Nuestro entorno de gestión de activos se encuentra en un punto de inflexión importante, ya que Japón pasa de un "mundo sin tipos de interés" a un "mundo con tipos de interés": en marzo de 2024, el Banco de Japón decidió levantar su política de tipos de interés negativos y, desde entonces, ha dado pasos hacia la normalización de la política monetaria, incluidas subidas graduales de los tipos de interés. Este cambio histórico no sólo tiene efectos familiares, como el aumento de los tipos de depósito, sino que también repercute significativamente en la valoración de activos como las acciones, los bonos y los inmuebles.
La brecha de rendimiento, un indicador especialmente importante para la inversión inmobiliaria, se está reduciendo a medida que suben los tipos de interés. Esto significa que la hipótesis de "tipos de interés bajos", que ha sustentado la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en el pasado, se está derrumbando, lo que sugiere que las estrategias de inversión convencionales pueden haber dejado de ser viables. Sin embargo, aunque el cambio es un riesgo, también crea nuevas oportunidades.
En este artículo, en INA&Associates Ltd. desvelamos la esencia de este "mundo con tipos de interés", cómo debemos afrontar nuestros activos en la era de la reducción de la brecha de rendimientos, y los "activos a comprar" y"activos a vender" concretos, desde nuestra perspectiva de expertos inmobiliarios en profundidad. Esta es una explicación en profundidad desde la perspectiva de un experto inmobiliario. Aprendamos juntos nuevas técnicas de protección de activos para sobrevivir en tiempos de cambio.
El "mundo con tipos de interés" y la verdadera naturaleza de la brecha de rendimiento
Para entender correctamente la transición a un "mundo con tipos de interés", es esencial comprender el cambio subyacente de la política monetaria y la naturaleza de la brecha de rendimiento, un indicador fundamental en la inversión inmobiliaria.
El cambio de política monetaria del Banco: ¿por qué se han movido ahora los "tipos de interés"?
El Banco de Japón (BOJ) ha mantenido durante mucho tiempo un amplio programa de relajación monetaria en un intento de salir de la prolongada deflación. Sin embargo, tras una oleada de inflación mundial y señales de aumento de los salarios en Japón, el Banco decidió finalmente dar un giro importante a su política monetaria en 2024. Esta decisión es una señal importante de que la economía japonesa ha entrado en una nueva fase.
| Año/mes | Principales decisiones | Evolución de los tipos de interés oficiales |
|---|---|---|
| Mar 2024. | Levantamiento de la política de tipos de interés negativos | -0,1% → 0,0%-0,1% aprox. |
| Jul 2024. | Subida adicional de los tipos de interés | 0,0%-0,1% → en torno al 0,25 |
| Enero 2025. | Otra subida adicional de los tipos de interés | 0,25% → en torno al 0,5 |
Esta serie de subidas de tipos de interés no solo tendrá un impacto directo en los tipos de interés de nuestras hipotecas y préstamos a empresas, sino que también sacudirá los cimientos mismos de su valoración, ya que actúan como "tasa de descuento" de todos los activos. Por este motivo, el "mundo de los tipos de interés" reviste una importancia crucial para los inversores.
Comprender el "diferencial de rendimiento", la brújula de la inversión inmobiliaria
En pocas palabras, la brecha de rendimiento es un indicador que muestra la diferencia entre la rentabilidad y el coste de financiación de una inversión inmobiliaria. La fórmula es muy sencilla, pero su significado es profundo y reviste una importancia capital para muchos inversores profesionales.
Diferencia de rentabilidad = Rentabilidad del inmueble en cuestión (cap rate) - Tipo de interés deudor (por ejemplo, tipo preferente a largo plazo)
La tasa de capitalización (cap rate) es el ingreso neto de explotación (NOI) de la propiedad dividido por el precio de la propiedad, e indica la verdadera capacidad de ganancia de la propiedad. El tipo deudor, por su parte, es el coste de obtener un préstamo de una entidad financiera. En otras palabras, cuanto mayor sea la diferencia de rendimiento, más eficazmente podrá utilizar el prestatario los préstamos para generar ingresos (apalancamiento).
Una de las principales razones por las que el mercado inmobiliario japonés ha atraído la atención de inversores de todo el mundo en el pasado es que esta brecha de rendimiento ha estado suficientemente asegurada en comparación con otros países. Sin embargo, como ya se ha mencionado, la situación actual es que esta ventaja está empezando a flaquear a medida que suben los tipos de interés de los préstamos.
Impacto de la reducción de la diferencia de rendimiento en la inversión inmobiliaria
El aumento de los tipos de interés, en teoría, comprime directamente la brecha de rendimiento. ¿Cómo afecta esto al mercado inmobiliario? Utilizamos datos para descubrir el mecanismo.
El estado actual de la brecha de rendimiento según los datos
La siguiente tabla muestra cómo han evolucionado los tipos de interés, los tipos de capitalización inmobiliaria y la brecha de rendimiento en los últimos años. Se puede observar que mientras los tipos de interés han subido, la diferencia de rendimiento se ha reducido de forma constante como resultado de que los tipos máximos se han mantenido prácticamente estables o han disminuido ligeramente.
| Periodo. | Rendimiento de la deuda pública a largo plazo (A) | Tasa de capitalización de las oficinas (B) | Diferencia de rendimiento (B - A) |
|---|---|---|---|
| Finales de 2022 | Aprox. 0,4 | Aprox. 2,8 | Aprox. 2,4 |
| Finales de 2023 | Aprox. 0,7 | Aprox. 2,7 | Aprox. 2,0 |
| Finales de 2024 | Aprox. 1,0 | Aprox. 2,7 | Aprox. 1,7 |
| Octubre de 2025 | Aprox. 1,5 | Aprox. 2,7 | Aprox. 1,2% Aprox. |
（Nota: Las cifras son aproximadas para mayor claridad. Para conocer las cifras reales, consulte los informes de diversos institutos de investigación.
Lo que muestran estos datos es el crudo hecho de que el "rendimiento del diferencial de tipos de interés" del que solían disfrutar los inversores es menor que antes. Esto significa que incluso si invierte en una propiedad con el mismo rendimiento, su remanente disminuirá en la cuantía de la subida de los tipos de interés.
Dos razones por las que los precios inmobiliarios no bajan aunque suban los tipos de interés
La explicación de manual solía ser que "cuando suben los tipos de interés, bajan los precios de los inmuebles". Sin embargo, este no es necesariamente el caso en el mercado actual. Sobre todo en el centro de las ciudades, los precios se han mantenido altos o incluso han seguido subiendo. Hay dos razones principales para este fenómeno aparentemente contradictorio.
La primera razón es el "aumento de los alquileres ". Los alquileres de oficinas y residenciales están subiendo a medida que la economía se recupera y la inflación aumenta. Recordemos la fórmula del cap rate (ingresos netos ÷ valor del inmueble). Si los alquileres (ingresos netos) suben, el tipo de interés máximo aumentará aunque el precio del inmueble siga siendo el mismo. Este aumento de los alquileres compensa la presión al alza sobre el cap rate (es decir, la presión a la baja sobre los precios) provocada por la subida de los tipos de interés, lo que hace que los precios de los inmuebles se mantengan o incluso aumenten.
La segunda razón es el "atractivo del sector inmobiliario japonés desde la perspectiva de los inversores extranjeros". Los principales países occidentales han subido los tipos de interés mucho antes que Japón. Como resultado, la brecha de rendimiento en muchos países se ha reducido al extremo o incluso se ha vuelto negativa (rendimiento inverso) en muchas ciudades. En comparación, la brecha de rendimiento de Japón, aunque se ha reducido, se mantiene en territorio positivo y se considera un destino de inversión relativamente atractivo. Esta fuerte inversión extranjera está apoyando los precios inmobiliarios japoneses.
Sin embargo, este beneficio se limita cada vez más a las propiedades prime en los centros de las ciudades, donde hay grandes expectativas de aumento de los alquileres y donde es probable que inviertan los inversores extranjeros. Creemos que la polarización del mercado inmobiliario aumentará aún más en el futuro, ya que es poco probable que las propiedades de las zonas rurales y suburbanas experimenten un aumento de los alquileres y pueden verse directamente afectadas por el impacto negativo de la subida de los tipos de interés.
Activos para comprar y activos para vender en un mundo con tipos de interés
En un "mundo con tipos de interés", en el que la diferencia de rentabilidad se está reduciendo y las ventajas relativas de los distintos activos están cambiando, la selección de activos será más importante que nunca. En lugar de invertir en la oscuridad, es necesario optimizar las carteras evaluando su resistencia al entorno cambiante de tipos de interés al alza.
Estrategia de activos para el conjunto de la cartera
En primer lugar, es importante comprender cómo se comportan las principales clases de activos -inmobiliarios, renta variable y renta fija- frente a la subida de los tipos de interés. La siguiente tabla resume la resistencia general de cada clase de activos.
| Clase de activo | Impacto de las subidas de los tipos de interés (a corto plazo) | Características y puntos a tener en cuenta |
|---|---|---|
| Bienes inmuebles | △ a 0 | Polarización creciente. Las buenas propiedades en el centro de las ciudades pueden compensarse con el aumento de los alquileres, pero las propiedades regionales están bajo presión. Los elevados ratios de endeudamiento presionan sobre los beneficios. |
| Renta variable | - - - 0 | Sombreado claro por sectores. Viento de cola para los valores financieros . Por otra parte, es probable que los valores de crecimiento con un PER elevado se vendan debido al aumento de los tipos de descuento. |
| Bonos | ×x | El precio y los tipos de interés tienen una relación de vaivén. Cuando suben los tipos de interés , caen los precios de los bonos existentes. Los bonos a largo plazo se ven especialmente afectados. |
| Efectivo y depósitos | x | Se benefician directamente de la subida de los tipos de interés. Sin embargo, su valor real disminuirá si caen por debajo de la tasa de inflación. |
Basándose en estas características, esta sección explica qué activos específicos deben incluirse en su cartera y cuáles deben revisarse.
Activos que conviene comprar
En una fase en la que los tipos de interés suben y la inflación aumenta simultáneamente, las palabras clave son "renta" y"resistencia a la inflación".
1. inmuebles prime en el centro de las ciudades
Los bienes inmuebles menos afectados por la subida de los tipos de interés siguen siendo los inmuebles prime en los centros de las ciudades , con grandes expectativas de aumento de los alquileres. En zonas de gran actividad económica, la demanda de los inquilinos es sólida y los alquileres pueden subir con facilidad. Esto les permite absorber el aumento de los tipos de interés y mantener un diferencial de rentabilidad estable. El propio valor del activo también es resistente a la inflación, lo que lo convierte en un activo eficaz tanto a la defensiva como a la ofensiva.
2. valores de alto dividendo y valor
En el mercado bursátil, los valores con altos dividendos, con una base de beneficios estable y una alta rentabilidad por dividendo, y los valores de valor, con precios de las acciones que siguen infravalorados en comparación con el valor de la empresa, predominan sobre los valores de crecimiento, que se compran con la expectativa de un crecimiento futuro. La subida de los tipos de interés aumenta los costes de endeudamiento de una empresa, pero las empresas con finanzas saneadas y un fuerte flujo de caja son lo suficientemente fuertes como para capear el impacto y seguir pagando un dividendo estable. Los dividendos son una valiosa fuente de ingresos en tiempos inflacionistas.
3. bonos de interés variable y a corto plazo
En general, los bonos son vulnerables a la subida de los tipos de interés, pero los bonos a tipo variable ylos bonos a corto plazo están relativamente libres de riesgo. Los bonos a tipo variable mejoran la rentabilidad durante los periodos de subida de los tipos de interés, ya que sus tipos de interés fluctúan en línea con el aumento de los tipos de mercado. Además, los bonos a corto plazo con un vencimiento corto hasta el reembolso tienen un riesgo limitado de caídas de precios debido a las fluctuaciones de los tipos de interés. La inclusión de estos bonos es una estrategia eficaz para aumentar la estabilidad de la cartera.
Activos que hay que vender (o con los que hay que tener cuidado)
Por otro lado, debería plantearse vender o reducir la proporción de activos que están directamente expuestos al viento en contra de la subida de los tipos de interés.
1. bienes inmuebles que producen rentas en zonas rurales y suburbanas
En el lado opuesto de los activos para comprar, los inmuebles en zonas rurales y suburbanas, donde es poco probable que suban los alquileres y el riesgo de desocupación es alto, se ven directamente afectados por la subida de los tipos de interés. Si no se pueden aumentar los alquileres mientras suben los tipos de interés, la diferencia de rentabilidad se reducirá y el riesgo de caer en una situación de "quita" aumentará en el peor de los casos. Las estrategias de salida (venta) también pueden volverse más difíciles, por lo que conviene revisar la cartera antes de que se deterioren las condiciones del mercado.
2. valores de crecimiento con PER elevado
Los valores de crecimiento con un elevado potencial de crecimiento y una elevada relación precio/beneficios (PER) están sujetos a valoraciones especialmente duras durante los periodos de subida de los tipos de interés. Esto se debe a que la "tasa de descuento" (tipo de interés), que es el denominador cuando se valora el precio de las acciones de una empresa descontando sus beneficios futuros a valor presente, aumenta. Las empresas de alta tecnología con pérdidas y sin beneficios actuales deben tener especial cuidado.
3. bonos de renta fija a largo plazo
Los bonos de renta fija a largo plazo emitidos en un momento de bajos tipos de interés se encuentran entre los activos con mayor riesgo de caída de precio durante los periodos de subida de los tipos de interés. Por ejemplo, si mantiene un bono a 10 años con un tipo de interés del 1% y los tipos de interés del mercado suben al 3%, tendrá que reducir considerablemente el precio de su bono actual si intenta venderlo, ya que será menos atractivo que los bonos de nueva emisión. Aunque el principal se devolverá si se mantiene hasta el vencimiento, el coste de oportunidad y el riesgo de volatilidad de los precios hasta entonces son muy elevados.
Resumen: Protección de activos para una nueva era que ve el cambio como una oportunidad
En este artículo, hemos explicado el impacto de la transición a un "mundo con tipos de interés" en nuestra gestión de activos, con especial atención al fenómeno de la reducción de la brecha de rendimiento. Por último, reiteramos los puntos principales de hoy.
- La llegada del "mundo con tipos de interés ": el cambio de política monetaria del Banco de Japón ha puesto fin a la era de los tipos de interés bajos, y los supuestos sobre los que se valoran los activos han cambiado drásticamente.
- Reducción de la brecha de rendimiento: a medida que suben los tipos de interés, la brecha de rendimiento, que indica la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, se reduce. Esto ha dificultado la obtención de ingresos con las estrategias de inversión convencionales.
- Polarización del mercado inmobiliario: incluso con la subida de los tipos de interés, es probable que se mantengan los precios de los inmuebles prime en el centro de las ciudades, donde se espera que suban los alquileres, mientras que los inmuebles regionales se enfrentan a una situación difícil, lo que polariza aún más el mercado.
- Importancia de la selección de activos: es esencial evaluar la resistencia de los distintos activos en un entorno de tipos de interés al alza. Es necesario reestructurar las carteras identificando los "activos que hay que comprar" (por ejemplo, inmuebles en el centro de las ciudades, valores con altos dividendos) y los "activos que hay que vender" (por ejemplo, inmuebles regionales, valores de crecimiento).
La llegada de un "mundo con tipos de interés" es territorio desconocido para muchos inversores y puede percibirse como arriesgado. Sin embargo, desde otra perspectiva, también es una oportunidad para corregir las distorsiones del mercado e identificar activos de calidad al precio adecuado. Los métodos especulativos basados en un apalancamiento excesivo ya no son viables, y ha llegado el momento de cuestionar el valor intrínseco de los activos.
En este punto de inflexión, es más importante que nunca recurrir a los conocimientos de expertos de confianza para construir una cartera optimizada que se ajuste a su situación patrimonial y a su tolerancia al riesgo. Como profesionales del sector inmobiliario, en INA & Associates K.K. nos comprometemos a apoyar a todos y cada uno de nuestros clientes en la defensa de sus activos y la creación de valor. Si tiene alguna duda o pregunta sobre su propia estrategia patrimonial, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Es peligroso empezar a invertir en inmuebles?
En general, no es peligroso. La clave está en la "selección del inmueble". Como se explica en este artículo, los buenos inmuebles situados en el centro de las ciudades, que son menos sensibles a la subida de los tipos de interés y en los que se espera que aumenten los alquileres, siguen siendo objetivos de inversión atractivos. Por otro lado, invertir en propiedades regionales basándose en un apalancamiento fácil es más arriesgado que antes. La clave del éxito es examinar cuidadosamente las propiedades en consulta con expertos.
P2: ¿Qué debo hacer con los inmuebles que ya poseo?
En primer lugar, le recomendamos que simule con precisión la situación de ingresos y gastos de sus propiedades y el impacto de futuras subidas de los tipos de interés. Si la propiedad tiene poco margen para aumentar los alquileres y es probable que el flujo de caja se deteriore debido a la subida de los tipos de interés, una estrategia es plantearse venderla mientras las condiciones del mercado sean boyantes. Por otro lado, si el inmueble es de calidad, no hay necesidad de venderlo con prisas. Tómelo como una buena oportunidad para revisar toda su cartera.
P3: ¿Qué pasará con los tipos hipotecarios variables en el futuro?
Es muy probable que los tipos hipotecarios variables aumenten gradualmente en consonancia con la subida de los tipos de interés oficiales del Banco de Japón. Sin embargo, la competencia entre las entidades financieras también es feroz, por lo que es poco probable que se produzca una subida brusca. Es importante comprobar la tesorería del hogar y asegurarse de que los reembolsos no serán excesivos aunque los tipos de interés suban un cierto grado. Si no está seguro, considere como opción la refinanciación a tipo fijo.
