تتميّز الأراضي بدرجة عالية من الخصوصية حتى لو كانت بالمساحة والشكل نفسيهما، ولذلك يصعب الحكم على مدى مناسبة السعر. ولشراء أرض بالسعر المناسب، من الضروري فهم العناصر التي تحدد السعر وكيفية معرفة مستواه السعري.
كيف يتم تحديد سعر الأرض؟
يُحدَّد سعر الأرض من خلال تداخل عدة عناصر بشكل مركب. فيما يلي شرح لأهم ستة عوامل.
القيود القانونية والتنظيمية
تُقيَّد الاستخدامات والارتفاعات الممكنة للبناء في كل منطقة بموجب القوانين واللوائح المحلية. ولأن القيود القانونية والتنظيمية تحد بشكل مباشر من كيفية استخدام الأرض، فهي العنصر الأكثر تأثيرًا في السعر. وتُحتسب تقديرات شركات العقارات دائمًا مع مراعاة هذه المعرفة القانونية.
المساحة
كلما زادت المساحة، أصبح من الممكن إنشاء مبانٍ كبيرة مثل الشقق السكنية، لكن هذا لا يعني دائمًا أن الأرض الأكبر تعني سعرًا أعلى للوحدة. فقد توجد حالات يرتفع فيها سعر الوحدة مع زيادة المساحة، وحالات ينخفض فيها، لذلك لا ينبغي الحكم بالاعتماد على المساحة وحدها.
الشكل
تكون الأشكال غير المنتظمة مثل المثلث وشبه المنحرف وقطع الراية أصعب في البناء، ولذلك تميل أسعارها إلى الانخفاض. وفي المقابل، ترتفع أسعار الأراضي ذات الشكل المنتظم مثل المربع والمستطيل. ومع ذلك، إذا كانت المساحة كافية، يقل تأثير الشكل.
سهولة الوصول
تميل أسعار الأراضي إلى الارتفاع كلما كانت أقرب إلى المحطة. وحتى بين مسافة دقيقة سيرًا وخمس دقائق سيرًا قد يظهر فرق سعري كبير. لكن بين الأراضي البعيدة تمامًا عن المحطة، يصبح الاعتماد على السيارة هو السائد، لذلك يقل احتمال ظهور فروق سعرية كبيرة.
عرض الطريق الأمامي
إذا كان الطريق الأمامي ضيقًا، تُفرض قيود على نسبة المساحة الطابقية، ويصغر حجم المبنى الممكن إنشاؤه، مما يؤدي إلى انخفاض السعر. وحتى داخل المنطقة نفسها، تختلف نسبة المساحة الطابقية بحسب عرض الطريق، لذلك يُعد عرض الطريق المواجه عنصرًا مهمًا في تحديد السعر.
هل هي أرض زاوية أم لا؟
تتميّز أرض الزاوية المتصلة بطريقين بانفتاح أكبر وتعرض أفضل للشمس، وتحظى بتقييم مرتفع خصوصًا للأراضي المخصصة للمحال التجارية. وبما أن مستوى الرؤية أعلى أيضًا، فإن قيمة أرض الزاوية ترتفع بشكل خاص في الاستخدامات التجارية.
ما طرق معرفة السعر السوقي للأرض؟
أهم ثلاث طرق لمعرفة سعر الأرض في السوق:
- السعر الأرضي المُعلن رسميًا (في 1 يناير من كل عام): تعلنه الدولة
- السعر المرجعي للأرض (في 1 يوليو من كل عام): تعلنه المحافظات
- البحث في معلومات أسعار معاملات العقارات (وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة): يمكن جمع أمثلة الصفقات الفعلية
ومع ذلك، قد تحدث فجوة بين السعر الأرضي المُعلن رسميًا أو السعر المرجعي للأرض وبين سعر السوق الفعلي. ولفهم السوق بدرجة أعلى من الدقة، من المفيد الجمع بين المنشورات الإعلانية وإعلانات الإنترنت والاستماع إلى أمثلة الصفقات من الوسطاء العقاريين، ثم المقارنة على أساس سعر الوحدة لكل متر مربع أو لكل تسوبو.
ما الذي ينبغي الانتباه إليه عند اختيار أرض رخيصة؟
الشكل غير المنتظم
تكون كثير من الأراضي الرخيصة ذات شكل غير منتظم. وهذا يقلل المساحة القابلة للاستخدام الفعلي ويخلق قيودًا على شكل المبنى والمخطط الداخلي وتوزيع مواقف السيارات.
مخاطر الأرض المنحدرة
تتطلب الأرض المنحدرة أعمال تسوية وإنشاء، ما يرفع التكلفة. وقد تضطر أيضًا عند بيعها لاحقًا إلى خصم ما يعادل تكلفة التهيئة حتى تتمكن من بيعها. كما قد يؤثر ذلك في التعرض للشمس وفي سرعة جفاف الغسيل.
الأرض المنخفضة عن مستوى الطريق
الأرض المنخفضة عن مستوى الطريق تكون أكثر عرضة لدخول مياه الأمطار، كما تصبح نظرات المارة مصدر إزعاج. وستكون هناك حاجة أيضًا إلى تكلفة إضافية لإنشاء مدخل السيارات.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
Q. ما الفرق بين السعر الأرضي المُعلن رسميًا وسعر المعاملة الفعلي؟
غالبًا ما يكون السعر الأرضي المُعلن رسميًا عند مستوى 80 إلى 90% تقريبًا من السعر الفعلي، وقد ينفصل عن واقع السوق. ويساعد جمع عدة أمثلة لصفقات منجزة ومقارنتها على تحسين الدقة.
Q. إلى أي مدى يرتفع سعر أرض الزاوية؟
يختلف ذلك بحسب المنطقة والاستخدام، لكن بشكل عام يميل إلى أن يكون أعلى بنحو 5 إلى 10% مقارنة بالأرض الوسطية.
Q. هل ينبغي تجنب شراء قطعة أرض على شكل راية؟
نظرًا إلى انخفاض السعر، فقد تكون صفقة جيدة بحسب المساحة. والمهم هو دراسة ما إذا كان بالإمكان تقبل القيود المتعلقة بشكل المبنى وتوزيع مواقف السيارات مسبقًا.
Q. ما الذي يجب الانتباه إليه عند طلب تقييم من شركة عقارية؟
تختلف قيمة التقييم من شركة إلى أخرى. ونوصي بطلب التقييم من عدة شركات واتخاذ القرار مع التحقق من الأسس التي استندت إليها.
