Os terrenos, mesmo com a mesma área e formato, têm forte individualidade, o que dificulta avaliar a adequação do preço. Para comprar um terreno por um preço justo, é indispensável entender os fatores que determinam o valor e como pesquisar a faixa de mercado.
Como o preço de um terreno é determinado?
O preço de um terreno é definido pela ação combinada de vários fatores. A seguir, explicamos os 6 principais fatores.
Restrições legais e urbanísticas
O uso e a altura permitidos para construção em cada região são regulados por leis e ordenanças. Como as restrições legais e urbanísticas limitam diretamente a forma de uso do terreno, elas são o fator com maior impacto no preço. A avaliação feita por uma imobiliária sempre é calculada considerando esse conhecimento jurídico.
Área
Quanto maior a área, maior a possibilidade de construir edifícios de grande porte, como condomínios, mas "maior área = preço unitário mais alto" nem sempre é verdade. Dependendo da metragem, o preço unitário pode subir ou cair, por isso é perigoso julgar apenas pela área.
Formato
Formatos irregulares, como triangulares, trapezoidais ou em forma de bandeira, dificultam a construção e tendem a baratear o terreno. Por outro lado, lotes regulares, como quadrados e retangulares, tendem a ser mais valorizados. No entanto, quando a área é suficientemente grande, o impacto do formato tende a ser menor.
Facilidade de acesso
Quanto mais próximo da estação, maior tende a ser o preço do terreno. Mesmo entre 1 minuto e 5 minutos a pé, pode haver uma diferença considerável de valor. Porém, entre terrenos totalmente afastados da estação, grandes diferenças de preço tendem a não surgir, pois o deslocamento de carro passa a ser o padrão.
Largura da via frontal
Quando a via frontal é estreita, o coeficiente de aproveitamento é limitado, o que reduz o porte da construção possível e faz o preço cair. Como o coeficiente pode variar conforme a largura da via, mesmo na mesma região, a largura da rua de frente é um fator importante na definição do preço.
Se é lote de esquina
Lotes de esquina, voltados para duas vias, são mais abertos, recebem melhor insolação e, especialmente para uso comercial, costumam ser mais valorizados. Como também oferecem maior visibilidade, o valor do lote de esquina se torna especialmente alto para fins comerciais.
Como descobrir a faixa de preço de mercado de um terreno?
Os 3 principais métodos para pesquisar o valor de mercado de um terreno:
- Preço oficial do terreno divulgado pelo governo (referência em 1º de janeiro de cada ano): divulgado pelo governo nacional
- Preço de referência regional do terreno (referência em 1º de julho de cada ano): divulgado pelos governos das províncias
- Pesquisa de informações sobre preços de transações imobiliárias (Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo): permite consultar casos reais de fechamento
No entanto, os preços oficiais e de referência regional podem divergir do valor real de mercado. Para entender o mercado com mais precisão, é eficaz combinar panfletos, anúncios na internet e consultas a imobiliárias sobre casos fechados, comparando pelo preço unitário por 1 m² ou por tsubo.
Quais cuidados devem ser tomados ao escolher um terreno barato?
Formato irregular
Muitos terrenos baratos têm formato irregular. A área realmente aproveitável diminui, criando restrições para o formato da construção, a planta e a disposição das vagas de estacionamento.
Risco de terreno inclinado
Terrenos inclinados exigem obras de terraplenagem e geram custos. Na revenda após a compra, também pode ser necessário descontar o valor correspondente às obras para conseguir vender. Isso também afeta a insolação e até a secagem das roupas.
Terreno abaixo do nível da rua
Terrenos abaixo do nível da rua facilitam a entrada de água da chuva, e a linha de visão dos pedestres também pode incomodar. O custo de instalação de acesso para veículos também será necessário à parte.
Leitura relacionada
- O preço justo do imóvel revelado por avaliação imobiliária com IA | O melhor momento para vender e dicas para vender por um valor alto
- O que é o problema de retenção de imóveis por corretores que não cadastram no REINS?
- Estratégia de saída imobiliária na era da inflação e da alta dos custos de construção
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual é a diferença entre o preço oficial do terreno e o preço real de transação?
O preço oficial do terreno costuma corresponder a cerca de 80% a 90% do preço praticado no mercado e pode divergir da realidade do mercado. Reunir e comparar vários casos fechados contribui para melhorar a precisão da análise.
Q. Quanto mais caro tende a ser um lote de esquina?
Depende da região e do uso, mas, em geral, tende a ficar cerca de 5% a 10% acima de um lote intermediário.
Q. Deve-se evitar a compra de um lote em forma de bandeira?
Como o preço é mais baixo, dependendo da área, ele ainda pode representar um bom negócio. O importante é avaliar previamente se as restrições de formato da construção e de disposição do estacionamento são aceitáveis.
Q. O que deve ser observado ao pedir uma avaliação a uma imobiliária?
O valor da avaliação varia conforme a empresa. Recomendamos solicitar avaliações a várias empresas e decidir confirmando os fundamentos apresentados por cada uma.
