Na gestão de imóveis para locação, é comum terceirizar a administração para uma empresa de gestão imobiliária, mas o sucesso do negócio pode mudar significativamente conforme a empresa escolhida.
Neste artigo, explicamos desde o papel das empresas de gestão imobiliária até 10 pontos para escolhê-las, as diferenças entre grandes e pequenas empresas e como construir um bom relacionamento.
O que é uma empresa de gestão imobiliária?
Uma empresa de gestão imobiliária é uma empresa que administra e faz a manutenção de imóveis para locação em nome do proprietário. Ela é uma parceira de negócios na gestão de locação, responsável por manter o valor do ativo e sustentar uma receita de aluguel estável.
Três funções assumidas pela administradora
- Gestão de locação: captação de inquilinos, procedimentos contratuais, atendimento de reclamações, vistoria de saída e coordenação de reparos
- Gestão predial: manutenção periódica, inspeções de equipamentos (obrigatórias e opcionais), limpeza e propostas de reforma
- Gestão financeira: cobrança de aluguéis, cobrança de inadimplentes e cobrança de custos de restauração do imóvel ao estado original
Diferença entre administradora e corretora
A administradora tem como função principal a "manutenção e gestão" do imóvel, enquanto a corretora tem como função principal a "apresentação e intermediação contratual" do imóvel. Apenas a corretora se enquadra na atividade de transação imobiliária licenciada.
Quais são os 10 pontos para escolher uma empresa de gestão imobiliária?
- Use como referência uma taxa de ocupação de 95% ou mais (como o método de cálculo varia por empresa, trate isso apenas como valor de referência)
- Capacidade de propor medidas para vacância: além de sugerir redução de aluguel, a empresa propõe reformas e instalação de itens procurados?
- Capacidade de locação: verifique como utiliza sites imobiliários e qual é a taxa de ocupação de outros imóveis
- Número de unidades administradas: um indicativo de experiência e know-how acumulados
- Rapidez na resposta a problemas: consegue chegar ao imóvel em até 1 hora? Atende também nos dias de folga?
- Compatibilidade e agilidade do responsável: responde no mesmo dia?
- Escopo dos serviços de gestão: confira cada detalhe do contrato de administração
- Satisfação do cliente: veja a seção "Depoimentos dos clientes" no site e avaliações com fotos de proprietários
- Taxa de administração: de 3% a 5% do aluguel é uma faixa adequada. Taxas abaixo de 2% ou acima de 10% exigem atenção
- Confirmação do tipo de contrato: entenda se é um contrato de gestão por procuração (taxa de 3% a 8%) ou um contrato de sublease (cerca de 10%)
Entre grandes e pequenas administradoras, qual escolher?
| Item de comparação | Grandes empresas | Pequenas e médias empresas |
|---|---|---|
| Área de atendimento | Ampla, com atuação nacional | Foco regional |
| Velocidade | Como a estrutura é maior, a decisão pode ser mais lenta | Ágil e rápida |
| Custo | Taxa de administração mais alta | Definição de preços mais flexível |
| Conhecimento local | Atendimento padronizado | Domínio das condições locais |
Escolha a administradora mais adequada de acordo com o porte do imóvel e as características da região.
Quais são as dicas para construir um bom relacionamento com a administradora?
- Mantenha comunicação regular
- Compartilhe a política do imóvel e o planejamento de longo prazo
- Dê retorno rapidamente sobre os relatórios recebidos
- Não adie decisões importantes, como julgamentos sobre reparos
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é a faixa de mercado da taxa de administração?
No caso de contrato de gestão por procuração, o comum é de 3% a 8% da receita de aluguel. Em contratos de sublease, é cerca de 10%. Se o valor for excessivamente baixo, o escopo dos serviços pode ser limitado, então é importante ter atenção.
É possível trocar de administradora no meio do contrato?
Sim, é possível. No entanto, dependendo do contrato, podem existir condições de rescisão e multa, por isso confirme o contrato de administração com antecedência.
É melhor autoadministrar ou terceirizar a gestão?
Se você administra apartamentos como atividade paralela, a terceirização da gestão tende a ser mais indicada. Há custo de administração, mas você pode delegar a resposta a problemas e a captação de inquilinos, o que facilita conciliar com sua atividade principal.
Leitura relacionada
- Como escolher uma empresa de gestão de locação imobiliária | 7 pontos que o proprietário deve priorizar
- O contrato de sublease é realmente estável? Todos os conhecimentos para entender os riscos ocultos e evitar erros
- A gestão de locação não é apenas investimento em ativos! Conhecimentos essenciais para ter sucesso ao tratar isso como um negócio
