La clé d’une gestion locative réussie : missions, coûts et choix d’une société de gestion immobilière

Lorsqu'on exploite un immeuble locatif ou une copropriete, faire appel a une societe de gestion immobiliere est indispensable pour alleger la charge du proprietaire. Cependant, comme il existe aussi des societes peu fiables, une selection rigoureuse s'impose.

Dans cet article, nous expliquons les missions concretes d'une societe de gestion immobiliere, les niveaux de cout et les points essentiels pour bien la choisir.

Quelles missions assure une societe de gestion immobiliere ?

Recherche de locataires

Pour eviter le risque de vacance, il est important de confier la gestion a une societe disposant d'un solide savoir-faire et d'une experience reconnue. Il convient de choisir une entreprise ayant une forte capacite commerciale.

Procedures liees au contrat de location

Elle prend en charge des taches administratives lourdes pour les proprietaires qui exercent cette activite en parallele, comme la redaction des contrats et les formalites de renouvellement.

Encaissement des loyers et gestion des impayes

Tous les locataires ne reglent pas necessairement leur loyer a temps chaque mois. Une societe de gestion disposant d'un savoir-faire specialise effectue les relances de maniere appropriee. Si l'adhesion a une societe de garantie locative est exigee, le proprietaire n'a pas besoin d'intervenir directement pour les relances.

Gestion des reclamations et des incidents

Il est judicieux de confier a la societe de gestion le traitement des reclamations variees, telles que le bruit, les mauvaises odeurs, les fuites d'eau ou les problemes lies aux animaux, car cela represente aussi une lourde charge mentale.

Etat des lieux de sortie et reglement

Les litiges lies a la restitution du depot de garantie sont frequents, et une reponse appropriee fondee sur les "Lignes directrices relatives aux litiges sur la remise en etat" exige des connaissances specialisees.

Maintenance du batiment et gestion des equipements

Elle prend en charge des taches indispensables au maintien de la valeur de l'actif, telles que les inspections periodiques des facades et des parties communes, les controles reglementaires des equipements de securite incendie et des fosses septiques, ainsi que les inspections regulieres des ascenseurs.

Elaboration d'un plan de renovation a long terme

Pour une structure en beton arme (RC), on considere generalement qu'entre 5 et 10 ans interviennent divers travaux de peinture et reparations d'equipements, entre 11 et 15 ans les travaux de facade et d'etancheite, et entre 21 et 25 ans une renovation d'ensemble.

Quels sont les trois types de societes de gestion immobiliere ?

1. Specialisees dans la gestion : elles se concentrent sur la relation avec les locataires et la gestion du batiment. Elles conviennent lorsqu'il existe une demande stable a proximite
2. Specialisees dans l'intermediation : elles excellent dans la recherche de locataires, l'organisation des visites et la conclusion des contrats grace a leur force commerciale
3. Gestion et intermediation reunies : c'est l'option la plus agile et la plus efficace. Comme tout est gere par une seule societe, la charge du proprietaire est minimale

Quel est le niveau de cout a prevoir pour une societe de gestion ?

• Frais de gestion deleguee : la reference du marche est de 5 % du loyer mensuel
• Commission d'intermediation : le plafond correspond au loyer mensuel majore de la taxe sur la consommation. Il arrive aussi qu'elle soit partagee entre bailleur et locataire

Quels points faut-il verifier pour choisir une societe de gestion ?

• Perimetre des services : prend-elle en charge a la fois la gestion et l'intermediation ?
• Frais de gestion : restent-ils dans la fourchette du marche (autour de 5 % du loyer) ?
• Capacite de commercialisation : savoir-faire et resultats en operations de leasing
• Capacite de gestion des incidents : dispose-t-elle d'un dispositif de reponse rapide ?
• Systeme de reporting : frequence et contenu des rapports mensuels

Questions frequentes (FAQ)

Quelle est la difference entre une societe de gestion et une agence d'intermediation ?

La societe de gestion assure l'entretien du bien, sa gestion et la relation avec les locataires, tandis que l'agence d'intermediation s'occupe de presenter le bien et d'intervenir dans la conclusion du contrat. La societe de gestion ne releve pas de l'activite de transaction immobiliere.

Quel est le cout habituel des frais de gestion deleguee ?

En general, il se situe autour de 5 % du loyer mensuel. Comme ces frais s'appliquent meme en cas de vacance, il est important de verifier l'equilibre entre le contenu des services et leur cout.

Quels controles reglementaires une societe de gestion effectue-t-elle ?

La societe de gestion organise et realise les inspections des equipements de securite incendie, les controles des installations simplifiees d'eau potable, l'entretien et l'inspection des fosses septiques ainsi que les controles periodiques des ascenseurs.