In der Vermietungswirtschaft ist es zwar üblich, die Verwaltungsaufgaben an eine Hausverwaltung zu vergeben, doch die Wahl des Unternehmens hat großen Einfluss auf den Erfolg oder Misserfolg der Bewirtschaftung.
In diesem Artikel erläutern wir die Rolle von Hausverwaltungen, 10 Auswahlkriterien, die Unterschiede zwischen großen und kleineren Anbietern sowie den Aufbau einer guten Zusammenarbeit.
Was ist eine Immobilienverwaltung?
Eine Immobilienverwaltung ist ein Unternehmen, das im Auftrag des Eigentümers Mietobjekte verwaltet und instand hält. Sie ist ein Geschäftspartner in der Vermietung und unterstützt den Erhalt des Immobilienwerts sowie stabile Mieteinnahmen.
Drei Aufgaben einer Hausverwaltung
- Mietverwaltung：Mietersuche, Vertragsabwicklung, Bearbeitung von Beschwerden, Übergabe bei Auszug, Organisation von Reparaturarbeiten
- Gebäudemanagement：Regelmäßige Wartung, technische Prüfungen (gesetzlich vorgeschrieben und freiwillig), Reinigung, Vorschläge für Renovierungen
- Finanzverwaltung：Mietinkasso, Mahnungen bei Zahlungsrückständen, Abrechnung von Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
Unterschied zwischen Verwaltung und Makler
Die Hauptaufgabe einer Hausverwaltung ist die „Erhaltung und Verwaltung“ der Immobilie, während ein Makler vor allem für die „Vorstellung der Immobilie und die Vermittlung des Vertrags“ zuständig ist. Nur Makler fallen unter das Immobilienvermittlungsgeschäft.
Welche 10 Punkte sind bei der Auswahl einer Hausverwaltung wichtig?
- Eine Belegungsquote von mindestens 95 % als Richtwert ansetzen (die Berechnungsmethode variiert je nach Unternehmen und dient daher nur als Referenz)
- Vorschlagskraft bei Leerstandsmaßnahmen：Bietet das Unternehmen neben Mietsenkungen auch Renovierungen oder gefragte Ausstattungen an?
- Vermietungsstärke：Nutzung von Immobilienportalen und Belegungsquoten anderer Objekte prüfen
- Anzahl der verwalteten Einheiten：Ein Nachweis für umfangreiche Erfahrung und Know-how
- Schnelligkeit bei Störungs- und Problemfällen：Kann das Team innerhalb einer Stunde am Objekt sein, auch an Ruhetagen?
- Passung des Ansprechpartners und Reaktionsgeschwindigkeit：Erfolgt eine Antwort noch am selben Tag?
- Umfang der Verwaltungsleistungen：Den Inhalt des Verwaltungsvertrags sorgfältig bis ins Detail prüfen
- Kundenzufriedenheit：„Kundenstimmen“ auf der Website sowie Bewertungen von Eigentümern mit Foto ansehen
- Verwaltungsgebühr：3 bis 5 % der Miete gelten als angemessen. Unter 2 % oder über 10 % erfordert Vorsicht
- Vertragsmodell prüfen：Verstehen, ob es sich um einen Verwaltungsvertrag (3 bis 8 % Gebühr) oder einen Sublease-Vertrag (ca. 10 %) handelt
Große oder kleinere Hausverwaltung: Was ist die bessere Wahl?
| Vergleichspunkt | Große Anbieter | Kleinere Anbieter |
|---|---|---|
| Leistungsbereich | Breit, landesweit tätig | Regional verankert |
| Tempo | Bei großen Organisationen kann die Entscheidungsfindung langsamer sein | Flexibel und schnell |
| Kosten | Höhere Verwaltungsgebühren | Flexible Preisgestaltung |
| Regionalkenntnis | Standardisierte Abläufe | Mit den lokalen Gegebenheiten bestens vertraut |
Wählen Sie die passende Hausverwaltung entsprechend der Objektgröße und den Besonderheiten des Standorts.
Wie baut man eine gute Beziehung zur Hausverwaltung auf?
- Auf regelmäßige Kommunikation achten
- Die Ausrichtung der Immobilie und den langfristigen Plan teilen
- Auf Berichte zeitnah Feedback geben
- Wichtige Themen wie Reparaturentscheidungen nicht aufschieben
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie hoch sind die üblichen Verwaltungsgebühren?
Bei einem Verwaltungsvertrag sind 3 bis 8 % der Mieteinnahmen üblich. Bei einem Sublease-Vertrag liegen sie bei etwa 10 %. Wenn die Gebühr zu niedrig ist, kann der Leistungsumfang eingeschränkt sein. Daher ist Vorsicht geboten.
Kann man die Hausverwaltung während der Laufzeit wechseln?
Ja, das ist möglich. Je nach Vertragsinhalt können jedoch Kündigungsbedingungen oder Vertragsstrafen vorgesehen sein. Prüfen Sie daher vorab den Verwaltungsvertrag.
Was ist besser: Selbstverwaltung oder Fremdverwaltung?
Wenn Sie ein Apartmenthaus nebenberuflich bewirtschaften, empfehlen wir die Fremdverwaltung. Zwar fallen Verwaltungsgebühren an, dafür können Problemlösungen und die Mietersuche ausgelagert werden, was die Vereinbarkeit mit dem Hauptberuf erleichtert.
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