عند إدارة مبنى سكني أو مجمع شقق، يُعد الاستعانة بشركة إدارة عقارية أمرًا أساسيًا لتخفيف الأعباء عن المالك. ومع ذلك، توجد بعض الشركات غير الموثوقة، لذلك يلزم الاختيار بعناية.
في هذا المقال، نشرح المهام المحددة لشركة الإدارة العقارية، ومتوسط التكاليف، والنقاط الأساسية لاختيار الشركة المناسبة.
ما المهام التي تقوم بها شركة الإدارة العقارية؟
استقطاب المستأجرين
لتجنب مخاطر الشغور، من المهم تكليف شركة إدارة تمتلك خبرة عملية وسجلًا قويًا. من الأفضل اختيار شركة تتمتع بقدرة تسويقية عالية.
إجراءات عقود الإيجار
تتولى الشركة الأعمال الإدارية التي تشكل عبئًا كبيرًا على المالك الذي يدير العقار كعمل جانبي، مثل إعداد العقود وإجراءات التجديد.
تحصيل الإيجارات والتعامل مع التأخر في السداد
ليس جميع المستأجرين يسددون الإيجار بانتظام كل شهر. وتقوم شركة إدارة تمتلك خبرة متخصصة بإجراء المتابعة والتحصيل بالشكل المناسب. وإذا كان الانضمام إلى شركة ضمان الإيجار شرطًا، فلن يحتاج المالك إلى المطالبة بالسداد مباشرة.
التعامل مع الشكاوى والمشكلات
نظرًا إلى أن التعامل مع شكاوى متنوعة مثل الضوضاء والروائح وتسرب المياه ومشكلات الحيوانات الأليفة يسبب عبئًا نفسيًا كبيرًا، فإن إسناد هذه المهام إلى شركة الإدارة يعد خيارًا حكيمًا.
المعاينة والتسوية عند الإخلاء
تكثر النزاعات المتعلقة برد التأمين، ويتطلب التعامل المناسب وفقًا لـ"الإرشادات الخاصة بالنزاعات حول إعادة العقار إلى حالته الأصلية" معرفة متخصصة.
صيانة المبنى وإدارة المرافق
تتولى الشركة أعمالًا أساسية للحفاظ على قيمة الأصل، مثل الفحوص الدورية للواجهات والمناطق المشتركة، والفحوص القانونية لمعدات الإطفاء وخزانات المعالجة، والفحص الدوري للمصاعد.
إعداد خطة الصيانة طويلة الأجل
في المباني الخرسانية المسلحة، يكون المؤشر العام هو تنفيذ أعمال الطلاء المختلفة وإصلاح المرافق بعد 5 إلى 10 سنوات، وطلاء الواجهات ومعالجات العزل المائي بعد 11 إلى 15 سنة، وأعمال الترميم الشاملة بعد 21 إلى 25 سنة.
ما الأنواع الثلاثة لشركات الإدارة العقارية؟
- التركيز على أعمال الإدارة：تركز على خدمة المستأجرين وإدارة المبنى. وهي مناسبة عندما توجد مصادر طلب مستقرة في المنطقة المجاورة
- التركيز على أعمال الوساطة：تتميز باستقطاب المستأجرين والجولات الميدانية وإبرام العقود بالاعتماد على قوتها البيعية
- الجمع بين الإدارة والوساطة：الخيار الأكثر مرونة وكفاءة. ولأن جميع المهام تُنجز عبر شركة واحدة، يكون العبء على المالك في أدنى مستوى
ما متوسط التكاليف التي تُدفع لشركة الإدارة؟
- رسوم الإدارة：المتوسط هو 5% من الإيجار الشهري
- رسوم الوساطة：الحد الأعلى هو الإيجار الشهري مضافًا إليه ضريبة الاستهلاك. وقد يتم تقاسمها بين المستأجر والمالك
ما النقاط التي ينبغي التحقق منها عند اختيار شركة إدارة؟
- نطاق العمل：هل تتعامل مع الإدارة والوساطة معًا؟
- رسوم الإدارة：هل هي قريبة من المستوى السائد في السوق (نحو 5% من الإيجار)؟
- القدرة على جذب المستأجرين：مدى توافر الخبرة العملية والسجل في أعمال التأجير
- القدرة على التعامل مع المشكلات：هل توجد منظومة استجابة سريعة؟
- آلية التقارير：وتيرة التقارير الشهرية ومحتواها
الأسئلة الشائعة (FAQ)
ما الفرق بين شركة الإدارة وشركة الوساطة؟
تتولى شركة الإدارة صيانة العقار وإدارته والتعامل مع المستأجرين، بينما تتولى شركة الوساطة التعريف بالعقار والتوسط في التعاقد. ولا تُعد شركة الإدارة ضمن نشاط الوساطة العقارية المرخص.
كم يبلغ متوسط رسوم الإدارة؟
بشكل عام، تبلغ نحو 5% من الإيجار الشهري. ولأن الرسوم قد تُفرض حتى عند وجود شغور، فمن المهم التحقق من التوازن بين نطاق الخدمة والتكلفة.
ما أنواع الفحوص القانونية التي تنفذها شركة الإدارة؟
تقوم شركة الإدارة بترتيب وتنفيذ فحوص معدات الإطفاء، وفحص شبكات المياه البسيطة المخصصة، وصيانة وفحص خزانات المعالجة، والفحص الدوري للمصاعد.
