En la gestión de alquileres, es habitual delegar las tareas de administración en una empresa de gestión inmobiliaria, pero el éxito o fracaso de la operación cambia considerablemente según a qué empresa se le confíe.
En este artículo, explicamos desde el papel de las empresas de gestión inmobiliaria hasta 10 puntos para elegirlas, las diferencias entre grandes y pequeñas empresas, y cómo construir una buena relación.
¿Qué es una empresa de gestión inmobiliaria?
Una empresa de gestión inmobiliaria es una compañía que se encarga de la administración y el mantenimiento de inmuebles en alquiler en nombre del propietario. Es un socio de negocio en la gestión de alquileres que sostiene el valor del activo y unos ingresos por rentas estables.
Tres funciones que asume una empresa de gestión
- Gestión de alquileres: captación de inquilinos, trámites contractuales, atención de reclamaciones, inspección al desocupar, coordinación de obras de reparación
- Gestión del edificio: mantenimiento periódico, inspección de instalaciones (obligatoria y voluntaria), limpieza, propuestas de reforma
- Gestión del dinero: cobro de rentas, seguimiento a inquilinos morosos, cobro de costes de restauración al estado original
Diferencia entre una empresa de gestión y una empresa de intermediación
La función principal de una empresa de gestión es el "mantenimiento y la administración" del inmueble, mientras que la de una empresa de intermediación es la "presentación del inmueble y la mediación contractual". Solo la empresa de intermediación se encuadra en el negocio de transacciones inmobiliarias.
¿Cuáles son los 10 puntos para elegir una empresa de gestión inmobiliaria?
- Tome como referencia una ocupación superior al 95% (como valor orientativo, ya que el método de cálculo varía según la empresa)
- Capacidad de proponer medidas contra la vacancia: si propone no solo bajar la renta, sino también reformas e incorporación de equipamiento demandado
- Capacidad de colocar inquilinos: confirme el uso de portales inmobiliarios y la tasa de ocupación de otras propiedades
- Número de unidades gestionadas: una prueba de experiencia y abundancia de know-how
- Rapidez en la atención de problemas: si puede llegar a la propiedad en una hora o menos y si puede responder incluso en días no laborables
- Sintonía y capacidad de respuesta del encargado: si responde dentro del mismo día
- Alcance de los servicios de gestión: revise en detalle el contenido del contrato de encargo
- Satisfacción del cliente: la sección de "Opiniones de clientes" del sitio web y reseñas de propietarios con foto
- Honorarios de gestión: entre el 3% y el 5% de la renta es un rango adecuado. Menos del 2% o más del 10% requiere cautela
- Confirmación del tipo de contrato: entienda si se trata de un contrato de gestión delegada (honorarios del 3% al 8%) o de un contrato de subarrendamiento (aprox. 10%)
¿Conviene elegir una empresa de gestión grande o una pequeña y mediana?
| Elemento de comparación | Grande | Pequeña y mediana |
|---|---|---|
| Alcance de atención | Amplio, con cobertura nacional | Enfoque local |
| Rapidez | Al tener una organización grande, a veces las decisiones son lentas | Ágil y rápida |
| Coste | Honorarios de gestión más altos | Estructura tarifaria flexible |
| Conocimiento local | Atención estandarizada | Conoce a fondo la realidad local |
Elija la empresa de gestión más adecuada según la escala del inmueble y las características de la zona.
¿Cuáles son las claves para construir una buena relación con la empresa de gestión?
- Mantenga una comunicación periódica
- Comparta la política del inmueble y el plan a largo plazo
- Devuelva comentarios con rapidez ante los informes
- No posponga asuntos importantes, como las decisiones de reparación
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuál es el rango habitual de los honorarios de gestión?
En un contrato de gestión delegada, lo habitual es entre el 3% y el 8% de los ingresos por rentas. En un contrato de subarrendamiento, es aproximadamente el 10%. Si es demasiado barato, existe la posibilidad de que el alcance del servicio sea limitado, por lo que conviene tener cuidado.
¿Es posible cambiar de empresa de gestión a mitad del contrato?
Sí, es posible. No obstante, según el contenido del contrato, puede haber condiciones de cancelación o penalizaciones, por lo que conviene revisar previamente el contrato de encargo.
¿Qué es mejor, la autogestión o la gestión delegada?
Si gestiona un edificio de apartamentos como actividad paralela, recomendamos la gestión delegada. Supone honorarios de gestión, pero le permite dejar en manos de terceros la atención de incidencias y la captación de inquilinos, lo que facilita compatibilizarlo con su actividad principal.
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