Le rendement affiché dans les annonces immobilières est, dans la plupart des cas, le rendement brut. Toutefois, pour mesurer avec précision la rentabilité réelle, la prise en compte du NOI (Net Operating Income : revenu net d'exploitation), après déduction des pertes de vacance et des charges d'exploitation, est indispensable.
Quelles sont les limites des indicateurs de rendement traditionnels ?
Voici un récapitulatif des principaux indicateurs de rendement utilisés dans l'investissement immobilier.
- Rendement brut : Loyer annuel ÷ prix d'achat du bien. Les charges n'étant pas déduites, il apparaît plus élevé qu'en réalité.
- Rendement net (rendement NOI) : (Loyer annuel − charges diverses) ÷ (prix du bien + frais divers). Plus proche de la réalité.
- Rendement sur fonds propres : Revenu locatif ÷ fonds propres. À utiliser quand les fonds propres sont importants.
- Rendement après remboursement d'emprunt : Indique la rentabilité réelle incluant le remboursement du prêt.
Ces dernières années, en raison de la hausse du taux de vacance et de l'augmentation des charges d'exploitation, il devient difficile de mesurer la qualité d'un bien à partir du seul rendement brut. C'est pourquoi le NOI s'impose comme un indicateur clé d'évaluation.
Qu'est-ce que le NOI ? Comprenons la méthode de calcul
NOI (revenu net d'exploitation) = loyer en pleine occupation − pertes de vacance − charges d'exploitation
Exemple : loyer en pleine occupation 1 500 000 yens − pertes de vacance 150 000 yens − charges d'exploitation 200 000 yens = NOI 1 150 000 yens
Formule de calcul du rendement NOI
Rendement NOI = NOI ÷ (prix du bien + frais d'acquisition divers) × 100
Calcul simplifié par le taux NOI
Taux NOI = loyer en pleine occupation − (taux de vacance 10 % + taux de charges d'exploitation 40 %)
- Revenu = loyer en pleine occupation × taux NOI
- Rentabilité = rendement brut × taux NOI
Points à surveiller lors de l'utilisation du NOI
Pour les biens neufs, ce sont des estimations
Pour les biens d'occasion, on peut obtenir des données réelles auprès du propriétaire, mais pour les biens neufs, le taux de vacance et les charges d'exploitation effectives étant inconnus, le NOI repose sur des valeurs estimées. En tant que composante de la capacité de jugement globale en investissement immobilier, une analyse de sensibilité par scénarios est efficace.
Saisir avec précision le détail des charges
Les charges d'exploitation comprennent les éléments suivants (les amortissements et les intérêts d'emprunt n'y sont pas inclus) :
- Taxe foncière et taxe d'urbanisme (impôts et taxes)
- Primes d'assurance telles qu'assurance incendie et assurance séisme
- Charges de copropriété, frais de nettoyage, énergie des parties communes
- Frais de réparation courants, frais de publicité, commissions de la société de gestion
Simuler de manière multidimensionnelle les variations du marché locatif
Pour l'immobilier, les loyers tendent à diminuer avec l'âge du bien. En réalisant une simulation du rendement NOI sur plusieurs scénarios tenant compte de la vétusté, il devient possible de prendre des décisions d'investissement sans se laisser aveugler par le rendement immédiat.
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Foire aux questions (FAQ)
- Q. NOI et rendement net sont-ils la même chose ?
- R. Ils sont utilisés de manière quasi synonyme, mais à proprement parler, le rendement NOI est une valeur dans laquelle les frais d'acquisition divers sont ajoutés au dénominateur. On l'appelle aussi rendement pur ou net yield.
- Q. Sur quoi se fondent les hypothèses d'un taux de vacance de 10 % et d'un taux de charges de 40 % ?
- R. Ce sont des hypothèses courantes dans le secteur. Comme elles varient selon la zone et le type de bien, ajustez-les en vous référant aux données d'organismes spécialisés ou de sociétés de gestion.
- Q. Un bien à NOI élevé est-il forcément un bon investissement ?
- R. Le NOI est un indicateur important, mais une appréciation globale doit également prendre en compte la demande locative dans la zone, le marché locatif futur, le plan d'entretien et la stratégie de sortie.
- Q. Comment le taux de capitalisation se rapporte-t-il au NOI ?
- R. Taux de capitalisation = NOI ÷ prix du bien. À NOI égal, plus le prix du bien est élevé, plus le taux de capitalisation est faible. Il est utilisé pour juger de l'adéquation du prix d'un bien.
