تكاليف إعادة بناء شقق التأجير في اليابان: دليل شامل

يمكن الاحتفاظ بمبنى الشقق التأجيرية (أپاتو／apāto) أصلًا مدرًّا للدخل سنوات طويلة ما دام يخضع للصيانة والتجديد.
غير أن التقادم يقود إلى تراجع عدد المستأجرين وارتفاع كلفة الإصلاحات، ويأتي وقت تصبح فيه إعادة البناء أمرًا لا مفر منه.
وبما أنها تجربة لا تتكرر كثيرًا في حياة المالك، يحتار كثيرون من أين تكون البداية.
لذلك نتناول هنا إعادة بناء المباني التأجيرية بدءًا من الأساسيات، ووصولًا إلى التكاليف وخطة الإيرادات والمصروفات ونقاط ضبط الكلفة.
وهو مرجع لمن يدرس إعادة البناء الآن، ولمن سيحتاج إليها لاحقًا.

لنبدأ أولًا بفهم المسار العام لإعادة بناء المبنى التأجيري

من المهم أن تكون على دراية بمسار إعادة بناء المبنى التأجيري من أوله إلى آخره.
صحيح أن شركة المقاولات هي التي توجّهك عمليًا في كل خطوة وتخبرك بما يلزم تحضيره، لكن إلمامك بالصورة الكاملة يجعل تكليفك للعمل أكثر سلاسة وأقل عرضة للمفاجآت.

وضع خطة إعادة البناء وخطة التمويل

عندما يفكر المالك في إعادة بناء مبناه التأجيري، فإن أول ما يشغل باله عادةً هو الجانب المالي.
ولكي تستمر إدارة المبنى التأجيري مستقرة بعد إعادة البناء أيضًا، لا يكفي التخطيط لعملية البناء نفسها، بل يجب التفكير جيدًا في خطة التمويل لما بعدها.
فعند تشييد مبنى تأجيري تُضاف إلى كلفة أعمال البناء ذاتها مصاريف أخرى، مثل الأعمال الملحقة كتنسيق الموقع الخارجي، والضرائب، ورسوم إجراءات التراخيص والطلبات الرسمية.
كما أن كلفة البناء نفسها تتغير تبعًا لهيكل المبنى المزمع إنشاؤه ومستوى تجهيزاته وعدد الوحدات وظروف قطعة الأرض، فتوخَّ الحذر الكافي عند إعداد خطة التمويل.

تحديد الجدول الزمني

الوضع المثالي أن يتزامن اكتمال المبنى مع موسم الذروة في انتقال السكان.
فإذا امتلأ المبنى أو كاد فور اكتماله، أمكن توقع دخل إيجاري مستقر منذ اللحظة الأولى.
ومن الأفضل، إن أمكن، أن تُبنى الخطة على اكتمال المبنى قبل موسم الذروة.
وبما أن الطلب يبلغ ذروته من يناير إلى مارس، فإن الاكتمال قبل مطلع العام يتيح لك إطلاق حملات التأجير من يناير.
لكن ما يجب الانتباه إليه أن إعادة البناء تختلف عن البناء الجديد الاعتيادي، إذ يوجد مستأجرون يقيمون في المبنى الحالي.
وحتى مع إشعارات الإخلاء، ليس مضمونًا أن يغادر الجميع بسلاسة.
وعندئذ تحتاج إلى خطة طويلة الأمد تستوعب المدة اللازمة حتى إتمام الإخلاء.
وإذا كان بين المستأجرين كبار سن ذوو دخل منخفض يصعب عليهم إيجاد سكن بديل، فقد يقع عليك أيضًا مساعدتهم في ذلك.

إجراء مفاوضات الإخلاء

كما ذُكر آنفًا، تستلزم إعادة البناء أن تطلب من المستأجرين المقيمين إخلاء وحداتهم.
وحتى إن كنت المالك، فالقانون لا يجيز لك ذلك من دون سبب مشروع.
كما أن إتمام الإخلاء يتطلب موافقة المستأجر نفسه.
فعند طلب الإخلاء يلزم توافر «سبب وجيه» (seitō jiyū) و«مقابل مالي»، وحين يكون الطلب لمصلحة المالك يُدفع عادةً بدل إخلاء.
وقد تطول المفاوضات حول توقيت المغادرة وقيمة البدل.
ولأنها تشكّل عبئًا كبيرًا على المالك — من ترشيح مساكن بديلة إلى تحمّل نفقات النقل — يلجأ كثيرون إلى مختصين.

وهنا يجدر بالمستثمر الخليجي أن ينتبه، فهذه أكثر نقطة تفاجئ القادمين من دول الخليج. ففي الإمارات ينظّم قانون الإيجارات الإخلاء بغرض الهدم عبر مسار واضح: إشعار خطي موثّق قبل اثني عشر شهرًا، من دون إلزام قانوني بتعويض مقطوع. وفي السعودية تسير عقود الإيجار عبر منصة «إيجار» بمدد تنتهي بانتهائها. أما في اليابان فيمنح قانون إيجار الأراضي والمباني (借地借家法) المستأجر حماية شبه مطلقة عند التجديد، ولا جدول رسمي لقيمة بدل الإخلاء، بل تُترك للتفاوض وللسوابق القضائية. أي أن ما تشتريه ليس مبنى فحسب، بل علاقات تعاقدية يصعب إنهاؤها من طرف واحد، وهو عنصر يجب تسعيره صراحةً في دراسة الجدوى قبل الشراء لا بعده.

إجراءات التعاقد على أعمال الهدم وعقد مقاولة البناء

من الممكن إسناد أعمال الهدم إلى شركة وأعمال البناء إلى شركة أخرى، غير أن إسناد العملين إلى جهة واحدة يجعل سير المشروع أكثر سلاسة في كثير من الحالات.
كما أن هدم مبنى تأجيري كبير لا يتطلب رخصة مقاولات هدم فحسب، بل رخصة مقاولات إنشاءات أيضًا.
وانتبه كذلك إلى أن الأعمال التي تُحدث ضجيجًا أو اهتزازات قوية قد تستوجب تقديم إخطار «أعمال البناء الخاصة» إلى البلدية قبل مباشرة التنفيذ.

عقد التمويل

كثير من الملاك يبنون خططهم على تمويل مصرفي.
وإذا احتجت إليه، فضع في جدولك الزمني الوقت اللازم لدراسة الطلب وإبرام عقد القرض وصرف المبلغ.
ويمكن الحصول عليه من المصارف الخاصة، أو من مؤسسة التمويل الحكومية اليابانية (日本政策金融公庫 / Japan Finance Corporation).
وعند طلب قرض تأجيري من مصرف تجاري، يرفع توافر تمويل ذاتي بنسبة 10 إلى 30 بالمئة من كلفة البناء فرص الموافقة بدرجة ملموسة.
أما المؤسسة الحكومية فتتميز بفائدة منخفضة وأسعار ثابتة لآجال طويلة.
ومن الحكمة الموازنة بين الخيارين بحسب ظروف كل مشروع.

الفحص عند اكتمال الأعمال

بعد اكتمال أعمال البناء يجري فحص معاينة للمبنى بحضور الأطراف، ثم يتم التسليم.
وصحيح أن شركة البناء المكلّفة ترفع تقارير فحص دورية أثناء التنفيذ، إلا أن الفحص عند الاكتمال يجري كتحقق نهائي بحضور مسؤول شركة البناء والمالك معًا.
لذا تحقق بدقة من أدق التفاصيل: هل توجد عيوب في التنفيذ؟ وهل ثمة ما يحتاج إلى تصحيح؟
وإذا تبيّن وجود خلل في التنفيذ، فلا بد من مطالبة شركة البناء بمعالجته.

تقديم طلب الدعم الحكومي

يختلف الأمر من بلدية إلى أخرى، لكن من الممكن الاستفادة من منح ودعم حكومي عند إعادة بناء مبنى تأجيري.
لذا تحقق مسبقًا من الموقع الإلكتروني لبلديتك بشأن وجود هذا الدعم وشروط الاستفادة منه.
وتتطلب طلبات الدعم تحديد التكاليف الفعلية التي أُنفقت على إعادة البناء بصورة تفصيلية.
وقد يُطلب منك تجميع دقيق للمصروفات وإرفاق مستندات مثبتة للوقائع، فراجع الشروط والمستندات المطلوبة سلفًا.

التسجيل العقاري

تُجهّز المستندات اللازمة مثل شهادة التحقق من مطابقة البناء، ثم تُنفَّذ إجراءات التسجيل العقاري.
ولأن أسعار المباني التأجيرية أعلى من أسعار المساكن المستقلة الاعتيادية، فإن الضريبة المستحقة عند تسجيل حفظ الملكية تكون مرتفعة بدورها.
كذلك ترتفع ضريبة الأصول الثابتة (固定資産税) بمقدار ما تجدّد به المبنى مقارنةً بالمبنى السابق.
أما ضريبة اقتناء العقار (不動産取得税) فيصل إشعار سدادها بعد فترة من التسجيل، لذا احرص على تخصيص سيولة لها حتى لا تفاجئك.

بنود التكاليف المترتبة على إعادة بناء المبنى التأجيري

قد يصعب عليك تصور الحجم الإجمالي للتكاليف التي تستلزمها إعادة البناء.
لذلك نستعرض هنا البنود الثلاثة الأساسية التي تتألف منها هذه التكاليف.

كلفة الهدم

فيما يلي كلفة هدم المبنى التأجيري النمطي بحسب نوع الهيكل الإنشائي.

・الهيكل الخشبي: نحو 40 إلى 50 ألف ين للتسوبو (نحو 270 إلى 330 دولارًا أمريكيًا)
・الهيكل الحديدي: نحو 60 إلى 70 ألف ين للتسوبو (نحو 400 إلى 470 دولارًا أمريكيًا)
・الخرسانة المسلحة: نحو 70 إلى 80 ألف ين للتسوبو (نحو 470 إلى 530 دولارًا أمريكيًا)

ولاستخراج المساحة بوحدة التسوبو — وهي وحدة القياس اليابانية التي تعادل نحو 3.31 متر مربع — اضرب عدد الأمتار المربعة في 0.3025، إذ يساوي المتر المربع الواحد 0.3025 تسوبو.
فلو كان لديك مبنى تأجيري بهيكل حديدي تبلغ مساحته الإجمالية 100 تسوبو، لكانت كلفة الهدم نحو 6 إلى 7 ملايين ين (نحو 40 إلى 47 ألف دولار أمريكي).
وتتغير كلفة الهدم تبعًا لحجم المبنى وهيكله وطبيعة البيئة المحيطة به.

كلفة البناء

أما متوسط كلفة بناء المبنى التأجيري بحسب نوع الهيكل فهو على النحو التالي.

・الهيكل الخشبي: نحو 700 إلى 900 ألف ين للتسوبو (نحو 4,700 إلى 6,000 دولار أمريكي)
・الهيكل الحديدي الخفيف: نحو 800 ألف إلى مليون ين للتسوبو (نحو 5,300 إلى 6,700 دولار أمريكي)
・الهيكل الحديدي الثقيل: نحو 900 ألف إلى 1.1 مليون ين للتسوبو (نحو 6,000 إلى 7,300 دولار أمريكي)
・الخرسانة المسلحة: نحو مليون إلى 1.2 مليون ين للتسوبو (نحو 6,700 إلى 8,000 دولار أمريكي)

لنفترض مبنى خشبيًا من طابقين يضم عشر وحدات مساحة كل منها 30 مترًا مربعًا، فيكون مجموع مساحات الطوابق 300 متر مربع، أي نحو 90 تسوبو.
وباحتساب سعر التسوبو بـ 700 ألف ين، تبلغ كلفة البناء 63 مليون ين (نحو 420 ألف دولار أمريكي).

بدل الإخلاء

عند دراسة إعادة البناء، أدرِج بدل الإخلاء ضمن حساباتك.
فإشعار الإخلاء من المالك يجب أن يُوجَّه قبل ستة أشهر على الأقل من انتهاء العقد.
والمستأجر، بحكم القانون، غير ملزم بالموافقة على الإنهاء ما لم يوجد سبب مشروع.
وتقادم المبنى وحاجته إلى إعادة البناء لا يُعد في ذاته سببًا وجيهًا قانونًا.
ولهذا يُدفع البدل لإتمام الإخلاء بسلاسة.
ويقدَّر متوسطه بما يعادل إيجار ستة أشهر.
غير أنك قد تضطر، عند تعثر المفاوضات، إلى بدل يشمل نفقات الانتقال أيضًا.
ولخفضه، يُستحسن توجيه الإشعارات بعد انخفاض عدد الوحدات المشغولة.
فإذا امتنعت عن إشغال الوحدات التي تخلو تدريجيًا، وانتظرت التوقيت المناسب، أمكنك ضغط البدل إلى حد كبير.

هذه هي البنود الثلاثة التي تتألف منها كلفة إعادة البناء.
ومع مراعاة أن السعر يتغير بحسب هيكل المبنى وحجمه، وأن بنودًا مثل بدل الإخلاء تنشأ إضافةً إلى ذلك، ضع خطة تمويل أكثر تحديدًا ودقة.

كم يبلغ متوسط كلفة إعادة بناء المبنى التأجيري؟

ما حجم المبالغ التي تتطلبها إعادة بناء مبنى تأجيري؟
التكاليف اللازمة هي كلفة هدم المبنى، وكلفة البناء الجديد، وكلفة الإخلاء إذا كان المبنى مأهولًا بالسكان.
ورغم أن هذه المبالغ تتغير بحسب الحجم والهيكل الإنشائي، فإننا نستعرض هنا متوسط الكلفة الإجمالية لإعادة البناء.

كلفة البناء وحدها تتراوح عادةً بين 500 ألف ومليون ين للتسوبو

عند إعادة بناء مبنى تأجيري، يبلغ المتوسط السائد بين 500 ألف ومليون ين للتسوبو الواحد (نحو 3,300 إلى 6,700 دولار أمريكي).
غير أن هذا الرقم متوسط عام تتفاوت قيمته من منطقة إلى أخرى.
فهناك مبانٍ تندرج ضمن هذا النطاق، وأخرى قد تتجاوز المتوسط بفارق كبير.

تختلف الكلفة أيضًا بحسب الحجم والهيكل الإنشائي

تتغير كلفة إعادة بناء المبنى التأجيري تبعًا لحجمه وهيكله الإنشائي كذلك.
فتكاليف الهدم والبناء تتباين تباينًا كبيرًا بحسب الهيكل، وقد يستلزم الهيكل الذي تختاره عند إعادة البناء مبالغ أعلى بكثير.
كما أن كلفة إعادة البناء تختلف حتى في حالة المسكن الخشبي بحسب طبيعة الأساسات القائمة.
يضاف إلى ذلك أن المواد المستخدمة والتصميم يغيّران المعادلة أيضًا.
فإذا كان المبنى مصممًا بتركيز خاص على مقاومة الزلازل، ارتفعت كلفة البناء في المحصلة؛ لذا أدرك أن كلفة إعادة البناء تتغير باختلاف الحجم والهيكل والمواد والبيئة المحيطة.

عن رأس المال التحضيري اللازم لإعادة بناء المبنى التأجيري

يتضح مما سبق أن إعادة بناء مبنى تأجيري تتطلب مبالغ كبيرة، وأن معظم الملاك يهيئون هذه الأموال عبر التمويل من المؤسسات المالية.
ونوضح هنا ما يتعلق برأس المال التحضيري اللازم لإعادة البناء.

الحصول على تمويل حكومي

عند إعادة البناء، ثمة خيار هو التمويل من مؤسسة التمويل الحكومية اليابانية (日本政策金融公庫 / Japan Finance Corporation).
وهي مؤسسة مالية تابعة للحكومة.
وتتميز بالاقتراض بفائدة منخفضة وسعر ثابت لمدة طويلة، ما يجعلها مناسبة للمنشآت الصغيرة والمتوسطة.
ولأن فائدتها أقل من المؤسسات الخاصة، فهي مواتية عند السداد أيضًا.
غير أن الاقتراض منها مشروط بعدة شروط.
منها امتلاك عقار قابل للرهن، ومزاولة نشاط تأجير العقارات، وخلو الذمة من متأخرات ضريبية أو فواتير خدمات.
أما العقار المرهون فيُحتسب عند نحو 30 بالمئة من قيمته التقديرية، ويصل أجل القرض إلى 15 أو 20 سنة.
وهي 15 سنة للرجال و20 للنساء، مع إتمام السداد قبل بلوغ 79 عامًا، فاحسب المدة بالعد التنازلي من هذا السن.

الاستفادة من قرض المباني التأجيرية

يمكن كذلك تأمين رأس المال التحضيري لإعادة البناء عبر قرض المباني التأجيرية.
فلدى المؤسسات المالية الاعتيادية منتج تمويلي موجّه لملاك المباني التأجيرية يمكن الاقتراض من خلاله.
وللحصول على هذا القرض من مؤسسة مالية، فإن تجهيز تمويل ذاتي بنسبة 10 إلى 30 بالمئة تقريبًا من كلفة البناء يجعل الموافقة أكثر سلاسة في العادة.
وكلما جهّزت تمويلك الذاتي بهامش مريح، صارت إعادة بناء المبنى أيسر عليك.

وهنا يبرز فارق جوهري لصالح المستثمر الخليجي: اليابان لا تفرض أي قيد يتعلق بالجنسية على تملّك الأراضي أو المباني، فالملكية حرة ومطلقة (freehold) في كامل البلاد، بلا مناطق تملّك محددة كما في الإمارات، وبلا اشتراطات الترخيص المعروفة في السعودية. لكن يقابل ذلك أمران. الأول أن الأرض والمبنى أصلان منفصلان قانونيًا ومحاسبيًا؛ فالمبنى يُستهلك دفتريًا حتى يقترب من الصفر بينما تحتفظ الأرض بقيمتها — وهذا هو المنطق الاقتصادي خلف ثقافة الهدم وإعادة البناء التي تبدو مكلفة للوهلة الأولى. والثاني أن حصول غير المقيم على تمويل ياباني بالشروط أعلاه صعب عمليًا، إذ تربط معظم المصارف قرض المباني التأجيرية بالإقامة أو بوجود كيان ياباني، وهو ما يدفع كثيرًا من مستثمري الخليج إلى التمويل الذاتي أو إلى شركة يابانية تابعة.

لنجرّب إعداد خطة الإيرادات والمصروفات لإعادة بناء المبنى التأجيري

إذا خطر ببالك أن تعيد بناء مبناك التأجيري، فجرّب أولًا إعداد خطة للإيرادات والمصروفات.
وهذا الشرح موجّه لمن لم يسبق له وضع خطة كهذه، أو لمن يحتار في تحديد البنود التي ينبغي إدراجها فيها.

إنشاء بنود الإيرادات والمصروفات وصافي التدفق

لإعادة البناء، ضع خطة تشمل الإيرادات والمصروفات وصافي التدفق النقدي.
فهذه البنود الثلاثة وثيقة الصلة بإدارة المبنى التأجيري.
وإذا لم تكن مُلمًّا بها، فلن تغيب عنك حركة الأموال فحسب، بل قد تنتهي إلى إعادة بناء بلا خطة حقيقية.
أما الإيرادات فتُحتسب برصد الإيجارات إضافةً إلى مواقف السيارات وبدل الشكر (reikin) وعدد الوحدات الشاغرة (بوصفه خصمًا).
وأما المصروفات فتشمل ضريبة الأصول الثابتة، وأتعاب شركة الإدارة، وكلفة الإصلاحات، والتأمين ضد الحريق، ورسوم الخدمات المشتركة، وأقساط سداد القرض.
وصافي التدفق هو صافي العائد الشهري والسنوي بعد ذلك كله.
فجرّب احتساب كل بند على ضوء الأداء الفعلي.

ملء أرقام كل بند

بعد أن تتضح لديك المبالغ الداخلة في الإيرادات والمصروفات وصافي التدفق، انتقل إلى ملء أرقام كل بند.
غير أن تدوين هذه البنود يستوجب مراعاة عدة نقاط.

【البنود ونقاط الانتباه في كل منها】

◎الإيرادات
・الإيجار
ارصد متوسط الإيجارات السائدة في المباني التأجيرية الواقعة في المنطقة نفسها والبيئة نفسها.
وتقديره عند مستوى متحفظ يجعل خطتك أكثر أمانًا.
وانتبه إلى أن الإيجار قد يغيّر ملامح خطتك المستقبلية بالكامل.
وعند تدوين صافي التدفق يمكن احتسابه بضرب الإيجار في عدد المستأجرين في مدة الإيجار.

・مواقف السيارات
تتفاوت رسوم المواقف بحسب المنطقة، فاعتمد نحو 40 ألف ين (نحو 270 دولارًا أمريكيًا) كمرجع في مراكز المدن الكبرى.
أما في الضواحي فيُستحسن اعتماد نحو 10 آلاف إلى 15 ألف ين (نحو 67 إلى 100 دولار أمريكي).
ويُحتسب البند بضرب عدد المواقف في 12 شهرًا.

・عدد الوحدات الشاغرة (خصم)
لا تحتسب المبنى التأجيري على أساس إشغال كامل دائم، بل افترض وجود نسبة شغور ثابتة.
وهذا مفيد لمنح خطتك هامش أمان، ولمراعاة مخاطر التأخر في سداد الإيجار.

・بدل الشكر (reikin)
هو مبلغ يدفعه المستأجر للمالك، ويعادل في المتوسط إيجار شهر إلى شهرين.
فدوّنه مع الأخذ في الحسبان معدل تبدّل المستأجرين.

◎المصروفات
・ضريبة الأصول الثابتة (وضريبة التخطيط العمراني)
وهي ضريبة تُفرض على الأرض والمبنى.
أما ضريبة التخطيط العمراني فيسددها من يملك أرضًا أو مسكنًا داخل مناطق التحضر المخططة.
واحتسبهما معًا في حدود 5 إلى 10 بالمئة من الدخل الإيجاري.

・أتعاب شركة الإدارة
وهي ما يُدفع في حال إسناد إدارة المبنى إلى شركة إدارة عقارية.
وجرّب احتسابها عند 5 بالمئة من الدخل الإيجاري في المتوسط.

・كلفة الإصلاحات
تحتاج إلى خطة تراعي أعمال الصيانة اليومية، وإعادة الوحدات إلى حالتها الأصلية، والتقادم بمرور الزمن.
ويُعد وجود 5 بالمئة من الدخل الإيجاري في المتوسط أمرًا مثاليًا، لكن احرص على ألّا تبالغ في تقدير هذا البند.

・التأمين ضد الحريق
يتغير المبلغ بحسب هيكل المبنى ونطاق التغطية.
فابحث في الأمر مسبقًا وجرّب استخراج متوسط السعر.

・رسوم الخدمات المشتركة
وهي بند لازم للحفاظ على المبنى.
وجرّب احتسابه في حدود 3,000 إلى 5,000 ين (نحو 20 إلى 33 دولارًا أمريكيًا).

・أقساط سداد القرض
احرص على تحديد قسط سداد لا يرهقك.
ونسبة السداد المثالية تتراوح بين 40 و50 بالمئة، فانتبه إلى أن تجاوز هذه النسبة يقلب خطتك رأسًا على عقب.

احتساب العائد الصافي

بعد احتساب كل بند، جرّب استخراج العائد الصافي.
فالمهم في خطة الإيرادات والمصروفات هو معرفة ما إذا كان الربح متوقعًا أصلًا.
ولا بأس بأن يكون التقدير تقريبيًا، إذ يكفي أن يمكّنك من معرفة ما إذا كان بالإمكان استرداد كلفة إعادة البناء، وفي أي مدة زمنية.
ولأن أحداثًا غير متوقعة قد تقع في منتصف الطريق، اجعل خطتك قادرة على استيعاب الطوارئ.

التوقيت المناسب للتفكير في إعادة بناء المبنى التأجيري

مع الاستمرار في إدارة مبنى تأجيري، يأتي حتمًا وقت يفرض عليك التفكير في إعادة البناء.
غير أن كثيرين لا يعرفون متى تحديدًا ينبغي الإقدام على هذه الخطوة.
لذلك نوضح فيما يلي التوقيت الذي يستدعي دراسة إعادة بناء المبنى التأجيري.

عمر المبنى

للمساكن، بما فيها المباني التأجيرية، عمر إنتاجي قانوني محدد.
وكثيرًا ما يُتخذ هذا العمر مرجعًا لتحديد توقيت إعادة البناء.
لكن العمر الإنتاجي القانوني مؤشر على قيمة المبنى دفتريًا، ولا يعني انقضاؤه أن المبنى صار غير صالح للسكن.
ومن ثم فإن تجاوز هذا العمر لا يستلزم إعادة البناء فورًا.
والعمر الإنتاجي القانوني هو 22 سنة للهيكل الخشبي، ومن 19 إلى 34 سنة للهيكل الحديدي بحسب سماكة المقاطع المعدنية، و47 سنة للخرسانة المسلحة.
وعلى الرغم من طول العمر القانوني للخرسانة المسلحة، فإن المباني التي يتجاوز عمرها 40 سنة تصبح مخططاتها الداخلية وتصاميمها غير متوافقة مع احتياجات العصر.
كما تتقادم تجهيزاتها، فيقل عدد الراغبين في السكن فيها.
وإذا كان الهدف من إعادة البناء تقليص مخاطر الشغور، فاعتبر أن المرجع المناسب هو عمر يتراوح بين 25 و35 سنة، أي بعد اكتمال الإهلاك الدفتري وسداد القرض.

ارتفاع نسبة الشغور

مع التقادم تصبح الوحدات الشاغرة أكثر وضوحًا.
وهناك مبانٍ قديمة لا تخلو من مستأجرين، غير أن العكس هو الأغلب.
فاستمرار توافد المستأجرين على مبنى قديم لا يحدث إلا بموقع استثنائي، أو بقيمة مضافة تنسي الناظر قِدَمه.
أما إذا تراجع عدد المستأجرين رغم جودة الموقع، فالمشكلة غالبًا في التجهيزات أو المظهر الخارجي، فأدرج إعادة البناء ضمن خياراتك.
أما إذا كانت المشكلة في المنطقة نفسها، فقد لا تعالجها إعادة البناء.
والمفتاح هنا دراسة سوقية دقيقة تتحقق مما إذا كانت إعادة البناء ستحقق فائدة فعلية.
وإذا رأيت أن الأرض غير مناسبة أصلًا للتأجير، فادرس أساليب أخرى للاستفادة منها.

المظهر الخارجي والمخطط الداخلي

مع مرور السنوات يتقادم المظهر الخارجي والمخطط الداخلي.
وحتى إن كان مقبولًا في حينه، فإن احتياجات السوق تتبدل بعد 20 أو 30 سنة.
فبالمقارنة مع ما قبل 20 أو 30 سنة، ازداد عدد الأسر النووية — كزوجين مع طفل واحد.
وفي المباني الموجّهة للعائلات، قد يكفي تحويل المخططات إلى استوديوهات أو وحدات تناسب شخصين إلى ثلاثة حتى يزداد الطلب.
وإذا استبدلت التجهيزات بأخرى حديثة، بدا العقار أكثر جاذبية.
أما التصميم فقد تغيّرت الأذواق فيه.
ولذا، إذا كنت تفكر في تجديد شامل يواكب السوق الراهنة، فالأرجح أن إعادة البناء أجدى في رفع نسبة الإشغال.
وإذا احتجت إلى تجديد واسع النطاق، فأدرج إعادة البناء ضمن ما تدرسه.

إعادة البناء أم التجديد: أيهما تختار؟

لا تقتصر خيارات المالك على إعادة البناء، فثمة خيار آخر هو تجديد المبنى القائم.
وقد يحتار بعض الملاك في الاختيار بين هذين الخيارين.
ولتبديد هذه الحيرة، نوضح فيما يلي الفرق بين إعادة البناء والتجديد، والفارق في الكلفة، ومزايا كل منهما وعيوبه.

الفرق بين إعادة البناء والتجديد

الفرق الأكبر بينهما هو بقاء الأساسات من عدمه.
ففي إعادة البناء يُهدم المبنى القائم بالكامل وتُعاد الأرض إلى حالتها الخام، ثم يُشيَّد مبنى جديد.
أما التجديد فيجري مع الإبقاء على الأساسات والأعمدة والجسور، فتُنفَّذ أعمال إعادة تشكيل أو إصلاح أو توسعة.
ومحتواه متعدد المستويات، من أعمال جزئية كتغيير ورق الجدران والأرضيات، إلى التجديد الهيكلي الكامل الذي تُزال فيه جميع العناصر عدا الهيكل.
وعند بلوغ حالة تستدعي تجديدًا هيكليًا كاملًا، تكثر الحيرة بينه وبين إعادة البناء.

وهناك نقاط ينبغي معرفتها عند التردد بين إعادة البناء والتجديد واسع النطاق.
منها أن إعادة البناء قد تفضي إلى مبنى أصغر حجمًا من المبنى الأصلي، وأن العقارات التي شُيدت قبل صدور قانون معايير البناء أو قانون التخطيط العمراني قد يتعذر إعادة بنائها أصلًا.
فقانون معايير البناء ولوائح البلديات تخضع لتعديلات دورية، لذا ضع في اعتبارك أن العقار المبني وفق المعايير السابقة قد يواجه المشكلات المذكورة.
كما أن بعض العقارات يصعب فيها التجديد واسع النطاق.
فالمباني التأجيرية ذات الهيكل الحامل بالجدران والأرضيات لا يمكن تغيير مخططاتها الداخلية.
ومن المهم، بعد استيعاب هذه النقاط، أن تحسم اختيارك بين إعادة البناء والتجديد الواسع.

أيهما أوفر من حيث الكلفة؟

تتغير كلفة إعادة البناء بحسب مجموع مساحات الطوابق وسعر التسوبو في أعمال الهدم وغيرها.
والمتوسط التقريبي هو 30 مليون ين فأكثر (نحو 200 ألف دولار أمريكي فأكثر).
ويتغير الرقم بحسب المنطقة، فاجمع المعلومات مسبقًا.
وفي المقابل، يتراوح متوسط كلفة التجديد واسع النطاق بين 10 ملايين و25 مليون ين (نحو 67 ألفًا إلى 167 ألف دولار أمريكي).
فإعادة البناء تُنفَّذ من الأساسات صعودًا، ولهذا ترتفع كلفتها حتمًا.
لكن بعض الهياكل لا تسمح بتغيير المخطط عبر التجديد، فلا يبقى سوى إعادة البناء.
وكذلك إذا تبيّن أن الأساسات متضررة ولا تحتمل التجديد.

وعند التردد بين الخيارين، احسم أمرك بمراعاة: كم من الوقت تنوي استخدام العقار؟ وهل ترغب في تغيير جوهري للمخطط؟ وهل هناك خطة للتوريث؟
فإن كنت تفكر في التوريث، فمن المستحسن إعادة البناء بقرض تأجيري بما يخفّض ضريبة الميراث وغيرها.
أما إذا كان العقار سينتهي عند جيلك، أو كنت تفكر في استخدام آخر للأرض، فالتجديد أوفر لك.

وهذه النقطة الضريبية تستحق وقفة من المستثمر الخليجي، لأنها تعمل بمنطق معاكس لما اعتاد عليه. ففي دول مجلس التعاون لا توجد ضريبة ميراث ولا ضريبة دخل شخصي، ولذلك لا يُستخدم الدين أداةً للتخطيط الضريبي. أما في اليابان فتُطبَّق ضريبة الميراث على الأصول الكائنة داخل اليابان حتى لو كان المورّث والوارث غير مقيمين، وتصل شرائحها العليا إلى 55 بالمئة. والمهم أن المبنى التأجيري يُقيَّم لأغراض هذه الضريبة بأقل بكثير من كلفته النقدية، بينما يُخصم رصيد القرض من الوعاء الضريبي؛ ومن هنا شاعت في اليابان إعادة البناء بتمويل بنكي قبيل انتقال الملكية إلى الجيل التالي. أي أن ما يبدو قرارًا إنشائيًا هو في جوهره قرار في هيكلة الثروة العائلية. وفي المقابل، فإن الأسرة الخليجية التي تغفل عن هذه الضريبة قد تكتشفها عند الوفاة، ومع مهلة إقرار لا تتجاوز عشرة أشهر — وهي مخاطرة تستوجب استشارة محاسب ضريبي ياباني مبكرًا.

مزايا إعادة البناء وعيوبها

قد يظن كثيرون أن إعادة البناء كلها مزايا لأنها تنتهي بعقار جديد تمامًا.
غير أن لها عيوبًا أيضًا تستوجب الانتباه.

【المزايا】
・خفض نسبة الشغور
・ارتفاع القيمة الأصلية للعقار
・الإسهام في خفض ضريبة الميراث عبر الإهلاك الدفتري
・إمكانية تحديد إيجارات أعلى

【العيوب】
・ارتفاع كلفة إعادة البناء
・طول المدة اللازمة حتى اكتمال إعادة البناء

ولأن العملية تستهلك كلفة كبيرة ووقتًا طويلًا، من المهم أن تفحص جيدًا ما إذا كانت المزايا المتحققة توازي هذا الثمن.

مزايا التجديد وعيوبه

للتجديد مزايا وعيوب تختلف عن تلك المرتبطة بإعادة البناء.
ولأنها معيار يساعدك على حسم اختيارك، تحقق من مزايا التجديد وعيوبه أيضًا.

【المزايا】
・كلفته أقل من إعادة البناء
・مدة تنفيذه أقصر من إعادة البناء
・يمكن توقع أثر إيجابي في خفض نسبة الشغور

【العيوب】
・تظل كلفة الإصلاحات قائمة حتى بعد التجديد
・يصعب تنفيذ تجديد شامل يضاهي البناء الجديد
・يبقى أثره في تحسين الربحية محدودًا

فحتى مع التجديد واسع النطاق، لن تصل الإيجارات إلى مستوى المباني الجديدة.
كما أن التجديد لا يستبدل جميع العناصر المتقادمة، فقد تضطر إلى إصلاحات جديدة بعد وقت قصير.
ويمكن توقع أثر إيجابي منه في تحسين نسبة الشغور، لكن لا تعوّل عليه في رفع القدرة الإيرادية رفعًا كبيرًا.

حيل لضبط كلفة إعادة بناء المبنى التأجيري قدر الإمكان

تستلزم إعادة بناء المبنى التأجيري مبالغ مرتفعة.
ولهذا يتردد بعض الملاك في الإقدام عليها.
ولا شك أن بينهم من يرغب في خفض كلفة إعادة البناء ولو قليلًا.
وأخيرًا، ولتبديد هذا القلق لدى الملاك، نوضح فيما يلي الحيل والنقاط التي تساعد على ضبط الكلفة قدر المستطاع.

نقاط لضبط كلفة الهدم

فيما يلي النقاط التي تساعد على ضبط كلفة الهدم.

احرص دائمًا على طلب عروض أسعار متعددة

عند إسناد أعمال الهدم، احرص دائمًا على الحصول على عروض أسعار من أكثر من جهة.
ومن النقاط المهمة أن تبدأ من البحث عن شركة بناء، ثم تسند إليها أعمال الهدم والبناء الجديد معًا.
فلشركات البناء علاقات قائمة مع مقاولي الهدم، ما يتيح لها العثور على جهة تنفيذ أقل كلفة.
وإذا أبلغت شركة البناء برغبتك في الحصول على عروض من عدة مقاولي هدم، ارتفعت فرص خفض كلفة الهدم.

لا تنسَ مراعاة السكان المجاورين

إذا كانت مراعاة السكان المجاورين غير كافية، فقد تتكبد تكاليف إضافية في التعامل مع الشكاوى.
ويُستحسن أن يقوم مسؤول الموقع والمالك بجولة سلام على الجيران.
ومن النقاط المهمة أيضًا تهيئة آلية تتيح التواصل الفوري مع مسؤول الموقع عند وقوع أي إشكال.
وإذا كنت تنوي تشييد مبنى تأجيري جديد، فاشرح ذلك للجيران أيضًا في الوقت نفسه.

راعِ كذلك توقيت فرض ضريبة الأصول الثابتة

تُحدَّد قيمة ضريبة الأصول الثابتة اعتبارًا من الأول من يناير.
فإن كان المبنى قائمًا في الأول من يناير فُرضت الضريبة، وإن لم يكن قائمًا فلا ضريبة عليه.
وعند وجود مبنى تأجيري تُطبَّق التخفيضات الخاصة بأراضي السكن.
ولذلك تنخفض ضريبة الأصول الثابتة على الأرض ذاتها.
أما بعد الهدم فلا تُطبَّق تخفيضات أراضي السكن، فترتفع ضريبة الأرض.
فحدّد جدول إعادة البناء الزمني بعد أخذ هذه النقطة في الحسبان.

نقاط لضبط كلفة البناء

فيما يلي النقاط التي تساعد على ضبط كلفة البناء.

اختر أفضل الشروط من بين خطط متعددة

قبل إعادة بناء المبنى التأجيري، زُر عددًا من شركات البناء وقارن بين خطط متعددة.
فالمقارنة ترفع منسوب التنافس بين الشركات، ما يسهّل بلورة خطة أفضل.
ومن نقاط خفض كلفة البناء أيضًا أن تسند العمل إلى شركة بناء كبرى وتختار أسلوبًا عالي الاعتماد على التصنيع المسبق.

ركّز على العائد الصافي

كلفة البناء مقلقة بطبيعة الحال، لكن الأولى أن تنفّذ إعادة البناء وأنت تضع العائد الصافي نصب عينيك.
فتوجيه المشروع نحو وحدات الأفراد ذات المساحات الأصغر، بدلًا من الوحدات العائلية، يجعل رفع الربحية أيسر منالًا.
ولأن عدد الأسر المكوّنة من فرد واحد مرشح للازدياد، فإن تعديل المخططات بما يوافق الطلب خطوة فعّالة.
والمخطط الذي نوصي به هو النمط المعروف بـ 2DK، أي غرفتان مع مطبخ وركن طعام.
وإذا جعلت مساحة الوحدة الواحدة 40 مترًا مربعًا فأكثر، أمكنك تخفيض ضريبة اقتناء العقار أيضًا.
وضع في حسبانك أن الطلب من الأفراد يكون أعلى في عقارات الضواحي.

إذا فاضت الأرض، فبِعها أو استثمرها

إذا تبقّت مساحة من الأرض بعد إعادة بناء المبنى التأجيري، فبِعها أو وظّفها في استخدام آخر.
وإذا كانت المنطقة لا يوجد فيها طلب على مواقف السيارات، فقد يكون البيع خيارًا جريئًا يستحق الدراسة.
وإذا كان شكل قطعة الأرض جيدًا، فمن المفيد إعادة النظر في توزيع المباني عليها، كأن تجمع بين مبنى تأجيري ووحدة سكنية مستقلة للإيجار.
فالبحث عن أنجع سبيل للاستفادة من الأرض والوصول إلى الحل الأمثل يقود بدوره إلى خفض فعلي في كلفة البناء.

نقاط لضبط بدل الإخلاء

فيما يلي النقاط التي تساعد على ضبط بدل الإخلاء.

ابدأ بعد أن يتجاوز الشغور نصف الوحدات

عند إعادة البناء يلزمك دفع بدل إخلاء للمستأجرين.
وانتبه إلى أن كثرة المستأجرين تعني ارتفاع المبلغ الذي ستدفعه.
ولضبط بدل الإخلاء، يُستحسن الشروع في العملية بعد أن يتجاوز الشغور نصف الوحدات.
فذلك يوفّر عليك عناء التفاوض أيضًا، ويخفّف العبء الملقى على عاتق المالك.

اجعل مفاوضات الإخلاء هادئة ولبقة

عند التفاوض على الإخلاء، من المهم أن تتعامل بحسن نية واحترام.
فمحاولة إنهاء الأمر من طرف واحد عبر خطاب أو بريد إلكتروني ترفع احتمالات تحوّل الموضوع إلى نزاع.
والسبب أن هذا الأسلوب لا يتيح الإنصات إلى وجهة نظر الطرف الآخر، فيشعر معه بالامتعاض.
ولتفادي إثارة الاستياء، اذهب للقاء المستأجر شخصيًا واطلب منه ذلك بأدب ولطف.
وإذا شرحت له بوضوح أنك ستدفع بدل إخلاء في حدود نفقات الانتقال على الأقل، فغالبًا ما يتفهم الأمر ويوافق.

اقترح التحول إلى عقد إيجار محدد المدة

في عقد الإيجار محدد المدة (teiki shakuya) لا يلزم المالكَ دفعُ بدل إخلاء عند انتهاء مدة العقد.
وكل عقد أُبرم اعتبارًا من الأول من مارس عام 2000 يمكن تحويله من الإيجار العادي إلى عقد محدد المدة باتفاق الطرفين.
غير أن عليك أن تدرك أنه يحقق للمالك مزايا كبيرة، بينما لا يقدّم للمستأجر مزايا تُذكر.
ولذلك يكثر أن يُقبل هذا التحويل مقابل تخفيض الإيجار.
وكلما قصرت مدة العقد، اتسع نطاق التخفيض المطلوب.
كما أن إضافة خيارات مثل إعفاء المستأجر من إعادة الوحدة إلى حالتها الأصلية، أو رد مبلغ التأمين كاملًا، تجعل الاتفاق أكثر سلاسة.

إعادة بناء المبنى التأجيري عملية باهظة الكلفة.
لكن تركه على حاله بحجة التكلفة مع تقادمه يعني تدهورًا مستمرًا في حالته، وصعوبة متزايدة في ضمان سلامة المستأجرين، وهي مخاطرة كبيرة.
وعندئذ ترتفع نسبة الشغور أيضًا، فتتضخم أضرار المالك.
ولتفادي ذلك، يصبح تنفيذ إعادة البناء في التوقيت المناسب بالغ الأهمية.
فاستنادًا إلى ما استعرضناه من توقيتات تستدعي إعادة البناء، ومن فروق بينها وبين التجديد، جرّب إعداد خطة الإيرادات والمصروفات لمبناك.

أسئلة شائعة حول إعادة بناء المباني التأجيرية

س1. كم يبلغ متوسط كلفة إعادة بناء المبنى التأجيري؟

في حالة المبنى الخشبي، يكون المرجع من 500 إلى 800 ألف ين للتسوبو (نحو 3,300 إلى 5,300 دولار أمريكي). أما المبنى المكوّن من طابقين بثماني وحدات فتتراوح كلفته عادةً بين 30 و50 مليون ين (نحو 200 ألف إلى 330 ألف دولار أمريكي).

س2. كيف يتم التعامل مع المستأجرين عند إعادة البناء؟

يلزم إجراء مفاوضات إخلاء، ويُشترط توافر سبب وجيه وتقديم بدل إخلاء. كما ينص القانون على وجوب الإشعار قبل ستة أشهر على الأقل.

س3. أيهما أجدى: إعادة البناء أم التجديد؟

إذا تجاوز عمر المبنى 30 سنة وكانت هناك مشكلة في مقاومته للزلازل، فإعادة البناء هي الأفضل. أما إذا كان عمره دون 20 سنة وهيكله سليمًا، فقد يكون التجديد واسع النطاق أكفأ من حيث الكلفة في بعض الحالات.