不动产物件介绍中显示的收益率，大多数情况下是表面收益率。但要准确衡量实际收益性，掌握扣除空置损失和运营成本后的NOI（Net Operating Income：营业纯利润）不可或缺。
传统收益率指标的局限性
整理不动产投资中使用的主要收益率指标。
- 表面收益率：年间租金 ÷ 物件购入价格，未扣除费用，看起来比实际高
- 实质收益率（NOI收益率）：（年间租金 - 各项费用）÷（物件价格 + 各项费用），接近实际情况
- 自有资金投资收益率：租金收入 ÷ 自有资金，自有资金较多时使用
- 贷款还款后收益率：含贷款还款的实质收益性指标
近年来空置率上升和运营成本增加，仅凭表面收益率难以衡量物件实力，因此NOI作为重要判断指标受到关注。
什么是NOI？理解计算方法
NOI（营业纯利润）= 满租租金 - 空置损失 - 运营费用
例：满租租金150万日元 - 空置损失15万日元 - 运营费20万日元 = NOI 115万日元
NOI收益率的计算公式
NOI收益率 = NOI ÷（物件价格 + 取得各项费用）× 100
NOI率的简易计算
NOI率 = 满租租金 -（空置率10% + 运营费率40%）
活用NOI时的注意事项
新建物件中为预期值
二手物件可从业主获取实绩数据，但新建物件空置率和实际运营费不明，NOI为预想值计算。进行分场景的敏感度分析是综合投资判断的有效方法之一。
准确掌握各项费用明细
运营费包含以下项目（不含折旧费、贷款利息）：
- 固定资产税、都市计划税（租税公课）
- 火灾保险、地震保险等保险费
- 管理费、清洁费、共用部分水电费
- 日常修缮费、广告费、管理公司手续费
多角度模拟租赁行情变动
不动产随时间推移租金有下降趋势。考虑经年劣化进行多场景NOI收益率模拟，可做出不被眼前收益率迷惑的投资判断。
