.
Le chantier lui-même n'a donc pas à s'éterniser.
Les contraintes de conception restent en outre limitées, ce qui laisse une relative liberté de plan. C'est un autre atout du taishin.
Le menshin interdit souvent de créer un sous-sol et impose de réserver de l'espace aux appareils ; le taishin n'impose pas de telles contraintes lourdes de conception.
Des contreventements et des voiles parasismiques peuvent toutefois restreindre le plan par endroits.
Mieux vaut le clarifier à l'avance, pour ne pas se trouver coincé en cours de route.
Inconvénients de la structure taishin
Aux avantages répondent des inconvénients.
Contrairement au menshin, le taishin n'est pas découplé du sol : la secousse se transmet telle quelle au bâtiment. C'est le principal inconvénient.
Selon la hauteur, une forte intensité se traduit par un mouvement long et nettement perceptible.
Dans les tours d'habitation surtout, on a facilement l'impression que le balancement ne s'arrête pas, même après la secousse.
Si un fort mouvement se transmet longtemps, les dégâts secondaires — meubles qui basculent, objets qui chutent — deviennent plus probables.
Le bâtiment peut rester intact et, dans le logement, un meuble peut néanmoins blesser quelqu'un ou bloquer l'issue.
Dans ce cas, il faut fixer chaque meuble avec des dispositifs anti-basculement et prendre toutes les précautions raisonnables.
Même un bâtiment robuste peut, après plusieurs séismes forts, présenter des dégâts localisés ; si ces dégâts se multiplient ou s'aggravent, l'effondrement n'est plus exclu, dans le pire des cas.
Après un séisme violent, et plus encore après une série de répliques, ne négligez jamais un contrôle et l'entretien qui s'ensuit.
Avantages et inconvénients d'un locatif en structure menshin
Les immeubles en menshin comptent parmi les structures les plus résistantes aux grands séismes, mais ils ont aussi des inconvénients.
Voici les avantages et les inconvénients d'un locatif en structure menshin.
Avantages de la structure menshin
Parmi les avantages du menshin figurent la réduction nette du mouvement, la moindre atteinte à la structure et la prévention des dégâts secondaires.
Le mouvement du séisme est nettement réduit
Par rapport au taishin et au seishin, le menshin est le mode qui limite le plus le mouvement sismique.
C'est son principal atout, et c'est précisément pour cette raison qu'on l'adopte souvent dans les tours de bureaux et les immeubles d'habitation de grande hauteur.
Le menshin réduit le mouvement en séparant le bâtiment du sol.
Même lors d'un grand séisme, le balancement ressenti à l'intérieur reste donc plus faible.
La structure est moins endommagée
Deuxième point : les dégâts au bâtiment lui-même sont moins fréquents.
Un séisme peut endommager l'intérieur de l'ouvrage d'une façon invisible de l'extérieur.
Si des éléments ou des assemblages internes sont atteints, des désordres enchaînent facilement, et la sécurité de l'immeuble dans son ensemble diminue.
Parce que le mouvement est plus faible dans un bâtiment menshin, ces dégâts internes invisibles surviennent aussi plus rarement.
Les dégâts secondaires sont limités
Plus la secousse est forte, plus les meubles et les appareils ménagers risquent de basculer ou de se briser.
La majeure partie des victimes humaines d'un séisme tient à ces dégâts secondaires — meubles qui basculent, objets qui chutent.
Dans un bâtiment menshin, le mouvement plus faible permet de réduire nettement ces dégâts.
Beaucoup de gens, pendant un séisme, s'inquiètent d'abord de savoir si un grand meuble va tomber ou si des objets vont se casser.
Pour eux, un locatif en menshin apporte un sentiment de sécurité tangible.
Inconvénients de la structure menshin
Parmi les inconvénients du menshin figurent la moindre efficacité hors mouvement horizontal, le coût, et le caractère encore jeune de la technique.
Hors mouvement horizontal, l'effet reste limité
Le menshin utilise des pièces appelées isolateurs.
Par des couches de caoutchouc et de tôle d'acier, ou par des billes métalliques qui roulent, on obtient une structure très efficace contre le mouvement horizontal.
Cependant, le bâtiment doit reprendre son poids à la verticale : un mouvement vertical n'est donc pas réduit par l'isolateur.
On dit souvent que le mouvement vertical cause moins de dégâts que le mouvement horizontal, mais l'absence de dégâts n'est pas garantie, et l'on ne peut pas viser une protection totale.
Le coût est élevé
Par rapport au taishin et au seishin, le menshin coûte cher.
Un bâtiment menshin exige en outre un entretien régulier indispensable, et les appareils d'isolation doivent être remplacés.
Dès lors, il faut non seulement un investissement initial, mais aussi des coûts de fonctionnement, et la charge devient facilement lourde.
Une technique encore jeune, peu d'entreprises capables
L'histoire des appareils d'isolation reste courte, et le nombre d'entreprises capables d'exécuter une structure menshin est limité.
On avance souvent une durée de vie de 60 à 80 ans pour le caoutchouc des isolateurs ; ce n'est toutefois pas pleinement démontré, si bien que la durée de vie comme la technique suscitent encore des doutes.
Les entreprises compétentes étant peu nombreuses, chercher un partenaire peut aussi restreindre nettement le choix.
Avantages et inconvénients d'un locatif en structure seishin
Voici maintenant les avantages et les inconvénients d'un locatif en structure seishin.
Avantages de la structure seishin
Parmi les avantages du seishin figurent la bonne tenue aux secousses répétées et au vent des typhons, le coût plus bas, et la simplicité d'entretien.
Robuste face aux secousses répétées et au vent des typhons
Par rapport au taishin, le seishin atténue mieux le mouvement juste après le séisme, et il tient aussi mieux aux secousses répétées.
Après un séisme, les répliques sont souvent nombreuses, et les dégâts s'aggravent parfois précisément parce que le mouvement revient encore et encore.
Le seishin se comporte bien non seulement face aux répliques, mais aussi face aux oscillations dues au vent fort et aux typhons.
Si l'on veut limiter, outre le séisme, le mouvement du vent et des typhons, le seishin donne un effet largement suffisant.
Le coût est bas
Deuxième point : le coût de construction est bas.
Le seishin limite mieux les dégâts sismiques que le taishin, et il tient aux secousses répétées des répliques ; comme le coût reste bas, il est relativement facile à adopter. C'est un avantage de poids.
Les coûts de construction ont surtout tendance à gonfler : pouvoir les contenir un peu est attractif pour le propriétaire de l'immeuble.
L'entretien est simple
Sur un immeuble seishin, l'entretien est relativement simple ; selon les appareils, le remplacement des amortisseurs et les contrôles périodiques sont souvent inutiles.
Un contrôle périodique s'impose surtout lorsque l'on utilise des amortisseurs en caoutchouc ou des amortisseurs hydrauliques.
Le caoutchouc vieillit avec la température, et l'hydraulique peut fuir : dans ces deux cas, l'entretien devient nécessaire.
Inconvénients de la structure seishin
Parmi les inconvénients du seishin figurent le fait que le mouvement lui-même n'est pas supprimé, la sensibilité au sol, et le fait que l'effet dépend de l'emplacement et du nombre d'appareils.
Le mouvement lui-même n'est pas supprimé
Contrairement au menshin, le seishin ne réduit pas le mouvement sismique à la source.
On place des amortisseurs dans le bâtiment ; ils se déplacent comme une masse en sens inverse du mouvement et atténuent ainsi la vibration.
Dès lors, le choc se ressent de façon directe, comme en taishin, et un séisme suffisamment fort peut encore endommager le bâtiment.
Le sol peut limiter l'effet
Comme en taishin, le bâtiment seishin reste en contact avec le sol, de sorte que si le terrain est faible, l'effet peut ne pas être pleinement obtenu.
Sur un sol mou, même un locatif en seishin peut manquer l'amortissement attendu, et l'on ressent alors le mouvement de façon directe.
L'emplacement et le nombre d'appareils changent l'effet
On dit souvent que l'effet du seishin dépend fortement de l'endroit où l'on place les amortisseurs, et de leur nombre.
Pour ces appareils, les positions réellement efficaces sont déterminées : un mauvais emplacement réduit nettement l'effet.
Même à la bonne place, un nombre insuffisant d'amortisseurs donne peu de résultat.
Si l'on choisit le seishin, il faut donc s'assurer que l'entreprise a l'habitude de poser ces amortisseurs.
Taishin, menshin ou seishin : lequel retenir ?
Après les caractéristiques, les avantages et les inconvénients, reste la question : quel mode retenir pour un immeuble locatif ?
En réalité, il n'existe pas de critère unique qui dirait « voici la bonne réponse » pour se prémunir d'un séisme.
Chaque choix a des avantages et des inconvénients ; ce que l'on a retenu n'est donc pas nécessairement le meilleur.
S'il faut absolument un fil conducteur, c'est celui-ci : qu'attend-on précisément de cet immeuble locatif ?
Lorsqu'on envisage de construire un locatif, on croise déjà la cible, l'environnement, le plan et le budget pour choisir la solution adaptée.
Il en va de même du taishin, du menshin et du seishin : il faut les peser à la lumière de plusieurs facteurs.
Le plus important est de choisir une entreprise qui exécute sans défaut, selon les règles de l'art.
Un immeuble locatif héberge souvent, pendant des années, de nombreux occupants : la sûreté et la sécurité doivent donc être élevées.
Selon les cas, on peut aussi combiner plusieurs modes, par exemple taishin et seishin, ou taishin et menshin.
Le coût augmente évidemment d'autant, mais c'est une façon d'obtenir un immeuble plus satisfaisant, plus résistant au séisme.
On ne peut pas prévoir quand ni où un séisme surviendra.
Rendre l'immeuble plus résistant est essentiel ; plus essentiel encore est de faire en sorte que chaque occupant puisse se tenir prêt le jour venu.
Les consignes d'évacuation et les lieux de rassemblement doivent donc être rappelés, de façon délibérée, dans la vie quotidienne.
Renforcement parasismique ou reconstruction : que choisir ?
Lorsque la performance parasismique d'un immeuble locatif pose problème, on hésite parfois entre des travaux de renforcement et une reconstruction franche.
Voici les avantages et les inconvénients de chaque voie. Pour un bailleur français habitué à la loi du 6 juillet 1989, un point de méthode s'impose d'emblée : au Japon, le congé pour travaux et l'indemnité de départ (立ち退き料, tachinoki-ryō) se négocient dans un cadre différent, souvent plus empirique, et le calendrier de trésorerie — loyers à zéro pendant le chantier — pèse autant que le devis lui-même.
Avantages des travaux de renforcement
Commençons par les avantages du renforcement.
Le taux d'occupation peut augmenter
Un renforcement qui permet de satisfaire la norme parasismique est lu comme un gain de sécurité, et le taux d'occupation a de bonnes chances de monter par rapport à l'existant.
Une meilleure performance réduit aussi, en cas de séisme, le risque pour les personnes.
Des aides et des allègements fiscaux sont parfois possibles
Pour des travaux de renforcement, on peut souvent mobiliser des aides des collectivités et des mesures d'allègement fiscal.
Le contenu varie selon les préfectures, mais de nombreuses collectivités subventionnent le diagnostic parasismique et les travaux de renforcement.
Des réductions de taxe foncière (固定資産税, kotei shisan-zei) et de taxe d'urbanisme (都市計画税, toshi keikaku-zei) sont aussi fréquentes : mieux vaut vérifier à l'avance ce que la collectivité locale propose.
En cas de revente future, le prix peut être plus élevé
Si vous envisagez de vendre plus tard l'immeuble locatif, un renforcement qui permet de satisfaire la norme peut relever le prix par rapport à aujourd'hui.
L'âge du bâtiment fait évidemment baisser le prix dans le temps, mais le respect de la norme parasismique est souvent un critère de jugement à part entière.
Inconvénients des travaux de renforcement
Venons-en aux inconvénients du renforcement.
Le coût est élevé
Les travaux diffèrent selon que l'on vise le taishin, le menshin ou le seishin, mais dans tous les cas, il faut une somme importante.
On peut chercher à récupérer le coût par une hausse des loyers ; les recettes n'augmentent pourtant pas d'un coup, et la charge peut rester lourde.
Les dégâts d'un séisme ne sont pas forcément contenus
Même après un renforcement, rien ne garantit que les dégâts d'un séisme seront entièrement évités.
Près de l'épicentre, si le mouvement est fort, les dégâts peuvent encore s'étendre.
Le risque pour les personnes peut diminuer ; il ne faut pas pour autant s'y fier aveuglément.
Pendant les travaux, un départ des occupants peut s'imposer
Selon les cas, il faudra demander aux occupants de quitter les lieux le temps des travaux.
S'ils doivent se reloger temporairement dans un autre logement, les démarches et le suivi peuvent occuper beaucoup de temps : clarifiez-le à l'avance avec l'entreprise.
Avantages de la reconstruction
Voyons maintenant aussi les avantages de la reconstruction.
Loyers et taux d'occupation montent plus facilement
Un immeuble neuf permet de fixer des loyers au-dessus du niveau antérieur.
Sur un locatif ancien, la baisse de loyer est souvent inévitable ; une fois le loyer baissé, le relever ensuite devient difficile.
Le neuf réduit le risque de vacance, et le taux d'occupation monte plus facilement.
Les frais d'entretien restent minimaux
Après une reconstruction, les frais de peinture ou d'équipements ne reviennent pas pendant un certain temps.
Même en cas de panne, le montant reste minimal : c'est un avantage propre au neuf.
La revente est plus favorable
À la revente, un immeuble neuf et soigné l'emporte évidemment sur un immeuble ancien.
Outre le prix du terrain, c'est sur un bâtiment encore jeune que l'on obtient une évaluation élevée de l'actif bâti.
Inconvénients de la reconstruction
Venons-en aux inconvénients de la reconstruction.
La charge financière est lourde
Reconstruire coûte nettement plus cher que renforcer.
Outre le neuf, il faut intégrer le coût de démolition de l'ancien immeuble : il faut donc recouper le projet avec le budget.
Des indemnités de départ s'ajoutent
Si l'ancien immeuble est occupé, il faut demander aux locataires de partir pour reconstruire.
Une indemnité de départ peut alors s'ajouter, et la charge, déjà élevée, augmente encore.
Pendant la reconstruction, plus aucun loyer
Pendant les travaux, les loyers tombent évidemment à zéro : on ne peut attendre aucun revenu.
Si l'on vit des loyers, une reconstruction peut s'avérer impossible sans une épargne suffisante.
Taishin, menshin et seishin ont chacun des avantages et des inconvénients.
Avant de renforcer un immeuble locatif, il faut donc peser les inconvénients aussi bien que les avantages.
Il faut aussi retenir que chaque mode a ses limites, et qu'il n'existe pas de critère unique disant lequel est le meilleur.
Si la performance parasismique pose problème et que vous envisagez des travaux, choisissez la solution qui s'aligne sur votre budget et sur vos priorités.
Questions fréquentes sur la performance parasismique des locatifs
Q1. Un immeuble en ancienne norme est-il dangereux ?
Un immeuble dont la confirmation de construction a été délivrée avant juin 1981, donc soumis à l'ancienne norme parasismique, n'offre aucune garantie de sécurité face à un séisme de Shindo 6 ou plus. Nous recommandons un diagnostic parasismique et, si besoin, un renforcement.
Q2. Quel est le coût d'un renforcement parasismique ?
Cela dépend de la taille du bâtiment et du procédé. Pour un immeuble d'appartements d'un seul tenant, on se situe souvent autour de 1 à 5 millions de yens (environ 6 100 à 30 700 EUR, sur la base de 1 EUR ≈ 163 JPY en août 2026). Pour une copropriété plus importante, le montant peut atteindre plusieurs dizaines de millions de yens (par exemple 20 à 80 millions de yens, soit environ 123 000 à 491 000 EUR).
Q3. Si l'immeuble locatif s'effondre lors d'un séisme, le bailleur est-il responsable ?
Si le bailleur savait que la performance parasismique du bâtiment posait problème et n'a rien fait, une responsabilité en dommages-intérêts peut naître à sa charge.
