日本從長期持續的「無利率時代」轉向「有利率時代」，我們的資產運用環境正迎來重大轉捩點。2024年3月,日本銀行決定解除負利率政策,之後也實施階段性升息,持續朝金融政策正常化邁進。這個歷史性的變化,不僅帶來存款利率上升等切身影響,對於股票、債券以及不動產等資產的價值評估也產生巨大影響。
特別是在不動產投資中作為重要指標的「收益率差距」,隨著利率上升呈現縮小趨勢。這意味著過去支撐不動產投資收益性的「低借款利率」前提正在崩解,暗示著傳統投資策略可能不再適用。然而,變化既是風險,同時也會創造新的機會。
本文中,我們INA&Associates株式會社將解析這個「有利率時代」的本質,從不動產專家的角度徹底解說在收益率差距縮小時代,我們應該如何面對資產,具體說明「應買進的資產」與「應賣出的資產」。讓我們一起學習在變化時代中勝出的新資產防衛術。
「有利率時代」的來臨與收益率差距的真相
要正確理解向「有利率時代」的轉型,必須掌握其背後的金融政策轉換,以及作為不動產投資核心指標的收益率差距本質。
日本銀行的金融政策轉換:為何現在「利率」開始波動
日本銀行為了擺脫長期通貨緊縮,長期維持大規模金融寬鬆政策。然而,面對全球性通膨浪潮及國內薪資上漲跡象,2024年終於決定進行金融政策的重大轉換。這項決定是顯示日本經濟進入新局面的重要訊號。
| 年月 | 主要決定內容 | 政策利率動向 |
|---|---|---|
| 2024年3月 | 解除負利率政策 | -0.1% → 0.0%～0.1%左右 |
| 2024年7月 | 追加升息 | 0.0%～0.1% → 0.25%左右 |
| 2025年1月 | 再次追加升息 | 0.25% → 0.5%左右 |
這一連串的升息不僅直接影響我們使用的房屋貸款或營業融資利率,也作為所有資產的「折現率」發揮作用,因此會撼動其價值評估的根基。這就是「有利率時代」對投資人具有極重要意義的原因。
理解不動產投資的指南針「收益率差距」
收益率差距簡單來說就是「不動產投資獲得的收益性與資金調度成本的差距」的指標。計算公式非常簡單,但其意義深遠,是許多專業投資人最重視的指標。
收益率差距 = 標的物件收益率(資本化率) - 借款利率(長期優惠利率等)
資本化率(還原收益率)是指將物件的淨收益(NOI: Net Operating Income)除以物件價格,顯示該不動產本身具有的收益力。另一方面,借款利率是向金融機構融資時的成本。也就是說,收益率差距越大,就越能利用借款有效率地提高收益(槓桿效果)。
過去日本不動產市場受到全球投資人矚目的一大原因,就是這個收益率差距相較其他國家能充分確保。然而,如前所述,隨著借款利率上升,這個優勢開始動搖,這就是目前的狀況。
收益率差距縮小對不動產投資的影響
利率上升在理論上會直接壓縮收益率差距。那麼,這會對不動產市場產生什麼影響呢?讓我們根據數據來解析其機制。
從數據看收益率差距的現狀
以下表格顯示了近年來利率與不動產資本化率、以及收益率差距的變化。利率上升的同時,資本化率幾乎持平或微減,結果收益率差距穩定縮小。
| 時期 | 長期國債收益率(A) | 辦公室資本化率(B) | 收益率差距(B-A) |
|---|---|---|---|
| 2022年底 | 約 0.4% | 約 2.8% | 約 2.4% |
| 2023年底 | 約 0.7% | 約 2.7% | 約 2.0% |
| 2024年底 | 約 1.0% | 約 2.7% | 約 1.7% |
| 2025年10月 | 約 1.5% | 約 2.7% | 約 1.2% |
(注)數值為重視易懂性的概算值。實際數值請參考各調查機構的報告。
這些數據顯示的是,投資人能享受的「利率差距收益」比以往變小的嚴峻事實。這意味著即使投資相同收益率的物件,手頭剩餘也會因升息而減少。
即使利率上升不動產價格仍不下跌的兩個理由
「利率上升的話,不動產價格就會下跌」是過去教科書般的說明。然而,目前市場並非完全如此。特別是都心地區,價格維持高檔,或持續上漲。這個看似矛盾的現象主要有兩個理由。
第一個理由是「租金上漲」。隨著經濟復甦及通膨,辦公室租金和住宅房租呈現上漲趨勢。回想一下資本化率的計算公式(淨收益 ÷ 物件價格)。如果租金(淨收益)上漲,即使物件價格相同,資本化率也會上升。這個租金上漲抵銷了利率上升對資本化率的上升壓力(=價格下跌壓力),結果不動產價格得以維持甚至上漲。
第二個理由是「從海外投資人角度看日本不動產的魅力」。歐美主要國家先於日本進行大幅升息。結果,各國的收益率差距極度縮小,甚至有不少城市轉為負值(逆收益率)。相較之下,日本的收益率差距雖然縮小,但依然維持正值,相對來看仍是具魅力的投資標的。這股旺盛的海外投資資金支撐著日本的不動產價格。
然而,能享受這個好處的,僅限於租金上漲預期高、成為海外投資人投資對象的都心優質物件的傾向日益強烈。地方或郊區的物件由於難以預期租金上漲,可能直接受到升息的負面影響,我們分析不動產市場的兩極化今後將進一步加劇。
有利率時代「應買進的資產」「應賣出的資產」
在收益率差距縮小、資產間優劣產生變化的「有利率時代」,資產選擇(Asset Selection)變得比以往更重要。不是盲目投資,而是需要看清對利率上升這個環境變化的耐受性,最佳化投資組合。
從整體投資組合思考資產策略
首先,理解不動產、股票、債券等主要資產類別對利率上升具有何種特性很重要。以下表格彙整了各資產的一般耐受性。
| 資產類別 | 利率上升的影響(短期) | 特徵與注意事項 |
|---|---|---|
| 不動產 | △～〇 | 兩極化持續進行。 都心優質物件可透過租金上漲抵銷,但地方物件較為嚴峻。借款比率高會壓迫收益。 |
| 股票 | △ | 各產業別差異明顯。 金融股受惠。另一方面,高本益比成長股因折現率上升容易被拋售。 |
| 債券 | × | 價格與利率呈現蹺蹺板關係。 利率上升時,既有債券價格下跌。特別是長期債券影響較大。 |
| 現金・存款 | 〇 | 直接受惠於利率上升。但若低於通膨率,實質價值會減損。 |
基於這些特性,以下解說具體應將哪些資產納入投資組合,以及應檢討哪些資產。
應買進的資產
在利率上升與通膨同時進行的局面,「收益(Income)」與「抗通膨性」是關鍵字。
1. 都心地區的優質不動產
最不受利率上升影響的不動產,仍是租金上漲預期高的都心優質物件。在經濟活動活躍的地區,租戶需求穩固,容易調漲租金。藉此可以吸收借款利率上升部分,維持穩定的收益率差距。此外,資產價值本身也具有抗通膨的特性,無論作為防守型資產或進攻型資產都很有效。
2. 高股息股・價值股
在股票市場中,相較於因未來成長預期而被買進的成長股,擁有穩定獲利基礎與高股息收益率的高股息股,以及相對事業價值股價被低估的價值股較為有利。利率上升會增加企業借款成本,但財務健全且現金流充裕的企業有能力克服影響,持續穩定配息。股息在通膨環境下成為珍貴的收益來源。
3. 浮動利率債券・短期債券
債券一般是不耐利率上升的資產,但其中相對能抑制風險的是浮動利率債券與短期債券。浮動利率債券會隨市場利率上升調整利率,因此在利率上升局面收益性也會改善。此外,到期期間短的短期債券,利率波動造成的價格下跌風險有限。在提高投資組合穩定性方面,納入這些債券是有效策略。
應賣出的資產(或應謹慎的資產)
另一方面,對於直接承受利率上升逆風的資產,需要考慮賣出或降低比重。
1. 地方・郊區的收益不動產
與應買進的資產相反,難以預期租金上漲、空屋風險高的地方或郊區物件會直接受到利率上升的影響。借款利率上升的同時若無法調漲房租,收益率差距就會縮小,最壞情況甚至有陷入「逆價差(虧損)」的風險。退場策略(售出)也可能變得困難,因此在市況惡化前檢討投資組合較為明智。
2. 高本益比的成長股
被期待高成長性、本益比(PER)較高的成長股,在利率上升局面特別容易受到嚴格評估。這是因為在將企業未來利潤折現為現值評估股價時,作為分母的「折現率(利率)」上升所致。特別是目前尚未獲利的虧損科技企業等需要特別注意。
3. 長期固定利率債券
在利率低時期發行的長期固定利率債券,是在利率上升局面承受最大價格下跌風險的資產之一。例如,持有利率1%的10年期債券時,若市場利率上升至3%,相較於新發行的債券缺乏吸引力,因此若想賣出既有債券,必須大幅降價。若持有至到期可取回本金,但期間的機會損失與價格波動風險非常大。
總結:將變化視為機會的新時代資產防衛術
本文解說了向「有利率時代」轉型對我們資產運用的影響,特別聚焦於收益率差距縮小這個現象。最後,讓我們再次整理今天的重點。
- 「有利率時代」的來臨: 隨著日本銀行金融政策轉換,低利率時代結束,資產評估的前提產生重大變化。
- 收益率差距的縮小: 隨著利率上升,顯示不動產投資收益性的收益率差距呈縮小趨勢。因此,用傳統投資策略難以確保收益。
- 不動產市場的兩極化: 即使在利率上升環境下,可預期租金上漲的都心優質物件價格仍易於維持,但地方物件面臨嚴峻狀況,兩極化進一步加劇。
- 資產選擇的重要性: 在利率上升局面,看清各資產的耐受性是不可或缺的。必須明確「應買進的資產」(都心不動產、高股息股等)與「應賣出的資產」(地方不動產、成長股等),重新建構投資組合。
「有利率時代」的來臨對許多投資人而言是未知領域,可能會感到風險。然而,換個角度來看,這也是市場扭曲得到修正、以適當價格辨別優質資產的良機。過度依賴槓桿的投機手法不再適用,正是資產本源價值受到考驗的時代來臨。
在這樣的轉換期,活用值得信賴的專家知識,根據自身的資產狀況及風險承受度建構最佳投資組合,比以往更加重要。我們INA&Associates株式會社作為不動產專業人士,將全力支援每位客戶的資產防衛與價值創造。若您對自身的資產策略感到些許不安或疑問,請務必隨時與我們諮詢。
常見問題
Q1. 現在開始不動產投資很危險嗎?
不能一概而論說危險。重要的是「物件選擇」。如本文所述,若是不易受利率上升影響、可預期租金上漲的都心優質物件,依然是具魅力的投資對象。另一方面,輕率依賴槓桿投資地方物件,風險比以往更高。在專家諮詢下謹慎評估物件是成功的關鍵。
Q2. 已持有的不動產該如何處理?
首先建議正確模擬自身持有物件的收支狀況,以及未來利率上升帶來的影響。若租金上漲空間有限,利率上升可能導致現金流惡化的物件,在市況活絡時考慮售出也是一種策略。另一方面,若是優質物件,則無需急於售出。可將此視為檢視整體投資組合的好機會。
Q3. 房貸浮動利率今後會如何發展?
隨著日本銀行調高政策利率,房貸浮動利率也可能緩步上升。不過,由於金融機構之間競爭激烈,急遽上升的可能性不高。重要的是確認家庭現金流,確認利率上升至一定程度時還款是否無負擔。若感到不安,轉換為固定利率也是可考慮的選項之一。
