Si una propiedad de alquiler que se posee, como un apartamento, colapsa debido a un desastre como un terremoto, existe la posibilidad de que el propietario deba asumir estos daños.
No se asume responsabilidad en todos los casos, y el problema de la resistencia sísmica tiene una gran relación con ello.
Aquí, además de las características de la resistencia sísmica, el aislamiento sísmico y el control sísmico de las propiedades de alquiler, también presentamos los métodos de verificación y la importancia de las medidas antisísmicas.
Los propietarios de propiedades de alquiler, utilicen este artículo como referencia para comprobarlo.
¡Verifique la resistencia sísmica de la propiedad que posee!
Los edificios tienen normas de resistencia sísmica establecidas por el Código de Construcción, el Reglamento de Ejecución del Código de Construcción, etc.
Si no se cumplen estos estándares, no se puede construir.
Además, los estándares de resistencia sísmica se han revisado varias veces, y en el caso de edificios que han pasado muchos años desde su construcción, existe la posibilidad de que no cumplan los estándares de resistencia sísmica actuales.
Por eso, verifiquemos la resistencia sísmica de la propiedad que se posee actualmente.
Método de verificación por cuenta propia
Existen métodos para verificar los estándares de resistencia sísmica por cuenta propia.
Compruebe si corresponde a los siguientes contenidos.
Año de construcción
En primer lugar, compruebe el año de construcción.
Si el año de construcción es anterior al 31 de mayo de 1981, se trata del estándar de resistencia sísmica antiguo.
Si es posterior al 1 de junio de 1981, se trata del nuevo estándar de resistencia sísmica y no hay grandes problemas.
El estándar de resistencia sísmica es lo que el Código de Construcción estipula sobre si la construcción y el diseño son capaces de soportar las sacudidas como terremotos al construir un edificio.
En el caso del estándar antiguo, es el estándar que entró en vigor en 1950 y estuvo en vigencia durante unos 30 años.
Este estándar establecía que las viviendas no colapsen ni se derrumben ante un terremoto de escala moderada (intensidad 5) que se considera ocurre aproximadamente una vez cada 10 años.
Por tanto, las viviendas del estándar antiguo de resistencia sísmica no están diseñadas previendo terremotos de intensidad 5 o más.
Esto tiene que ver con que en ese momento las técnicas de resistencia sísmica ante grandes terremotos todavía no habían alcanzado el nivel necesario.
Por otro lado, el nuevo estándar de resistencia sísmica se promulgó a raíz de los enormes daños sufridos por el Gran Terremoto de Mar de Miyagi ocurrido en 1978.
En ese momento se observó una intensidad sísmica de 5 en la ciudad de Sendai, pero los daños a los edificios fueron graves, con más de 1.000 edificios completamente destruidos, más de 6.000 con daños parciales y más de 125.000 con daños leves.
De la magnitud de estos daños surgió el nuevo estándar de resistencia sísmica.
Si la propiedad que se posee sigue con el estándar antiguo de resistencia sísmica, lo antes posible serán necesarias la inspección, la reparación y otras obras.
Estructura de construcción
A continuación, veamos la estructura de construcción.
En la estructura de construcción, si ha superado la vida útil legal es un gran indicativo.
La vida útil legal es el período hasta que el valor del activo fijo desaparece, expresado en años.
La vida útil según el tipo de edificio es la siguiente:
[Vida útil]
· Estructura de acero (espesor del material del marco de 3 mm o menos): 19 años
· Estructura de acero (espesor del material del marco de 3 a 4 mm o menos): 27 años
· Estructura de acero (espesor del material del marco de 4 mm o más): 34 años
· Estructura de madera: 22 años
· Estructura de hormigón armado: 47 años
En cuanto a la estructura de construcción, la solidez de la estructura se refleja en los años, siendo el orden: estructura de madera, estructura de acero, estructura de hierro.
Sin embargo, que hayan pasado estos años no significa que el edificio se derrumbe.
Es la vida útil en la depreciación, así que es bueno tenerla como referencia.
Estado de la construcción
Al verificar la resistencia sísmica, también compruebe el estado de la construcción.
Por supuesto, no se puede estar tranquilo solo porque esté dentro del período legal.
Aunque sea el mismo estándar de resistencia sísmica, la resistencia sísmica difiere según la forma y los materiales de construcción.
Los métodos de verificación visual del estado de la construcción son los siguientes:
· Número de columnas y paredes
En primer lugar, verifiquemos el número de columnas y paredes.
Se considera que las estructuras con muchas columnas y paredes también tienen alta resistencia sísmica.
Compruebe el número de columnas y paredes de la propiedad de alquiler que posee.
· Forma: cuadrada, rectangular
Se considera que las formas cuadradas y rectangulares tienen mayor resistencia sísmica comparadas con otras formas.
En el caso de forma en L, forma en U o con irregularidades, las uniones tienden a recibir carga según el modo de oscilación durante un terremoto, etc., y el riesgo de daños también aumenta.
· Verificación de la estructura
Al verificar por el número de paredes, compruebe si es estructura de paredes o estructura de pórtico.
La estructura de paredes es una estructura que sostiene el edificio con paredes resistentes.
Puede entenderse bien imaginando cajas apiladas una sobre otra.
En cierta medida, se usa más en edificios de baja altura que en plantas altas, y también se considera que tiene alta resistencia sísmica.
La estructura de pórtico con el peculiar nombre proviene del alemán que significa marco.
Es una estructura que puede sostener un edificio rectangular con columnas verticales y vigas horizontales.
Es una estructura que no necesita paredes y se usa en estructuras de hormigón armado, de acero, etc.
· Verificación del envejecimiento
Como método que se puede verificar por cuenta propia, compruebe si hay partes envejecidas.
Compruebe también si hay cambios visuales como el suelo que se comba, la puerta que se hace difícil de abrir y cerrar, grietas en la pared exterior, etc.
Solicite a una empresa de diagnóstico de resistencia sísmica
Si se quiere conocer con precisión la resistencia sísmica de la propiedad de alquiler, se recomienda solicitarlo a una empresa que pueda realizar el diagnóstico de resistencia sísmica.
Al solicitarlo a una empresa, se verificarán incluso las partes que un no profesional no puede juzgar.
Sin embargo, no vale cualquier empresa que realice el diagnóstico de resistencia sísmica, y hay varios criterios.
[Puntos de atención en la selección de empresas de diagnóstico de resistencia sísmica]
· Que sea una empresa registrada como operadora en los ayuntamientos, etc.
· Que sea una empresa con abundantes resultados y experiencia en diagnóstico de resistencia sísmica
· Que sea una empresa con cualificaciones de técnico de diagnóstico y reforma de resistencia sísmica, etc.
En la medida de lo posible, intente elegir empresas que cumplan estas 3 condiciones.
Especialmente cuando vienen a visitar, existe la posibilidad de solicitar el diagnóstico en ese momento por la comodidad, pero es deseable elegir una empresa con la que uno mismo esté convencido para conocer el diagnóstico correcto.
Medidas antisísmicas en propiedades de alquiler: la situación actual
Así, es deseable que los propietarios que gestionan propiedades de alquiler realicen activamente la resistencia sísmica, pero la situación actual está lejos de eso.
¿Por qué la resistencia sísmica se está retrasando o no se está realizando?
La resistencia sísmica se está retrasando
En Japón, donde se producen muchos desastres como terremotos, los terremotos de intensidad 6 o más ocurren con frecuencia.
De los terremotos que ocurren en todo el mundo, aproximadamente el 20% de los de intensidad 6 o más ocurren en Japón, por lo que no se sabe cuándo se encontrará con un desastre como un terremoto.
Además, en marzo de 2011 ocurrió el Gran Terremoto del Este de Japón, y también está fresco en la memoria que los daños materiales y humanos fueron enormes.
Además, existe la posibilidad de que ocurra un gran terremoto en los próximos años, y habrá que poner más énfasis en la resistencia sísmica.
Sin embargo, la situación actual es que en Japón la resistencia sísmica se está retrasando.
Especialmente en cuanto a las propiedades de alquiler, los costos se convierten en un gran obstáculo y el estado es que la resistencia sísmica no avanza.
Razones para no hacer la resistencia sísmica
Uno de los factores por los que no se hace la resistencia sísmica es que los propietarios se están quedando atrás en esto.
Actualmente hay muchas propiedades de alquiler envejecidas, y hacer un edificio sísmicamente resistente requiere muchos fondos.
Solo el refuerzo sísmico cuesta mucho y la parte que el propietario no puede asumir lleva a subidas del alquiler, etc.
La subida del alquiler no solo supone una carga para los residentes actuales, sino que también se convierte en motivo de abandono.
Además, al hacer la resistencia sísmica es necesario pedir a los residentes que desalojen, y tampoco hay posibilidad de que los residentes vuelvan después de la obra.
Por supuesto, durante la obra tampoco hay ingresos por alquiler, y el hecho de que se necesiten fondos también es un factor del retraso.
¿Cuáles son los riesgos de no hacer la resistencia sísmica?
Aunque se entiende la importancia de la resistencia sísmica, existe una alta probabilidad de que el no hacerla suponga grandes riesgos para el propietario.
De hecho, en el Gran Terremoto de Hanshin-Awaji ocurrido en 1995, hubo muchos colapsos de edificios y muchas personas quedaron aplastadas.
También hubo apartamentos que colapsaron cuando los edificios de los alrededores estaban intactos, y hubo casos en que los familiares de las víctimas demandaron al propietario exigiendo responsabilidades.
En muchos casos resultó que el propietario tenía responsabilidad legal, y se puede decir que no hacer la resistencia sísmica es un gran riesgo que puede cambiar la vida en el futuro.
¿Qué son la resistencia sísmica, el aislamiento sísmico y el control sísmico? ¡Compruebe las características de cada uno!
Hasta ahora hemos explicado los métodos de verificación de la resistencia sísmica y la situación actual de las medidas antisísmicas.
Aquí presentamos principalmente las características de la resistencia sísmica, el aislamiento sísmico y el control sísmico.
Sobre la resistencia sísmica
La resistencia sísmica es, como su nombre indica, una estructura que soporta las sacudidas de un terremoto.
Es la estructura más común y es adoptada en edificios como viviendas unifamiliares, apartamentos, edificios de oficinas, escuelas, etc.
En los terremotos, las fuerzas tienden a concentrarse en el tejado y el suelo, que son los más pesados del edificio, pero es necesario soportar estas sacudidas con el edificio y reforzarlo de manera equilibrada.
Durante un terremoto, actúa una fuerza llamada fuerza sísmica que actúa sobre el edificio, por lo que se inserta una cruz de arriostramiento en la pared, se refuerzan las uniones con herrajes metálicos, etc., para dar resistencia al edificio.
Sobre el aislamiento sísmico
El aislamiento sísmico se caracteriza por que es más difícil que se sacuda incluso si ocurre un gran terremoto, comparado con la resistencia sísmica y el control sísmico.
Para que las sacudidas del terremoto sean difíciles de transmitir al edificio, se adopta una estructura que separa el edificio del suelo.
Si se expresa así, da la impresión de que el edificio está flotando, pero entre el edificio y los cimientos se instala un dispositivo especial de aislamiento sísmico para desviar la fuerza ejercida por el terremoto y reducir las sacudidas.
Este dispositivo de aislamiento sísmico se compone de amortiguadores que absorben la fuerza de las sacudidas, aisladores de caucho que soportan el edificio, etc.
Con el dispositivo de aislamiento sísmico, las sacudidas del terremoto son absorbidas y el edificio tiene dificultades para colapsar.
Sobre el control sísmico
El control sísmico es una estructura que absorbe las sacudidas del terremoto dentro del edificio.
Instalando el control sísmico compuesto de amortiguadores y pesos en el interior del edificio, el mecanismo es reducir las sacudidas causadas por el terremoto.
En edificios altos como rascacielos y torres de apartamentos, tiende a oscilarse más en los pisos superiores, pero se dice que adoptando el control sísmico se puede mitigar la amplitud de las sacudidas aunque se suba al piso.
Tiende a tener una impresión similar al aislamiento sísmico, pero el control sísmico no separa el edificio del suelo.
Las sacudidas del terremoto se transmiten al edificio, pero la característica es que el dispositivo de control sísmico las convierte en energía térmica y las libera.
Con esto, incluso las grandes sacudidas pueden hacerse más pequeñas, por lo que es difícil que colapse.
Ventajas y desventajas de las propiedades de alquiler con estructura de resistencia sísmica
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de las propiedades de alquiler con estructura de resistencia sísmica bien establecida?
Ventajas de la estructura de resistencia sísmica
La ventaja de la estructura de resistencia sísmica es el bajo costo de construcción.
Al construir un edificio, es necesario cumplir los estándares de resistencia sísmica según el Código de Construcción.
Sin embargo, si se incluye desde el principio en el diseño, no se generan costos adicionales y se convierte en un edificio de estructura de resistencia sísmica.
Además, el período de construcción corto es también una gran característica de la estructura de resistencia sísmica.
Eso es porque es la estructura más ampliamente adoptada y no se necesita una obra especial como la de aislamiento sísmico o control sísmico.
Tampoco es necesario que el período de construcción en sí tome un tiempo prolongado.
También es bueno que las restricciones de diseño sean menores, lo que permite un diseño relativamente libre.
En el caso del aislamiento sísmico, hay desafíos como que no se puede hacer un sótano o es necesario asegurar espacio para la instalación del dispositivo, pero la estructura de resistencia sísmica no tiene grandes restricciones relacionadas con este tipo de diseño.
Sin embargo, hay casos en que se limita por arriostramientos de refuerzo, paredes sísmicas, etc.
Confirmarlo previamente evita tener dificultades a mitad de camino.
Desventajas de la estructura de resistencia sísmica
La estructura de resistencia sísmica tiene tanto ventajas como desventajas.
La resistencia sísmica, al no ser una estructura separada del suelo como el aislamiento sísmico, tiene la desventaja de que las sacudidas del terremoto se transmiten directamente al edificio.
Dependiendo de la altura del edificio, si la intensidad sísmica es grande, se sentirán grandes sacudidas durante un tiempo prolongado.
Especialmente en apartamentos de gran altura, tiende a haber una sensación de que las sacudidas no se calman incluso después del terremoto.
Además, si las grandes sacudidas se transmiten durante un tiempo prolongado, también es probable que ocurran daños secundarios como vuelco de muebles y caída de objetos.
Aunque el edificio no tenga daños, en la habitación existe la posibilidad de que los muebles caigan y produzcan lesiones, o de que sea imposible moverse.
En estos casos, sería necesario colocar fijadores en cada mueble para que no vuelquen y tomar las medidas posibles.
Además, aunque el edificio sea sólido, si se experimentan grandes terremotos muchas veces, existe la posibilidad de que ocurran daños parciales, y si estos daños ocurren en varios puntos o se hacen más grandes, en el peor de los casos existe el riesgo de colapso.
Después de un terremoto con grandes sacudidas, o después de experimentar grandes sacudidas muchas veces, asegúrese de no saltarse el mantenimiento y la inspección.
Ventajas y desventajas de las propiedades de alquiler con estructura de aislamiento sísmico
Las propiedades con estructura de aislamiento sísmico son una de las estructuras resistentes a los grandes terremotos, pero también tienen desventajas.
A continuación, presentamos las ventajas y desventajas de las propiedades de alquiler con estructura de aislamiento sísmico.
Ventajas de la estructura de aislamiento sísmico
Las ventajas de la estructura de aislamiento sísmico incluyen reducir las sacudidas del terremoto, prevenir daños al edificio y prevenir daños secundarios.
Reduce las sacudidas del terremoto
Comparado con las propiedades de resistencia sísmica y control sísmico, la propiedad con estructura de aislamiento sísmico es la estructura que puede suprimir más las sacudidas del terremoto.
Esta es la mayor ventaja del aislamiento sísmico, y aprovechando esa fortaleza, a menudo se adopta también en rascacielos y torres de apartamentos.
La estructura de aislamiento sísmico tiene el efecto de suprimir las sacudidas separando el edificio del suelo.
Por eso, incluso si ocurre un gran terremoto, las sacudidas que se sienten en el edificio serán pequeñas.
Los daños al edificio son difíciles de producirse
A continuación, que los daños al edificio causados por el terremoto son difíciles de producirse.
Cuando ocurre un terremoto, a veces ocurren daños en el interior del edificio que no son visibles.
Cuando se producen daños en los materiales del interior del edificio y las uniones, es fácil que se produzcan fallos por esa causa, y la propia seguridad del edificio disminuye.
Sin embargo, con un edificio de estructura de aislamiento sísmico, como las sacudidas son pequeñas, los daños en el interior del edificio que no son visibles también son difíciles de producirse.
Contribuye a la prevención de daños secundarios
Cuando ocurre un terremoto, cuanto más grandes son las sacudidas, mayor es la probabilidad de que los muebles y los electrodomésticos vuelquen o se dañen.
Los daños humanos por terremotos son en su mayor parte daños secundarios por el vuelco de muebles y los objetos que caen.
Con un edificio de estructura de aislamiento sísmico, como las sacudidas son pequeñas, también es posible reducir los daños por el vuelco de muebles y los objetos que caen.
Cuando ocurre un terremoto, hay muchas personas que se preocupan de si los grandes muebles van a volcarse o si los objetos se van a romper.
Para esas personas, una propiedad de alquiler con estructura de aislamiento sísmico les da tranquilidad.
Desventajas de la estructura de aislamiento sísmico
Las desventajas de la estructura de aislamiento sísmico incluyen la debilidad ante las sacudidas verticales, el costo y la corta historia.
Es difícil obtener efecto ante terremotos que no sean sacudidas horizontales
La estructura de aislamiento sísmico usa una pieza llamada "aislador".
Superponiendo caucho y planchas metálicas, o haciendo rodar bolas metálicas, se convierte en una estructura resistente a las sacudidas horizontales.
Sin embargo, como el propio edificio necesita fijarse verticalmente para soportar el peso, cuando ocurren sacudidas verticales, no es posible reducir las sacudidas con el aislador.
Se dice que las sacudidas verticales causan menos daños que las sacudidas horizontales, pero como no se puede descartar que ocurran daños, se considera difícil eliminar completamente los daños.
Se incurre en costos
Comparado con la estructura de resistencia sísmica y la estructura de control sísmico, hacer una estructura de aislamiento sísmico requiere costos.
Además, los edificios con estructura de aislamiento sísmico necesitan mantenimiento periódico y también hay que realizar el reemplazo del dispositivo de aislamiento sísmico.
Por eso, no solo los costos iniciales sino también los costos de funcionamiento son un gasto, y la carga tiende a ser grande.
La historia es corta y las empresas de construcción son limitadas
La historia del dispositivo de aislamiento sísmico todavía es corta, y las empresas de construcción que pueden responder a la estructura de aislamiento sísmico también están limitadas.
Generalmente la vida útil del caucho utilizado en el dispositivo de aislamiento sísmico es de 60 a 80 años, pero como no está completamente comprobado, hay voces que cuestionan no solo la vida útil sino también los aspectos técnicos.
Como también hay pocas empresas de construcción, si se busca una que responda, es posible que las opciones se reduzcan.
Ventajas y desventajas de las propiedades de alquiler con estructura de control sísmico
A continuación, presentamos las ventajas y desventajas de las propiedades de alquiler con estructura de control sísmico.
Ventajas de la estructura de control sísmico
Las ventajas de la estructura de control sísmico incluyen la resistencia a las sacudidas repetidas y las de tifones, el bajo costo y el mantenimiento fácil.
Resistente a las sacudidas repetidas y las de tifones
La estructura de control sísmico puede suprimir las sacudidas justo después del terremoto comparada con la resistencia sísmica, y también es resistente a las sacudidas repetidas.
En muchos casos se producen muchas réplicas justo después de que ocurra un terremoto, y no son pocos los casos en que los daños se amplían porque las sacudidas ocurren muchas veces.
El control sísmico no solo es resistente a las sacudidas repetidas por las réplicas, sino también a las sacudidas por vientos fuertes y tifones.
Si se quiere suprimir no solo las sacudidas del terremoto sino también las de los vientos fuertes y los tifones, el control sísmico mostrará efectos suficientes.
El costo es bajo
A continuación, se destaca el bajo costo durante la construcción.
Además de suprimir más los daños del terremoto que la resistencia sísmica, también es una estructura resistente a las sacudidas repetidas por las réplicas, pero como el costo es bajo, es relativamente fácil de adoptar, lo que también es una gran ventaja.
Especialmente como los costos durante la construcción tienden a aumentar, poder reducirlos aunque sea un poco también es atractivo para los propietarios de la propiedad.
El mantenimiento es fácil
Las propiedades con estructura de control sísmico son relativamente fáciles de mantener, y dependiendo del dispositivo utilizado, en muchos casos no es necesario el reemplazo ni la inspección del amortiguador.
Es necesaria la inspección periódica cuando se usan amortiguadores de caucho o amortiguadores hidráulicos.
Los amortiguadores de caucho tienden a deteriorarse por la temperatura, y los amortiguadores hidráulicos pueden sufrir fugas de aceite, por lo que necesitan mantenimiento.
Desventajas de la estructura de control sísmico
Las desventajas de la estructura de control sísmico incluyen que no se pueden suprimir las propias sacudidas, que puede verse afectada por el suelo y que el efecto cambia según el lugar y el número de instalación.
No se pueden suprimir las propias sacudidas
A diferencia de la estructura de aislamiento sísmico, la estructura de control sísmico no puede suprimir las propias sacudidas del terremoto.
La estructura de control sísmico instala amortiguadores en el edificio, que actúan como pesos que se mueven en dirección contraria a las sacudidas para reducir la vibración.
Por eso, al igual que la resistencia sísmica, es fácil sentir directamente el impacto de las sacudidas, y si el grado del terremoto es grande, existe la posibilidad de que se produzcan daños al edificio.
Puede verse afectada por el suelo
Al igual que la resistencia sísmica, como la propiedad con estructura de control sísmico también está en contacto con el suelo, si el suelo se debilita, existe la posibilidad de que el efecto no se obtenga suficientemente.
En terrenos con suelo débil, aunque se construya una propiedad de alquiler con estructura de control sísmico, puede que no se obtenga el efecto de control sísmico original y se sienta las sacudidas directamente.
El efecto cambia según el lugar y el número de instalación
Se dice que la estructura de control sísmico tiende a cambiar el efecto según el lugar de instalación y el número de amortiguadores instalados.
En la instalación del dispositivo de control sísmico, el lugar donde puede ejercerse el efecto está determinado, por lo que si no se instala en la posición adecuada, el efecto es difícil de obtener.
Además, aunque la posición sea adecuada, si el número de amortiguadores es pequeño, el efecto es difícil de obtener.
Al adoptar la estructura de control sísmico, es necesario determinar bien una empresa de construcción habituada a la instalación de amortiguadores.
¿Qué estructura adoptar: resistencia sísmica, aislamiento sísmico o control sísmico?
Hemos presentado las características, las ventajas y las desventajas de la resistencia sísmica, el aislamiento sísmico y el control sísmico, pero en definitiva, ¿cuál estructura debería adoptarse en la propiedad de alquiler?
En realidad, no hay un estándar claro de "esto es correcto" como medida antisísmica.
Sea lo que sea lo que se elija, tiene tanto ventajas como desventajas, por lo que no necesariamente lo que se elige es la mejor opción.
Si se tiene que mencionar algo, es qué se busca en la propiedad de alquiler.
Al considerar la construcción de una propiedad de alquiler, se elegirá lo óptimo comparando el grupo objetivo, el entorno circundante, la distribución de las habitaciones, el presupuesto, etc.
La resistencia sísmica, el aislamiento sísmico y el control sísmico también son iguales, y es necesario considerarlos comparando varios factores.
Lo más importante es elegir una empresa que construya sin deficiencias y de manera correcta.
Especialmente en las propiedades de alquiler, como muchos residentes seguirán viviendo allí durante muchos años, hay que hacer propiedades con alta seguridad y seguridad.
Según el caso, también es posible combinar múltiples estructuras, como la resistencia sísmica y el control sísmico, o la resistencia sísmica y el aislamiento sísmico.
Por supuesto, eso implica costos, pero como método para hacer propiedades con mayor resistencia a los terremotos para hacer propiedades de alta satisfacción, también es una opción.
No se puede predecir cuándo y dónde ocurrirá un terremoto.
Hacer propiedades resistentes a los terremotos también es muy importante, pero más que eso, esforcémonos para que cada residente pueda vivir preparado para emergencias.
Es importante transmitir conscientemente el método de evacuación y el destino de evacuación cuando ocurra un terremoto de forma habitual.
Obra de resistencia sísmica vs. reconstrucción: ¿cuál elegir?
Si hay problemas con la resistencia sísmica de la propiedad de alquiler, puede que haya quienes estén indecisos entre si hacer la obra de resistencia sísmica o atreverse a reconstruir.
Aquí presentamos las ventajas y desventajas de realizar la obra de resistencia sísmica y de reconstruir.
Ventajas de la obra de resistencia sísmica
En primer lugar, veamos las ventajas de realizar la obra de resistencia sísmica.
Existe la posibilidad de que la tasa de ocupación aumente
Si se realiza la obra de resistencia sísmica, como se superan los estándares de resistencia sísmica y se juzga que la seguridad es alta, existe una alta probabilidad de que la tasa de ocupación aumente más que antes.
Si aumenta la resistencia sísmica, en la medida correspondiente incluso si se sufre daños por un terremoto, se puede reducir el riesgo para la vida.
A veces son posibles subsidios y reducciones fiscales
Al realizar la obra de resistencia sísmica, es posible que se puedan utilizar el sistema de subsidios implementado por el ayuntamiento y las medidas de reducción fiscal.
El contenido difiere según cada prefectura, pero hay muchos ayuntamientos que subsidian los costos de diagnóstico de resistencia sísmica y de obra de reforma de resistencia sísmica.
En muchos casos también se puede recibir la reducción o exención del impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de planificación urbana, así que es bueno confirmar previamente qué medidas está tomando el ayuntamiento.
Si se está considerando vender en el futuro, existe la posibilidad de que el precio aumente
Si se está considerando vender en el futuro la propiedad de alquiler que se posee, si se realiza la obra de resistencia sísmica y se supera el estándar, existe la posibilidad de que el precio sea mayor que el actual.
Por supuesto, el precio de la propiedad tiende a disminuir con el número de años de construcción, pero si se cumplen los estándares de resistencia sísmica o no también puede ser un criterio de juicio.
Desventajas de la obra de resistencia sísmica
A continuación, presentamos las desventajas de la obra de resistencia sísmica.
Se incurre en costos
La obra de resistencia sísmica tiene características diferentes según la resistencia sísmica, el aislamiento sísmico y el control sísmico, pero en cualquier caso se incurre en costos considerables.
También hay la forma de subir el alquiler para recuperar los altos costos de reforma, pero aun así los ingresos por alquiler no aumentarán de repente, por lo que existe la posibilidad de que la carga se haga grande.
No es garantía de que los daños por terremoto no se amplíen
Aunque se realice la obra de resistencia sísmica, no significa que los daños por terremoto se puedan suprimir completamente.
Si el epicentro está cerca y las sacudidas son grandes, existe también la posibilidad de que los daños se amplíen.
Puede que se pueda reducir el riesgo para la vida, pero no hay que excederse en la confianza.
A veces es inevitable el desalojo durante el período de reforma
Según el caso, puede que sea necesario pedir a los residentes que desalojen durante el período de reforma.
Si se les pide que vivan temporalmente en otra propiedad, existe la posibilidad de verse saturados con los trámites y las gestiones correspondientes, así que es necesario confirmarlo con la empresa de construcción previamente.
Ventajas de la reconstrucción
A continuación, veamos también las ventajas de la reconstrucción.
El alquiler y la tasa de ocupación tienden a mejorar
Si la propiedad es nueva, también es posible subir el alquiler por encima de la configuración original.
En el caso de propiedades de alquiler con muchos años de construcción, la bajada del alquiler es inevitable, pero una vez bajado el alquiler, es difícil subirlo después.
Con una propiedad nueva, el riesgo de que quede vacante también es bajo y la tasa de ocupación tiende a mejorar.
Los costos de reparación son mínimos
Si se reconstruye y la propiedad es nueva, por un tiempo no se incurrirá en costos de reparación de pintura, instalaciones, etc.
Aunque se incurra en costos de reparación por averías, etc., el hecho de que los costos sean mínimos es una ventaja exclusiva de las propiedades nuevas.
Es ventajoso al vender
Naturalmente, una propiedad nueva y bonita es más ventajosa al vender que una propiedad con muchos años de construcción.
Es porque una propiedad con pocos años de construcción puede obtener una alta evaluación del valor del activo además del precio del terreno.
Desventajas de la reconstrucción
A continuación, presentamos las desventajas de la reconstrucción.
La carga de costos es grande
La reconstrucción requiere costos más altos que realizar la obra de resistencia sísmica.
Como los costos incluyen no solo construir una nueva propiedad sino también los costos de demolición de la propiedad antigua, es necesario considerarlo comparándolo con el presupuesto.
Se incurre en costos de desalojo
Si hay inquilinos en la propiedad antigua, hay que pedirles que desalojen para reconstruir.
En ese caso, a veces se generan costos de desalojo, y existe una alta probabilidad de que la carga de costos aumente sumándose a los costos de reconstrucción.
No se obtienen ingresos por alquiler durante la reconstrucción
Por supuesto, durante la reconstrucción los ingresos por alquiler también son 0, por lo que no se pueden esperar ingresos en absoluto.
Si se depende de los ingresos por alquiler para vivir, sin ahorros suficientes puede que la propia reconstrucción no sea posible.
La estructura de resistencia sísmica, el aislamiento sísmico y el control sísmico tienen ventajas y desventajas cada uno.
Al realizar la obra de resistencia sísmica en una propiedad de alquiler, es necesario considerarlo habiendo comprendido suficientemente no solo las ventajas sino también las desventajas.
Sin embargo, también hay que entender que cualquier estructura que se elija tiene desventajas y no hay un estándar claro de cuál es la mejor.
Los que están considerando la obra de reforma por problemas de resistencia sísmica, elijan lo óptimo comparándolo con el presupuesto y los valores.
Preguntas frecuentes sobre la resistencia sísmica de propiedades de alquiler
P1. ¿Son peligrosas las propiedades con el estándar antiguo de resistencia sísmica?
Las propiedades con el estándar antiguo de resistencia sísmica cuya confirmación de construcción fue anterior a mayo de 1981 no tienen garantizada la seguridad ante terremotos de intensidad 6 o más. Se recomienda el diagnóstico de resistencia sísmica y el refuerzo si es necesario.
P2. ¿Cuánto cuesta la obra de refuerzo de resistencia sísmica?
Aunque difiere según la escala del edificio y el método de obra, para un edificio de apartamentos es de unos 1.000.000 a 5.000.000 de yenes, y en el caso de apartamentos puede llegar a la escala de decenas de millones de yenes.
P3. Si una propiedad de alquiler colapsa por un terremoto, ¿cuál es la responsabilidad del propietario?
Si se sabía que había problemas con la resistencia sísmica del edificio y se dejó tal cual, existe la posibilidad de que el propietario sea responsable de daños y perjuicios.
