Ein Mietshaus lässt sich über Jahrzehnte als ertragbringende Anlage halten, sofern es konsequent instand gehalten und in sinnvollen Abständen modernisiert wird.
Mit steigendem Gebäudealter schreitet die Alterung jedoch voran: Die Zahl der Mietinteressenten sinkt, die Instandhaltungskosten steigen, und irgendwann kommt der Punkt, an dem ein Ersatzneubau die wirtschaftlich vernünftigere Entscheidung ist.
Ein solcher Ersatzneubau ist nichts, was ein Eigentümer regelmäßig erlebt – entsprechend viele fragen sich, wo sie überhaupt anfangen sollen.
Dieser Beitrag erklärt daher von Grund auf, was beim Ersatzneubau eines japanischen Mietshauses zu beachten ist: die Kosten, die Ertrags- und Finanzplanung sowie die Stellschrauben, mit denen sich der Aufwand senken lässt.
Er richtet sich an Eigentümer, die den Schritt konkret planen, ebenso wie an solche, bei denen er erst in einigen Jahren ansteht – und ausdrücklich auch an Anleger aus dem deutschsprachigen Raum, die den japanischen Rechtsrahmen mit dem ihnen vertrauten vergleichen möchten.
Zunächst den Ablauf des Ersatzneubaus verstehen
Verschaffen Sie sich zuerst einen Überblick über den Ablauf eines Ersatzneubaus.
In der Praxis wird das ausführende Bauunternehmen Sie Schritt für Schritt anleiten; wer jedoch das Gesamtbild kennt, kann den Auftrag deutlich reibungsloser vergeben und erkennt früher, an welcher Stelle eigene Entscheidungen gefragt sind.
Bau- und Finanzierungsplanung aufstellen
Wer über einen Ersatzneubau nachdenkt, sorgt sich zuerst um die Kosten.
Damit die Vermietung auch nach dem Neubau stabil bleibt, muss neben der reinen Bauplanung ebenso sorgfältig die anschließende Finanzplanung durchdacht werden.
Beim Bau eines Mietshauses fallen nämlich nicht nur die Kosten für das Gebäude selbst an, sondern auch Nebengewerke wie Außenanlagen und Einfriedungen, Steuern sowie Gebühren für Genehmigungsverfahren.
Die Baukosten schwanken zudem je nach Tragwerk und Ausstattungsniveau des neuen Gebäudes, nach Zahl der Wohneinheiten und nach den Gegebenheiten des Grundstücks – Zufahrtsbreite, Hanglage oder beengte Nachbarbebauung schlagen unmittelbar auf den Preis durch. Kalkulieren Sie deshalb bewusst mit Reserven.
Den Zeitplan festlegen
Im Idealfall fällt die Fertigstellung des Mietshauses mit der Hochsaison für Wohnungswechsel zusammen.
Ist das Objekt unmittelbar nach der Übergabe nahezu vollvermietet, können Sie schon ab dem ersten Monat mit stabilen Mieteinnahmen rechnen.
Planen Sie daher nach Möglichkeit so, dass der Bau vor Beginn der Hochsaison abgeschlossen ist.
Die Nachfrage der Mietinteressenten konzentriert sich in Japan auf die Monate Januar bis März – ein Grund dafür ist, dass Schuljahr und Geschäftsjahr am 1. April beginnen und Versetzungen sowie Studienbeginn massenhaft in dieses Fenster fallen. Wer bis zum Jahreswechsel fertig ist, kann ab Januar mit der Vermarktung starten.
Zu beachten ist allerdings ein wesentlicher Unterschied: Anders als beim Neubau auf unbebautem Grund wohnen beim Ersatzneubau noch Mieter im Bestandsgebäude.
Auch nach einer Kündigungsmitteilung ziehen keineswegs alle Mietparteien zügig aus.
Für solche Fälle brauchen Sie einen langfristigen Zeitplan, der die Dauer bis zur vollständigen Räumung einschließt.
Bei älteren Mietern mit geringem Einkommen ist die Wohnungssuche zusätzlich erschwert, sodass Sie unter Umständen selbst Ersatzwohnraum vermitteln müssen.
Verhandlungen über den Auszug führen
Wie erwähnt müssen Sie beim Ersatzneubau die bereits wohnenden Mieter um ihren Auszug bitten.
Auch als Eigentümer des Objekts können Sie einen Auszug rechtlich nicht ohne einen berechtigten Grund verlangen.
Zudem setzt eine wirksame Beendigung die Zustimmung der Mietpartei voraus.
Für ein Räumungsverlangen sind ein „berechtigter Grund“ (seitō jiyū) und eine „vermögenswerte Leistung“ erforderlich; erfolgt die Kündigung im Interesse des Vermieters, wird in aller Regel eine Abfindung (tachinoki-ryō) gezahlt.
Über Auszugstermin und Abfindungshöhe kann sich die Verhandlung mit einzelnen Mietparteien erheblich hinziehen.
Weil Vermieter häufig zusätzlich Ersatzwohnungen vermitteln und Umzugskosten übernehmen, ist dieser Schritt außerordentlich belastend – viele ziehen daher spezialisierte Berater hinzu.
Für Anleger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist genau dieser Punkt die größte Überraschung, und er ist eine japanische Besonderheit. Das japanische Miet- und Pachtrecht (Shakuchi-Shakuya-Hō) schützt den Bestandsmieter deutlich stärker als das deutsche BGB: Eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, mit der ein deutscher Eigentümer eine angemessene wirtschaftliche Verwertung durchsetzen kann, hat in Japan keine direkte Entsprechung. Vor allem gilt das bloße Alter oder ein allgemein abgenutzter Zustand des Gebäudes gerade nicht als berechtigter Grund. Ein Gericht wägt vielmehr die Lage beider Seiten gegeneinander ab – und die Abfindungszahlung ist das Mittel, mit dem ein an sich schwacher Grund erst „aufgefüllt“ wird. Anders als die österreichische Kündigungsbeschränkung nach § 30 MRG oder die schweizerische Erstreckung nach Art. 272 OR, die jeweils gesetzlich definierte Tatbestände kennen, ist die japanische Abfindung nirgends gesetzlich beziffert: Sie ist reine Verhandlungssache und damit ein Kostenblock, den Sie nicht aus einem Gesetzestext ableiten, sondern nur konservativ schätzen können. Wer ein Bestandsobjekt mit der Absicht kauft, es später zu ersetzen, sollte diesen Block bereits im Ankaufspreis berücksichtigen.
Verträge über Abbruch und Bauausführung
Es ist durchaus möglich, den Abbruch an ein anderes Unternehmen zu vergeben als die eigentliche Bauleistung; in vielen Fällen läuft das Vorhaben jedoch reibungsloser, wenn beides in einer Hand liegt.
Für den Abbruch größerer Mietshäuser genügt außerdem nicht die Zulassung für Abbrucharbeiten allein – es wird zusätzlich eine Zulassung als Bauunternehmen benötigt.
Arbeiten mit starker Lärm- oder Erschütterungsentwicklung dürfen zudem in manchen Fällen erst beginnen, nachdem bei der Gemeinde eine Anzeige über „besondere Bauarbeiten“ eingereicht wurde. Planen Sie diese Vorlauffrist mit ein.
Der Darlehensvertrag
Viele Eigentümer finanzieren den Ersatzneubau über ein Darlehen.
Wenn Sie Fremdkapital benötigen, berücksichtigen Sie im Zeitplan die Dauer für Bonitätsprüfung, Abschluss des Darlehensvertrags und tatsächliche Auszahlung.
Finanzierungen sind sowohl bei privaten Banken als auch bei der staatsnahen 日本政策金融公庫 (Japan Finance Corporation) möglich.
Bei einem klassischen Apāto-Darlehen einer Geschäftsbank erhöht ein Eigenkapitalanteil von 10 bis 30 Prozent der Baukosten die Zusagewahrscheinlichkeit deutlich.
Die Japan Finance Corporation zeichnet sich demgegenüber durch niedrigere Zinsen und lange Zinsbindungen aus.
Es lohnt sich, beide Wege je nach Ausgangslage gezielt zu kombinieren.
Die Abnahme nach Fertigstellung
Nach Abschluss der Arbeiten folgen die gemeinsame Abnahmebegehung und die Übergabe.
Das beauftragte Bauunternehmen berichtet zwar bereits während der Bauzeit regelmäßig über Prüfergebnisse; zur Fertigstellung begehen jedoch der Verantwortliche des Unternehmens und der Eigentümer das Gebäude gemeinsam als abschließende Kontrolle.
Prüfen Sie dabei bis ins Detail, ob Mängel vorliegen und ob Nacharbeiten erforderlich sind.
Zeigen sich Ausführungsfehler, müssen Sie deren Beseitigung ausdrücklich beim Bauunternehmen anfordern und schriftlich festhalten.
Fördermittel beantragen
Je nach Gebietskörperschaft können beim Ersatzneubau eines Mietshauses Zuschüsse in Anspruch genommen werden.
Ob es überhaupt ein Programm gibt und welche Bedingungen gelten, entnehmen Sie der Website der jeweiligen Stadt oder Präfektur.
Für den Antrag werden die konkret angefallenen Kosten des Ersatzneubaus verlangt.
Da mitunter eine ordnungsgemäße Kostenaufstellung samt Belegen zum Nachweis der Sachverhalte gefordert wird, sollten Sie Voraussetzungen und Unterlagenliste unbedingt vorab prüfen.
Eintragung im Grundbuch
Mit den erforderlichen Unterlagen, darunter die Baugenehmigungsbescheinigung, wird anschließend die Eintragung vorgenommen.
Da ein Mietshaus einen höheren Objektwert hat als ein gewöhnliches Einfamilienhaus, fällt auch die Steuer bei der erstmaligen Eigentumseintragung entsprechend höher aus.
Die Grundsteuer steigt gegenüber dem Altbestand, weil das Gebäude nun neu ist und mit einem höheren Wert angesetzt wird.
Der Bescheid über die Immobilienerwerbsteuer trifft erst mit einigem zeitlichem Abstand ein – halten Sie die Mittel dafür bereit und verplanen Sie sie nicht vorschnell anderweitig.
Die einzelnen Kostenbestandteile des Ersatzneubaus
Wie hoch die Gesamtkosten eines Ersatzneubaus ausfallen, lässt sich zunächst schwer greifen.
Im Folgenden stellen wir die drei Kostenblöcke vor, die dabei zwingend anfallen.
Abbruchkosten
Die üblichen Abbruchkosten für ein Mietshaus stellen sich nach Bauweise wie folgt dar.
・Holzbau: rund 40.000–50.000 Yen je Tsubo (etwa 245–305 EUR)
・Stahlbau: rund 60.000–70.000 Yen je Tsubo (etwa 370–430 EUR)
・Stahlbeton: rund 70.000–80.000 Yen je Tsubo (etwa 430–490 EUR)
Zur Umrechnung: Ein Quadratmeter entspricht 0,3025 Tsubo, multiplizieren Sie die Quadratmeterzahl also mit 0,3025. Umgekehrt misst ein Tsubo rund 3,31 Quadratmeter – bei Stahlbau entsprechen 70.000 Yen je Tsubo damit etwa 21.200 Yen je Quadratmeter (rund 130 EUR/m²).
Hat ein Mietshaus in Stahlbauweise beispielsweise 100 Tsubo Bruttogeschossfläche, ergeben sich Abbruchkosten von etwa 6 bis 7 Millionen Yen (rund 37.000–43.000 EUR).
Die Abbruchkosten hängen von Größe und Tragwerk des Gebäudes sowie vom Umfeld ab: Enge Zufahrten, in denen keine großen Maschinen rangieren können, treiben den Preis spürbar nach oben.
Baukosten
Die üblichen Baukosten für ein Mietshaus stellen sich nach Bauweise wie folgt dar.
・Holzbau: rund 700.000–900.000 Yen je Tsubo (etwa 4.300–5.500 EUR)
・Leichtstahlbau: rund 800.000–1.000.000 Yen je Tsubo (etwa 4.900–6.100 EUR)
・Schwerstahlbau: rund 900.000–1.100.000 Yen je Tsubo (etwa 5.500–6.750 EUR)
・Stahlbeton: rund 1.000.000–1.200.000 Yen je Tsubo (etwa 6.100–7.400 EUR)
Nehmen wir ein zweigeschossiges Mietshaus in Holzbauweise mit zehn Wohnungen à 30 Quadratmetern: Die Summe der Geschossflächen beträgt 300 Quadratmeter, also etwa 90 Tsubo.
Bei einem angesetzten Preis von 700.000 Yen je Tsubo ergeben sich 63 Millionen Yen Baukosten (rund 387.000 EUR) – umgerechnet gut 210.000 Yen je Quadratmeter oder etwa 1.290 EUR/m², ein Wert, der im Vergleich zu Baukosten im deutschsprachigen Raum bemerkenswert niedrig ausfällt.
Die Abfindung für den Auszug
Denken Sie beim Ersatzneubau eines Mietshauses die Abfindungen von Anfang an mit.
Eine Räumungsaufforderung durch den Vermieter muss spätestens sechs Monate vor Ablauf der Vertragslaufzeit ausgesprochen werden.
Mieter sind gesetzlich nicht verpflichtet, einer Beendigung ohne berechtigten Grund zuzustimmen.
Und „das Gebäude ist alt, deshalb wird neu gebaut“ erfüllt diesen berechtigten Grund gerade nicht.
Deshalb wird beim Ersatzneubau eine Abfindung gezahlt, um den Auszug reibungslos zu ermöglichen.
Als üblicher Rahmen für die Abfindung gelten sechs Monatsmieten.
Scheitert die Verhandlung jedoch, kann es dazu kommen, dass Sie zusätzlich die Umzugskosten übernehmen müssen.
Senken lässt sich die Abfindung, indem Sie die Räumungsaufforderung erst aussprechen, wenn die Zahl der belegten Wohnungen bereits gesunken ist.
Konkret heißt das: Werden frei werdende Wohnungen nicht mehr neu vermietet und wird der Ersatzneubau zeitlich passend angesetzt, fällt der Abfindungsblock deutlich kleiner aus.
Damit sind die drei Kostenbestandteile eines Ersatzneubaus benannt.
Berücksichtigen Sie, dass die Preise mit Tragwerk und Größe des Objekts schwanken und dass Positionen wie die Abfindung hinzukommen – und stellen Sie auf dieser Grundlage eine möglichst konkrete Finanzplanung auf.
Wie hoch sind die Kosten für den Ersatzneubau eines Mietshauses?
Welche Summe ist für den Ersatzneubau eines Mietshauses erforderlich?
Anfallen werden die Abbruchkosten, die Baukosten und – falls Mieter im Objekt wohnen – die Abfindungen für den Auszug.
Auch wenn die Beträge mit Größe und Tragwerk variieren, geben wir hier die üblichen Größenordnungen wieder.
Allein für den Bau gelten 500.000 bis 1.000.000 Yen je Tsubo (rund 3.100–6.100 EUR) als üblich
Für den Ersatzneubau eines Mietshauses liegt der Durchschnitt bei 500.000 bis 1.000.000 Yen je Tsubo (rund 3.100–6.100 EUR).
Allerdings handelt es sich bei diesem Betrag um einen Durchschnittswert, der regional deutlich abweicht.
Es gibt Objekte, die sich innerhalb dieser Spanne bewegen, ebenso wie solche, die sie erheblich überschreiten – etwa in innerstädtischen Lagen mit schwieriger Baustellenlogistik.
Auch Größe und Tragwerk machen einen Unterschied
Der Ersatzneubau eines Mietshauses hängt außerdem von Größe und Tragwerk ab.
Da sich Abbruch- wie Baukosten je nach Tragwerk stark unterscheiden, kann die gewählte Konstruktion einen erheblichen Mehraufwand bedeuten.
Selbst bei einem Holzbau fallen die Kosten unterschiedlich aus, je nachdem, wie das Fundament ausgebildet ist.
Hinzu kommen Unterschiede bei den verwendeten Materialien und beim Entwurf.
Ein Gebäude, das besonderes Gewicht auf Erdbebensicherheit legt, wird im Ergebnis teurer. Halten Sie also fest, dass die Kosten eines Ersatzneubaus mit Größe, Tragwerk, Material und Umfeld variieren.
Über die erforderlichen Mittel für den Ersatzneubau
Aus dem Gesagten folgt, dass ein Ersatzneubau hohe Summen erfordert und die allermeisten Eigentümer die Mittel über ein Kreditinstitut beschaffen.
Im Folgenden erläutern wir, welche Finanzierungswege dafür in Japan zur Verfügung stehen.
Eine staatliche Finanzierung in Anspruch nehmen
Für den Ersatzneubau eines Mietshauses besteht die Möglichkeit, ein Darlehen der 日本政策金融公庫 (Japan Finance Corporation) aufzunehmen.
Die Japan Finance Corporation ist ein staatsnahes Kreditinstitut.
Charakteristisch sind niedrige Zinsen und lange feste Zinsbindungen, weshalb sie sich besonders für kleine und mittlere Unternehmen eignet.
Da die Zinsen auch im Vergleich zu privaten Instituten niedrig liegen, ist die Rückzahlung entsprechend günstig.
Für eine Kreditaufnahme müssen jedoch mehrere Voraussetzungen erfüllt sein.
Dazu zählen: Sie besitzen ein beleihbares Objekt, Sie betreiben tatsächlich eine Vermietungstätigkeit, und es bestehen keine Rückstände bei Steuern oder öffentlichen Abgaben.
Beim Sicherungsobjekt liegt der Beleihungsrahmen bei etwa 30 Prozent des Bewertungsansatzes, die Laufzeit bei maximal 15 bis 20 Jahren.
Für Männer gelten 15, für Frauen 20 Jahre, wobei die vollständige Rückzahlung bis zum 79. Lebensjahr erfolgt sein muss – rechnen Sie die Laufzeit also von diesem Alter rückwärts. Diese Anknüpfung an Geschlecht und Lebenserwartung ist eine japanische Eigenheit, die im deutschsprachigen Raum so nicht vorkommt.
Ein Apāto-Darlehen nutzen
Die Mittel für den Ersatzneubau lassen sich ebenso über ein Apāto-Darlehen beschaffen.
Gängige Kreditinstitute bieten für Betreiber von Mietshäusern eigene Apāto-Darlehen an, über die eine Kreditaufnahme möglich ist.
Damit die Zusage für ein solches Darlehen reibungslos erfolgt, sollten Sie zwischen 10 und 30 Prozent der Baukosten als Eigenkapital vorhalten.
Wer beim Eigenkapital mit Puffer plant, verschafft sich beim Ersatzneubau erheblich mehr Handlungsspielraum – etwa wenn während der Bauzeit Nachträge auftreten.
Stellen Sie eine Ertrags- und Kostenrechnung für den Ersatzneubau auf
Sobald Sie einen Ersatzneubau ins Auge fassen, sollten Sie eine Ertrags- und Kostenrechnung erstellen.
Wer so etwas noch nie aufgestellt hat oder unsicher ist, welche Positionen hineingehören, findet im Folgenden eine Orientierung.
Die Positionen für Einnahmen, Ausgaben und Saldo anlegen
Für den Ersatzneubau eines Mietshauses brauchen Sie einen Plan für Einnahmen, Ausgaben und den daraus resultierenden Saldo.
Diese drei Positionsgruppen bestimmen den Erfolg der Vermietung ganz wesentlich.
Wer sie nicht sauber erfasst, verliert nicht nur den Überblick über die Zahlungsströme, sondern riskiert einen Ersatzneubau ohne tragfähigen Plan.
Auf der Einnahmenseite werden neben der Miete auch Stellplätze, das Schlüsselgeld (Reikin) und die Zahl der leerstehenden Wohnungen als Abzugsposten erfasst und berechnet.
Auf der Ausgabenseite stehen Grundsteuer, Verwaltungsvergütung, Instandhaltung, Feuerversicherung, Nebenkostenpauschale und Kapitaldienst.
Der Saldo ist der daraus errechnete monatliche beziehungsweise jährliche Nettozufluss.
Berechnen Sie die einzelnen Positionen anhand tatsächlicher Erfahrungswerte aus dem Bestand.
Die Zahlen für die einzelnen Positionen eintragen
Sobald die Beträge für Einnahmen, Ausgaben und Saldo feststehen, tragen Sie die Zahlen in die jeweiligen Positionen ein.
Bei der Erfassung sind allerdings einige Punkte zu beachten.
【Die Positionen und worauf zu achten ist】
◎Einnahmen
・Miete
Verschaffen Sie sich Klarheit über das Mietniveau vergleichbarer Mietshäuser in derselben Gegend und Lagequalität.
Wer eher niedrig ansetzt, kommt zu einer belastbaren Planung.
Da die Miethöhe den weiteren Verlauf der Planung verändern kann, ist hier besondere Sorgfalt geboten.
Für den Saldo rechnen Sie: Miete × Zahl der vermieteten Einheiten × Vermietungsdauer.
・Stellplätze
Die regional stark schwankenden Stellplatzmieten setzen Sie in innerstädtischen Lagen mit etwa 40.000 Yen (rund 245 EUR) an.
Im Umland sind 10.000 bis 15.000 Yen (rund 60–90 EUR) ein realistischer Orientierungswert.
Gerechnet wird mit: Zahl der Stellplätze × 12 Monate.
・Zahl der leerstehenden Wohnungen (Abzug)
Rechnen Sie ein Mietshaus niemals dauerhaft vollvermietet, sondern unterstellen Sie einen gewissen Leerstand.
Das schafft Puffer im Plan und berücksichtigt zugleich das Risiko von Mietrückständen.
・Schlüsselgeld (Reikin)
Es wird vom Mieter an den Eigentümer gezahlt und beträgt im Mittel ein bis zwei Monatsmieten.
Setzen Sie es unter Berücksichtigung der erwarteten Mieterwechsel an.
Für Anleger aus dem deutschsprachigen Raum verdient diese Position eine ausdrückliche Erklärung, denn sie hat kein Gegenstück in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Zu unterscheiden sind in Japan zwei Zahlungen bei Vertragsbeginn: das Shikikin, das der deutschen Kaution entspricht und abzüglich berechtigter Abzüge zurückzuzahlen ist, und eben das Reikin – ein nicht rückzahlbares „Dankgeld“ an den Eigentümer, das keinerlei Sicherungsfunktion hat. Wirtschaftlich ist Reikin daher kein durchlaufender Posten, sondern echter Ertrag, der in der Ertragsrechnung auf der Einnahmenseite steht. Während eine deutsche Kaution nach § 551 BGB auf drei Nettokaltmieten begrenzt und getrennt anzulegen ist, fließt Reikin dem Vermieter unmittelbar zu. Für Sie als Investor bedeutet das zweierlei: Ein hoher Mieterwechsel ist in Japan nicht ausschließlich ein Kostenfaktor, sondern erzeugt auch wiederkehrende Einnahmen – und ein Neubau in guter Lage kann Reikin am Markt überhaupt erst durchsetzen, während ältere Objekte zunehmend darauf verzichten müssen, um vermietbar zu bleiben.
◎Ausgaben
・Grundsteuer (und Stadtplanungssteuer)
Es handelt sich um Steuern auf Grund und Gebäude.
Die Stadtplanungssteuer zahlen diejenigen, deren Grundstück oder Haus innerhalb eines ausgewiesenen Siedlungsentwicklungsgebiets liegt.
Setzen Sie beide zusammen mit fünf bis zehn Prozent der Mieteinnahmen an.
・Verwaltungsvergütung
Sie fällt an, wenn die Verwaltung des Mietshauses an einen Dienstleister übertragen ist.
Rechnen Sie im Mittel mit fünf Prozent der Mieteinnahmen.
・Instandhaltung
Erforderlich ist ein Plan, der laufende Unterhaltung, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei Auszug und altersbedingten Verschleiß berücksichtigt.
Als ideal gelten im Mittel fünf Prozent der Mieteinnahmen; setzen Sie den Wert jedoch nicht übertrieben hoch an.
・Feuerversicherung
Die Prämie schwankt mit Tragwerk und Deckungsumfang des Mietshauses.
Ermitteln Sie vorab Angebote und bilden Sie daraus einen Durchschnittswert.
・Nebenkostenpauschale
Sie deckt den für den Erhalt des Mietshauses erforderlichen Aufwand an Gemeinschaftsflächen ab.
Kalkulieren Sie mit etwa 3.000 bis 5.000 Yen (rund 18–31 EUR) je Wohnung und Monat.
・Kapitaldienst
Setzen Sie eine Rate an, die Sie dauerhaft tragen können.
Als ideale Quote gelten 40 bis 50 Prozent der Mieteinnahmen; wer darüber hinausgeht, verändert die Grundlage der gesamten Planung.
Die Nettorendite ermitteln
Nachdem Sie die Positionen berechnet haben, ermitteln Sie die Nettorendite.
Entscheidend an einer Ertragsrechnung ist die Frage, ob ein Gewinn zu erwarten ist.
Eine überschlägige Rechnung genügt, um zu erkennen, ob und in welchem Zeitraum sich die Mittel für den Ersatzneubau zurückverdienen lassen.
Da unterwegs stets Unvorhergesehenes eintreten kann, sollte der Plan so ausgelegt sein, dass er solche Abweichungen verkraftet.
Wann ein Ersatzneubau zu erwägen ist
Wer ein Mietshaus betreibt, erreicht irgendwann den Punkt, an dem ein Ersatzneubau zu prüfen ist.
Vielen fällt es jedoch schwer einzuschätzen, wann genau dieser Zeitpunkt gekommen ist.
Im Folgenden erläutern wir daher die Anzeichen, an denen sich der richtige Zeitpunkt festmachen lässt.
Das Gebäudealter
Für Wohngebäude einschließlich Mietshäusern ist in Japan eine gesetzliche Nutzungsdauer festgelegt.
Häufig wird diese Zahl als Orientierung für den Ersatzneubau herangezogen.
Die gesetzliche Nutzungsdauer bildet den steuerlichen Wert des Gebäudes ab; nach ihrem Ablauf ist das Haus keineswegs unbewohnbar.
Ihr Überschreiten zwingt Sie also nicht unmittelbar zu einem Ersatzneubau.
Die gesetzliche Nutzungsdauer beträgt für Holzbauten 22 Jahre, für Stahlbauten je nach Materialstärke 19 bis 34 Jahre und für Stahlbeton 47 Jahre.
Stahlbeton hat zwar die längste Nutzungsdauer, doch ab etwa 40 Jahren entsprechen Grundrisse und Gestaltung nicht mehr dem, was der Markt verlangt.
Auch die Ausstattung veraltet, sodass die Zahl der Mietinteressenten zurückgeht.
Geht es darum, das Leerstandsrisiko zu senken, ist ein Gebäudealter von 25 bis 35 Jahren der übliche Anhaltspunkt – dann sind Abschreibung und Darlehen in der Regel abgeschlossen.
Diese kurzen Nutzungsdauern sind eine japanische Besonderheit und für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum zugleich Chance und Fallstrick. In Deutschland wird ein Mietwohngebäude linear mit zwei Prozent über 50 Jahre abgeschrieben, für Altbauten vor 1925 mit 2,5 Prozent; ein japanischer Holzbau dagegen ist nach 22 Jahren vollständig abgeschrieben, was rechnerisch rund 4,5 Prozent pro Jahr entspricht – und bei einem bereits über die Nutzungsdauer hinaus genutzten Gebrauchtobjekt verkürzt sich der Zeitraum nach der japanischen Vereinfachungsregel auf lediglich vier Jahre. Die Chance liegt darin, dass sich in dieser kurzen Phase erhebliche Abschreibungsbeträge gegen laufende Einkünfte stellen lassen. Der Fallstrick liegt darin, dass japanische Banken die Darlehenslaufzeit häufig an die verbleibende gesetzliche Nutzungsdauer koppeln: Ein 20 Jahre altes Holzhaus ist damit kaum noch langfristig finanzierbar, was den Weiterverkauf erschwert und den Ersatzneubau faktisch erzwingt. Wer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz in japanische Holz- oder Leichtstahlbauten investiert, sollte den Ersatzneubau deshalb nicht als Störfall, sondern von Beginn an als festen Bestandteil des Lebenszyklus einplanen.
Ein hoher Leerstand
Mit zunehmendem Alter eines Mietshauses fällt der Leerstand stärker ins Gewicht.
Zwar gibt es ältere Objekte, die durchgehend belegt sind, doch der umgekehrte Fall ist deutlich häufiger.
Dass ein altes Haus dennoch nie leer steht, liegt regelmäßig an einer außergewöhnlich guten Lage oder an einem Zusatznutzen, der das Alter vergessen lässt.
Wenn Sie trotz guter Lage einen Rückgang der Mieter feststellen, sollten Sie von einem Problem bei Ausstattung oder äußerem Erscheinungsbild ausgehen und einen Ersatzneubau in Betracht ziehen.
Liegt das Problem dagegen im Umfeld des Standorts selbst, wird es sich durch einen Neubau womöglich nicht beheben lassen.
Um das zu vermeiden, ist eine gründliche Marktanalyse entscheidend: Prüfen Sie belastbar, ob ein Ersatzneubau überhaupt einen Vorteil bringt.
Kommen Sie zu dem Schluss, dass das Grundstück für die Vermietung von Wohnraum ungeeignet ist, prüfen Sie andere Formen der Grundstücksnutzung.
Erscheinungsbild und Grundrisse
Mit den Jahren wirken Fassade und Grundrisszuschnitt veraltet.
Was seinerzeit unproblematisch war, entspricht nach 20 oder 30 Jahren nicht mehr der Nachfrage.
Im Vergleich zu vor 20 bis 30 Jahren hat die Zahl der Kernfamilien – etwa Paare mit einem Kind – deutlich zugenommen.
Bei einem auf Familien ausgelegten Mietshaus kann bereits die Umstellung auf Ein-Zimmer-Einheiten oder auf Grundrisse für zwei bis drei Personen die Zahl der Interessenten erhöhen.
Wird zusätzlich die Ausstattung auf den neuesten Stand gebracht, wirkt das Objekt spürbar attraktiver.
Auch bei der Gestaltung haben sich die Vorlieben gegenüber früher verschoben.
Wer eine Vollsanierung erwägt, um den heutigen Anforderungen zu genügen, erreicht mit einem Ersatzneubau meist die höhere Vermietungsquote.
Steht also ohnehin eine umfassende Sanierung an, sollten Sie den Ersatzneubau ernsthaft mitprüfen.
Ersatzneubau oder Sanierung – was ist die bessere Wahl?
Neben dem Ersatzneubau steht immer auch die Sanierung des Bestandsgebäudes als Option zur Verfügung.
Manchen Eigentümern fällt die Entscheidung zwischen diesen beiden Wegen schwer.
Um diese Unsicherheit aufzulösen, erläutern wir im Folgenden die Unterschiede, den Kostenabstand sowie die jeweiligen Vor- und Nachteile.
Der Unterschied zwischen Ersatzneubau und Sanierung
Der wesentliche Unterschied liegt darin, ob die Grundsubstanz erhalten bleibt oder nicht.
Beim Ersatzneubau wird das vorhandene Gebäude vollständig abgebrochen, das Grundstück beräumt und anschließend neu bebaut.
Bei der Sanierung bleiben Fundament, Stützen und Träger – also die tragende Substanz – erhalten, und es wird umgebaut, instand gesetzt oder erweitert.
Die Bandbreite der Sanierung ist groß: von punktuellen Maßnahmen wie dem Austausch von Tapeten und Bodenbelägen bis hin zur Entkernung, bei der außer der Grundsubstanz alles entfernt und erneuert wird.
Steht eine Entkernung im Raum, fällt die Abwägung gegenüber dem Ersatzneubau besonders häufig schwer.
Bei dieser Abwägung sollten Sie zwei Punkte kennen.
Erstens kann ein Ersatzneubau im Ergebnis kleiner ausfallen als das ursprüngliche Gebäude; zweitens ist bei Objekten, die vor Inkrafttreten des Bauordnungsgesetzes (Kenchiku Kijun Hō) oder des Stadtplanungsgesetzes errichtet wurden, ein Ersatzneubau unter Umständen gar nicht zulässig.
Weil Bauordnungsrecht und kommunale Satzungen regelmäßig geändert werden, müssen Sie damit rechnen, dass ein nach altem Maßstab errichtetes Gebäude die genannten Probleme auslöst – der Grund liegt meist in verschärften Vorgaben zur Grundflächen- und Geschossflächenzahl oder zur Erschließungsbreite.
Umgekehrt lässt sich manches Objekt auch nicht umfassend sanieren.
Bei Mietshäusern, deren Lasten über Wände und Decken abgetragen werden, ist eine Änderung des Grundrisses ausgeschlossen.
Vor diesem Hintergrund ist es wichtig, sorgfältig zu prüfen, welcher der beiden Wege der richtige ist.
Welche Variante ist günstiger?
Die Kosten des Ersatzneubaus hängen von der Bruttogeschossfläche und vom Tsubo-Preis des Abbruchs ab.
Als grobe Größenordnung gelten 30 Millionen Yen (rund 184.000 EUR) und mehr.
Selbstverständlich schwankt das je nach Standort, weshalb eine vorherige Marktrecherche unerlässlich ist.
Eine umfassende Sanierung bewegt sich demgegenüber üblicherweise zwischen 10 und 25 Millionen Yen (rund 61.000–153.000 EUR).
Der Ersatzneubau ist zwangsläufig teurer, weil vom Fundament an alles neu entsteht.
Da sich bei bestimmten Tragwerken der Grundriss jedoch nicht ändern lässt, bleibt in manchen Fällen nur der Ersatzneubau.
Auch wenn das Fundament so geschädigt ist, dass es eine Sanierung nicht mehr trägt, führt kein Weg daran vorbei.
Wer unschlüssig ist, sollte anhand folgender Fragen entscheiden: Wie lange soll das Objekt künftig noch genutzt werden, sind größere Grundrissänderungen gewünscht, und steht eine Vermögensübertragung an?
Wenn eine Erbfolge absehbar ist, empfiehlt sich der Ersatzneubau mit einem Apāto-Darlehen, weil sich damit die Erbschaftsteuer senken lässt.
Endet die Halteperiode dagegen in Ihrer eigenen Generation oder ist eine andere Grundstücksnutzung geplant, fahren Sie mit einer Sanierung günstiger.
Vor- und Nachteile des Ersatzneubaus
Weil am Ende ein Neubau steht, erscheint der Ersatzneubau vielen als reiner Gewinn.
Er hat jedoch auch Nachteile, die Sie kennen sollten.
【Vorteile】
・Die Leerstandsquote sinkt
・Der Vermögenswert steigt
・Abschreibung und geringere Erbschaftsteuer
・Die Miete kann höher angesetzt werden
【Nachteile】
・Die Kosten des Ersatzneubaus sind hoch
・Der Zeitraum bis zur Fertigstellung ist lang
Weil erhebliche Kosten und viel Zeit anfallen, ist sorgfältig zu prüfen, ob dem ein entsprechender Nutzen gegenübersteht.
Vor- und Nachteile der Sanierung
Die Sanierung hat andere Vor- und Nachteile als der Ersatzneubau.
Da sie den Maßstab für Ihre Entscheidung bilden, sollten Sie auch diese Punkte prüfen.
【Vorteile】
・Geringere Kosten als beim Ersatzneubau
・Kürzere Bauzeit als beim Ersatzneubau
・Auch hier ist eine sinkende Leerstandsquote zu erwarten
【Nachteile】
・Auch nach der Sanierung fallen weiterhin Instandhaltungskosten an
・Eine vollständige Erneuerung wie beim Neubau ist kaum möglich
・Die Verbesserung der Ertragskraft bleibt begrenzt
Auch eine umfassende Sanierung führt nicht zu Mieten auf Neubauniveau.
Da zudem nicht sämtliche gealterten Bauteile ersetzt werden, kann schon bald die nächste Instandsetzung anstehen.
Als Mittel gegen Leerstand ist die Sanierung wirksam; von einem deutlichen Sprung der Ertragskraft sollten Sie jedoch nicht ausgehen.
Wie sich die Kosten des Ersatzneubaus senken lassen
Der Ersatzneubau eines Mietshauses verursacht hohe Kosten.
Manche Eigentümer zögern deshalb, den Schritt zu gehen.
Und sicher gibt es viele, die die Kosten wenigstens ein Stück weit drücken möchten.
Zum Abschluss erläutern wir daher die Ansatzpunkte, mit denen sich der Aufwand tatsächlich verringern lässt.
Ansatzpunkte zur Senkung der Abbruchkosten
Die Ansatzpunkte zur Senkung der Abbruchkosten sind die folgenden.
Immer Vergleichsangebote einholen
Holen Sie bei der Vergabe der Abbrucharbeiten unbedingt mehrere Angebote ein.
Ein wirksamer Ansatz besteht darin, mit der Auswahl des Bauunternehmens zu beginnen und Abbruch und Neubau gemeinsam zu vergeben.
Bauunternehmen unterhalten Verbindungen zu Abbruchfirmen und finden dadurch günstigere Anbieter.
Wenn Sie dem Bauunternehmen ausdrücklich mitteilen, dass Sie Vergleichsangebote mehrerer Abbruchfirmen wünschen, steigt die Wahrscheinlichkeit spürbar, die Abbruchkosten zu senken.
Rücksicht auf die Nachbarschaft nicht vergessen
Wird die Nachbarschaft nicht ausreichend berücksichtigt, entstehen durch die Bearbeitung von Beschwerden zusätzliche Baukosten.
Empfehlenswert ist, dass der Bauleiter und der Eigentümer gemeinsam die Nachbarn aufsuchen.
Wichtig ist außerdem, für den Fall von Störungen einen kurzen Draht zum Bauleiter sicherzustellen.
Wenn ohnehin ein Neubau geplant ist, erläutern Sie diesen den Nachbarn gleich mit.
Auch den Stichtag der Grundsteuer berücksichtigen
Die Höhe der Grundsteuer wird nach dem Stand vom 1. Januar bestimmt.
Steht am 1. Januar ein Gebäude, wird es besteuert; steht keines, entfällt die Gebäudesteuer.
Solange das Mietshaus steht, greift für den Grund die Vergünstigung für Wohnbauland.
Die Grundsteuer auf das Grundstück selbst fällt dadurch niedriger aus.
Ist das Gebäude jedoch abgebrochen, entfällt diese Vergünstigung, und die Grundsteuer auf den Grund steigt deutlich an – im ungünstigsten Fall auf ein Mehrfaches.
Legen Sie den Zeitplan des Ersatzneubaus in Kenntnis dieses Effekts fest; die Stichtagsregelung ähnelt zwar dem deutschen Feststellungszeitpunkt, doch die Kopplung der Vergünstigung an das tatsächliche Vorhandensein eines Wohngebäudes ist eine japanische Eigenheit mit unmittelbarer Wirkung auf die Bauzeitplanung.
Ansatzpunkte zur Senkung der Baukosten
Die Ansatzpunkte zur Senkung der Baukosten sind die folgenden.
Aus mehreren Planungen die besten Konditionen wählen
Suchen Sie vor dem Ersatzneubau mehrere Bauunternehmen auf und vergleichen Sie deren Planungen.
Der Vergleich erhöht den Wettbewerbsdruck zwischen den Anbietern, sodass sich eine bessere Planung leichter durchsetzen lässt.
Auch die Vergabe an einen großen Anbieter mit weitgehend industrialisierten Bauverfahren ist ein wirksamer Hebel zur Senkung der Baukosten.
Die Nettorendite im Blick behalten
Die Baukosten sind selbstverständlich von Interesse; wichtiger noch ist jedoch, den Ersatzneubau konsequent an der Nettorendite auszurichten.
Kleinere Einheiten für Einpersonenhaushalte statt großer Familienwohnungen erleichtern es, die Ertragskraft zu steigern.
Da die Zahl der Einpersonenhaushalte voraussichtlich weiter zunimmt, ist die Umstellung auf nachfragegerechte Grundrisse wirksam.
Empfehlenswert ist der Grundriss 2DK, also zwei Zimmer mit separater Wohnküche.
Wird die Fläche je Einheit auf mindestens 40 Quadratmeter ausgelegt, lässt sich zudem die Immobilienerwerbsteuer senken.
Behalten Sie im Blick, dass die Nachfrage von Einpersonenhaushalten im Umland tendenziell noch höher ausfällt.
Übrige Grundstücksflächen verkaufen oder anders nutzen
Bleibt beim Ersatzneubau Grundstücksfläche übrig, verkaufen Sie diese oder führen Sie sie einer anderen Nutzung zu.
In Gegenden, in denen sich für Stellplätze keine Mieter finden, kann der Verkauf die konsequentere Lösung sein.
Bei günstigem Zuschnitt lohnt es sich, die Stellung der Baukörper zu überdenken – etwa ein Mietshaus in Kombination mit einem vermieteten Einfamilienhaus.
Wer nach der bestmöglichen Ausnutzung des Grundstücks sucht, senkt damit im Ergebnis auch die Baukosten je erzielter Mieteinnahme.
Ansatzpunkte zur Senkung der Abfindungen
Die Ansatzpunkte zur Senkung der Abfindungen sind die folgenden.
Erst beginnen, wenn mehr als die Hälfte leer steht
Beim Ersatzneubau müssen Sie den Mietern eine Abfindung zahlen.
Je mehr Mietparteien im Haus wohnen, desto höher fällt die Summe aus.
Um die Abfindungen zu senken, ist es empfehlenswert, erst dann zu beginnen, wenn mehr als die Hälfte der Wohnungen leer steht.
Das erspart Ihnen zugleich einen erheblichen Teil des Verhandlungsaufwands und entlastet Sie als Eigentümer spürbar.
Sachlich und respektvoll verhandeln
Bei Verhandlungen über den Auszug ist ein aufrichtiger Umgang entscheidend.
Wer die Sache einseitig per Schreiben oder E-Mail zu erledigen versucht, riskiert mit hoher Wahrscheinlichkeit einen Konflikt.
Das liegt daran, dass ein solches Vorgehen dem Gegenüber keine Gelegenheit gibt, seine Sicht darzulegen, und deshalb als unangenehm empfunden wird.
Um dieses Gefühl zu vermeiden, sollten Sie persönlich vorsprechen und Ihr Anliegen höflich vortragen.
Wenn Sie zudem klar erläutern, dass eine Abfindung zumindest in Höhe der Umzugskosten gezahlt wird, findet sich in den allermeisten Fällen eine einvernehmliche Lösung.
Den Wechsel zu einem befristeten Mietvertrag anbieten
Beim befristeten Mietvertrag (Teiki Shakuya) ist bei Ablauf der vereinbarten Laufzeit keine Abfindung zu zahlen.
Für Mietverträge, die ab dem 1. März 2000 geschlossen wurden, ist eine einvernehmliche Umwandlung vom gewöhnlichen in einen befristeten Mietvertrag möglich.
Beachten Sie allerdings, dass der befristete Vertrag für den Eigentümer große Vorteile bringt, für den Mieter dagegen kaum welche.
Deshalb wird die Zustimmung in der Praxis meist über eine Mietsenkung erkauft.
Je kürzer die Laufzeit des befristeten Vertrags, desto größer fällt der erforderliche Nachlass aus.
Zusätzliche Zugeständnisse – etwa der Verzicht auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei Auszug oder die vollständige Rückzahlung der Kaution – erleichtern die Einigung erheblich. Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum ist dieser Vertragstyp besonders interessant: Anders als der deutsche Zeitmietvertrag nach § 575 BGB, der bereits bei Vertragsschluss einen der drei gesetzlich genannten Befristungsgründe voraussetzt, ist der japanische Teiki Shakuya ohne Begründung zulässig, sofern die vorgeschriebene schriftliche Belehrung erfolgt. Wer den Ersatzneubau langfristig plant, kann damit den Abfindungsblock über Jahre hinweg planvoll abbauen.
Der Ersatzneubau eines Mietshauses verursacht erhebliche Kosten.
Das Objekt jedoch aus Kostenscheu weiter altern zu lassen, führt nur zu fortschreitendem Verfall und erschwert es, die Sicherheit der Mieter zu gewährleisten – ein erhebliches Risiko.
Damit steigt zugleich die Leerstandsquote, was für den Eigentümer wirtschaftlich schwer wiegt.
Um das zu verhindern, kommt es darauf an, den Ersatzneubau zum richtigen Zeitpunkt durchzuführen.
Stellen Sie auf Grundlage der hier dargestellten Anhaltspunkte – der richtige Zeitpunkt sowie der Unterschied zwischen Ersatzneubau und Sanierung – eine belastbare Ertrags- und Kostenrechnung für Ihr Vorhaben auf.
Häufige Fragen zum Ersatzneubau von Mietshäusern
F1. Wie hoch sind die üblichen Kosten für einen Ersatzneubau?
Bei einem Mietshaus in Holzbauweise gelten 500.000 bis 800.000 Yen je Tsubo (rund 3.100–4.900 EUR) als Anhaltspunkt. Für ein zweigeschossiges Haus mit acht Wohnungen sind 30 bis 50 Millionen Yen (rund 184.000–307.000 EUR) der übliche Rahmen.
F2. Wie geht man beim Ersatzneubau mit den Mietern um?
Es sind Verhandlungen über den Auszug erforderlich; verlangt werden ein berechtigter Grund sowie die Zahlung einer Abfindung. Eine Mitteilung mindestens sechs Monate im Voraus ist gesetzlich vorgeschrieben.
F3. Was lohnt sich mehr – Ersatzneubau oder Sanierung?
Ab einem Gebäudealter von 30 Jahren und bei Mängeln der Erdbebensicherheit ist der Ersatzneubau im Vorteil. Bei einem Alter bis 20 Jahre und intakter Tragstruktur kann eine umfassende Sanierung die kosteneffizientere Lösung sein.
