아파트는 수선이나 리폼을 함으로써 장기간 수익을 내는 물건으로 소유할 수 있습니다. 그러나 축년수가 높아지면 노후화가 진행되고 입주자 감소와 수선비 증가로 인해 재건축이 필요한 시기도 올 것입니다. 아파트 재건축은 자주 경험하는 일이 아니라 무엇부터 시작해야 할지 모르는 분도 많을 것입니다. 그래서 이번에는 아파트 재건축에 관한 기본 정보부터 비용, 수지 계획, 비용 절감 포인트에 대해 해설합니다.
먼저 아파트 재건축의 흐름을 파악하자
아파트 재건축의 흐름에 대해 파악해 둡시다. 실제로는 시공업체 측의 지시에 따라 준비해 나가지만 전체상을 알아 두면 더욱 원활하게 재건축을 의뢰할 수 있습니다.
재건축을 위한 계획과 자금 계획을 세운다
아파트 재건축을 검토했을 때 가장 신경 쓰이는 것은 비용 면이 아닐까요. 재건축 후에도 안정적인 아파트 경영을 계속하기 위해서는 재건축 계획뿐만 아니라 그 후의 자금 계획에 대해서도 충분히 생각해야 합니다. 아파트를 건축할 때는 건물 자체의 공사 비용 외에도 외구 등의 부대 공사, 세금, 신청 수속에 드는 비용 등이 필요합니다.
일정을 정한다
가장 이상적인 것은 아파트 완공 시기가 입주 성수기와 겹치는 것입니다. 가능하면 성수기 전에 아파트가 완공되도록 계획을 세우면 좋습니다. 입주자 수요가 많아지는 시기는 1~3월이므로 연초 전에 완공되어 있으면 1월부터 입주 모집 광고를 할 수 있습니다. 단, 재건축을 할 경우 아파트에 입주자가 있다는 점에 주의해야 합니다.
퇴거 협상을 진행한다
아파트 재건축에는 이미 살고 있는 입주자에게 퇴거를 부탁해야 합니다. 퇴거를 요구할 때는 「정당한 사유」와 「재산상의 급부」가 필요하며, 집주인 사정으로 퇴거를 요구하는 경우에는 일반적으로 퇴거료를 지불하게 됩니다.
해체 공사·건축 도급 공사 계약 절차
해체를 의뢰할 업체와 건축 도급 공사를 별도 업체에 의뢰하는 것도 가능하지만, 함께 맡기면 공사가 원활하게 진행되는 경우가 많습니다. 또한 소음이나 큰 진동을 발생시키는 작업에는 자치단체에 특정 건설 작업 신고를 제출한 후 착공하는 경우도 있으므로 주의하세요.
대출 계약
재건축 시 대출을 이용하여 계획을 세우는 분도 많을 것입니다. 대출이 필요한 경우 심사나 금전소비대차계약 체결, 융자 실행까지의 시간을 감안하여 일정을 세웁시다.
완공 시 검사
공사가 완공된 후에는 건물 입회 검사를 하고 인도가 이루어집니다. 공사에 불량한 점은 없는지, 수정이 필요한지 등 세부 사항까지 확인하세요.
보조금 신청
자치단체에 따라 아파트 재건축 시 보조금을 이용할 수 있습니다. 보조금 신청에는 재건축에 든 구체적인 비용이 요구되므로 조건이나 필요 서류 등을 미리 확인해 두세요.
등기
건축 확인증 등 필요 서류를 준비하고 등기 절차를 밟습니다. 아파트 물건은 일반 단독 주택보다 물건 가격이 높으므로 소유권 보존 등기 시 부과되는 세금도 고액이 됩니다.
아파트 재건축에 드는 비용 내역
해체비
일반적인 아파트의 해체 비용을 구조별로 소개합니다.
・목조：평당 약 4~5만 엔
・철골조：평당 약 6~7만 엔
・철근 콘크리트조：평당 약 7~8만 엔
예를 들어 철골 아파트로 연면적이 100평인 경우 해체 비용은 약 600~700만 엔이 드는 계산이 됩니다.
건축비
구조별 일반적인 아파트 건축 비용 시세는 다음과 같습니다.
・목조：평당 약 70~90만 엔
・경량 철골조：평당 약 80~100만 엔
・중량 철골조：평당 약 90~110만 엔
・철근 콘크리트조：평당 약 100~120만 엔
2층 목조 아파트로 10세대(30㎡)인 경우 각 층 바닥 면적의 합계는 300㎡, 즉 약 90평이 됩니다. 평단가 70만 엔으로 계산하면 6,300만 엔이 건설 비용으로 듭니다.
퇴거료
아파트 재건축은 퇴거료도 포함하여 생각하세요. 퇴거료의 시세는 임대료의 6개월분이 기준입니다. 단, 협상이 성립되지 않는 경우에는 이사 비용을 포함하여 퇴거료를 지불할 가능성이 있습니다.
아파트 재건축에 드는 비용 시세는 얼마?
건축 비용만으로 1평당 50~100만 엔이 시세입니다. 규모나 구조에 따라서도 달라지지만 대체로 전체 재건축 비용은 3,000만 엔 이상이 됩니다.
아파트 재건축에 필요한 준비금에 대해
국가로부터 융자를 받는다
일본정책금융공고는 저금리로 장기 고정 금리로 빌릴 수 있는 것이 특징으로 중소기업 등이 이용하기 쉽습니다. 단, 차입에는 몇 가지 조건이 있습니다. 담보 물건을 보유하고 있을 것, 부동산 임대업을 하고 있을 것, 세금이나 공공요금 미납이 없을 것 등입니다.
아파트 대출을 이용한다
일반 금융기관의 아파트 대출을 이용하려면 건설비의 10~30% 정도의 자기 자금을 준비해 두면 융자가 원활해지는 경향이 있습니다.
아파트 재건축을 위한 수지 계획을 작성해 보자
수입·지출·수지 항목을 작성한다
수입은 임대료 외에 주차장, 사례금, 공실 수(감액) 등을 파악하여 계산합니다. 지출은 고정자산세, 관리 위탁금, 수선비, 화재 보험, 공익비, 대출 상환액 등입니다.
실질 수익률을 산출한다
대략적으로도 괜찮으므로 재건축 자금이 회수될 수 있는지, 기간은 얼마나 걸릴지를 파악할 수 있습니다.
아파트 재건축을 검토해야 할 타이밍
축년수
법정 내용연수는 목조가 22년, 철골조는 재료 두께에 따라 19~34년, 철근 콘크리트조가 47년입니다. 공실 리스크를 줄이기 위한 재건축이라면 감가상각이나 대출이 완료되는 축 25~35년이 기준이 됩니다.
공실 수
입지 조건이 좋은데 입주자가 줄었다고 느껴지는 경우에는 설비나 외관 등에 문제가 있다고 생각하고 재건축 검토도 시야에 넣는 편이 좋습니다.
외관·간취
당시에는 그것으로 문제 없었다 해도 20년, 30년이라는 시간이 경과하면 수요도 바뀌기 마련입니다. 대폭적인 리폼이 필요해진 경우에는 재건축도 시야에 넣어 보세요.
재건축과 리폼, 어느 쪽을 선택해야 하나?
재건축과 리폼의 차이
재건축과 리폼의 가장 큰 차이는 기초를 남길지 여부입니다. 재건축 시에는 건축기준법이나 도시계획법의 변경으로 원래보다 규모가 작아질 수 있다는 점도 알아두세요.
비용은 어느 쪽이 유리?
아파트 재건축 비용의 대략적인 시세는 3,000만 엔 이상입니다. 대규모 리폼은 1,000만~2,500만 엔이 시세입니다. 장래적으로 상속을 생각하고 있다면 아파트 대출을 사용한 재건축으로 상속세 등의 절세를 하는 것이 권장됩니다.
아파트 재건축 비용을 줄이는 요령
해체비를 줄이기 위한 포인트
- 반드시 상견적을 받아라 — 주택 메이커 탐색부터 시작하여 해체와 신축을 함께 의뢰하는 것도 포인트
- 근린 주민에 대한 배려를 잊지 마라 — 현장 담당자와 집주인이 인사를 돌리는 것을 권장
- 고정자산세가 부과되는 타이밍도 고려한다 — 1월 1일에 건물이 있으면 과세, 없으면 비과세
건축비를 줄이기 위한 포인트
- 복수 플랜을 비교하여 더 좋은 조건을 선택한다
- 실질 수익률을 의식한다 — 1세대당 넓이를 40㎡ 이상으로 하면 부동산 소득세도 줄일 수 있다
- 토지가 남으면 매각·토지 활용을 한다
퇴거료를 줄이기 위한 포인트
- 공실이 절반 이상이 된 후 착수한다
- 퇴거 협상은 냉정하고 정중하게 진행한다
- 정기 차가로의 전환을 제안한다 — 계약 기간 만료 시 퇴거료가 불필요하므로 협상이 원활해질 수 있다
아파트 재건축에 관한 자주 묻는 질문
Q1. 아파트 재건축 비용 시세는?
목조 아파트의 경우 평단가 50~80만 엔이 기준입니다. 8세대 2층 건물 아파트로 3,000~5,000만 엔 정도가 일반적입니다.
Q2. 재건축 시 입주자 대응은?
퇴거 협상이 필요하며 정당한 사유와 퇴거료 제공이 요구됩니다. 6개월 이상 전의 통지가 법률로 정해져 있습니다.
Q3. 재건축과 리폼, 어느 쪽이 유리?
축 30년 이상으로 내진성에 문제가 있는 경우에는 재건축이 유리합니다. 축 20년 이내로 구조가 건전하다면 대규모 리폼 쪽이 비용 효율이 좋은 경우도 있습니다.
