Les sociétés de gestion accompagnent les tâches administratives complexes de l'exploitation locative, mais des problèmes surviennent assez souvent entre elles et les propriétaires.
Dans cet article, nous expliquons le rôle et les missions d'une société de gestion, les problèmes les plus fréquents et la manière de choisir une société fiable.
Quels types de problèmes peuvent survenir dans la gestion locative ?
Les logements vacants ne trouvent pas preneur
Il est nécessaire d'identifier des facteurs tels qu'un manque de visibilité de l'immeuble, un problème de fixation du loyer, une mauvaise localisation ou une gestion insuffisante, puis de prendre des mesures.
Réponse aux impayés de loyer
Si les impayés deviennent habituels, il est possible d'envisager une demande de départ, mais si la procédure est mal menée, il existe un risque d'évolution vers un litige juridique.
Conflits entre locataires
Les conflits entre locataires causés par le bruit ou par des manquements aux règles peuvent entraîner le départ de bons résidents si la réponse tarde.
Litiges autour des frais de remise en état
Pour éviter les conflits sur la répartition des frais au moment du départ, il est important de bien comprendre les cas relevant du propriétaire et ceux relevant du locataire sortant, puis de les expliquer correctement.
Comment prévenir les problèmes en confiant la gestion à une société spécialisée ?
Principales missions de la gestion locative
- Recherche de locataires : réduire la durée de vacance grâce à la force commerciale et au savoir-faire
- Procédures contractuelles : prise en charge complète, des visites à l'explication des points importants et à la remise des clés
- Encaissement et relance des loyers : sécuriser des revenus stables en coordination avec la société de garantie des loyers
- Gestion des réclamations : prévenir les réclamations secondaires grâce à des connaissances et un savoir-faire adaptés
- État des lieux de sortie et régularisation : gérer correctement la restitution du dépôt de garantie et le calcul des frais de remise en état
Principales missions de la gestion de l'immeuble
- Entretien du bâtiment : inspections régulières et réparations des façades et des parties communes
- Maintenance des équipements : contrôles obligatoires (équipements incendie, eau, fosses septiques, etc.) et contrôles facultatifs
- Travaux de nettoyage : préserver l'esthétique grâce au nettoyage quotidien et périodique
- Plan de réparations à long terme : établir un calendrier de réparations sur 10 à 30 ans
Quels types de contrats existent avec une société de gestion ?
Contrat d'intermédiation
Il est possible de faire appel à plusieurs sociétés de gestion. Il existe une formule de délégation complète (toutes les missions) et une formule de délégation partielle (une partie des missions). Le choix des locataires reste à l'appréciation du propriétaire.
Contrat de représentation
Il n'est possible de contracter qu'avec une seule société, mais il est possible de lui confier l'ensemble du processus, de l'examen du dossier locataire jusqu'à la signature du contrat, ce qui réduit considérablement la charge du propriétaire. Il est important de communiquer clairement ses conditions souhaitées à l'avance.
Quels sont les problèmes les plus fréquents entre la société de gestion et le propriétaire ?
Problèmes liés à la gestion de l'immeuble
Dans de nombreux cas, un retard dans la réponse aux dysfonctionnements des équipements entraîne des réclamations secondaires. Il est essentiel de mettre en place une organisation permettant de décider rapidement des réparations.
Problèmes liés à la réactivité et à la communication
Les insatisfactions liées à l'impossibilité de joindre le responsable ou à des réponses lentes entraînent directement une hausse du taux de départ des locataires. Lors du choix d'une société de gestion, il convient de vérifier sa rapidité de réponse.
Quels sont les points clés pour choisir une société de gestion fiable ?
- Résultats en taux d'occupation : choisir une société qui maintient un taux d'occupation élevé
- Capacité à gérer les problèmes : dispositif de contact en cas d'urgence et rapidité d'intervention
- Clarté du périmètre des missions : vérifier en détail le contenu des prestations dans le contrat de mandat
- Fréquence des rapports : existence de rapports mensuels et niveau de détail de leur contenu
- Pertinence des honoraires : comparaison avec le marché (environ 5 % du loyer)
Questions fréquentes (FAQ)
Quelle est la différence entre l'intermédiation et la représentation dans un contrat avec une société de gestion ?
Avec un contrat d'intermédiation, il est possible de contracter avec plusieurs sociétés et le propriétaire décide du choix des locataires. Le contrat de représentation est limité à une seule société, mais il permet de lui confier l'ensemble du processus, de l'examen du dossier locataire à la signature du contrat, ce qui réduit fortement la charge de travail.
Si j'ai un problème avec la société de gestion, puis-je en changer ?
Oui, c'est possible. Toutefois, si vous êtes encore dans la période contractuelle, veuillez vérifier les conditions de résiliation. Il faut aussi prendre en compte la période de transition vers la nouvelle société de gestion.
Si la société de gestion répond lentement, comment puis-je demander une amélioration ?
Commencez par transmettre au responsable des demandes d'amélioration concrètes. Si aucune amélioration n'est constatée, consultez le supérieur hiérarchique de la société de gestion ou envisagez d'en changer.
À quelle fréquence les services de nettoyage sont-ils effectués ?
Le nettoyage courant est généralement effectué chaque jour ou tous les deux jours, et le nettoyage périodique environ une fois par mois. La société de gestion organise également le nettoyage complet après le départ du locataire.
