تُعد الاستعانة بشركة إدارة عقارات أمرًا شائعًا في أعمال إدارة العقارات المؤجرة، إلا أن نتائج الإدارة تتأثر بشكل كبير بالشركة التي توكلون إليها المهمة.
في هذا المقال، نشرح دور شركة إدارة العقارات، وعشر نقاط لاختيارها، والفروق بين الشركات الكبرى والصغيرة والمتوسطة، وكيفية بناء علاقة جيدة معها.
ما هي شركة إدارة العقارات؟
شركة إدارة العقارات هي شركة تتولى إدارة العقارات المؤجرة وصيانتها نيابةً عن المالك. وهي شريك أعمال في إدارة التأجير يدعم الحفاظ على قيمة الأصل العقاري واستقرار دخل الإيجار.
ثلاثة أدوار تتولاها شركة الإدارة
- إدارة التأجير：استقطاب المستأجرين، إجراءات التعاقد، التعامل مع الشكاوى، معاينة الإخلاء، وترتيب أعمال الإصلاح
- إدارة المبنى：الصيانة الدورية، فحص المعدات (الإلزامي والاختياري)، التنظيف، واقتراحات التجديد
- إدارة الأموال：تحصيل الإيجارات، متابعة المتأخرين في السداد، والمطالبة بتكاليف إعادة العقار إلى حالته الأصلية
الفرق بين شركة الإدارة وشركة الوساطة
تتمثل المهمة الرئيسية لشركة الإدارة في «الحفاظ على العقار وإدارته»، بينما تتمثل المهمة الرئيسية لشركة الوساطة في «التعريف بالعقار والوساطة في التعاقد». ولا يندرج ضمن نشاط الوساطة العقارية إلا شركة الوساطة.
ما هي النقاط العشر لاختيار شركة إدارة عقارات؟
- اعتماد نسبة إشغال 95% فأكثر كمعيار تقريبي (مع العلم أن طريقة الاحتساب تختلف من شركة إلى أخرى)
- القدرة على اقتراح حلول للشواغر：هل تقترح الشركة، إلى جانب خفض الإيجار، أعمال تجديد أو إضافة تجهيزات مطلوبة؟
- القدرة على استقطاب المستأجرين：التحقق من مدى استخدام مواقع العقارات ونسب إشغال العقارات الأخرى
- عدد الوحدات المُدارة：دليل على وفرة الخبرة والمعرفة العملية
- سرعة التعامل مع المشكلات：هل يمكن الوصول إلى العقار خلال ساعة واحدة؟ وهل يمكن تقديم الخدمة في أيام الإغلاق؟
- مدى التوافق مع المسؤول وسرعة الاستجابة：هل يصل الرد في اليوم نفسه؟
- نطاق أعمال الإدارة：مراجعة بنود عقد الإدارة المفوضة بدقة شديدة
- رضا العملاء：الاطلاع على «آراء العملاء» في الموقع الإلكتروني وتقييمات الملاك المصحوبة بصور
- رسوم الإدارة：تُعد نسبة 3% إلى 5% من الإيجار نطاقًا مناسبًا. أما أقل من 2% أو أكثر من 10% فيستدعي الحذر
- التحقق من شكل التعاقد：فهم ما إذا كان العقد عقد إدارة بالوكالة (رسوم 3% إلى 8%) أو عقد إيجار شامل فرعي (حوالي 10%)
أيهما ينبغي اختياره: شركة إدارة كبرى أم شركة صغيرة أو متوسطة؟
| عنصر المقارنة | الشركات الكبرى | الشركات الصغيرة والمتوسطة |
|---|---|---|
| نطاق التغطية | واسع وانتشار على مستوى البلاد | تركيز محلي |
| السرعة | قد يتأخر اتخاذ القرار بسبب كبر حجم المؤسسة | مرنة وسريعة الحركة |
| التكلفة | تميل رسوم الإدارة إلى الارتفاع | تسعير أكثر مرونة |
| المعرفة المحلية | استجابة موحدة ومقننة | إلمام عميق بظروف المنطقة |
اختاروا شركة الإدارة الأنسب وفقًا لحجم العقار وخصائص المنطقة.
ما هي النصائح لبناء علاقة جيدة مع شركة الإدارة؟
- الحرص على التواصل المنتظم
- مشاركة سياسة إدارة العقار والخطة طويلة الأجل
- تقديم ملاحظات سريعة بشأن التقارير
- عدم تأجيل المسائل المهمة مثل قرارات الإصلاح
الأسئلة الشائعة (FAQ)
كم يبلغ متوسط رسوم الإدارة؟
في حالة عقد الإدارة بالوكالة، تتراوح النسبة العامة بين 3% و8% من دخل الإيجار. وفي عقد الإيجار الشامل الفرعي تبلغ نحو 10%. وإذا كانت الرسوم منخفضة جدًا، فقد يكون نطاق العمل محدودًا، لذا ينبغي الانتباه.
هل يمكن تغيير شركة الإدارة أثناء سريان العقد؟
نعم، هذا ممكن. ولكن بحسب محتوى العقد، قد تكون هناك شروط للفسخ أو غرامات جزائية، لذلك يرجى التأكد مسبقًا من عقد الإدارة المفوضة.
أيهما أفضل: الإدارة الذاتية أم الإدارة المفوضة؟
إذا كنتم تديرون عمارة سكنية كعمل جانبي، فنوصي بالإدارة المفوضة. صحيح أنها تستلزم رسوم إدارة، لكنها تتيح إسناد التعامل مع المشكلات واستقطاب المستأجرين، بما يساعد على التوفيق مع العمل الأساسي.
مقالات يُنصح بقراءتها أيضًا
- كيفية اختيار شركة إدارة العقارات المؤجرة｜7 نقاط ينبغي للمالك التركيز عليها
- هل عقد الإيجار الشامل الفرعي مستقر فعلًا؟ جميع المعارف اللازمة حول المخاطر الكامنة وكيفية تجنب الإخفاق
- إدارة التأجير ليست مجرد تشغيل للأصول! المعارف الأساسية اللازمة للنجاح بوصفها إدارة أعمال
