Los apartamentos pueden poseerse como propiedades que generan ingresos durante mucho tiempo mediante reparaciones y reformas.
Sin embargo, a medida que aumenten los años de construcción, el deterioro avanzará, los inquilinos disminuirán, los gastos de reparación aumentarán, y llegará el momento en que será necesario reconstruir.
La reconstrucción de apartamentos no es algo que se experimenta con frecuencia, y muchos no sabrán por dónde empezar.
Por eso, en esta ocasión, explicamos la reconstrucción de apartamentos desde la información básica hasta los costos, el plan de ingresos y gastos, y los puntos para reducir costos.
Tanto quienes están considerando la reconstrucción como quienes eventualmente la necesitarán, utilicen esto como referencia.
Primero, comprenda el proceso de reconstrucción de un apartamento
Tenga una idea del proceso de reconstrucción de un apartamento.
En la práctica, las instrucciones vendrán del contratista, pero conocer el panorama general le permitirá encargar la reconstrucción de manera más fluida.
Elaborar un plan de reconstrucción y un plan financiero
Al considerar la reconstrucción de un apartamento, lo más preocupante probablemente sea el aspecto económico.
Para continuar con una gestión estable del apartamento también después de la reconstrucción, es necesario pensar detenidamente no solo en el plan de reconstrucción sino también en el plan financiero posterior.
Al construir un apartamento, además de los costos de construcción del propio edificio, también son necesarios los gastos de obras complementarias como la urbanización exterior, los impuestos y los costos de los trámites de solicitud.
Además, en cuanto a los costos de construcción, estos varían según la estructura y el nivel de las instalaciones de la propiedad a reconstruir, el número de habitaciones y las condiciones del terreno, así que tenga mucho cuidado al elaborar el plan financiero.
Determinar el cronograma
Lo ideal sería que el período de finalización del apartamento coincida con la temporada alta de ocupación.
Si se alcanza casi la plena ocupación justo después de la finalización, se puede esperar un ingreso por alquiler estable desde justo después de la reconstrucción.
Si es posible, sería bueno planificar para que el apartamento esté terminado antes del período de máxima demanda.
El período de mayor demanda de inquilinos es de enero a marzo, por lo que si está terminado antes de fin de año, se puede publicar publicidad de captación de inquilinos desde enero.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que, a diferencia de la construcción ordinaria de apartamentos, al realizar una reconstrucción hay inquilinos en el apartamento.
Aunque se notifique el desalojo, no necesariamente todos los inquilinos se van de forma fluida.
En ese caso, es necesario un plan a largo plazo que incluya el período hasta el desalojo.
En el caso de inquilinos de avanzada edad, los ingresos son bajos y la búsqueda de propiedades también se hace más difícil, por lo que puede ser necesario presentar opciones de traslado.
Llevar a cabo las negociaciones de desalojo
Como se mencionó anteriormente, para reconstruir el apartamento, es necesario solicitar a los inquilinos que ya residen que se desalojen.
Aunque se posea la propiedad, legalmente no se puede exigir a los inquilinos que se vayan sin una razón legítima.
Además, para que se haga efectivo el desalojo, también es necesario el consentimiento del inquilino.
Al exigir el desalojo, se necesitan "causa legítima" y "prestación patrimonial", y en los casos en que se exige el desalojo por conveniencia del propietario, generalmente se paga una indemnización por desalojo.
Puede haber casos en que las negociaciones sobre el momento de la salida y la indemnización por desalojo lleven un tiempo considerable.
Las negociaciones de desalojo son una gran carga para el propietario, incluyendo presentar opciones de traslado y asumir los gastos de mudanza, por lo que muchos recurren a expertos.
Procedimientos de contrato para obras de demolición y obras de construcción
Es posible encargar las obras de demolición y las obras de construcción a empresas diferentes, pero en muchos casos las obras avanzan más fluidamente si se encarga a la misma empresa.
Para la demolición de un apartamento grande, además del permiso de demolición también es necesario el permiso de obras de construcción.
Además, para trabajos que generan ruido o grandes vibraciones, en algunos casos puede ser necesario presentar una notificación de obras de construcción específicas al municipio antes de comenzar las obras, así que tenga cuidado.
Contrato de préstamo
Al reconstruir, muchos elaboran planes con un préstamo.
Si es necesario un préstamo, elabore el cronograma teniendo en cuenta el tiempo hasta la revisión, la celebración del contrato de préstamo monetario y la ejecución del préstamo.
Se puede recibir financiación de instituciones financieras privadas como bancos y del Japan Finance Corporation, una institución financiera gubernamental.
Al solicitar un préstamo para apartamentos en un banco, si se dispone de un capital propio del 10 al 30% del costo de construcción, el préstamo tiende a ser aprobado más fácilmente.
Por otro lado, Japan Finance Corporation se caracteriza por tipos de interés bajos y tipos fijos a largo plazo en comparación con los bancos.
Es bueno utilizarlos según la situación.
Inspección en el momento de la finalización de las obras
Después de que se completen las obras, se realiza una inspección de presencia del edificio y la entrega.
La empresa constructora contratada reporta periódicamente los resultados de la inspección durante la construcción, pero en el momento de la finalización, como confirmación final, el responsable de la empresa constructora y el propietario realizan juntos una inspección de presencia.
Compruebe minuciosamente si hay defectos en las obras y si es necesario hacer correcciones.
Si hay problemas con la ejecución, es necesario solicitar correcciones a la empresa constructora.
Solicitud de subvenciones
Dependiendo del municipio, se pueden utilizar subvenciones al reconstruir un apartamento.
Confirme las condiciones de uso y la disponibilidad de subvenciones en el sitio web de cada municipio.
Para la solicitud de subvenciones, se requieren los costos específicos incurridos en la reconstrucción.
En algunos casos puede ser necesario el archivo de documentos justificantes que prueben el resumen adecuado de los gastos y los hechos, así que verifique de antemano las condiciones y los documentos necesarios.
Registro
Prepare los documentos necesarios como el certificado de confirmación de construcción y realice los trámites de registro.
Dado que las propiedades de apartamentos tienen un precio más alto que las viviendas unifamiliares ordinarias, el impuesto por el registro de preservación de la propiedad también será más elevado.
El impuesto predial también será más alto comparado con el edificio anterior, en la medida en que se haya renovado.
El impuesto de adquisición de bienes inmuebles llega con el aviso de pago después de un período, así que no lo olvide y asegure los fondos con antelación.
Desglose de los costos de reconstrucción de un apartamento
Puede ser difícil imaginar cuánto costarán las obras de reconstrucción en total.
Aquí presentamos los tres tipos de costos necesarios para la reconstrucción.
Costos de demolición
Presentamos los costos de demolición generales para apartamentos por tipo de estructura.
・Estructura de madera: aproximadamente 40,000-50,000 yenes por tsubo (≈3.3m²)
・Estructura de acero: aproximadamente 60,000-70,000 yenes por tsubo
・Estructura de hormigón armado: aproximadamente 70,000-80,000 yenes por tsubo
Para calcular el área en tsubo, dado que 1 m² equivale a 0.3025 tsubo, multiplique los metros cuadrados por 0.3025.
Por ejemplo, para un apartamento de estructura de acero con una superficie total de 100 tsubo, los costos de demolición serían de aproximadamente 6,000,000 a 7,000,000 yenes.
Los costos de demolición varían según el tamaño de la propiedad, la estructura y el entorno circundante.
Costos de construcción
El precio de referencia general para la construcción de apartamentos por tipo de estructura es el siguiente.
・Estructura de madera: aproximadamente 700,000-900,000 yenes por tsubo
・Estructura de acero ligero: aproximadamente 800,000-1,000,000 yenes por tsubo
・Estructura de acero pesado: aproximadamente 900,000-1,100,000 yenes por tsubo
・Estructura de hormigón armado: aproximadamente 1,000,000-1,200,000 yenes por tsubo
Si consideramos un apartamento de madera de 2 pisos con 10 habitaciones (30 m²), la suma del área de cada piso es de 300 m², es decir, aproximadamente 90 tsubo.
Si se calcula con un precio unitario de 700,000 yenes por tsubo, los costos de construcción serían de 63,000,000 yenes.
Indemnización por desalojo
Al reconstruir un apartamento, considere también la indemnización por desalojo.
La notificación de desalojo del lado del propietario debe realizarse como mínimo 6 meses antes del vencimiento del período.
Legalmente, se considera que los inquilinos no tienen que aceptar la rescisión sin causa legítima.
El hecho de reconstruir porque el edificio está deteriorado no constituye causa legítima.
Por eso, al reconstruir, se paga una indemnización por desalojo para facilitar el proceso.
El precio de referencia para la indemnización por desalojo son 6 meses de alquiler.
Sin embargo, si la negociación no se concluye, existe la posibilidad de pagar la indemnización por desalojo incluyendo los gastos de mudanza.
Para reducir la indemnización por desalojo, es bueno emitir el aviso de desalojo cuando el número de habitaciones vacías ha disminuido.
Aunque los inquilinos abandonen la propiedad, si no se admiten nuevos inquilinos y se considera la reconstrucción en el momento oportuno, se puede reducir la indemnización por desalojo.
Los tres costos anteriores son los necesarios para la reconstrucción.
Tenga en cuenta que los precios varían según la estructura y la escala de la propiedad, y que también se generan costos como la indemnización por desalojo, y elabore un plan financiero más concreto.
¿Cuánto es el precio de referencia para la reconstrucción de un apartamento?
¿Cuántos costos se necesitan para la reconstrucción de un apartamento?
Los costos necesarios incluyen los costos de demolición, los costos de construcción y los costos de desalojo si hay residentes.
Aunque varía según la escala y la estructura, aquí presentamos el precio de referencia para la reconstrucción de un apartamento.
Solo los costos de construcción tienen un precio de referencia de 500,000 a 1,000,000 yenes por tsubo
Al reconstruir un apartamento, el precio de referencia promedio es de 500,000 a 1,000,000 yenes por tsubo.
Sin embargo, esta cifra es el precio de referencia promedio y se producen diferencias según la región.
Hay apartamentos que entran en este rango, y también existe la posibilidad de superar ampliamente el precio de referencia.
También varía según la escala y la estructura
La reconstrucción de un apartamento también varía según la escala y la estructura.
Dado que los costos de demolición y construcción cambian significativamente según la estructura, puede ser necesaria una gran cantidad de dinero según la estructura elegida al reconstruir.
Además, incluso en el caso de una vivienda de madera, los costos de reconstrucción difieren según cuál sea la parte de los cimientos.
También hay cambios en la situación según los materiales utilizados, el diseño, etc.
Si la vivienda prioriza la resistencia sísmica, los costos de construcción serán más altos como resultado, así que tenga en cuenta que los costos de reconstrucción cambian según las diferencias de escala, estructura, materiales y entorno.
Sobre el capital necesario para reconstruir un apartamento
Por todo lo anterior, la reconstrucción de un apartamento requiere grandes costos, y la mayoría de las personas preparan los fondos recibiendo financiación de una institución financiera.
Aquí explicamos el capital necesario para la reconstrucción de un apartamento.
Recibir financiación del gobierno
Al reconstruir un apartamento, existe la opción de recibir financiación de Japan Finance Corporation.
Japan Finance Corporation es una institución financiera gubernamental.
Se caracteriza por poder pedir prestado a un tipo de interés bajo y fijo a largo plazo, por lo que es fácil de utilizar para pequeñas y medianas empresas, entre otras.
Comparado con las instituciones financieras privadas, el tipo de interés también es bajo, por lo que también es ventajoso en el reembolso.
Sin embargo, hay varias condiciones para el préstamo.
Estas son: poseer bienes inmuebles como garantía, realizar actividades de arrendamiento de bienes inmuebles, no tener impuestos ni cargos públicos pendientes, entre otras.
En cuanto a la propiedad de garantía, es aproximadamente el 30% de la valoración de referencia, y el período del préstamo es de un máximo de 15 a 20 años.
Los hombres tienen 15 años y las mujeres 20 años, siendo necesario liquidarlo antes de los 79 años, así que determine el período calculando en sentido inverso.
Utilizar un préstamo para apartamentos
También se puede utilizar un préstamo para apartamentos para el capital necesario para la reconstrucción.
Las instituciones financieras generales tienen préstamos para apartamentos orientados a gestores de apartamentos, y se puede pedir prestado utilizándolos.
Para utilizar el préstamo para apartamentos de una institución financiera, preparar un capital propio de aproximadamente el 10 al 30% del costo de construcción tiende a facilitar el proceso del préstamo.
Si también se dispone del capital propio con cierta holgura, la reconstrucción del apartamento será más sencilla.
Elaboremos un plan de ingresos y gastos para reconstruir el apartamento
Si está pensando en reconstruir el apartamento, elabore un plan de ingresos y gastos.
Quienes nunca han elaborado un plan de ingresos y gastos o tienen dudas sobre qué incluir en él, utilicen esto como referencia.
Crear las partidas de ingresos, gastos y balance
Para reconstruir el apartamento, elabore un plan sobre ingresos, gastos y balance.
Estas partidas de ingresos, gastos y balance son una parte que afecta enormemente a la gestión del apartamento.
Si no se comprenden correctamente, no solo no se entenderán los movimientos del dinero, sino que también existe la posibilidad de una reconstrucción del apartamento sin planificación.
Los ingresos se calculan conociendo el alquiler, el aparcamiento, el pago de bienvenida (reikin), el número de habitaciones vacías (reducción), etc.
Los gastos incluyen el impuesto predial, el importe de la comisión de gestión, los gastos de reparación, el seguro de incendios, los gastos comunes y el importe de reembolso del préstamo.
El balance es el cálculo de los ingresos netos mensuales y los ingresos netos anuales.
Calcule cada partida mirando los resultados reales.
Rellenar los números de cada partida
Una vez que conozca los importes incluidos en ingresos, gastos y balance, rellene los números de cada partida.
Sin embargo, hay varios puntos de atención al registrar cada partida.
【Sobre cada partida y sus puntos de atención】
◎Ingresos
・Alquiler
Comprenda el precio de referencia del alquiler de los apartamentos en la misma región y entorno.
Establecerlo en el lado bajo hace que el plan sea más tranquilizador.
Tenga en cuenta que los planes futuros pueden cambiar según el alquiler.
Al registrar el balance, se puede calcular con la fórmula: alquiler × número de inquilinos × período de arrendamiento.
・Aparcamiento
Las tarifas de aparcamiento varían según la región; utilice como referencia 40,000 yenes en zonas urbanas.
En las zonas suburbanas, una referencia sería entre 10,000 y 15,000 yenes.
Se calcula con la fórmula: número de plazas de aparcamiento × 12 meses.
・Número de habitaciones vacías (reducción)
No calcule el apartamento con plena ocupación constante; asuma que habrá un cierto número de habitaciones vacías.
También es eficaz para dar más holgura al plan y considerar el riesgo de morosidad.
・Pago de bienvenida (reikin)
Es lo que el inquilino paga al propietario, con un promedio de 1 a 2 meses de alquiler.
Regístrelo considerando la rotación de inquilinos.
◎Gastos
・Impuesto predial (impuesto de planificación urbana)
Es el impuesto que grava el terreno y el edificio.
El impuesto de planificación urbana es el que pagan las personas con terreno o vivienda dentro de las zonas urbanizadas.
Calcúlelos juntos dentro del 5 al 10% de los ingresos por alquiler.
・Comisión de gestión
Es lo que se paga cuando se encarga a una empresa de gestión de apartamentos.
Considere aproximadamente el 5% de los ingresos por alquiler en promedio.
・Gastos de reparación
Es necesario un plan que tenga en cuenta el mantenimiento y la gestión diaria necesarios, los gastos de restauración al estado original y el deterioro por el paso del tiempo.
Se considera ideal que sea el 5% promedio de los ingresos por alquiler, pero tenga cuidado de no calcularlo demasiado alto.
・Seguro de incendios
El importe varía según la estructura del apartamento y la cobertura.
Investigue con antelación y calcule el precio promedio.
・Gastos comunes
Es la parte necesaria para el mantenimiento del apartamento.
Calcúlelo considerando entre 3,000 y 5,000 yenes.
・Importe de reembolso del préstamo
Establezca un importe de reembolso que no sea excesivo.
La tasa de reembolso ideal es del 40 al 50%, pero tenga cuidado de que si supera esta proporción el plan puede cambiar.
Calcular la rentabilidad real
Después de calcular cada partida, calcule la rentabilidad real.
Lo importante en el plan de ingresos y gastos es si se pueden esperar beneficios.
No hace falta que sea exacto, ya que permite comprender si se puede recuperar el capital de reconstrucción y en cuánto tiempo.
Dado que también existe la posibilidad de que ocurran situaciones inesperadas en el camino, elabore un contenido que permita prepararse para imprevistos.
El momento en que se debe considerar la reconstrucción del apartamento
Cuando se gestiona un apartamento, llega el momento en que es necesario considerar la reconstrucción.
Sin embargo, muchos no saben cuándo reconstruir el apartamento.
Por eso, a continuación explicamos el momento en que se debe considerar la reconstrucción del apartamento.
Años de construcción
Las viviendas, incluidos los apartamentos, tienen una vida útil legal establecida.
Son muchos los casos en que se utiliza esa cifra como referencia para la reconstrucción.
La vida útil legal es algo que muestra el valor del edificio y no significa que no se pueda vivir cuando se supere esa cifra.
Por lo tanto, no es que haya que reconstruir inmediatamente porque se haya superado.
La vida útil legal es de 22 años para la madera, de 19 a 34 años para la estructura de acero dependiendo del grosor del material, y de 47 años para la estructura de hormigón armado.
La estructura de hormigón armado tiene una larga vida útil legal, pero cuando supera los 40 años de construcción, la distribución de habitaciones y el diseño dejan de adaptarse a las necesidades de la época.
Como las instalaciones también se vuelven antiguas, habrá menos personas que quieran mudarse.
Si la reconstrucción es para reducir el riesgo de vacantes, considere que los 25 a 35 años de construcción, cuando se completa la depreciación y el préstamo, son la referencia.
Alta cantidad de habitaciones vacías
Cuando el apartamento envejece, las habitaciones vacías también se hacen notar.
Incluso en apartamentos antiguos, hay propiedades que siempre tienen inquilinos, pero ese no es el caso más frecuente.
Que incluso con muchos años de construcción no falten inquilinos se limita a los casos en que las condiciones de ubicación son muy buenas o hay un valor añadido que no hace sentir los años de construcción.
Si se siente que los inquilinos están disminuyendo aunque las condiciones de ubicación sean buenas, puede decirse que es conveniente considerar problemas con las instalaciones o la apariencia, y contemplar también la reconstrucción.
Si hay problemas con el área donde se encuentra el apartamento, puede haber casos en que la reconstrucción no mejore la situación.
Para evitar eso, realizar una investigación de mercado suficiente y estudiar si se pueden obtener ventajas con la reconstrucción se convierte en el punto clave.
Si siente que el terreno no es adecuado para la gestión de apartamentos, considere también otros métodos de aprovechamiento del suelo.
Apariencia y distribución de habitaciones
A medida que pasan los años de construcción, la apariencia y la distribución de habitaciones se vuelven anticuadas.
Aunque en ese momento no había ningún problema, con el paso de 20 o 30 años también cambian las necesidades.
Comparando 20 a 30 años atrás con el presente, ha aumentado la familia nuclear como la de una pareja con un hijo.
En el caso de apartamentos orientados a familias, hay casos en que simplemente cambiar a una distribución de habitaciones para estudios o familias de 2 a 3 personas aumenta las personas que quieren mudarse.
Si también se cambian las instalaciones por las últimas, se sentirá que es una propiedad más atractiva.
En cuanto al diseño, también ha cambiado la tendencia de preferencias entre ahora y antes.
Si está pensando en reformar completamente para adaptarla a las necesidades actuales, reconstruirla como vivienda nueva tiene una alta probabilidad de llevar a un aumento de la tasa de ocupación.
Si es necesaria una reforma a gran escala, considere también la reconstrucción.
¿Reconstrucción o reforma, cuál elegir?
Para los apartamentos, además de la reconstrucción, también existe la opción de reformar el edificio existente.
Puede haber propietarios que duden entre estas dos opciones.
Para resolver las dudas de los propietarios indecisos, explicamos las diferencias entre la reconstrucción y la reforma, la diferencia de costos, y las ventajas y desventajas de cada una.
Diferencia entre reconstrucción y reforma
La mayor diferencia entre la reconstrucción y la reforma es si se mantienen los cimientos o no.
En la reconstrucción, se derriba completamente el edificio existente para dejarlo en solar y luego se construye un nuevo edificio.
En la reforma, en cambio, se deja la base, los pilares y las vigas del edificio existente, y se realizan reconstrucciones, reparaciones o ampliaciones.
El contenido de la reforma es muy variado, desde cambios parciales como el papel pintado y el suelo hasta la llamada reforma esqueleto (skeleton reform) que elimina todo excepto los cimientos y lo renueva completamente.
Cuando la situación es tal que se necesita una reforma esqueleto, en muchos casos se duda entre ella y la reconstrucción.
Hay puntos que conviene conocer cuando se duda entre la reconstrucción y la gran reforma.
Estos son que al reconstruir puede ocurrir que la escala sea más pequeña que el edificio original, y que si la propiedad fue construida antes de la promulgación de la Ley de Estándares de Construcción o de la Ley de Planificación Urbana, puede haber casos en que no sea posible reconstruir.
Dado que la Ley de Estándares de Construcción y las ordenanzas municipales se modifican periódicamente, tenga en cuenta que si se rige por los estándares anteriores al cambio, puede surgir el tipo de problema mencionado anteriormente.
Además, dependiendo de la propiedad, puede ser difícil realizar una gran reforma.
En los apartamentos con una estructura en que las paredes y el suelo sostienen el edificio, no es posible cambiar la distribución de habitaciones.
Teniendo en cuenta todo esto, es importante determinar cuál elegir entre la reconstrucción y la gran reforma.
¿Cuál es más económico?
Los costos de reconstrucción de un apartamento varían según la superficie total del suelo, el precio unitario de demolición por tsubo, etc.
El precio de referencia aproximado es de más de 30,000,000 yenes.
Por supuesto, varía según el área de construcción, por lo que es importante recopilar información con antelación.
Por otro lado, el precio de referencia para una gran reforma es de 10,000,000 a 25,000,000 yenes.
La reconstrucción inevitablemente se encarece porque se reconstruye todo desde los cimientos.
Sin embargo, dependiendo de la estructura, puede haber casos en que no se pueda cambiar la distribución de habitaciones con la reforma, por lo que a veces la única opción es la reconstrucción.
Si se determina que los cimientos están deteriorados y no pueden resistir la reforma, también es necesario optar por la reconstrucción.
Cuando se duda entre cuál elegir, decida teniendo en cuenta factores como cuánto tiempo se va a utilizar en el futuro, si se desea un gran cambio en la distribución de habitaciones, si hay planes de herencia, etc.
Si está pensando en la herencia en el futuro, se recomienda reducir impuestos como el de herencia mediante la reconstrucción con préstamo para apartamentos.
Si va a terminar en su propia generación o está pensando en otros aprovechamientos del suelo, puede sentir que es más ventajoso reformar en lugar de reconstruir.
Ventajas y desventajas de la reconstrucción
Al reconstruir se convierte en una vivienda nueva, por lo que muchos puede que sientan que solo tiene ventajas.
Sin embargo, también tiene desventajas, así que hay que tener cuidado.
【Ventajas】
・Se puede reducir la tasa de vacantes
・El valor del activo mejora
・Conduce a la reducción de la depreciación y el impuesto de herencia
・Se puede establecer el alquiler más alto
【Desventajas】
・El costo de la reconstrucción es alto
・El período hasta la finalización de la reconstrucción es largo
Dado que conlleva un gran costo y mucho tiempo, es importante sopesar si se pueden obtener ventajas que lo justifiquen.
Ventajas y desventajas de la reforma
La reforma tiene ventajas y desventajas diferentes a la reconstrucción.
Como sirve de indicador para decidir cuál elegir, también verifique las ventajas y desventajas de la reforma.
【Ventajas】
・Menos costosa que la reconstrucción
・El período de obras es más corto que la reconstrucción
・También se puede esperar el efecto de reducir la tasa de vacantes
【Desventajas】
・Los gastos de reparación se seguirán generando incluso después de la reforma
・Es difícil realizar una renovación completa como si fuera nueva
・El efecto de mejora de la rentabilidad se vuelve limitado
Aunque se realice una gran reforma, el alquiler no llegará a ser igual al de una vivienda nueva.
Además, como no se cambian todas las partes deterioradas, puede haber casos en que sea necesario realizar reparaciones en breve.
Se puede esperar que sea eficaz como método para mejorar la tasa de vacantes, pero tenga en cuenta que la rentabilidad no aumentará significativamente.
Consejos para reducir en lo posible los costos de reconstrucción del apartamento
La reconstrucción de un apartamento conlleva altos costos.
Por eso, puede haber propietarios que vacilen ante la reconstrucción.
Seguramente también hay propietarios que desean reducir los costos de reconstrucción aunque sea un poco.
Por último, para resolver las dudas de esos propietarios, explicamos los consejos y puntos para reducir los costos aunque sea un poco.
Puntos para reducir los costos de demolición
Los puntos para reducir los costos de demolición son los siguientes.
Solicitar siempre presupuestos comparativos
Al encargar las obras de demolición, asegúrese de solicitar presupuestos comparativos.
Comenzar buscando un fabricante de viviendas y encargar conjuntamente la demolición y la nueva construcción también es un punto clave.
Los fabricantes de viviendas tienen conexiones con empresas de demolición, por lo que pueden encontrar un contratista que reduzca más los costos.
Si se comunica al fabricante de viviendas que se desean presupuestos comparativos de varias empresas de demolición, aumenta la posibilidad de reducir los costos de demolición.
No olvidar la consideración hacia los vecinos
Si la consideración hacia los vecinos es insuficiente, puede haber casos en que se incurran en costos de obras adicionales para gestionar reclamaciones.
Se recomienda que el responsable de la obra y el propietario hagan una ronda de saludos.
También es un punto clave tener un sistema para contactar inmediatamente con el responsable de la obra cuando surja un problema.
Si hay planes de construir un nuevo apartamento, también explíqueselo a los vecinos.
Considerar también el momento en que se grava el impuesto predial
El importe del impuesto predial se determina a partir del 1 de enero.
Si hay un edificio el 1 de enero se grava, pero si no lo hay, no se grava.
Si hay un apartamento construido, se aplica la reducción de impuestos para uso residencial.
Por lo tanto, el impuesto predial del propio terreno resulta más barato.
Sin embargo, si ha sido demolido, no se aplica la reducción de impuestos para uso residencial, por lo que el impuesto predial del terreno será más alto.
Teniendo esto en cuenta, determine el cronograma de reconstrucción.
Puntos para reducir los costos de construcción
Los puntos para reducir los costos de construcción son los siguientes.
Elegir el plan con mejores condiciones entre varios
Antes de reconstruir el apartamento, visitar varios fabricantes de viviendas y comparar varios planes.
Al comparar, también aumenta la tensión entre los fabricantes de viviendas, lo que facilita dar forma a un plan mejor.
Encargar a un fabricante de viviendas de gran envergadura y elegir un método con mayor industrialización también es un punto para reducir los costos de construcción.
Tener en cuenta la rentabilidad real
Los costos de construcción son naturalmente importantes, pero más que eso reconstruya teniendo en cuenta la rentabilidad real.
Orientarse hacia inquilinos individuales con una distribución más pequeña que los apartamentos para familias facilita apuntar a una mejora de la rentabilidad.
Se prevé que el número de hogares unipersonales seguirá aumentando, por lo que cambiar a una distribución adaptada a la demanda es efectivo.
La distribución recomendada es 2DK (salón-comedor + 2 habitaciones).
Si el área por unidad es de 40 m² o más, también se puede reducir el impuesto de adquisición de bienes inmuebles.
En el caso de propiedades suburbanas, también tenga en cuenta que la demanda de personas que viven solas es aún mayor.
Si sobra terreno, venderlo o aprovecharlo
Si sobra terreno al reconstruir el apartamento, véndalo o adopte otro método de aprovechamiento del suelo.
Si es un área donde no hay inquilinos de aparcamiento, también es una opción considerar decididamente la venta.
Si la topografía es buena, también puede ser bueno reconsiderar la distribución de edificios, como combinar un apartamento y una vivienda unifamiliar en alquiler.
Buscar el método para aprovechar eficazmente el solar y derivar la solución óptima también conduce a una reducción efectiva de los costos de construcción.
Puntos para reducir la indemnización por desalojo
Los puntos para reducir la indemnización por desalojo son los siguientes.
Comenzar cuando más de la mitad estén vacías
Al reconstruir, es necesario pagar una indemnización por desalojo a los inquilinos.
Tenga cuidado porque si hay muchos inquilinos, el importe a pagar aumentará.
Para reducir la indemnización por desalojo, se recomienda comenzar cuando más de la mitad estén vacías.
Esto también lleva a reducir el esfuerzo de negociación, lo que permite aligerar la carga del propietario.
Negociar el desalojo con calma y amabilidad
Al negociar el desalojo, es importante responder con sinceridad.
Si se intenta terminar unilateralmente por escrito o por correo electrónico, existe una alta probabilidad de que se desarrolle en una disputa.
Como es un método que no permite escuchar los argumentos de la otra parte, puede decirse que la causa es que se siente que no es algo agradable.
Para no generar molestias, vaya a reunirse directamente y pida amablemente.
En la mayoría de los casos se puede obtener comprensión si se explica bien que la indemnización por desalojo se pagará en la medida de los gastos de mudanza.
Proponer el cambio a arrendamiento de plazo fijo
En el contrato de arrendamiento de plazo fijo, cuando se cumple el período del contrato, los inquilinos no necesitan pagar la indemnización por desalojo.
Si el contrato de arrendamiento se firmó el 1 de marzo de 2000 o después, es posible cambiar de un contrato de arrendamiento ordinario a un contrato de arrendamiento de plazo fijo con el acuerdo de ambas partes.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que el arrendamiento de plazo fijo tiene grandes ventajas para el propietario pero no tantas para el inquilino.
Por eso, en muchos casos se acuerda mediante la reducción del alquiler.
Cuanto más corto sea el período del contrato de arrendamiento de plazo fijo, mayor será la reducción del alquiler.
Además, añadir opciones como la exención de la restauración al estado original al salir o la devolución total de la fianza facilita que las negociaciones avancen sin problemas.
La reconstrucción de un apartamento conlleva grandes costos.
Si se deja el apartamento sin actuar porque cuesta dinero y los años de construcción continúan pasando, el deterioro seguirá avanzando, será más difícil garantizar la seguridad de los inquilinos y el riesgo será grande.
En ese caso, la tasa de vacantes también aumentará y las desventajas para el propietario se harán mayores.
Para evitar que eso suceda, es importante realizar la reconstrucción en el momento adecuado.
Elabore un plan de ingresos y gastos para reconstruir el apartamento teniendo en cuenta el momento en que se debe considerar la reconstrucción y las diferencias entre la reconstrucción y la reforma presentadas en esta ocasión.
Preguntas frecuentes sobre la reconstrucción de apartamentos
P1. ¿Cuál es el precio de referencia para la reconstrucción de un apartamento?
En el caso de apartamentos de madera, la referencia es de 500,000 a 800,000 yenes por tsubo. Para un apartamento de 2 pisos con 8 habitaciones, generalmente se estima entre 30,000,000 y 50,000,000 yenes.
P2. ¿Cómo se debe responder a los inquilinos al reconstruir?
Es necesaria la negociación de desalojo, requiriéndose la causa legítima y la provisión de indemnización por desalojo. La ley establece la obligación de notificación con al menos 6 meses de antelación.
P3. ¿Cuál es más ventajoso, la reconstrucción o la reforma?
Si tiene más de 30 años de construcción y hay problemas de resistencia sísmica, la reconstrucción es más ventajosa. Si tiene menos de 20 años de construcción y la estructura está en buen estado, puede haber casos en que la gran reforma sea más eficiente en términos de costos.
