إذا انهار عقار مؤجر تملكونه — مثل مبنى شقق (アパート) — بسبب زلزال أو كارثة مشابهة، فقد يُحمَّل المالك هذه الأضرار.
وليس في كل حالة تثبت المسؤولية؛ فالأمر يرتبط ارتباطًا وثيقًا بمقاومة الزلازل في المبنى.
ونشرح هنا خصائص ثلاثة تصنيفات يابانية لا نظير تسويقيًا لها في الخليج — تايشين (耐震) ومنشين (免震) وسيشين (制震) — مع طرق التحقق وأهمية التدابير الزلزالية.
فاستعينوا بهذا المقال إن كنتم تملكون عقارًا مؤجرًا في اليابان، أو تدرسون شراءه نقدًا من دول مجلس التعاون.
تحققوا من مقاومة الزلازل في العقار الذي تملكونه
تخضع المباني في اليابان لمعايير مقاومة الزلازل بموجب قانون معايير البناء (建築基準法، Kenchiku Kijun Hō) والمرسوم التنفيذي لقانون معايير البناء (建築基準法施行令).
ومن لا يستوفي هذه المعايير لا يُمنح رخصة البناء أصلًا.
وقد روجعت المعايير مرات عدة على مر السنين، ولذلك قد لا يستوفي مبنى قديم المعايير المعمول بها اليوم.
ابدأوا إذن بالتحقق من مقاومة الزلازل في العقار الذي تملكونه حاليًا.
وللمشتري الخليجي هذا الخطّ الفاصل ياباني خالص، ولا مقابل له في أسواق دبي أو أبوظبي أو الرياض: التاريخ 1 يونيو 1981. فكود البناء في دبي (Dubai Building Code) والكود السعودي (SBC 301) يفرضان تصميمًا زلزاليًا في بعض النطاقات، لكن السوق المستعمل هناك لا ينقسم إعلانًا وتمويلًا وتأمينًا عند سنة واحدة. أما في اليابان فسؤال «قبل 1 يونيو 1981 أم بعده؟» ليس تفصيلًا هندسيًا، بل خط الشراء أو التجاوز الذي يظهر في كل عرض وفي كل فحص نافي للجهالة وفي كل تسعير لتأمين الزلازل — حتى إن اشتروا نقدًا من دون قرض ياباني.
طريقة التحقق بأنفسكم
يمكن التحقق من معيار مقاومة الزلازل بأنفسكم إلى حد بعيد.
راجعوا ما إذا كانت النقاط التالية تنطبق على عقاركم.
سنة البناء
ابدأوا أولًا بتاريخ البناء أو بتاريخ اعتماد الرخصة.
إن كان التاريخ قبل 31 مايو 1981 فالمبنى يخضع لمعيار مقاومة الزلازل القديم (旧耐震基準، kyū-taishin kijun).
ومن 1 يونيو 1981 فصاعدًا يسري معيار مقاومة الزلازل الجديد (新耐震基準، shin-taishin kijun)، فلا إشكال جوهري في العادة.
ومعيار مقاومة الزلازل هو ما يشترطه قانون معايير البناء من أن يُصمَّم المبنى ويُنفَّذ بحيث يتحمل اهتزاز الزلزال.
أما المعيار القديم فقد وُضع عام 1950 وظل يُعمل به نحو ثلاثين سنة.
وكان يطلب ألا ينهار المسكن ولا ينهار هيكله عند زلزال متوسط الشدة يُقدَّر حدوثه مرة كل عشر سنوات تقريبًا (الدرجة 5 على مقياس الشيندو الياباني 震度).
أي أن المساكن وفق المعيار القديم لم تُصمَّم أصلًا لزلزال يتجاوز الشيندو 5.
والخلفية أن تقنيات مقاومة الزلازل آنذاك لم تكن قد لحقت بمتطلبات الزلازل الكبرى.
أما المعيار الجديد فقد دخل حيز النفاذ بعد أن خلّف زلزال مياغي أوكي عام 1978 أضرارًا بالغة.
وقد سُجِّلت حينها في مدينة سنداي شيندو 5، ومع ذلك جاءت أضرار المباني جسيمة: أكثر من ألف مبنى انهار تمامًا، وأكثر من ستة آلاف تضرر تضررًا بالغًا، وأكثر من 125 ألفًا تضرر جزئيًا.
ومن حجم هذا الضرر وُلد المعيار الجديد.
فإن بقي عقاركم على المعيار القديم، لزم التعجيل بالفحص والإصلاح والتقوية.
الهيكل الإنشائي
ننتقل بعد ذلك إلى الهيكل الإنشائي.
والمؤشر الكبير هنا هو ما إذا كان العمر الافتراضي النظامي (法定耐用年数، hōtei taiyō nensū) قد انقضى أم لا.
والعمر الافتراضي النظامي هو المدة بالسنوات التي يُستهلك فيها الأصل ثابتًا حتى ينطفئ قيمته الدفترية ضريبيًا.
وتختلف المدة بحسب نوع المبنى على النحو التالي.
【العمر الافتراضي النظامي】
・هيكل فولاذي (سُمك العمود الهيكلي 3 مم فأقل): 19 سنة
・هيكل فولاذي (سُمك العمود أكثر من 3 مم حتى 4 مم): 27 سنة
・هيكل فولاذي (سُمك العمود 4 مم فأكثر): 34 سنة
・هيكل خشبي: 22 سنة
・خرسانة مسلحة: 47 سنة
وفي الهيكل الإنشائي تنعكس المتانة مباشرة في عدد السنوات؛ والترتيب من الأقصر إلى الأطول: الخشب، ثم الفولاذ، ثم الخرسانة المسلحة.
غير أن انقضاء هذه المدة لا يعني أن المبنى سينهار.
فهي مدة استهلاك ضريبي فحسب، فاحفظوها كمؤشر استرشادي.
حالة البناء
عند التحقق من مقاومة الزلازل ينبغي أيضًا الإحاطة بحالة البناء الفعلية.
وبطبيعة الحال، البقاء داخل العمر الافتراضي النظامي لا يعني الاطمئنان.
فحتى المباني الخاضعة للمعيار نفسه تختلف مقاومتها اختلافًا كبيرًا بحسب الشكل ومواد البناء.
وما يمكن معاينته بالعين من حالة البناء هو ما يلي.
・كثرة الأعمدة والجدران
ابدأوا بعدد الأعمدة والجدران.
فالهيكل ذو الأعمدة والجدران الكثيرة يُعدّ أعلى مقاومة للزلازل.
فاحصوا عدد الأعمدة والجدران في عقاركم المؤجر.
・هل الشكل مربع أم مستطيل
الأشكال المربعة والمستطيلة تُعدّ أعلى مقاومة من الأشكال الأخرى.
أما الشكل على هيئة حرف L أو حرف U أو ذو نتوءات وتجاويف، فتتحرك أجزاؤه حركة مختلفة عند الزلزال، فيتركز العبء عند نقاط الوصل ويرتفع خطر التضرر.
・التحقق من النظام الإنشائي
عند النظر في عدد الجدران، تحققوا مما إذا كان الهيكل جداريًا (壁式構造) أم إطاريًا (ラーメン構造).
والهيكل الجداري يحمل المبنى بجدران مقاومة.
وصورة صناديق مكدّسة بعضها فوق بعض تقرّب الفكرة.
ويُستخدم أكثر في المباني المنخفضة منه في الأبراج، ويُعدّ عالي المقاومة للزلازل.
أما الهيكل الإطاري ذو الاسم الغريب «رامين» فلا صلة له بالطعام، بل أصله الكلمة الألمانية Rahmen أي الإطار.
فيه تحمل أعمدة رأسية وكمرات أفقية المبنى المستطيل.
ولا يحتاج إلى جدران حاملة، ويُستخدم في الخرسانة المسلحة والهيكل الفولاذي.
・التحقق من التدهور
ومن طرق التحقق بأنفسكم البحث عن مواضع تدهورت.
انتبهوا إلى ترهّل الأرضيات، وصعوبة فتح الأبواب وإغلاقها، وتشقق الجدار الخارجي، وسائر التغيرات الظاهرة.
الاستعانة بشركة تشخيص مقاومة الزلازل
إن أردتم معرفة مقاومة الزلازل في العقار المؤجر بدقة، فالمستحسن تكليف شركة تجري تشخيص مقاومة الزلازل (耐震診断، taishin shindan).
فمثل هذه الشركة تفحص أيضًا ما لا يحسنه غير المتخصص.
غير أن أي شركة تشخيص لا تصلح؛ وللاختيار مؤشرات عدة.
【نقاط الانتباه عند اختيار شركة التشخيص】
・أن تكون مسجَّلة لدى البلدية أو المحافظة كجهة مختصة
・أن تملك سجلًا وخبرة مثبتة في تشخيص مقاومة الزلازل
・أن تحمل مؤهلات ذات صلة، مثل تشخيص مقاومة الزلازل أو فني تقوية مقاومة الزلازل
اختاروا قدر الإمكان جهة تستوفي الشروط الثلاثة.
وخصوصًا إن زارتكم جهة من تلقاء نفسها، فسهولة التعاقد في المكان قد تغريكم؛ والأفضل أن تختاروا بأنفسكم بعد اقتناع، لتصلوا إلى تشخيص موثوق.
تدابير الزلازل في عقارات الإيجار… ما الوضع الراهن؟
الأفضل أن يبادر مالكو العقارات المؤجرة ومديروها إلى تعزيز مقاومة الزلازل، غير أن الواقع بعيد عن ذلك.
فلمَ يتأخر التعزيز أو لا يجري أصلًا؟
التأخر في تعزيز مقاومة الزلازل
في اليابان حيث تكثر الزلازل والكوارث، تتكرر هزات الشيندو 6 فما فوق.
ونحو 20% من زلازل هذا المستوى في العالم يقع في اليابان، فلا أحد يدري متى تأتي الكارثة التالية.
يُضاف إلى ذلك زلزال شرق اليابان الكبير في مارس 2011، وما خلّفه من أضرار جسيمة في المباني والأرواح ما زال حاضرًا في الذاكرة.
وثمة احتمال لزلزال كبير خلال السنوات المقبلة، ما يرفع مكانة مقاومة الزلازل أكثر.
غير أن تعزيز المخزون القائم في اليابان اليوم متأخر.
وفي العقارات المؤجرة تحديدًا تشكّل التكلفة عنق الزجاجة، فيكاد التعزيز لا يتقدم.
أسباب عدم تعزيز مقاومة الزلازل
ومن أسباب التردد أن المالك نفسه يحجم عن الخطوة.
فكثير من العقارات المؤجرة متهالك، وتعزيزه يتطلب أموالًا كبيرة.
حتى التقوية وحدها باهظة، وما لا يتحمله المالك ينتهي إلى رفع الإيجار.
ورفع الإيجار يثقل على السكان الحاليين، وهو سبب كلاسيكي للمغادرة.
يُضاف أن الأعمال قد تستلزم إخلاء السكان، من دون ضمان عودتهم بعد الإنجاز.
وخلال مدة الأعمال ينقطع دخل الإيجار؛ وهذا الاحتياج الرأسمالي أيضًا من أسباب التأخر.
مخاطر عدم تعزيز مقاومة الزلازل
أهمية التعزيز مفهومة، غير أن الامتناع عنه يعرّض المالك لمخاطر كبيرة على الأرجح.
ففي زلزال هانشين-أواجي الكبير عام 1995 انهارت مبانٍ كثيرة، ودُفن تحت الأنقاض عدد كبير من الناس.
ووجدت مبانٍ سكنية انهارت بينما سلمت المباني المجاورة؛ وفي مثل هذه الحالات طالب ذوو الضحايا المالك بالمسؤولية.
وفي قضايا كثيرة ثبتت المسؤولية القانونية على المالك فعلًا — فالامتناع عن التعزيز خطر قد يغيّر مسار حياة بأكملها.
وهذه المسؤولية أوضح ما يغيب عن حدس المستثمر الخليجي. ففي دبي وأبوظبي والرياض تدور المساءلة بعد الحادث عادة حول ضمان المطوّر وشهادات الدفاع المدني والتأمين على المبنى. أما في اليابان فقد تصل مسؤولية عيب البناء أو صيانته إلى المالك شخصيًا بموجب القانون المدني (民法، Minpō). وتأمين الزلازل الياباني (地震保険، jishin hoken) لا يُعقد إلا ملحقًا بتأمين الحريق، ويُسقف عادة عند 30 إلى 50% من مبلغ التأمين، وترتفع أقساطه ارتفاعًا ملموسًا على مباني المعيار القديم — بخلاف وثائق الخليج التي تميل إلى تغطية أوسع للهيكل. فالمبنى وفق المعيار القديم يجمع ثلاثة مخاطر معًا: المسؤولية، ونقص التأمين، وصعوبة إعادة البيع.
ما تايشين ومنشين وسيشين؟ خصائص كل منها
حتى هنا دار الكلام على طرق التحقق من مقاومة الزلازل وعلى واقع التدابير.
ونركّز الآن على خصائص تايشين ومنشين وسيشين.
هذه الكلمات الثلاث ليست مرادفات لـ«مقاوم للزلازل»، بل تسميات منتجات يابانية لا تُباع في أسواق الخليج بهذه الصورة. ففي أبراج دبي والرياض تُطوى الأداءات الزلزالية داخل امتثال المطوّر للكود، ولا يُسوَّق البرج بأنه «منشين» أو «سيشين». أما في إعلان ياباني فكل كلمة تقنية مختلفة: تايشين يتحمّل الاهتزاز، ومنشين يعزل المبنى عن الأرض، وسيشين يمتص الاهتزاز داخل الهيكل. وعلى المشتري الخليجي أن يقرأها كذلك، لا أن يترجمها كلها إلى «برج آمن».
عن التايشين
التايشين، كما يدل اسمه، هيكل يتحمّل اهتزاز الزلزال.
وهو الأكثر شيوعًا على الإطلاق، ويُعتمد في المساكن المنفردة والمجمعات السكنية والمباني المكتبية والمدارس وغيرها.
وفي الزلزال تتركز القوى على الأجزاء الثقيلة كالسقف والأرضيات؛ وعلى المبنى أن يمتص هذه الحركة ويعيد توزيعها بتقوية متوازنة.
ولأن قوى الزلزال تؤثر في المبنى، تُركَّب دعامات قطرية في الجدران وتُقوَّى نقاط الوصل بقطع معدنية لإكساب المبنى المتانة اللازمة.
عن المنشين
ميزة المنشين أنه يقلّل حركة المبنى حتى عند زلزال كبير، مقارنة بالتايشين والسيشين.
ولكي لا تنتقل اهتزازات الأرض إلى المبنى، يُفصل الهيكل عن التربة.
وقد يوحي ذلك بأن المبنى يطفو، غير أن الحقيقة أن أجهزة عزل خاصة تُركَّب بين المبنى والأساسات فتصرف القوة الواردة وتقلّل الحركة.
وتتكوّن هذه الأجهزة من مخمّدات تمتص طاقة الحركة، وعوازل مطاطية تحمل المبنى.
وبامتصاص العزل للاهتزاز يصير انهيار المبنى أقل احتمالًا بكثير.
عن السيشين
السيشين هيكل يمتص اهتزاز الزلزال داخل المبنى نفسه.
وتُركَّب في الداخل مخمّدات وأثقال تخفّض اهتزاز الزلزال.
وفي الأبراج والمجمعات العالية تزداد السعة كلما ارتفع الطابق؛ وبالسيشين يمكن تخفيف هذه السعة حتى في الطوابق العليا.
ويسهل الخلط بينه وبين المنشين، غير أن السيشين يبقي المبنى متصلًا بالأرض.
أي أن الاهتزاز يصل إلى المبنى، لكن أجهزة السيشين تحوّله إلى طاقة حرارية وتصرّفه.
وبذلك تُصغَّر حتى الحركات الكبيرة، فينخفض خطر الانهيار.
مزايا وعيوب عقارات الإيجار ذات الهيكل التايشين
ما مزايا وعيوب عقار مؤجر نُفِّذ هيكله التايشين بإحكام؟
مزايا الهيكل التايشين
أكبر مزايا التايشين انخفاض تكلفة البناء.
فعند التشييد الجديد يجب أصلًا استيفاء معايير قانون معايير البناء.
وإن أُدخل ذلك في التصميم من البداية، فلا تكاليف إضافية، ويخرج المبنى مقاومًا للزلازل.
يُضاف أن مدة التنفيذ في التايشين قصيرة.
لأنه الهيكل الأكثر اعتمادًا، فلا حاجة إلى أعمال خاصة كالتي يقتضيها المنشين أو السيشين.
ولا يلزم أن تطول مدة البناء نفسها.
ومن المزايا أيضًا قلة القيود التصميمية، فيبقى هامش الحرية في المخطط أوسع.
أما المنشين فكثيرًا ما يتعذّر معه إنشاء قبو، ويلزم حجز حيز للأجهزة؛ وليست للتايشين قيود تصميمية بهذا الثقل.
غير أن الدعامات القطرية والجدران المقاومة قد تقيّد المخطط في مواضع.
ومن يوضح ذلك مسبقًا لا يُفاجأ لاحقًا.
عيوب الهيكل التايشين
حيث المزايا فثمة عيوب.
ولأن التايشين — بخلاف المنشين — لا يُفصل عن الأرض، ينتقل اهتزاز الزلزال إلى المبنى كما هو؛ وهذا عيبه المركزي.
وبحسب ارتفاع المبنى، يعني الزلزال القوي أن الحركة تُحسّ طويلًا وبوضوح.
وخصوصًا في المجمعات العالية يسهل الشعور بأن التأرجح لا ينتهي حتى بعد انقضاء الهزة.
وإن انتقلت حركة قوية مدة طويلة، سهل وقوع أضرار ثانوية كانقلاب الأثاث وسقوط الأشياء.
وحتى إن سلم المبنى، قد تنقلب قطع داخل الوحدة فتصيب السكان أو تسدّ طريق الخروج.
وعندئذ ينبغي تثبيت كل قطعة بأدوات منع الانقلاب، واتخاذ كل تدبير معقول.
وحتى المبنى المتين قد تلحق به أضرار موضعية بعد زلازل قوية متكررة؛ فإن تعددت المواضع أو اتسع الضرر، قد يبلغ الأمر حد الانهيار في أسوأ الحالات.
وبعد زلزال كبير، وبعد سلسلة هزات لاحقة قوية على الأخص، لا تغفلوا الفحص والصيانة اللازمة.
مزايا وعيوب عقارات الإيجار ذات الهيكل المنشين
عقارات المنشين من الهياكل الأقدر على مواجهة الزلازل الكبيرة، غير أن لها عيوبًا أيضًا.
ونعرض فيما يلي مزايا وعيوب العقار المؤجر بهيكل منشين.
مزايا الهيكل المنشين
من مزايا المنشين تصغير اهتزاز الزلزال، وصعوبة تضرر المبنى، والإسهام في منع الأضرار الثانوية.
يصغّر اهتزاز الزلزال
مقارنة بعقارات التايشين والسيشين، يُعدّ هيكل المنشين الأقدر على كبح اهتزاز الزلزال.
وهذه أكبر مزاياه، وبفضل هذه القوة يُعتمد كثيرًا في الأبراج والمجمعات العالية.
فالمنشين يقلّل الحركة بفصل المبنى عن الأرض.
حتى عند وقوع زلزال كبير، يبقى ما يُحسّ داخل المبنى أصغر.
يصعب تضرر المبنى
النقطة التالية هي صعوبة تضرر المبنى بفعل الزلزال.
فعند وقوع الزلزال قد يحدث تضرر داخلي لا تراه العين من الخارج.
وإن تضررت العناصر أو نقاط الوصل في الداخل، سهل نشوء أعطال لاحقة، وتنخفض سلامة المبنى ككل.
غير أن مبنى المنشين، لأن حركته أصغر، يقلّ فيه حتى هذا التضرر الداخلي غير المرئي.
يسهم في منع الأضرار الثانوية
كلما اشتد الاهتزاز عند الزلزال ارتفع احتمال انقلاب الأثاث والأجهزة أو تضررها.
ومعظم الأضرار البشرية في الزلازل يأتي من هذه الأضرار الثانوية: انقلاب الأثاث وسقوط الأشياء.
وفي مبنى منشين، لأن الحركة أصغر، يمكن تقليل أضرار انقلاب الأثاث وسقوط الأشياء.
وكثيرون يقلقون عند الزلزال من سقوط قطعة كبيرة أو تحطم أغراض.
ولهؤلاء يمنح العقار المؤجر بهيكل منشين شعورًا أعلى بالاطمئنان.
عيوب الهيكل المنشين
من عيوب المنشين ضعفه أمام الاهتزاز الرأسي، وارتفاع التكلفة، وقصر تاريخه.
يصعب تحقيق الأثر في غير الاهتزاز الأفقي
يستخدم المنشين أجزاء تُدعى «عوازل» (アイソレータ).
بطبقات مطاط ومعدن متراكبة، أو بكرات معدنية، يُصنع هيكل قوي أمام الاهتزاز الأفقي.
غير أن المبنى نفسه يجب تثبيته رأسيًا ليحمل وزنه، فإن وقع اهتزاز رأسي لم تتمكن العوازل من تخفيفه.
ويقال إن الاهتزاز الرأسي أقل ضررًا من الأفقي، لكن الضرر غير مستبعد، ولذلك يصعب نفي الضرر تمامًا.
التكلفة مرتفعة
مقارنة بهيكلي التايشين والسيشين، يتكلف تحويل المبنى إلى منشين أكثر.
كما أن مباني المنشين تحتاج صيانة دورية لا غنى عنها، ويجب استبدال أجهزة العزل أيضًا.
ولذلك لا تقتصر الأعباء على التكلفة الأولية، بل تشمل تكلفة التشغيل، فيسهل أن يثقل العبء.
تاريخه قصير وشركات التنفيذ محدودة
تاريخ أجهزة المنشين ما زال قصيرًا، والشركات القادرة على تنفيذ هذا الهيكل محدودة.
ويُذكر عمومًا أن العمر الافتراضي للمطاط المستخدم في أجهزة المنشين يتراوح بين 60 و80 سنة، غير أن ذلك لم يُثبت تمامًا، فتبقى تساؤلات حول العمر الافتراضي والجوانب التقنية معًا.
ولقلة شركات التنفيذ قد يضيق خيار البحث عن جهة قادرة على التنفيذ.
مزايا وعيوب عقارات الإيجار ذات الهيكل السيشين
نعرض تاليًا مزايا وعيوب العقار المؤجر بهيكل سيشين.
مزايا الهيكل السيشين
من مزايا السيشين قوته أمام الاهتزاز المتكرر واهتزاز الأعاصير، وانخفاض تكلفته، وسهولة صيانته.
قوي أمام الاهتزاز المتكرر واهتزاز الأعاصير
مقارنة بالتايشين، يقدر السيشين على كبح الاهتزاز فور وقوع الزلزال، وهو قوي أمام التكرار أيضًا.
وكثيرًا ما تتوالى هزات لاحقة بعد الزلزال، وقد يتسع الضرر بتكرار الحركة.
والسيشين قوي أمام تكرار هزات اللاحق، وأمام اهتزاز الرياح القوية والأعاصير كذلك.
فإن أردتم كبح اهتزاز الرياح والأعاصير لا الزلازل وحدها، فالسيشين يقدّم أثرًا كافيًا.
التكلفة منخفضة
النقطة التالية انخفاض تكلفة البناء.
فهو لا يحدّ أضرار الزلزال أكثر من التايشين فحسب، بل يقوى أمام تكرار هزات اللاحق، ومع ذلك تبقى تكلفته منخفضة فيسهل اعتماده؛ وهذه ميزة كبيرة.
وتكلفة البناء خاصة قابلة للانتفاخ، ولذلك يروق لأصحاب العقارات أن تُكبح ولو قليلًا.
الصيانة سهلة
صيانة عقارات السيشين سهلة نسبيًا، وكثير من الأجهزة لا يحتاج استبدال المخمّد أو فحصه أصلًا.
أما الفحص الدوري فيلزم عند استخدام مخمّدات مطاطية أو هيدروليكية.
فالمطاط يتدهور بتغير الحرارة، والهيدروليكي قد يسرب الزيت، ولذلك تلزم الصيانة.
عيوب الهيكل السيشين
من عيوب السيشين أنه لا يكبح الاهتزاز نفسه بالضرورة، وأنه يتأثر بطبيعة التربة، وأن أثره يتغير بحسب موضع التركيب والعدد.
لا يعني أنه يكبح الاهتزاز نفسه
بخلاف المنشين، لا يكبح السيشين اهتزاز الزلزال من منبعه.
فالسيشين يركّب مخمّدات تتحرك كأثقال عكس اتجاه الاهتزاز فتخفّض التذبذب.
ولذلك يُحسّ صدمة الحركة مباشرة كما في التايشين، فإن اشتد الزلزال فقد يلحق الضرر بالمبنى.
قد يتأثر بطبيعة التربة
وكما في التايشين، يبقى مبنى السيشين متصلًا بالأرض، ولذلك إن ضعفت التربة فقد لا يتحقق الأثر الكامل.
وعلى أرض رخوة، حتى إن بُني عقار مؤجر بهيكل سيشين، قد لا يُحصد أثر السيشين الأصلي، فتُحسّ الحركة مباشرة.
الأثر يتغير بحسب موضع التركيب والعدد
يُقال إن أثر السيشين يتغير بسهولة بحسب موضع المخمّدات وعددها.
ولكل جهاز مواضع يُظهر فيها أثره؛ فإن لم يُركَّب في الموضع المناسب صعب تحقيق الفائدة.
وحتى مع صحة الموضع، إن قلّ عدد المخمّدات ضعف الأثر.
وعند اعتماد السيشين يلزم التدقيق في أن شركة التنفيذ متمكّنة من تركيب المخمّدات.
أي الهياكل ينبغي اعتماده: تايشين أم منشين أم سيشين؟
عرضنا الخصائص والمزايا والعيوب، فتبقى السؤال: أي هيكل ينبغي اعتماده فعلًا في العقار المؤجر؟
والحقيقة أنه لا معيار يقول بوضوح «هذا هو الصواب» في تدابير الزلازل.
فلكل خيار مزايا وعيوب، وما يُختار ليس بالضرورة الأفضل مطلقًا.
وإن كان من جواب، فهو: ماذا تطلبون تحديدًا من هذا العقار المؤجر؟
فعند دراسة تشييد عقار مؤجر تختارون الحل الأنسب بمقابلة الشريحة المستهدفة والمحيط وتقسيمات الوحدات والميزانية.
والأمر نفسه في تايشين ومنشين وسيشين: لا بد من الموازنة بين عوامل كثيرة.
والأهم اختيار شركة تنفّذ من دون نقص وبأسلوب صحيح.
والعقار المؤجر يسكنه أناس كثر سنوات طويلة، فلا بد أن يكون عالي الأمان والاطمئنان.
وقد يُجمع أكثر من هيكل بحسب الحال، مثل تايشين مع سيشين، أو تايشين مع منشين.
والتكلفة ترتفع بطبيعة الحال، غير أن جعل العقار أقوى أمام الزلازل طريق إلى رضا أعلى.
ولا يُتنبأ بزمان الزلزال ولا مكانه.
ومهم أن يكون المبنى قويًا أمام الزلازل، والأهم تهيئة بيئة يتمكن فيها كل ساكن من الاستعداد للحظة الحرجة.
فطرق الإخلاء ونقاط التجمع عند الزلزال ينبغي تبليغها بوعي في الحياة اليومية.
أعمال التقوية أم إعادة البناء… أيهما تختارون؟
إن كانت مقاومة الزلازل في العقار المؤجر موضع إشكال، فقد تحتارون بين أعمال التقوية وبين إعادة البناء من الجذور.
ونعرض هنا مزايا وعيوب المسارين.
مزايا أعمال التقوية
نبدأ بمزايا القيام بأعمال التقوية.
قد يرتفع معدل الإشغال
بتنفيذ أعمال التقوية يُستوفى المعيار، فيُحكم على العقار بأنه أعلى أمانًا، ويرتفع احتمال تحسن معدل الإشغال عما كان.
ومع ارتفاع المقاومة ينخفض أيضًا خطر الأرواح إن وقع زلزال فعلًا.
قد تتاح إعانات وتخفيضات ضريبية
عند أعمال التقوية قد يمكن الاستفادة من برامج إعانات البلديات ومن تدابير تخفيف الضرائب.
ويختلف المحتوى من محافظة إلى أخرى، غير أن جهات محلية كثيرة تقدّم دعمًا لتكاليف التشخيص وأعمال التقوية.
وكثيرًا ما تُتاح إعفاءات أو تخفيضات في ضريبة الأصول الثابتة (固定資産税) وضريبة التخطيط الحضري (都市計画税)، فراجعوا مسبقًا ما تتبناه الجهة المحلية.
إن كنتم تدرسون البيع مستقبلًا فقد يرتفع السعر
إن كنتم تفكرون في بيع العقار المؤجر مستقبلًا، فقد يرتفع السعر عن مستواه الحالي إن أتممتم التقوية واستوفيتم المعيار.
وبطبيعة الحال يميل سعر العقار إلى الانخفاض مع تقدّم عمره، غير أن استيفاء معيار مقاومة الزلازل كثيرًا ما يكون عنصر حكم مستقلًا.
عيوب أعمال التقوية
نعرض تاليًا عيوب أعمال التقوية.
التكلفة مرتفعة
تختلف أعمال التقوية بحسب تايشين أو منشين أو سيشين، غير أن تكلفة معتبرة تقع في كل حال.
ويمكن استرداد تكلفة التجديد الباهظة برفع الإيجار، غير أن دخل الإيجار لا يقفز فجأة، فيبقى العبء كبيرًا على الأرجح.
لا يضمن أن أضرار الزلزال لن تتسع
حتى بعد التقوية لا يعني ذلك كبح أضرار الزلزال كبحًا تامًا.
فإن قرب المصدر واشتدت الحركة فقد تتسع الأضرار فعلًا.
وقد ينخفض خطر الأرواح، لكن لا ينبغي الإفراط في الاطمئنان.
قد يُضطر السكان إلى الإخلاء مدة الأعمال
بحسب الحال قد يلزم أن يخلي السكان المبنى مدة التجديد.
وإن أسكنتموهم مؤقتًا في عقار آخر، كثرت الإجراءات والمتابعات؛ فأكدوا ذلك مسبقًا مع شركة التنفيذ.
مزايا إعادة البناء
فلننظر أيضًا في مزايا إعادة البناء.
يسهل ارتفاع الإيجار ومعدل الإشغال
إن صار العقار جديدًا أمكن رفع الإيجار فوق المستوى السابق.
وفي العقارات المؤجرة القديمة يصعب تجنّب خفض الإيجار — ومتى خُفض مرة صعب رفعه لاحقًا.
أما الجديد فخطر الشغور فيه منخفض، ويسهل ارتفاع معدل الإشغال.
تكاليف الإصلاح تبقى في حدها الأدنى
بعد إعادة البناء وصيرورة العقار جديدًا، لا تقع تكاليف طلاء أو تجهيزات فترة من الزمن.
وحتى إن وقعت تكلفة بسبب عطل، تبقى في حدها الأدنى؛ وهذه ميزة ينفرد بها الجديد.
تكونون في وضع أفضل عند البيع
عند البيع يتفوق العقار الجديد النظيف على القديم بطبيعة الحال.
فإلى جانب سعر الأرض، لا يُقيَّم الأصل المبني تقييمًا عاليًا إلا في العقارات حديثة العمر.
عيوب إعادة البناء
نعرض تاليًا عيوب إعادة البناء.
عبء التكلفة كبير
إعادة البناء أعلى تكلفة من أعمال التقوية بكثير.
فلا يقتصر الأمر على تشييد الجديد، بل تُضاف تكلفة هدم القديم، فلا بد من المقابلة مع الميزانية.
تكلفة إخلاء السكان
إن كان في العقار القديم سكان، لزم طلب إخلائهم من أجل إعادة البناء.
وقد تترتب عندئذ تعويضات إخلاء (立ち退き料)، فتزيد العبء فوق تكلفة البناء نفسها.
لا دخل إيجار أثناء إعادة البناء
وبطبيعة الحال يصير دخل الإيجار صفرًا أثناء إعادة البناء، فلا يُنتظر أي عائد.
ومن يعتمد في معيشته على دخل الإيجار قد يتعذّر عليه أصلًا المضي في إعادة البناء إن لم تكن لديه مدخرات كافية.
لهياكل تايشين ومنشين وسيشين مزايا وعيوب لكل منها.
وعند القيام بأعمال التقوية في العقار المؤجر يلزم دراسة الأمر بعد الإحاطة بالعيوب لا بالمزايا وحدها.
ومع ذلك، أيًا يكن الهيكل المختار فثمة عيوب، ولا معيار قاطع يقول أيها الأفضل؛ وهذا أيضًا ينبغي فهمه.
فمن كانت مقاومة الزلازل في عقاره موضع إشكال ويدرس أعمال التجديد، فليختر الأنسب بمقابلة الميزانية ومعاييره الخاصة.
أسئلة شائعة حول مقاومة الزلازل في عقارات الإيجار
س1. هل عقارات المعيار القديم خطرة؟
عقارات معيار مقاومة الزلازل القديم التي اعتُمدت رخصتها قبل مايو 1981 لا تُضمن سلامتها أمام زلزال الشيندو 6 فما فوق. نوصي بتشخيص مقاومة الزلازل وبالتقوية عند الحاجة. وللمشتري الخليجي هذا هو خط الشراء أو التجاوز: المعيار الجديد (新耐震) منذ يونيو 1981.
س2. كم تبلغ تكلفة أعمال تقوية مقاومة الزلازل؟
تختلف بحسب حجم المبنى وأسلوب التنفيذ، غير أنها في مبنى شقق من طراز أپارتو تبلغ نحو 1 إلى 5 ملايين ين (نحو 6,700 إلى 33,000 دولار، بسعر تقريبي 1 دولار ≈ 150 ينًا، أغسطس 2026)، وقد تبلغ في المجمعات السكنية عدة عشرات ملايين الين (من نحو 130 ألف دولار فما فوق).
س3. ما مسؤولية المالك إذا انهار العقار المؤجر بسبب زلزال؟
إن كان المالك يعلم بوجود مشكلة في مقاومة الزلازل وتركها من دون علاج، فقد تترتب عليه مسؤولية تعويض الأضرار.
