Al gestionar un apartamento o un condominio, recurrir a una empresa de administración inmobiliaria es indispensable para reducir la carga del propietario. Sin embargo, como también existen empresas poco confiables, se requiere una selección cuidadosa.
En este artículo, explicamos las funciones concretas de una empresa de administración inmobiliaria, el rango de costos y los puntos clave para elegirla.
¿Qué tipo de servicios presta una empresa de administración inmobiliaria?
Captación de inquilinos
Para evitar el riesgo de vacancia, es importante confiar la gestión a una empresa con amplia experiencia y conocimientos. Conviene elegir una empresa con sólida capacidad comercial.
Trámites del contrato de arrendamiento
Se encarga de tareas administrativas como la elaboración de contratos y los trámites de renovación, que suelen representar una carga importante para los propietarios que tienen esta actividad como ingreso complementario.
Cobro de rentas y gestión de morosidad
No todos los inquilinos pagan puntualmente todos los meses. Una empresa administradora con conocimientos especializados realiza los recordatorios de pago de forma adecuada. Si se exige la adhesión a una empresa de garantía de renta, el propietario no necesita hacer los cobros directamente.
Atención de quejas y problemas
Delegar en la empresa administradora la atención de quejas diversas, como ruido, malos olores, fugas de agua o problemas con mascotas, es una decisión sensata, ya que también supone una gran carga emocional.
Inspección y liquidación al desocupar
Los conflictos en torno a la devolución del depósito son frecuentes, y para responder adecuadamente conforme a las "Directrices sobre conflictos relacionados con la restauración al estado original" se requieren conocimientos especializados.
Mantenimiento del edificio y gestión de instalaciones
Se encarga de tareas esenciales para mantener el valor del activo, como inspecciones periódicas de la fachada y las áreas comunes, inspecciones legales de equipos contra incendios y fosas sépticas, e inspecciones regulares de ascensores.
Planificación de reparaciones a largo plazo
En estructuras de hormigón armado (RC), como referencia, entre los 5 y 10 años se realizan diversas pinturas y reparaciones de equipos, entre los 11 y 15 años trabajos de pintura exterior e impermeabilización, y entre los 21 y 25 años reparaciones integrales.
¿Cuáles son los tres tipos de empresas de administración inmobiliaria?
- Especializadas en gestión: se centran en la atención a inquilinos y la administración del edificio. Son adecuadas cuando existe una fuente de demanda estable en la zona
- Especializadas en intermediación: destacan en la captación de inquilinos, visitas y formalización de contratos gracias a su capacidad comercial
- Gestión e intermediación integradas: son la opción más ágil y eficiente. Al resolverse todo con una sola empresa, la carga del propietario es mínima
¿Cuál es el rango de costos que se paga a una empresa administradora?
- Honorarios de administración: el estándar es 5% de la renta mensual
- Comisión de intermediación: el límite es la renta mensual más el impuesto al consumo. En algunos casos se divide entre arrendador e inquilino
¿Qué puntos conviene revisar al elegir una empresa administradora?
- Alcance del servicio: si puede atender tanto la gestión como la intermediación
- Cuota de administración: si no se aleja del estándar (alrededor del 5% de la renta)
- Capacidad de captación: conocimientos y resultados en operaciones de leasing
- Capacidad de respuesta ante problemas: si cuenta con un sistema de atención ágil
- Sistema de informes: frecuencia y contenido de los informes mensuales
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuál es la diferencia entre una empresa administradora y una empresa de intermediación?
La empresa administradora se encarga del mantenimiento del inmueble, la gestión y la atención a los inquilinos, mientras que la empresa de intermediación se ocupa de presentar el inmueble y mediar en la firma del contrato. La empresa administradora no se considera una actividad de transacción de bienes raíces.
¿Cuál es el costo habitual de los honorarios de administración?
Por lo general, ronda el 5% de la renta mensual. Como el costo se genera incluso cuando hay vacancia, conviene comprobar el equilibrio entre el contenido del servicio y el costo.
¿Qué inspecciones legales realiza una empresa administradora?
La empresa administradora organiza y ejecuta inspecciones de equipos contra incendios, revisiones de sistemas simplificados de agua potable, mantenimiento e inspección de fosas sépticas e inspecciones periódicas de ascensores.
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