通过修缮和翻新，公寓可以作为长期产生收益的物件持续持有。随着建筑年限增加，老化问题也会加剧，入住率下降和维修费用增加，终将迎来需要翻建的时机。
本文将从公寓翻建的基本信息到费用、收支计划，以及降低成本的要点进行详细解说。
公寓翻建的流程
制定翻建计划和资金计划
考虑公寓翻建时，最关心的恐怕是费用问题。为了翻建后继续稳定经营公寓，不仅需要制定翻建计划，还要认真考虑此后的资金计划。建造公寓时，除建筑本体工程费外，还需要外构等附属工程费、税金、申请手续费等。另外，建筑费用会因翻建物件的结构、设备等级、房间数量、地块条件而有所变动，制定资金计划时须充分注意。
确定施工进度
最理想的是公寓完工时期与入住旺季重叠。如果可能，最好制定在旺季前完工的计划。入住需求较多的时期为1月至3月，若能在新年前完工，1月起即可刊登入住募集广告。但需注意，与普通公寓建造不同，翻建时公寓内可能仍有住户。即使发出搬迁通知，也不一定能顺利让所有住户退租。
进行迁居交涉
要求搬迁时需要正当事由和财产补偿，以业主原因要求搬迁时，一般需要支付搬迁补偿金。关于退租时机和补偿金，与住户的交涉有时需要相当长的时间。
拆除工程与建筑承包工程
大型公寓的拆除工程，不仅需要拆除工程业的资质，还需要建设工程业的许可。另外，产生噪音和大振动的作业，可能需要向自治体提交特定建设作业申报后才能开工，须注意。
公寓翻建费用的行情
按结构分类的参考费用
- 木造（W造）：约7万～10万日元/坪（3.3㎡）
- 轻钢结构（S造）：约9万～13万日元/坪
- 钢筋混凝土结构（RC造）：约15万～20万日元/坪
除建筑本体费外，还需要考虑拆除旧建筑的费用（平均约100万～200万日元）。
收支计划的制定方法
- 预期租金收入：参考周边同类物件的租金行情
- 空置率假设：建议以10%～15%为基准
- 运营成本：管理费、固定资产税、大规模修缮备用金
- 贷款还款额：根据借款额、利率、还款期间计算
降低成本的要点
对比多家施工方报价
委托翻建时，建议向3家以上施工方获取报价并进行比较。
活用补助金
国家和地方自治体可能设有公寓翻建相关的补助金制度。例如省能改造、无障碍化改造、耐震改造等，各有不同的支援制度。建议在施工前事先确认。
总结
公寓翻建是一项大规模投资，需要从费用、收支计划到施工方选择进行综合判断。建议提前了解整体流程，多方比较报价，并充分活用补助金和专业知识。
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