A rentabilidade exibida nos anúncios de imóveis é, na maioria dos casos, a rentabilidade bruta. No entanto, para medir com precisão a lucratividade real, é essencial compreender o NOI (Net Operating Income: Lucro Operacional Líquido), que deduz perdas por vacância e custos operacionais.
Quais são as limitações dos indicadores tradicionais de rentabilidade?
Vamos organizar os principais indicadores de rentabilidade utilizados em investimentos imobiliários.
- Rentabilidade bruta: Aluguel anual ÷ Preço de compra do imóvel. Parece mais alta que a realidade porque não deduz despesas
- Rentabilidade líquida (Rentabilidade NOI): (Aluguel anual − Despesas) ÷ (Preço do imóvel + Custos de aquisição). Mais próxima da realidade
- Rentabilidade sobre capital próprio: Receita de aluguel ÷ Capital próprio. Utilizada quando há muito capital próprio
- Rentabilidade após pagamento do financiamento: Indica a lucratividade real incluindo o pagamento do empréstimo
Nos últimos anos, devido ao aumento das taxas de vacância e dos custos operacionais, tornou-se difícil avaliar o potencial real de um imóvel apenas pela rentabilidade bruta. Por isso, o NOI tem ganhado destaque como um indicador importante de avaliação.
O que é NOI? Vamos entender o método de cálculo
NOI (Lucro Operacional Líquido) = Aluguel com ocupação total − Perdas por vacância − Despesas operacionais
Exemplo: Aluguel com ocupação total ¥1.500.000 − Perdas por vacância ¥150.000 − Despesas operacionais ¥200.000 = NOI ¥1.150.000
Fórmula de cálculo da rentabilidade NOI
Rentabilidade NOI = NOI ÷ (Preço do imóvel + Custos de aquisição) × 100
Cálculo simplificado usando a taxa NOI
Taxa NOI = Aluguel com ocupação total − (Taxa de vacância 10% + Taxa de despesas operacionais 40%)
- Receita = Aluguel com ocupação total × Taxa NOI
- Lucratividade = Rentabilidade bruta × Taxa NOI
Pontos importantes ao utilizar o NOI
Para imóveis novos, será um valor estimado
Em imóveis usados, é possível obter dados históricos do proprietário, mas em imóveis novos, como a taxa de vacância e os custos operacionais reais são desconhecidos, o NOI será calculado com valores estimados. Como parte das habilidades abrangentes de avaliação em investimentos imobiliários, a análise de sensibilidade por cenários é eficaz.
Compreender com precisão a composição das despesas
As despesas operacionais incluem os seguintes itens (não incluem depreciação e juros pagos):
- IPTU e taxas de planejamento urbano (impostos e taxas)
- Prêmios de seguro contra incêndio e terremoto
- Taxas de administração, limpeza e utilidades das áreas comuns
- Reparos rotineiros, publicidade e taxas de administradora
Simular múltiplos cenários de variação do mercado de aluguel
Os imóveis tendem a ter redução de aluguel com o passar dos anos. Realizando simulações de rentabilidade NOI com múltiplos cenários que consideram a deterioração ao longo do tempo, é possível tomar decisões de investimento sem se deixar enganar pela rentabilidade imediata.
Perguntas Frequentes (FAQ)
- P. NOI e rentabilidade líquida são a mesma coisa?
- R. São usados quase como sinônimos, mas estritamente falando, a rentabilidade NOI é o valor que adiciona os custos de aquisição ao denominador. Também é chamada de rentabilidade pura ou rentabilidade net.
- P. Qual é a base para os números de 10% de taxa de vacância e 40% de taxa de despesas operacionais?
- R. São valores estimados comuns no setor. Como variam de acordo com a região e o tipo de imóvel, ajuste-os consultando dados de instituições especializadas ou administradoras.
- P. Um imóvel com NOI alto é sempre um bom investimento?
- R. O NOI é um indicador importante, mas é necessário avaliar de forma abrangente também a demanda de aluguel na região, o mercado futuro de aluguéis, o plano de manutenção e a estratégia de saída.
- P. Qual é a relação entre cap rate e NOI?
- R. Cap rate (taxa de capitalização) = NOI ÷ Preço do imóvel. Mesmo com o mesmo NOI, se o preço do imóvel for mais alto, o cap rate será menor. É utilizado para avaliar se o preço do imóvel é adequado.
