El rendimiento que se muestra en los anuncios de propiedades inmobiliarias es, en la mayoría de los casos, el rendimiento bruto. Sin embargo, para medir con precisión la rentabilidad real, es indispensable conocer el NOI (Net Operating Income: beneficio operativo neto), que descuenta las pérdidas por vacancia y los costos operativos.
¿Cuáles son las limitaciones de los indicadores de rendimiento tradicionales?
Organizamos los principales indicadores de rendimiento utilizados en la inversión inmobiliaria.
- Rendimiento bruto: Alquiler anual ÷ precio de compra del inmueble. Parece más alto que la realidad porque no descuenta los gastos
- Rendimiento real (rendimiento NOI): (Alquiler anual − gastos varios) ÷ (precio del inmueble + gastos varios). Se aproxima más a la realidad
- Rendimiento sobre capital propio: Ingresos por alquiler ÷ capital propio. Se utiliza cuando el capital propio es elevado
- Rendimiento tras amortización del préstamo: Indica la rentabilidad real incluyendo el pago del préstamo
En los últimos años, debido al aumento de las tasas de vacancia y al incremento de los costos operativos, resulta cada vez más difícil medir el potencial real de un inmueble solo con el rendimiento bruto. Por ello, el NOI está ganando protagonismo como indicador clave de decisión.
¿Qué es el NOI? Comprendamos el método de cálculo
NOI (beneficio operativo neto) ＝ Alquiler a plena ocupación − pérdidas por vacancia − gastos operativos
Ejemplo: Alquiler a plena ocupación 1.500.000 yenes − pérdidas por vacancia 150.000 yenes − gastos operativos 200.000 yenes ＝ NOI 1.150.000 yenes
Fórmula de cálculo del rendimiento NOI
Rendimiento NOI ＝ NOI ÷ (precio del inmueble + gastos de adquisición) × 100
Cálculo simplificado mediante la tasa NOI
Tasa NOI ＝ Alquiler a plena ocupación − (tasa de vacancia 10% + tasa de gastos operativos 40%)
- Ingresos ＝ Alquiler a plena ocupación × tasa NOI
- Rentabilidad ＝ Rendimiento bruto × tasa NOI
Puntos a tener en cuenta al utilizar el NOI
En inmuebles nuevos se trata de valores estimados
En inmuebles de segunda mano es posible obtener datos históricos del propietario, pero en inmuebles nuevos la tasa de vacancia y los gastos operativos reales son desconocidos, por lo que el NOI se calcula con valores supuestos. Como parte de las capacidades de evaluación integral de la inversión inmobiliaria, resulta eficaz realizar análisis de sensibilidad por escenarios.
Comprender con precisión el desglose de los gastos
Los gastos operativos incluyen los siguientes conceptos (no se incluyen la depreciación ni los intereses pagados):
- Impuesto sobre bienes inmuebles e impuesto de planificación urbana (cargas tributarias)
- Primas de seguros como el seguro contra incendios y el seguro contra terremotos
- Gastos de administración, limpieza y suministros de zonas comunes
- Gastos de mantenimiento ordinario, publicidad y honorarios de la empresa gestora
Simulación multidimensional de las variaciones en el mercado de alquiler
Los inmuebles tienen tendencia a ver caer sus alquileres con el paso del tiempo. Realizar una simulación del rendimiento NOI en múltiples escenarios que incorporen el deterioro por antigüedad permite tomar decisiones de inversión sin dejarse llevar por el rendimiento a corto plazo.
Preguntas frecuentes (FAQ)
- P. ¿El NOI y el rendimiento real son lo mismo?
- R. Se usan casi como sinónimos, pero en sentido estricto el rendimiento NOI es un valor que añade los gastos de adquisición al denominador. También se denomina rendimiento neto o net yield.
- P. ¿En qué se basan los valores del 10% de vacancia y el 40% de gastos operativos?
- R. Son valores supuestos generalmente aceptados en el sector. Varían según la zona y el tipo de inmueble, por lo que se recomienda ajustarlos tomando como referencia los datos de organismos especializados o empresas gestoras.
- P. ¿Un inmueble con NOI alto es siempre una buena inversión?
- R. El NOI es un indicador importante, pero también es necesario evaluar de forma integral la demanda de alquiler en la zona, las perspectivas del mercado de alquiler futuro, el plan de mantenimiento y la estrategia de salida.
- P. ¿Qué relación existe entre la tasa de capitalización y el NOI?
- R. Tasa de capitalización (cap rate) = NOI ÷ precio del inmueble. Con el mismo NOI, cuanto mayor sea el precio del inmueble, menor será la tasa de capitalización. Se utiliza para evaluar la razonabilidad del precio de un inmueble.
