我们的资产管理环境正处于一个重要的转折点，日本正从长期以来的 "无利率世界 "转向 "有利率世界"：2024 年 3 月，日本央行决定取消负利率政策，并自此采取了货币政策正常化的措施，包括逐步加息。这一历史性变化不仅会带来人们熟悉的影响，如存款利率上升，还会对股票、债券和房地产等资产的估值产生重大影响。
收益率差距是房地产投资的一个特别重要的指标，随着利率的上升，收益率差距正在缩小。这意味着过去支撑房地产投资盈利能力的 "低借贷利率 "假设正在崩溃，表明传统的投资策略可能不再可行。然而，尽管变化是一种风险，但它也创造了新的机遇。
在本文中，我们INA&Associates有限公司将以房地产专家的视角，深入揭示这个 "利率世界 "的本质，在收益率差距缩小的时代，我们应该如何面对我们的资产，以及具体的"买入资产 "和"卖出资产"。这是从房地产专家的角度进行的深入讲解。让我们一起学习新的资产保护技巧，在变化的时代中求生存。
有利率的世界 "和收益差距的真正本质
要正确理解向 "有利率的世界 "过渡，就必须了解货币政策转变的根本原因和收益率差距的本质，而收益率差距是房地产投资的核心指标。
日本央行的货币政策转变：为什么 "利率 "现在发生了变化？
日本央行（BOJ）长期维持大规模货币宽松计划，试图摆脱长期通货紧缩。然而，随着全球通胀浪潮和日本工资上涨迹象的出现，日本央行最终决定在 2024 年对货币政策进行重大调整。这一决定是日本经济进入新阶段的重要信号。
| 年/月 | 主要决定 | 政策利率趋势 |
|---|---|---|
| 2024 年 3 月 | 取消负利率政策 | -0.1%→0.0%-0.1%左右 |
| 2024 年 7 月 | 额外加息 | 0.0%-0.1% → 约 0.25 |
| 2025年1月 | 再次加息 | 0.25% → 0.5 左右 |
这一系列的加息不仅会直接影响我们的抵押贷款和商业贷款的利率，还会动摇其估值的基础，因为它们是所有资产的 "贴现率"。这就是为什么 "利率世界 "对投资者至关重要。
了解 "收益率差距"--房地产投资的指南针
简而言之，收益率差距是一个显示房地产投资盈利能力与融资成本之间差异的指标。这个公式非常简单，但含义深刻，对许多专业投资者至关重要。
收益差距 = 标的物业收益率（资本化率）- 借款利率（如长期最优惠利率）
上限利率（cap rate）是房产的净营业收入（NOI）除以房产价格，表示房产的真实盈利能力。而借款利率则是从金融机构获得贷款的成本。换句话说，收益率差距越大，借款人利用借款创收（杠杆作用）的效率就越高。
日本房地产市场过去之所以能吸引全球投资者的关注，主要原因之一就是与其他国家相比，这种收益差距有足够的保障。然而，如上所述，目前的情况是，随着借贷利率的上升，这一优势开始动摇。
收益率差距缩小对房地产投资的影响
从理论上讲，利率上升会直接压缩收益率差距。那么，这对房地产市场有何影响呢？我们通过数据来揭示其中的机制。
从数据看收益率差距的现状
下表显示了近年来利率、房产上限利率和收益率差距的变化情况。可以看出，虽然利率上升，但由于上限利率基本持平或略有下降，收益率差距稳步缩小。
| 周期。 | 长期政府债券收益率 (A) | 写字楼上限利率（B） | 收益率差距（B - A） |
|---|---|---|---|
| 2022 年底 | 约 0.4 | 约 2.8 | 约 2.4 |
| 2023 年底 | 约 0.7 | 约 2.7 | 约 2.0 |
| 2024 年底 | 约 1.0 | 约 2.7 | 约 1.7 |
| 2025 年 10 月 | 约 1.5 | 约 2.7 | 约 1.2% 约 1.5 |
（注：为清晰起见，数字为近似值。实际数字请参阅各研究机构的报告。
这些数据表明了一个严峻的事实：投资者过去享受的 "利差收益 "比以前少了。这意味着，即使你投资于收益率相同的房产，你的剩余收益也会因利率上升而减少。
即使利率上升，房产价格也不会下跌的两个原因
以往教科书上的解释是 "利率上升，房产价格下跌"。然而，在目前的市场上，情况未必如此。尤其是在市中心，房价居高不下，甚至继续上涨。这种看似矛盾的现象主要有两个原因。
第一个原因是"租金上涨"。随着经济复苏和通货膨胀率的上升，写字楼租金和住宅租金都在上涨。请回顾资本化率公式（净收入 ÷ 物业价值）。如果租金（净收入）上升，即使房产价格不变，上限利率也会上升。租金的上涨抵消了利率上升对上限利率造成的上行压力（即房价下行压力），从而使房价得以维持甚至上涨。
第二个原因是"从外国投资者的角度看日本房地产的吸引力"。西方主要国家的利率上调大大早于日本。因此，许多国家的收益率差距缩小到了极致，甚至在许多城市变成了负收益率（反向收益率）。相比之下，日本的收益率差距虽然有所缩小，但仍处于正值，被视为相对具有吸引力的投资目的地。强劲的外国投资资金支撑着日本的房地产价格。
然而，这种好处越来越局限于市中心的优质物业，因为这些物业的租金上涨预期很高，而且外国投资者很可能会在这些地方投资。我们认为，未来房地产市场的两极分化将进一步加剧，因为农村和郊区的房产租金不太可能上涨，而且可能直接受到利率上升的负面影响。
利率世界中的 "购买资产 "和 "出售资产
在 "有利率的世界 "中，收益率差距正在缩小，不同资产的相对优势也在发生变化，因此资产选择将变得比以往任何时候都更加重要。与其在黑暗中投资，不如通过评估投资组合对利率上升这一不断变化的环境的适应能力来优化投资组合。
整体投资组合的资产策略
首先，必须了解主要资产类别--房地产、股票和债券--在利率上升面前的表现。下表总结了各类资产的总体抗风险能力。
| 资产类别 | 对利率上升的影响（短期） | 特点和注意事项 |
|---|---|---|
| 房地产 | △至 0 | 两极分化加剧。 市中心 的优质房产可被不断上涨的租金抵消，但区域性房产则面临压力。高借贷比率对盈利造成压力。 |
| 股票 | - - - 0 | 按行业划分的清晰阴影。 金融股 逆风。另一方面，由于贴现率上升，市盈率较高的成长股可能会遭到抛售。 |
| 债券 | ×x | 价格与利率之间存在跷跷板关系。 利率 上升时，现有债券价格下跌。长期债券受到的影响尤其大。 |
| 现金和存款 | x | 直接受益于利率上升。然而，如果低于通胀率，它们的实际价值就会减少。 |
根据这些特点，本节将解释哪些特定资产应纳入您的投资组合，哪些还应进行审查。
应购买的资产
在利率上升和通胀同时上升的阶段，"收益 "和"抗通胀 "是关键词。
1. 市中心的优质房地产
受利率上升影响最小的房地产仍然是租金上涨预期较高的市中心优质房地产。在经济活动频繁的地区，租户需求稳固，租金很容易提高。这使他们能够消化不断上升的借贷利率，并保持稳定的收益差距。资产价值本身也能抵御通胀，是一种既能防御又能进攻的有效资产。
2.高股息股和价值股
在股票市场上，与以未来增长预期为买点的成长股相比，盈利基础稳定、股息率高的高股息股和股价与企业价值相比仍被低估的价值股更占优势。利率上升会增加公司的借贷成本，但财务稳健、现金流充沛的公司足以抵御这种影响，并继续支付稳定的股息。在通胀时期，股息是宝贵的收入来源。
3. 浮动利率债券和短期债券
债券一般容易受到利率上升的影响，但浮动利率债券和短期债券相对没有风险。浮动利率债券的利率随市场利率的上升而波动，因此在利率上升时期能提高收益率。此外，赎回期限较短的短期债券限制了利率波动导致的价格下跌风险。纳入这些债券是提高投资组合稳定性的有效策略。
需要出售（或谨慎对待）的资产
另一方面，您应该考虑出售或减少直接受利率上升影响的资产比例。
1. 农村和郊区的创收型房地产
从购买资产的反面来看，农村和郊区的房产租金上涨的可能性不大，空置风险较高，会直接受到利率上升的影响。如果在借贷利率上升的同时租金无法提高，收益差距就会缩小，在最坏的情况下，陷入 "脱手 "境地的风险就会增加。退出策略（卖出）也可能变得更加困难，因此，在市场条件恶化之前审查自己的投资组合是明智之举。
高市盈率成长股
具有高增长潜力和高市盈率（PER）的成长型股票在利率上升期的估值尤其苛刻。这是因为 "贴现率"（利率）上升，而 "贴现率 "是通过将公司未来利润贴现为现值来评估公司股价的分母。亏损且当前没有利润的高科技公司需要特别小心。
3. 长期固定利率债券
低利率时期发行的长期固定收益债券是利率上升时期价格下跌风险最大的资产之一。例如，如果您持有利率为 1%的 10 年期债券，而市场利率上升到 3%，那么如果您想出售现有债券，就必须大幅降低价格，因为它的吸引力将低于新发行的债券。虽然持有至到期日会返还本金，但在此之前的机会成本和价格波动风险非常高。
总结：新时代的资产保护，视变化为机遇
在本文中，我们阐述了向 "有利率的世界 "过渡对我们资产管理的影响，尤其关注了收益率差距缩小的现象。最后，我们重申今天的要点。
- 利率世界 "的到来：日本央行货币政策的转变结束了低利率时代，资产估值的假设条件发生了巨大变化。
- 收益差距缩小：随着利率上升，表明房地产投资盈利能力的收益差距正在缩小。这使得传统的投资策略难以保证收益。
- 房地产市场两极分化：即使利率上升，市中心黄金地段的房产价格可能会保持不变，因为租金有望上涨，而区域性房产则面临困境，市场进一步两极分化。
- 资产选择的重要性：必须评估个别资产在利率上升环境中的抗风险能力。有必要通过确定 "买入资产"（如市中心房地产、高股息股票）和 "卖出资产"（如地区房地产、成长型股票）来重组投资组合。
对许多投资者来说，"有利率的世界 "的到来是一个未知领域，可能会被认为是有风险的。不过，从另一个角度看，这也是一个纠正市场扭曲、以合适的价格识别优质资产的机会。依靠过度杠杆的投机方法已不再可行，现在是质疑资产内在价值的时候了。
在这个转折点上，利用值得信赖的专家的知识来建立一个与您的资产状况和风险承受能力相匹配的优化投资组合，比以往任何时候都更加重要。作为房地产专业人士，INA & Associates K.K.致力于为每一位客户提供支持，保护他们的资产并创造价值。如果您对自己的资产战略有任何疑虑或问题，请随时联系我们。
常见问题
Q1: 开始投资房地产是否危险？
一般来说并不危险。关键在于 "物业选择"。正如本文所述，市中心的好物业受利率上升的影响较小，而且租金有望上涨，因此仍然是有吸引力的投资目标。另一方面，依靠简单的杠杆作用来投资地区性房产的风险比以前更大。成功的关键在于咨询专家，仔细研究房产。
问题 2：我应该如何处理已经拥有的房产？
首先，我们建议您准确模拟所持物业的收支情况以及未来利率上升的影响。如果房产的租金上涨空间不大，现金流可能会因利率上升而恶化，那么一种策略是考虑趁市场行情好时出售房产。另一方面，如果是优质房产，则不必急于出售。把它作为一个很好的机会来审视你的整个投资组合。
问题 3：未来浮动抵押贷款利率会发生什么变化？
可变抵押贷款利率极有可能随着日本央行政策利率的上调而逐步提高。不过，金融机构之间的竞争也很激烈，因此大幅上涨的可能性不大。重要的是要检查家庭的现金流，确保即使利率上升到一定程度，还款也不会不合理。如果没有把握，可以考虑重新贷款，选择固定利率。
