Grundstuecke sind selbst bei gleicher Flaeche und Form stark individuell, weshalb die Angemessenheit des Preises oft schwer zu beurteilen ist. Wer ein Grundstueck zu einem angemessenen Preis kaufen moechte, muss die preisbestimmenden Faktoren und die Methoden zur Ermittlung des Marktwerts verstehen.
Wie wird der Preis eines Grundstuecks bestimmt?
Der Grundstueckspreis wird durch mehrere Faktoren bestimmt, die zusammenwirken. Im Folgenden erklaeren wir die sechs wichtigsten Einflussgroessen.
Oeffentlich-rechtliche Vorgaben
Je nach Gebiet sind zulaessige Nutzungen und Gebaeudehoehen durch Gesetze und Verordnungen geregelt. Da oeffentlich-rechtliche Vorgaben die Nutzbarkeit eines Grundstuecks direkt einschraenken, haben sie den groessten Einfluss auf den Preis. Immobilienunternehmen beruecksichtigen dieses rechtliche Wissen bei ihrer Bewertung immer.
Flaeche
Je groesser die Flaeche, desto eher lassen sich groessere Gebaeude wie Mehrfamilienhaeuser errichten. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass eine groessere Flaeche auch einen hoeheren Quadratmeterpreis hat. Je nach Groesse kann der Einheitspreis steigen oder sinken. Eine Beurteilung allein anhand der Flaeche greift daher zu kurz.
Form
Unregelmaessige Formen wie Dreiecke, Trapeze oder Hammergrundstuecke lassen sich schwieriger bebauen und sind daher oft guenstiger. Dagegen erzielen rechteckige oder quadratische, gut geschnittene Grundstuecke hoehere Preise. Ist die Flaeche jedoch ausreichend gross, faellt der Einfluss der Form geringer aus.
Erreichbarkeit
Je naeher ein Grundstueck an einem Bahnhof liegt, desto hoeher ist in der Regel der Preis. Schon zwischen einer und fuenf Minuten Fussweg kann ein deutlicher Preisunterschied entstehen. Liegen Grundstuecke jedoch insgesamt weit vom Bahnhof entfernt, dominiert meist die Autonutzung, sodass groessere Preisunterschiede seltener werden.
Breite der vorgelagerten Strasse
Ist die vorgelagerte Strasse schmal, wird die Geschossflaechenzahl begrenzt. Dadurch verkleinert sich der moegliche Baukoerper, was den Preis senkt. Selbst innerhalb derselben Gegend kann sich die Geschossflaechenzahl je nach Strassenbreite unterscheiden. Deshalb ist die Breite der angrenzenden Strasse ein wichtiger Preisfaktor.
Ob es sich um ein Eckgrundstueck handelt
Eckgrundstuecke mit Strassenanbindung auf zwei Seiten wirken offener und erhalten mehr Tageslicht. Besonders fuer Ladenflaechen werden sie hoch bewertet. Durch die bessere Sichtbarkeit steigt ihr Wert vor allem bei gewerblicher Nutzung deutlich.
Wie kann man das Preisniveau von Grundstuecken ermitteln?
Drei wesentliche Methoden zur Ermittlung des Grundstuecksmarkts:
- Offizieller Landpreis (Stand: 1. Januar jedes Jahres): wird vom Staat veroeffentlicht
- Referenzlandpreis (Stand: 1. Juli jedes Jahres): wird von den Praefekturen veroeffentlicht
- Suche nach Informationen zu Immobilienkaufpreisen (Ministerium fuer Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus): tatsaechliche Abschlussfaelle koennen recherchiert werden
Allerdings koennen offizieller Landpreis und Referenzlandpreis vom tatsaechlichen Marktpreis abweichen. Fuer eine praezisere Markteinschaetzung ist es sinnvoll, Flyer, Internetanzeigen und Rueckmeldungen von Maklern zu realen Abschlussfaellen zu kombinieren und die Preise pro Quadratmeter oder pro Tsubo zu vergleichen.
Worauf sollte man bei guenstigen Grundstuecken achten?
Unregelmaessige Form
Viele guenstige Grundstuecke haben eine unregelmaessige Form. Dadurch verringert sich die effektiv nutzbare Flaeche, und es entstehen Einschraenkungen bei Gebaeudeform, Grundriss und Stellplatzanordnung.
Risiken bei Hanggrundstuecken
Hanggrundstuecke erfordern Erschliessungs- und Geländearbeiten, was die Kosten erhoeht. Auch beim spaeteren Verkauf kann es sein, dass ohne Abschlag in Hoehe der Erschliessungskosten kein Verkauf moeglich ist. Zudem kann sich dies auf Sonneneinstrahlung und die Trocknung von Waesche auswirken.
Grundstuecke unterhalb des Strassenniveaus
Grundstuecke, die tiefer als die Strasse liegen, sind anfaelliger fuer eindringendes Regenwasser. Auch die Blicke von Passanten koennen stoeren. Hinzu kommen zusaetzliche Kosten fuer die Anlage einer Zufahrt.
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Haeufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Worin liegt der Unterschied zwischen offiziellem Landpreis und tatsaechlichem Transaktionspreis?
Der offizielle Landpreis liegt haeufig bei etwa 80 bis 90 % des tatsaechlichen Marktpreises und kann von der Marktrealitaet abweichen. Eine hoehere Genauigkeit erreicht man, wenn man mehrere Abschlussfaelle sammelt und miteinander vergleicht.
Q. Um wie viel ist ein Eckgrundstueck teurer?
Das haengt von Region und Nutzung ab, liegt aber im Allgemeinen etwa 5 bis 10 % ueber einem Mittelgrundstueck.
Q. Sollte man den Kauf eines Hammergrundstuecks vermeiden?
Durch den niedrigeren Preis kann es je nach Groesse dennoch eine gute Gelegenheit sein. Entscheidend ist, vorab zu pruefen, ob die Einschraenkungen bei Gebaeudeform und Stellplatzanordnung akzeptabel sind.
Q. Worauf sollte man achten, wenn man bei einem Immobilienunternehmen eine Bewertung anfordert?
Die Bewertungshoehe unterscheidet sich je nach Unternehmen. Wir empfehlen, mehrere Unternehmen zu beauftragen und die Entscheidung anhand der jeweiligen Begruendungen zu treffen.
