¿Cómo se determina el precio del suelo? Cómo conocer el valor de mercado y los riesgos de un terreno barato

Los terrenos presentan una fuerte individualidad incluso cuando tienen la misma superficie y forma, por lo que resulta difícil juzgar si su precio es adecuado. Para comprar un terreno a un precio justo, es indispensable comprender los factores que determinan su valor y cómo investigar su precio de mercado.

¿Cómo se determina el precio de un terreno?

El precio del terreno se determina por la interacción de varios factores. A continuación, explicamos los seis principales.

Restricciones legales y normativas

Los usos y alturas permitidos para construir en cada zona están regulados por leyes y ordenanzas. Dado que las restricciones legales y normativas limitan directamente el uso del terreno, son el factor con mayor impacto en el precio. La tasación de una inmobiliaria siempre se calcula teniendo en cuenta este conocimiento legal.

Superficie

Cuanto mayor es la superficie, más viable resulta construir edificios de gran escala, como condominios; sin embargo, “más grande” no significa necesariamente “mayor precio unitario”. Según el caso, el precio unitario puede subir o bajar en función del tamaño, por lo que no conviene juzgarlo solo por la superficie.

Forma

Las formas irregulares, como triángulos, trapecios o lotes en bandera, suelen dificultar la construcción y tienden a abaratar el precio. En cambio, los lotes regulares de forma cuadrada o rectangular tienden a tener un precio más alto. No obstante, si la superficie es suficientemente amplia, la influencia de la forma se reduce.

Facilidad de acceso

Cuanto más cerca está de una estación, más alto tiende a ser el precio del terreno. Incluso entre una caminata de 1 minuto y otra de 5 minutos puede surgir una diferencia importante de precio. Sin embargo, entre terrenos completamente alejados de la estación, las diferencias de precio tienden a ser menores porque el desplazamiento en automóvil pasa a ser el medio principal.

Ancho de la vía frontal

Si la vía frontal es estrecha, se limita el coeficiente de edificabilidad y disminuye el tamaño del edificio que puede construirse, lo que reduce el precio. Incluso dentro de la misma zona, el coeficiente de edificabilidad cambia según el ancho de la vía, por lo que el ancho de la calle de acceso es un factor importante para determinar el precio.

Si es un lote en esquina

Los lotes en esquina, que dan a dos vías, ofrecen mayor apertura y mejor iluminación, y suelen valorarse especialmente para uso comercial. Como también tienen mayor visibilidad, el valor de un lote en esquina aumenta particularmente en usos comerciales.

¿Cómo conocer el precio de mercado de un terreno?

Los tres principales métodos para investigar el precio de mercado de un terreno:

• Precio oficial del suelo publicado (a 1 de enero de cada año): publicado por el gobierno nacional
• Precio de referencia del suelo (a 1 de julio de cada año): publicado por las prefecturas
• Búsqueda de información sobre precios de transacciones inmobiliarias (Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo): permite recopilar casos reales de cierre

Sin embargo, el precio oficial del suelo publicado y el precio de referencia del suelo pueden diferir del mercado real. Para comprender el mercado con mayor precisión, resulta eficaz combinar folletos, anuncios en internet y consultas a agentes inmobiliarios sobre casos cerrados, y comparar el precio unitario por metro cuadrado o por tsubo.

¿Qué conviene tener en cuenta al elegir un terreno barato?

La forma es irregular

Muchos terrenos baratos tienen formas irregulares. Esto reduce la parte que puede aprovecharse eficazmente y genera restricciones en la forma del edificio, la distribución y la disposición del estacionamiento.

Riesgos de un terreno en pendiente

Los terrenos en pendiente requieren obras de acondicionamiento y generan costos adicionales. También es posible que, al vender después de la compra, no se pueda cerrar la operación sin descontar el costo de esas obras. Además, esto puede influir en la exposición al sol y en la rapidez con que se seca la ropa.

Terreno más bajo que la carretera

Los terrenos situados por debajo del nivel de la carretera facilitan la entrada de agua de lluvia, y también pueden generar preocupación por las miradas de los transeúntes. Además, se requiere un costo adicional para instalar un acceso vehicular.

Preguntas frecuentes (FAQ)

Q. ¿En qué se diferencian el precio oficial del suelo publicado y el precio real de transacción?

El precio oficial del suelo publicado suele situarse en torno al 80% al 90% del precio de mercado, por lo que puede diferir de la realidad del mercado. Reunir y comparar varios casos cerrados ayuda a mejorar la precisión.

Q. ¿Cuánto más caro suele ser un lote en esquina?

Depende de la zona y del uso, pero en general tiende a ser entre un 5% y un 10% más alto que un lote intermedio.

Q. ¿Conviene evitar la compra de un lote en bandera?

Dado que su precio es más bajo, en algunos casos puede convertirse en una buena operación según la superficie. Lo importante es analizar de antemano si se pueden aceptar las restricciones sobre la forma del edificio y la disposición del estacionamiento.

Q. ¿Qué conviene tener en cuenta al solicitar una tasación a una inmobiliaria?

El monto de la tasación varía según la empresa. Recomendamos solicitar tasaciones a varias compañías y decidir después de verificar sus fundamentos.