일본의 니세타이 주택(二世帯住宅, nisetai jūtaku, 부모 세대와 자녀 세대가 한 건물에서 함께 사는 2세대 동거주택)은 자금 조달과 관리 부담이라는 문제를 안기 쉬운 주택 형태입니다. 그러나 임대겸용주택(賃貸併用住宅, chintai heiyō jūtaku, 자가 거주 공간과 임대 공간이 한 건물 안에 공존하는 일본 특유의 주택 유형)으로 설계하면 주택담보대출 우대, 절세 효과, 안정적인 수익이라는 세 가지를 동시에 실현할 수 있습니다. 한국에는 이와 정확히 대응하는 주택 유형이 없어, 도쿄 등 일본 부동산에 관심 있는 한국 투자자에게는 생소하지만 주목할 가치가 있는 구조입니다.
임대겸용주택이란 무엇인가?
임대겸용주택은 소유주가 실제로 거주하는 부분과 세를 놓는 부분이 하나의 건물 안에 공존하는 주택을 말합니다. 일본에서는 '자택 겸 아파트(自宅兼アパート)'라고도 부릅니다. 한국의 다가구주택이나 상가주택과 언뜻 비슷해 보이지만, 임대겸용주택은 애초에 주택담보대출(住宅ローン, jūtaku rōn)의 우대 조건을 받기 위한 설계 개념이라는 점에서 성격이 다릅니다. 특히 부모 세대와 자녀 세대의 공간을 전기·가스·수도까지 완전히 나누는 완전분리형(完全分離型) 니세타이 주택 구조는 임대겸용으로 전환하기에 가장 적합한 형태입니다.
2세대 주택을 임대겸용으로 만들 때의 장점은?
주택담보대출 우대를 받을 수 있다
일정 기준을 충족하면 금리 연 1% 안팎, 장기 상환이 가능한 주택담보대출(住宅ローン)이 적용됩니다. 수익형 부동산에 적용되는 아파트론(アパートローン, apāto rōn, 임대주택 전용 대출로 금리가 연 2~5%대인 일본의 대출 상품)과 비교하면 상환 부담이 크게 줄어듭니다. 한국의 주택담보대출과 임대사업자대출의 금리 차이가 크지 않은 것과 달리, 일본에서는 '자가 거주 비율'을 기준으로 대출 금리가 수 배 차이 나는 구조이기 때문에 임대겸용 설계 자체가 하나의 파이낸싱 전략이 됩니다. 주택담보대출공제(住宅ローン控除, 일본의 주택담보대출 세액공제 제도)도 함께 활용할 수 있습니다.
임대료 수입으로 대출을 상환할 수 있다
임대 부분에서 나오는 월세 수입을 매달 대출 상환금으로 충당하면 실질적인 주거비 부담을 크게 낮출 수 있습니다. 대출을 완제한 이후에는 임대 수입 전액이 순수익이 됩니다. 서울에서 흔히 볼 수 있는, 전세를 끼고 매수하는 갭투자 방식과 달리, 일본의 임대겸용주택은 처음부터 자가 거주와 월세 수익을 하나의 대출 구조 안에서 설계한다는 점이 특징입니다.
다양한 절세 효과가 있다
- 고정자산세(固定資産税, kotei shisan zei, 한국의 재산세에 해당하는 일본의 보유세) 경감 조치: 주택용지로 평가되어 평가액이 낮아지고 과세표준액이 줄어듭니다
- 상속세 평가액 감소: 임대 부동산으로 평가되면서 상속세 평가액이 낮아집니다
- 소규모 주택지 특례(小規模住宅地の特例, 일본 상속세법상 일정 면적까지 평가액을 큰 폭으로 낮춰주는 특례 제도): 일정 조건을 충족하면 상속세 평가액이 80% 또는 50% 감액됩니다
한국의 재산세·종합부동산세 체계와 달리 일본은 '거주용'과 '임대용'을 구분해 과세표준을 산정하기 때문에, 하나의 건물에 두 용도를 겸하는 임대겸용주택은 두 세제 혜택을 동시에 노릴 수 있는 구조입니다.
여유 방을 수익화할 수 있다
부모 세대가 요양시설에 입소하거나 별세하여 방이 비게 될 경우, 그 공간을 임대로 전환하면 요양시설 비용과 주택 유지비를 동시에 부담하는 이중 부담을 피할 수 있습니다. 완전분리형 구조라면 큰 리모델링 부담 없이 곧바로 임차인을 받을 수 있다는 점도 실무적인 장점입니다.
단점과 주의할 점은?
매각이 어렵다
내 집 마련을 원하는 실거주 매수층과 수익형 부동산을 찾는 투자자 매수층, 어느 쪽에도 어필하기 어려운 특수한 물건 형태이기 때문에 매각 시 매수 후보가 제한적입니다. 한국의 상가주택이 임대 수익과 실거주 편의를 함께 내세워 거래되는 것과 달리, 일본의 임대겸용주택은 대출 조건 자체가 자가 거주 비율에 묶여 있어 매수자가 같은 대출 조건을 재현하기 어렵다는 점이 유동성을 한층 더 낮춥니다.
관리에 손이 많이 간다
직접 관리(自主管理)를 선택하면 입주자 응대까지 소유주가 직접 처리해야 합니다. 관리회사에 위탁해 비용을 들이더라도 관리 부담을 줄일지, 직접 대응할지 판단이 필요합니다. 한국에서는 임대관리를 공인중개사나 위탁관리업체에 맡기는 것이 일반적이지만, 일본의 임대겸용주택은 집주인이 같은 건물에 거주하는 구조이다 보니 위탁 여부와 무관하게 입주자와의 물리적 거리가 훨씬 가깝다는 특징이 있습니다.
입지 선정에 주의가 필요하다
임대 수요를 기대하기 어려운 입지에서는 공실 위험이 높아집니다. 인근에 임대 아파트·맨션이 이미 존재하는 지역을 선택하면 수요가 실재한다는 사실을 확인할 수 있습니다.
임대겸용주택 설계 시 체크포인트
- 계량기 완전 분리(완전분리형 선택): 전기·가스·수도를 세대별로 따로 관리합니다
- 주택담보대출 약관 확인(임대겸용 설계를 허용하는 상품인지)
- 역까지의 거리·주차 공간·외관 디자인을 고려한 수익성 높은 설계
투자 관점의 분석은 임대료 설정과 자산가치의 관계도 참고하시기 바랍니다.
FAQ
- Q. 주택담보대출이 적용되는 임대겸용주택의 기준은 무엇인가요?
- 금융기관마다 다르지만, 일반적으로 '자가 거주 부분의 바닥면적이 전체의 50% 이상'이라는 기준이 많이 적용됩니다. 사전에 금융기관에 반드시 확인하시기 바랍니다.
- Q. 부모 세대가 별세한 후 임대 부분을 늘릴 수 있나요?
- 완전분리형 구조라면 부모 세대가 쓰던 공간을 임대용으로 전환하기가 비교적 수월합니다. 다만 주택담보대출 약관 확인과 필요시 변경 신청 절차가 필요합니다.
- Q. 소규모 주택지 특례는 어떤 조건에서 적용되나요?
- 피상속인이 실제로 거주했거나 사업을 운영하던 토지로, 일정한 상속인이 계속 거주하거나 사업을 이어가는 것이 조건입니다. 자세한 내용은 세무사(税理士)와 상담하시기 바랍니다.
- Q. 임대 부분의 공실률이 높을 경우 리스크는 무엇인가요?
- 임대료 수입이 끊기면 대출 상환금을 자기자금으로 충당해야 합니다. 캐시플로 계획을 세울 때는 공실 기간을 감안한 여유 있는 설계가 중요합니다.
