Les terrains présentent une forte individualité, même lorsqu’ils ont la même superficie et la même forme, ce qui rend difficile l’évaluation de la justesse de leur prix. Pour acheter un terrain à un prix approprié, il est indispensable de comprendre les facteurs qui déterminent sa valeur et la manière d’en vérifier le niveau de marché.
Comment le prix d’un terrain est-il déterminé ?
Le prix d’un terrain résulte de l’action combinée de plusieurs facteurs. Voici les six principaux éléments à connaître.
Les réglementations de droit public
Les usages autorisés et les hauteurs constructibles sont encadrés par des lois et des ordonnances selon chaque zone. Comme les réglementations de droit public limitent directement l’usage du terrain, elles constituent le facteur ayant l’impact le plus important sur le prix. Les estimations réalisées par les agences immobilières intègrent toujours cette dimension réglementaire.
La superficie
Une plus grande superficie permet de construire des immeubles de plus grande taille, comme des résidences collectives, mais « plus grand » ne signifie pas nécessairement « prix unitaire plus élevé ». Selon les cas, le prix unitaire peut augmenter ou diminuer en fonction de la taille, il ne faut donc pas juger un terrain sur sa seule superficie.
La forme
Les formes irrégulières, comme les triangles, les trapèzes ou les terrains en drapeau, rendent la construction plus difficile et tendent à faire baisser le prix. À l’inverse, les terrains réguliers, carrés ou rectangulaires, se valorisent davantage. Toutefois, lorsque la superficie est suffisante, l’influence de la forme devient plus limitée.
La qualité de l’accès
Plus un terrain est proche d’une gare, plus son prix a tendance à être élevé. Il peut exister un écart de prix significatif entre un bien situé à 1 minute à pied et un autre à 5 minutes. En revanche, entre des terrains totalement éloignés d’une gare, les écarts de prix ont tendance à se réduire, car les déplacements en voiture deviennent la norme.
La largeur de la voie en façade
Lorsque la voie en façade est étroite, le coefficient d’occupation des sols est limité, ce qui réduit la taille du bâtiment pouvant être construit et fait baisser le prix. Même au sein d’un même secteur, ce coefficient varie selon la largeur de la voie, ce qui fait de cette caractéristique un élément important dans la détermination du prix.
Le fait d’être un terrain d’angle
Les terrains d’angle, situés à l’intersection de deux voies, offrent davantage d’ouverture et de luminosité, et sont particulièrement appréciés pour des usages commerciaux. Leur forte visibilité renforce encore davantage leur valeur, notamment pour les projets à vocation commerciale.
Comment connaître le prix de marché d’un terrain ?
Les trois principales méthodes pour se renseigner sur le prix de marché d’un terrain :
- Prix officiel du foncier publié (au 1er janvier de chaque année) : publié par l’État
- Prix de référence du foncier (au 1er juillet de chaque année) : publié par les préfectures
- Recherche d’informations sur les prix des transactions immobilières (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme) : permet de recueillir des exemples réels de transactions conclues
Toutefois, le prix officiel du foncier publié et le prix de référence du foncier peuvent s’écarter du marché réel. Pour obtenir une vision plus précise du marché, il est efficace de croiser les prospectus, les annonces en ligne et les retours des professionnels de l’immobilier sur les transactions conclues, puis de comparer les prix unitaires au mètre carré ou au tsubo.
À quels points faut-il faire attention lorsqu’on choisit un terrain bon marché ?
Une forme irrégulière
De nombreux terrains bon marché présentent une forme irrégulière. Cela réduit la surface réellement exploitable et crée des contraintes sur la forme du bâtiment, l’agencement intérieur et l’implantation du stationnement.
Les risques liés à un terrain en pente
Un terrain en pente nécessite des travaux d’aménagement, ce qui engendre des coûts. Lors de la revente après l’achat, il peut également être difficile de conclure sans consentir une décote correspondant au coût de ces travaux. Cela peut aussi avoir un impact sur l’ensoleillement et le séchage du linge.
Un terrain plus bas que la route
Un terrain situé plus bas que la route est plus exposé aux écoulements d’eaux pluviales, et le regard des passants peut aussi devenir une source d’inconfort. En outre, l’installation d’un accès pour véhicule entraîne un coût supplémentaire.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quelle différence entre le prix officiel du foncier publié et le prix réel de transaction ?
Le prix officiel du foncier publié correspond souvent à environ 80 % à 90 % du prix de marché, et peut donc s’écarter de la réalité du marché. Rassembler et comparer plusieurs transactions conclues permet d’améliorer la précision de l’analyse.
Q. De combien le prix d’un terrain d’angle est-il généralement plus élevé ?
Cela dépend de la zone et de l’usage, mais il est généralement supérieur d’environ 5 % à 10 % à celui d’un terrain intermédiaire.
Q. Faut-il éviter d’acheter un terrain en drapeau ?
Son prix plus bas peut, selon la superficie, en faire une bonne opportunité. L’essentiel est d’examiner à l’avance si les contraintes liées à la forme du bâtiment et à l’implantation du stationnement sont acceptables.
Q. À quoi faut-il faire attention lorsqu’on demande une estimation à une agence immobilière ?
Le montant de l’estimation varie selon les entreprises. Nous recommandons de solliciter plusieurs agences et de prendre une décision en vérifiant soigneusement les fondements de chaque estimation.
