不動産の物件案内で表示される利回りは、多くの場合表面利回りです。しかし実際の収益性を正確に測るには、空室損失や運営コストを差し引いたNOI（Net Operating Income：営業純利益）の把握が不可欠です。
従来の利回り指標の限界とは？
不動産投資で使われる主な利回り指標を整理します。
- 表面利回り：年間家賃 ÷ 物件購入価格。経費未控除のため実態より高く見える
- 実質利回り（NOI利回り）：（年間家賃 − 諸経費）÷（物件価格 + 諸費用）。実態に近い
- 自己資金投資利回り：家賃収入 ÷ 自己資金。自己資金が多い時に活用
- 借入金返済後利回り：ローン返済も含めた実質収益性を示す
近年は空室率の上昇や運営コストの増加により、表面利回りだけでは物件の実力を測りにくくなっています。そこでNOIが重要な判断指標として注目されています。
NOIとは何か？計算方法を理解しよう
NOI（営業純利益）＝満室賃料 − 空室損失 − 運営経費
例：満室賃料150万円 − 空室損失15万円 − 運営費20万円 ＝ NOI 115万円
NOI利回りの計算式
NOI利回り ＝ NOI ÷（物件価格 + 取得諸費用）× 100
NOI率による簡易計算
NOI率 ＝ 満室賃料 −（空室率10% + 運営費率40%）
- 収入 ＝ 満室賃料 × NOI率
- 収益性 ＝ 表面利回り × NOI率
NOI活用の際に注意すべきポイント
新築物件では予想値になる
中古物件はオーナーから実績データを取得できますが、新築では空室率・実際の運営費が不明なため、NOIは想定値での計算になります。不動産投資の総合的な判断能力の一つとして、シナリオ別の感度分析が有効です。
諸経費の内訳を正確に把握する
運営経費には以下が含まれます（減価償却費・支払金利は含まない）：
- 固定資産税・都市計画税（租税公課）
- 火災保険・地震保険などの保険料
- 管理費・清掃費・共用部光熱費
- 日常修繕費・広告費・管理会社手数料
賃貸相場の変動を多面的にシミュレーション
不動産は経年とともに家賃が下落する傾向があります。経年劣化を加味した複数シナリオでのNOI利回りシミュレーションを行うことで、目先の利回りに惑わされない投資判断ができます。
よくある質問（FAQ）
- Q. NOIと実質利回りは同じものですか？
- A. ほぼ同義に使われますが、厳密にはNOI利回りは取得諸費用を分母に加えた値です。純利回り・ネット利回りとも呼ばれます。
- Q. 空室率10%・運営費率40%という数字の根拠は？
- A. 業界の一般的な想定値です。エリア・物件種別によって異なるため、専門機関や管理会社のデータを参考に調整してください。
- Q. NOIが高い物件は必ず良い投資ですか？
- A. NOIは重要指標ですが、エリアの賃貸需要・将来の家賃相場・修繕計画・出口戦略なども総合的に判断することが必要です。
- Q. キャップレートとNOIはどう関係しますか？
- A. キャップレート（還元利回り）= NOI ÷ 物件価格。同じNOIでも物件価格が高ければキャップレートは低くなります。物件の価格妥当性を判断する際に活用します。
