Édition 2026 : qu’est-ce que le projet de réaménagement urbain de type I du secteur autour de la gare de Hirakata ? État des 3 secteurs et impact sur la gestion locative
Le projet de réaménagement urbain de type I du secteur autour de la gare de Hirakata est une initiative qui modernise progressivement, en 3 secteurs (secteur 1, secteur 2 et secteur 3), les fonctions de transport, de circulation piétonne et de prévention des catastrophes autour de la gare de Hirakata. En mai 2024, l’équipement central du secteur 3, « Station Hill Hirakata », a été achevé, et l’aménagement de la place devant la gare ainsi que des espaces publics est également entré dans sa phase finale. Alors que le projet approche de son achèvement, nous présentons, sur la base d’informations officielles, la manière dont les conditions de la gestion locative vont évoluer.
Points clés de l’article
- Structure en 3 secteurs. Le secteur 3 a déjà été achevé en mai 2024 avec « Station Hill Hirakata ». Les secteurs 1 et 2 sont également en phase d’achèvement, et la place nord devant la gare doit être terminée fin février 2026.
- Le coût total du projet est d’environ 43,3 milliards de yens. Le groupe Keihan (Keihan Holdings, Keihan Electric Railway et Keihan Real Estate) joue un rôle central en tant que membre participant de l’association.
- Les effets du réaménagement du parvis de la gare apparaissent souvent d’abord sur la « réduction de la période de vacance » et sur la « compétitivité commerciale » plutôt que sur le loyer lui-même.
- Pour un propriétaire, il est important de concevoir simultanément l’ordre de priorité des travaux sur le bien détenu et la stratégie de sortie, en tenant compte de la composition des usages du secteur 3 et des flux piétons.
Qu’est-ce que le projet de réaménagement urbain de type I du secteur autour de la gare de Hirakata ?
Ce projet est un réaménagement urbain de type I qui mène de front l’aménagement des équipements publics autour de la gare de Hirakata et le développement privé ; ses axes sont la reconfiguration de la place devant la gare et des voies de desserte, l’introduction d’usages mixtes, ainsi que l’amélioration de la circulation piétonne et de la résilience aux catastrophes. La mise en œuvre relève de l’Association de réaménagement urbain du secteur autour de la gare de Hirakata (créée le 26 mars 2020). Keihan Holdings, Keihan Electric Railway et Keihan Real Estate y participent en tant que membres associés.
Aperçu des 3 secteurs et état actuel (au mois de mai 2026)
À partir des documents publiés par la ville de Hirakata, nous récapitulons l’ampleur, l’usage et l’état de chaque secteur.
| Élément | Secteur 1 | Secteur 2 | Secteur 3 |
|---|---|---|---|
| Surface du terrain | env. 1 450 m² | env. 4 950 m² | env. 13 500 m² (dont env. 1 550 m² pour la place devant la gare) |
| Surface de plancher totale | env. 5 850 m² | env. 8 850 m² | env. 93 770 m² |
| Nombre d’étages | 6 étages hors sol et 1 sous-sol | 14 étages hors sol | 29 étages hors sol (le bâtiment côté gare compte 4 étages hors sol) |
| Usage principal | Commerces (cliniques, vente au détail et restauration) | Commerces et logements | Commerces, bureaux, hôtel, logements et équipements publics |
| État | Achevé | Achevé | Terminé le 31 mai 2024 (Station Hill Hirakata) |
« Station Hill Hirakata », dans le secteur 3, est un complexe à usages multiples comprenant environ 23 500 m² de surfaces commerciales (du 1er au 4e étage), environ 6 800 m² de bureaux, 139 chambres d’hôtel (Candeo Hotels Osaka Hirakata) et 202 logements locatifs. La place nord devant la gare a une superficie planifiée d’environ 12 400 m² (dont environ 10 000 m² aménagés de manière intégrée), et son achèvement est prévu fin février 2026.
Pourquoi le réaménagement de la gare de Hirakata est-il important ?
En conclusion, tout réaménagement qui modifie l’ergonomie du secteur de la gare agit à la fois sur la « quantité » et sur la « qualité » de la demande locative. Sur le terrain, nous observons également que dans les zones où les flux piétons autour de la gare s’améliorent, le nombre de visites et le taux de conclusion progressent plus facilement, même à niveau de loyer comparable. La gare de Hirakata est précisément entrée dans une phase où cette « quantité et qualité » évoluent simultanément, grâce à l’achèvement du secteur 3 et à l’aménagement de la place nord devant la gare.
Quel impact pour le propriétaire ?
La première chose à anticiper est le déplacement de l’axe concurrentiel, qui passe du « loyer bas » à l’« adéquation avec les trajets et la vie quotidienne ». Ce n’est pas seulement la distance à pied depuis la gare qui compte ; avec la refonte de la nouvelle place et du réseau piétonnier, la distance ressentie change. Ici, ce qui importe surtout, c’est une gestion qui valorise les talents. Plus la capacité de proposition de l’équipe de gestion est élevée, plus l’écart de valeur se manifeste dans une phase de réaménagement.
- La composition locative de Station Hill Hirakata (commerce, hôtel, bureaux et logements) sert de référence pour la demande d’usages dans le voisinage.
- Une fois la circulation de la place nord devant la gare stabilisée, la « direction la plus confortable pour marcher » depuis les portiques change, et les critères de visibilité et d’accessibilité sont mis à jour.
- La composition commerciale et résidentielle des secteurs 1 et 2 influence directement le niveau de prix perçu et les besoins des locataires dans les zones proches.
Ce que le propriétaire doit préparer maintenant
En premier lieu, revoyez l’ordre de priorité des réparations et des rénovations à partir des éléments qui influencent le parcours de visite. En second lieu, actualisez les photos de commercialisation et le texte de présentation pour les aligner sur l’image de vie après le réaménagement du parvis de la gare (place et complexe à usages multiples). En troisième lieu, diversifiez votre stratégie de sortie sur des horizons de 3 ans. Adopter une posture privilégiant une croissance durable plutôt qu’une décision à court terme contribue, au final, à la préservation du patrimoine.
Le point de vue d’INA
Dans une phase de réaménagement, ce n’est pas seulement le bâtiment, mais aussi la qualité de l’équipe d’exploitation qui détermine les résultats. C’est pourquoi nous recommandons un schéma de gestion qui donne la priorité à l’investissement dans les talents plutôt qu’à la seule « réduction des coûts ». En prenant la confiance et l’honnêteté comme axes, planifier en exposant non seulement les avantages mais aussi les risques constitue, à long terme, la décision de gestion la plus solide.
Foire aux questions (FAQ)
Q1. Le secteur 3 est-il déjà achevé ?
R. Oui. L’équipement central du secteur 3, « Station Hill Hirakata », a été achevé le 31 mai 2024. Il s’agit d’un complexe à usages multiples comprenant commerces, bureaux, hôtel et logements.
Q2. Quand la place nord devant la gare sera-t-elle terminée ?
R. Selon les informations publiées, l’achèvement est prévu pour fin février 2026. La surface planifiée de la place est d’environ 12 400 m², et la circulation piétonne devant la gare va fortement changer.
Q3. Les loyers vont-ils augmenter rapidement avec le réaménagement ?
R. Une hausse uniforme et immédiate des loyers n’est pas garantie, mais la compétitivité commerciale devrait s’améliorer et la période de vacance pourrait se raccourcir.
Q4. Les petits immeubles bénéficient-ils aussi du réaménagement ?
R. Oui. Comme l’amélioration des flux piétons autour de la gare agit davantage sur l’usage concret de l’emplacement que sur la taille du bien, même les petits actifs peuvent espérer une amélioration du taux de conclusion.
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Sources et références
- Ville de Hirakata « Projet de réaménagement urbain de type I du secteur autour de la gare de Hirakata (image d’achèvement global) »
- Association de réaménagement urbain du secteur autour de la gare de Hirakata
- Keihan Real Estate « Projet de réaménagement urbain de type I du secteur autour de la gare de Hirakata »
