Le ravalement des façades d'un immeuble locatif doit être réalisé à intervalles réguliers. Cette nécessité ne tient pas seulement à l'esthétique du bâtiment, mais aussi à la préservation de sa valeur patrimoniale sur le long terme. Un immeuble bien entretenu paraît en outre plus attractif aux yeux des locataires potentiels, ce qui en fait un levier efficace contre la vacance locative. La difficulté, en revanche, réside souvent dans le choix du bon moment pour engager ces travaux. Même en comprenant l'importance du ravalement, il reste difficile de trancher sans connaître la période la plus adaptée, la fréquence à respecter, ou encore le budget à prévoir. Cet article s'adresse donc aux propriétaires bailleurs qui s'interrogent sur le moment opportun pour ravaler la façade de leur immeuble : nous y détaillons le coût des travaux, les prix du marché, ainsi que les meilleures périodes pour s'y engager, sans oublier les points de vigilance à connaître avant de démarrer le chantier, afin d'aborder ces travaux avec le maximum de sérénité.
Pourquoi le ravalement de façade est-il nécessaire pour un immeuble locatif ?
Certains propriétaires bailleurs se demandent peut-être si le ravalement de façade est réellement indispensable. Or, dès lors qu'il s'agit d'un bâtiment d'habitation, cette opération reste incontournable. Voyons pourquoi un ravalement régulier s'impose, et ce qui distingue un immeuble entretenu d'un immeuble laissé à l'abandon.
Ralentir la vitesse de dégradation du bâtiment
L'une des raisons majeures du ravalement est de ralentir la dégradation du bâtiment.
La façade d'un immeuble est en permanence exposée à la pluie, au vent, au sable et aux rayons ultraviolets.
Les UV et la pluie, en particulier, sont impossibles à éviter et finissent inévitablement par endommager le revêtement.
Si ces dommages ne sont pas réparés à temps, la dégradation peut se propager jusqu'à l'isolant, aux poteaux et aux poutres à l'intérieur même de la structure.
Or, l'état intérieur du bâtiment est souvent difficile à évaluer depuis l'extérieur, et l'on s'aperçoit parfois trop tard qu'un simple ravalement ne suffit plus à réparer les dégâts.
Un ravalement régulier permet donc de limiter la dégradation tout en préservant un aspect extérieur soigné.
Préserver cet aspect contribue à la fois à protéger le bâtiment et à en maintenir la valeur patrimoniale, un enjeu important pour tout propriétaire bailleur soucieux de la pérennité de son investissement.
Améliorer l'impression laissée lors des visites
Qu'est-ce qui compte le plus, aux yeux d'un futur locataire, dans le choix d'un logement ?
La plupart des candidats se décident en tenant compte de l'emplacement, de la disposition des pièces et des équipements.
Mais l'apparence extérieure joue elle aussi un rôle déterminant : plus le bâtiment paraît soigné, plus il attire de candidats.
Entre deux immeubles proposés au même loyer, l'un à la façade défraîchie et l'autre à la façade impeccable, le choix se porte presque toujours sur le second.
Un bien à l'apparence soignée peut même se louer un peu plus cher sans perdre en attractivité.
Une façade en bon état améliore non seulement l'impression laissée lors de la visite, mais donne aussi le sentiment d'un immeuble bien entretenu.
Cela donne envie de s'y installer, et facilite donc la location, y compris face à des immeubles concurrents proposant des prestations comparables.
Éviter des frais de réparation trop importants
Le ravalement fait partie des opérations de maintenance indispensables.
La peinture extérieure protège le bâtiment contre de nombreuses agressions, et sa capacité protectrice s'affaiblit progressivement si elle n'est pas renouvelée régulièrement — en général au bout d'une dizaine d'années environ.
Se tromper sur le moment de repeindre, en se fiant uniquement à l'apparence, peut laisser les dégâts se propager jusqu'à la structure du bâtiment.
Lorsque la peinture se détériore et commence à s'écailler, moisissures et mousses apparaissent.
Les dommages atteignent alors directement le mur, dont la résistance s'affaiblit, provoquant des fissures par lesquelles l'eau de pluie peut ensuite s'infiltrer.
Sur un mur en béton, ces phénomènes peuvent même provoquer un éclatement du revêtement.
Laisser la façade se dégrader sans intervenir peut entraîner des réclamations de la part des locataires, certains allant jusqu'à quitter les lieux pour des raisons d'insalubrité.
Une infiltration d'eau peut également exposer le propriétaire à une demande de dommages et intérêts de la part d'un locataire.
Dans les cas les plus graves, une réparation structurelle du bâtiment devient nécessaire, voire, en dernier recours, sa reconstruction complète, avec un coût sans commune mesure avec celui d'un simple ravalement préventif.
Quand réaliser le ravalement de façade d'un immeuble locatif ?
Sans ravalement régulier, la pérennité même de l'exploitation locative de l'immeuble peut être compromise. Pour préserver au mieux cet actif précieux, mieux vaut connaître à l'avance le bon moment pour engager les travaux et planifier son projet suffisamment tôt, plutôt que d'attendre que la dégradation impose une intervention dans l'urgence.
Un cycle de 10 à 15 ans, en règle générale
À quel rythme faut-il ravaler la façade d'un immeuble locatif ?
Comme évoqué plus haut, un renouvellement s'impose généralement au bout d'une dizaine d'années.
Ce délai varie selon le type de peinture utilisée, mais la plupart des produits affichent une durée de vie d'environ dix ans.
Le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT), dans son « Guide d'élaboration des plans de grosses réparations à long terme », fixe d'ailleurs à environ douze ans le cycle des grosses réparations — ravalement et étanchéité de toiture compris — pour les copropriétés.
Pour un immeuble locatif, un cycle de 10 à 15 ans constitue donc un bon repère pour planifier le prochain ravalement.
Choisir une période de faible rotation des locataires
Une fois le cycle connu, encore faut-il déterminer la période la plus adaptée pour engager les travaux.
Il est recommandé de choisir une période où le taux de rotation des locataires reste faible.
Au Japon, les changements de locataires sont généralement plus fréquents au printemps et à l'automne, périodes marquées par les entrées à l'école, les prises de poste ou les mutations professionnelles — avec, en conséquence, une forte circulation de camions et de véhicules aux abords de l'immeuble.
Engager un ravalement en pleine période de rotation risquerait donc de gêner à la fois le voisinage et les déménageurs.
À l'inverse, présenter un immeuble déjà rénové facilite le choix des futurs locataires : mieux vaut donc viser une fin de chantier juste avant les périodes de forte demande. Planifier le chantier en amont, en tenant compte de ce calendrier, permet d'en tirer le meilleur parti.
La saison choisie compte aussi
Quelle est la meilleure saison pour ravaler une façade ?
Sur le seul plan du coût, la saison des pluies (juin) et l'hiver (de décembre à février), périodes creuses pour les entreprises de peinture, offrent souvent des disponibilités de planning plus larges et des tarifs plus avantageux.
Sur le plan technique, en revanche, le printemps (avril-mai) et l'automne (septembre-octobre) sont considérés comme les saisons les plus favorables, grâce à un air sec et une météo stable.
Voyons plus en détail les avantages et inconvénients propres à chaque saison, afin de choisir la période la mieux adaptée à sa propre situation.
Ravaler au printemps
Au printemps, la température et l'humidité sont stables et les précipitations relativement rares, ce qui favorise un chantier fluide.
Peu affectée par la pluie ou la neige, la peinture sèche facilement, pour un rendu généralement de bonne qualité.
L'inconvénient : cette haute saison rend les entreprises plus difficiles à réserver, avec des tarifs susceptibles d'augmenter.
Pour terminer les travaux avant le début de la saison des pluies, mieux vaut réserver deux à trois mois à l'avance, faute de quoi le créneau souhaité risque d'être déjà pris.
Ravaler en été
En été, l'humidité augmente mais les journées ensoleillées se multiplient.
La peinture sèche rapidement, ce qui permet un chantier relativement fluide.
La durée d'ensoleillement plus longue permet en outre de prolonger le temps de travail quotidien, ce qui constitue un autre avantage.
L'inconvénient réside dans le risque d'interruption du chantier à cause des typhons ou d'orages violents et soudains.
Un mauvais temps prolongé peut bouleverser le calendrier prévu, un point à garder à l'esprit lors de la planification du chantier.
La saison des pluies (à partir de juin environ)
Ravaler pendant la saison des pluies présente l'avantage d'une période creuse, donc de réservations plus faciles et de tarifs plus bas — une option à envisager pour qui privilégie le coût.
Mais cette période plus économique s'accompagne aussi d'une forte humidité, peu propice à un séchage rapide : un mauvais choix d'entreprise peut alors entraîner des malfaçons.
Des pluies prolongées, peu adaptées à la peinture, peuvent également allonger la durée du chantier.
La peinture ayant besoin d'un séchage suffisant, il est essentiel de confier les travaux à une entreprise rigoureuse dans le suivi de chantier, capable d'adapter son planning aux aléas météorologiques.
Ravaler en automne
Comme au printemps, l'air est sec en automne, ce qui en fait une saison propice au ravalement.
La peinture sèche facilement, pour un résultat de bonne qualité.
Autre avantage : la température reste agréable, même s'il faut garder les fenêtres fermées pendant le chantier.
Cette saison étant très demandée, les tarifs ont tendance à grimper et les entreprises deviennent plus difficiles à réserver.
Le front des pluies d'automne et les typhons peuvent par ailleurs allonger la durée du chantier — un inconvénient à ne pas négliger lors de l'établissement du calendrier prévisionnel.
Ravaler en hiver
L'hiver est, selon les régions, la saison la moins adaptée au ravalement parmi les quatre saisons.
Hors zones enneigées, l'humidité reste faible et l'air sec, ce qui rend le ravalement possible.
Cette période creuse permet souvent de réduire les coûts, mais attention : en dessous de 5 °C, les travaux ne peuvent généralement pas être entrepris.
Dans les régions enneigées, la plupart des entreprises n'effectuent aucun ravalement entre la fin novembre et le début mars.
Le temps de travail journalier étant plus limité, mieux vaut aussi anticiper un allongement possible du chantier par rapport aux autres saisons de l'année.
Envisager le ravalement dès les premiers signes de dégradation
On considère généralement qu'un ravalement s'impose tous les dix ans, mais en cas de signes de dégradation visibles, il convient d'envisager les travaux sans attendre cette échéance.
Laisser la situation se détériorer sans intervenir peut nécessiter, à terme, des travaux bien plus importants.
Repérer ces signes à temps et intervenir rapidement permet, à l'inverse, de prolonger durablement la durée de vie du bâtiment.
Voici les principaux signes de dégradation à surveiller, afin de savoir quand il devient nécessaire d'agir sans attendre le cycle habituel.
Le farinage (chalking)
Le phénomène le plus connu est ce que l'on appelle le « farinage » (chalking) : en touchant le mur, une poudre semblable à de la craie se dépose sur la main.
Ce phénomène survient lorsque les UV et la pluie dégradent la peinture, dont les pigments finissent par se désagréger en une fine poudre à la surface du mur.
Sa présence signale que la fonction protectrice de la peinture a diminué, et que le mur n'est plus correctement protégé contre la pluie et le soleil, ce qui accélère d'autant la dégradation du bâtiment.
Il est alors conseillé d'envisager un ravalement au plus vite, avant que la dégradation ne progresse davantage.
Les fissures (cracks)
On appelle « crack » les fissures que l'on trouve sur une façade.
Les fissures légères, fines et superficielles, qui n'atteignent pas le support du mur, peuvent être comblées à l'aide d'un enduit de sous-couche élastique épais.
En revanche, une fissure d'environ 0,3 mm de large et 4 mm de profondeur ou plus peut avoir atteint le support lui-même.
Pour éviter que la résistance du bâtiment ne se dégrade davantage, ou que la façade ne continue de se détériorer, mieux vaut faire appel rapidement à un professionnel pour une inspection approfondie de l'état de la façade.
Le décollement de la peinture
Le décollement de la peinture a deux causes possibles : l'usure naturelle avec le temps, ou une malfaçon lors des travaux.
Si le décollement survient peu après un ravalement, il s'agit probablement d'un défaut d'exécution.
Une façade dont la peinture se décolle perd sa fonction protectrice : mieux vaut la refaire rapidement, faute de quoi le revêtement extérieur risque de se détériorer et de nécessiter une rénovation plus lourde.
En cas de malfaçon avérée, une garantie peut s'appliquer : il convient alors de contacter l'entreprise concernée pour demander une reprise des travaux, sans attendre que le problème ne s'aggrave.
La décoloration
La décoloration apparaît avant même le phénomène de farinage.
C'est le premier signe annonciateur d'une perte de fonction protectrice de la peinture, un point à retenir.
Comme ce changement de couleur est progressif, il reste difficile à percevoir à l'œil nu.
Il est donc utile de prendre une photo de la façade juste après le ravalement, afin de pouvoir comparer son évolution dans le temps et repérer plus facilement une éventuelle décoloration.
La rouille sur les éléments métalliques
La façade et la toiture sont traitées pour résister à l'humidité, avec une surface protégée par la peinture.
Mais si de l'eau de pluie s'infiltre malgré tout par une faille et atteint la structure, elle peut provoquer la rouille des éléments métalliques utilisés dans le revêtement extérieur.
La rouille se propage, finit par créer des trous, et peut, si elle n'est pas traitée, fragiliser gravement la structure au point qu'elle cède sous une charge minime.
En cas de rouille avancée, mieux vaut consulter un professionnel sans tarder, avant que la structure elle-même ne soit affectée.
Les fissures du calfeutrage (jointoiement)
Le calfeutrage (ou jointoiement) consiste à combler, avec un matériau souple de type résine, les interstices laissés lors de la construction, afin d'assurer l'étanchéité à l'air et à l'eau du bâtiment.
Lorsque ce joint se dégrade, de fines fissures apparaissent.
Si la dégradation progresse, le matériau se rétracte, laissant l'eau de pluie s'infiltrer entre la fissure et le joint rétréci — ce qui réduit d'autant l'efficacité de l'étanchéité.
Comment choisir la couleur de la façade d'un immeuble locatif ?
La façade représente une surface considérable, et la couleur choisie modifie fortement l'image renvoyée par l'immeuble. Voici les points essentiels à connaître pour bien choisir sa couleur, afin d'éviter les regrets une fois le chantier achevé.
Le choix de la couleur, un levier pour valoriser l'image de l'immeuble
Au-delà de la simple préservation du bâtiment dans le temps, le ravalement permet aussi de transformer radicalement l'image de l'immeuble en changeant de couleur. En améliorant l'aspect esthétique et en renouvelant l'image du bâtiment, un nouveau choix de couleur peut ainsi contribuer à attirer de nouveaux locataires, en particulier lorsque l'immeuble n'a pas été rénové depuis longtemps.
Harmoniser la couleur avec la toiture et les menuiseries
Pour ne pas se tromper dans le choix des couleurs, l'essentiel est de viser une certaine cohérence d'ensemble : toiture, menuiseries et façade doivent rester dans une même gamme de teintes.
Mieux vaut éviter les combinaisons trop originales et se limiter à deux ou trois couleurs au maximum, pour réduire le risque d'un résultat décevant. Cette règle simple facilite grandement le choix parmi le grand nombre de teintes disponibles.
Rester prudent avec les couleurs foncées
Des teintes foncées comme le noir ou le bleu marine donnent une image élégante, mais peuvent aussi paraître sombres selon les cas.
Les goûts divergent beaucoup sur ce point : pour attirer un large éventail de locataires potentiels, mieux vaut donc bien réfléchir avant d'opter pour une façade dans une couleur foncée, en gardant à l'esprit l'ensemble des candidats potentiels à la location.
Choisir une couleur en harmonie avec le voisinage et le paysage
Lors du ravalement, il est conseillé de choisir une couleur en harmonie avec les immeubles voisins et le paysage environnant.
Une teinte proche de celle du voisinage préserve un bon équilibre visuel, sans nuire à l'esthétique du quartier, et évite de dénoter parmi les constructions environnantes.
Une couleur totalement différente attirera certes le regard, mais risque de se démarquer de façon négative : mieux vaut donc privilégier une teinte respectueuse du paysage local.
Viser la sobriété élégante
L'apparence extérieure d'un immeuble compte parmi les critères déterminants dans le choix d'un logement.
Même avec un excellent emplacement et un intérieur de qualité, un extérieur qui ne plaît pas peut suffire à décourager un candidat.
Il est donc important de bien se projeter sur l'impression que donnera telle ou telle couleur avant de se décider.
Multiplier les teintes donne facilement une impression de désordre : mieux vaut privilégier une palette sobre et élégante.
Pour séduire un public varié sans se limiter à une esthétique particulière, une couleur discrète mais soignée reste souvent le choix le plus sûr.
Combien coûte le ravalement de façade d'un immeuble locatif ? Prix du marché et détail des postes
Nombreux sont les propriétaires bailleurs à se demander combien coûte réellement un ravalement de façade. Voyons à présent quel est le prix du marché pour ce type de travaux, poste par poste.
Le prix du marché poste par poste
Lorsqu'on sollicite une entreprise de peinture, celle-ci fournit un devis détaillé, incluant notamment le type et le prix de la peinture, le coût de l'échafaudage et la main-d'œuvre. Voyons quel est le prix moyen de ces trois postes, qui représentent l'essentiel du coût total des travaux.
Le prix de la peinture
Le coût varie considérablement selon le type de peinture utilisé.
La peinture silicone, la plus abordable, coûte entre 2 000 et 2 500 yens le m².
La peinture à contrôle radicalaire se situe entre 2 200 et 2 800 yens, la peinture fluorée entre 3 500 et 4 500 yens, et les peintures réfléchissantes ou isolantes thermiques entre 3 000 et 4 500 yens.
Les peintures photocatalytiques, plus performantes, atteignent 4 200 à 5 000 yens, et les peintures inorganiques 4 000 à 5 500 yens, ces deux dernières catégories offrant généralement la durée de vie la plus longue.
Le prix de l'échafaudage
L'échafaudage est indispensable pour permettre aux artisans de travailler en toute sécurité.
Le prix moyen se situe entre 700 et 1 000 yens le m².
La surface d'échafaudage nécessaire dépend de la surface totale du bâtiment : environ 100 m² pour un immeuble de 30 tsubo, 150 m² pour 45 tsubo, et 200 m² pour 60 tsubo.
Lors de l'installation de l'échafaudage, une bâche de protection est également posée pour éviter que la peinture ne se disperse chez les voisins, pour un coût d'environ 200 à 400 yens le m², une précaution qui limite fortement le risque de réclamation du voisinage.
La main-d'œuvre
Le coût de la main-d'œuvre varie selon l'entreprise sollicitée.
Le nombre d'artisans mobilisés change aussi selon les étapes du chantier : mieux vaut donc se renseigner à l'avance sur le coût estimé pour chaque phase, du montage de l'échafaudage jusqu'à la finition de la peinture.
Si le manque de main-d'œuvre allonge la durée du chantier, le surcoût peut parfois dépasser celui d'une équipe plus nombreuse dès le départ.
Il est donc utile de tenir compte de ce facteur en examinant le devis proposé par chaque entreprise sollicitée.
L'échafaudage représente environ 20 % du coût total
Pour un immeuble locatif de deux étages classique, la surface à peindre avoisine les 500 m².
Selon la peinture retenue, ravaler une telle surface coûte généralement entre 1 et 3 millions de yens rien que pour la peinture.
En ajoutant la main-d'œuvre et l'échafaudage, il faut donc prévoir un budget total compris entre 2 et 5 millions de yens environ.
Le montant étant conséquent, le choix de l'entreprise doit se faire avec le plus grand soin pour éviter tout regret.
L'échafaudage représente d'ailleurs une part non négligeable du budget total.
En termes de répartition, la peinture représente environ 20 % du total, l'échafaudage environ 20 %, la main-d'œuvre environ 30 %, et la marge de l'entreprise environ 30 %.
Demander plusieurs devis permet de mieux juger de la pertinence d'une offre : il est donc recommandé de consulter plusieurs entreprises avant de se décider.
Comment réduire, ne serait-ce qu'un peu, le coût du ravalement ?
Le coût d'un ravalement de façade reste conséquent, une préoccupation légitime pour de nombreux propriétaires bailleurs en quête de solutions pour le réduire. Certes, ces travaux ont un coût, mais il existe bel et bien des moyens de le limiter. Voyons lesquels, poste par poste.
Recourir aux subventions et aides publiques
Les subventions et aides accordées par l'État ou les collectivités locales permettent d'alléger la charge financière du ravalement.
Pour en bénéficier, il faut généralement remplir certaines conditions, comme l'utilisation d'une peinture isolante ou réfléchissante apportant une fonction d'économie d'énergie.
Les conditions précises sont consultables sur les sites internet des collectivités concernées : mieux vaut donc s'y référer directement.
Les délais de dépôt de dossier étant parfois serrés, et certaines aides n'étant plus accessibles une fois les travaux commencés, il est recommandé de vérifier chaque détail avec attention avant de se lancer, pour ne pas se retrouver privé de l'aide espérée une fois le chantier engagé.
Choisir sa peinture en tenant compte de sa durée de vie
Le choix de la peinture constitue également un levier important pour réduire le coût global.
Une peinture bon marché permet certes de limiter la dépense immédiate, mais sa durée de vie plus courte oblige à renouveler le ravalement plus fréquemment.
Le coût unitaire est alors plus faible, mais le coût cumulé sur le long terme peut finalement s'avérer plus élevé.
À l'inverse, des peintures comme la peinture fluorée ou inorganique, plus chères à l'achat, offrent une durée de vie nettement plus longue.
Opter pour une peinture durable permet donc, au final, de réduire le coût d'entretien global.
Choisir une peinture d'une marque moins chère
Pour des performances comparables, le prix d'une peinture varie sensiblement d'un fabricant à l'autre.
Certains fabricants proposent des produits aux fonctionnalités équivalentes à un prix nettement plus bas.
Opter pour ce type de peinture peut permettre de réduire fortement le coût total.
Attention toutefois : un prix bas peut parfois s'accompagner d'une durée de vie plus courte, un point qu'il convient impérativement de vérifier.
Demander plusieurs devis comparatifs
Demander des devis comparatifs à plusieurs entreprises facilite l'évaluation du juste prix.
Même avec une peinture identique, le coût d'achat variant d'une entreprise à l'autre, le prix final des travaux peut lui aussi différer.
Il est donc conseillé de comparer plusieurs devis et de choisir une offre ni trop chère ni suspicieusement bon marché par rapport au prix du marché.
Cette mise en concurrence peut aussi permettre d'obtenir une remise, à condition de rester attentif à la qualité proposée par chaque entreprise.
Privilégier une entreprise locale
Pour réduire au maximum le coût des travaux, faire appel à une entreprise locale peut également s'avérer judicieux.
Les grandes enseignes offrent souvent un service après-vente plus complet, mais leurs prix incluent des marges intermédiaires qui font grimper la facture.
Une entreprise locale, en revanche, réalise le plus souvent les travaux elle-même, sans intermédiaire ni marge additionnelle — ce qui permet de réduire le coût total.
Envisager de regrouper d'autres travaux de maintenance
Le ravalement n'est pas le seul type de maintenance à prévoir pour un immeuble locatif.
La peinture de la toiture ou la réparation des balcons nécessitent elles aussi un échafaudage : mieux vaut donc se renseigner sur la possibilité de regrouper ces travaux en une seule fois.
En combinant plusieurs opérations nécessitant un échafaudage, celui-ci n'a besoin d'être installé qu'une seule fois.
Son installation ayant elle-même un coût, regrouper les travaux permet de réaliser des économies substantielles, tout en limitant la gêne occasionnée au voisinage.
Les réclamations du voisinage les plus fréquentes lors d'un ravalement
Un chantier de ravalement peut donner lieu à des réclamations de la part du voisinage. Pour limiter ce risque, il est utile de connaître les problèmes les plus fréquents ainsi que les mesures à prendre pour les éviter. Voici les types de réclamations les plus courants, afin de mieux s'y préparer.
Les réclamations liées à l'échafaudage
Le montage de l'échafaudage se fait à l'aide de tubes métalliques, dont l'entrechoquement produit fréquemment un bruit important.
Ce bruit métallique, bien qu'inévitable, reste désagréable à entendre et constitue une source de stress non négligeable pour les locataires comme pour le voisinage.
Une entreprise peu soigneuse, manquant d'égards envers son environnement, peut ainsi déclencher une véritable avalanche de plaintes.
Pour éviter ce type de désagrément, mieux vaut choisir une entreprise capable de faire preuve d'attention et de considération envers les locataires et les riverains.
Les réclamations liées au nettoyage haute pression
Avant la mise en peinture, la façade doit être nettoyée de ses salissures et de sa mousse, généralement au moyen d'un nettoyeur haute pression.
Or, cette opération peut projeter de l'eau sale aux alentours, au risque de salir le linge étendu ou les véhicules des voisins.
Une entreprise sérieuse utilise une bâche de protection pour éviter ce type d'incident.
Si le devis fourni ne mentionne pas de bâche de protection, il se peut qu'aucune ne soit prévue : c'est donc un point à vérifier impérativement, afin d'éviter toute réclamation une fois le chantier commencé.
Les réclamations liées aux odeurs
De nombreuses peintures utilisées pour le ravalement contiennent du diluant (thinner).
Les peintures à base d'eau en sont dépourvues, mais les peintures à base d'huile en contiennent, ce qui produit une odeur assez forte.
Les chantiers de ravalement font donc parfois l'objet de réclamations liées aux odeurs.
Une inhalation prolongée de diluant pouvant provoquer maux de tête ou vertiges, mieux vaut vérifier, dans l'intérêt des locataires comme du voisinage, quel type de peinture est utilisé.
Une vigilance particulière s'impose notamment pour les immeubles accueillant des femmes enceintes, des familles avec de jeunes enfants, ou acceptant les animaux de compagnie, ces occupants étant souvent plus sensibles aux odeurs fortes.
Les autres types de réclamations
D'autres types de réclamations peuvent également survenir lors d'un chantier de ravalement.
Des artisans qui fument ou laissent des déchets sur place
Des rires ou des conversations trop bruyants pendant le travail
Un balcon laissé sale
Des objets déplacés sur un balcon sans être remis à leur place
Une intrusion sur un balcon sans autorisation
Des horaires de travail trop matinaux ou trop tardifs, perturbant le sommeil des occupants
Ce type de réclamations reste relativement fréquent.
Selon l'entreprise sollicitée, la qualité du travail peut être insuffisante, avec un manque de considération pour les locataires et le voisinage.
C'est pourquoi le propriétaire bailleur doit lui-même se renseigner sérieusement et choisir une entreprise de confiance.
Se décider uniquement sur la base du prix le plus bas serait totalement déraisonnable, tant la qualité du suivi de chantier influence directement le nombre de réclamations reçues.
Comment éviter les réclamations lors d'un ravalement
Le ravalement est une opération de maintenance indispensable à la poursuite de l'exploitation locative. Il est donc naturel de vouloir limiter au maximum les réclamations pendant le chantier. Pour cela, il est utile de connaître à l'avance les mesures de prévention adaptées, en amont même du démarrage des travaux.
Choisir une entreprise ayant fait ses preuves
Choisir une entreprise digne de confiance réduit fortement le risque de réclamations.
Il est recommandé de privilégier celles qui publient leurs réalisations sur leur site internet.
Il convient également de vérifier si l'entreprise dispose des autorisations requises pour le bâtiment et la peinture, ainsi que de techniciens qualifiés en son sein, gage d'un travail exécuté dans les règles de l'art.
Si ces informations figurent clairement sur son site, l'entreprise a de bonnes chances de mener un chantier soigné, limitant naturellement les réclamations, et rassure d'emblée le propriétaire bailleur sur son sérieux.
Vérifier attentivement le contrat de travaux
Il est également essentiel de vérifier attentivement le contenu du contrat de travaux : intitulé du chantier, durée, date de signature, montant, modalités de paiement, garanties — chaque détail mérite d'être examiné avec soin.
En cas d'écart ou d'omission, mieux vaut le signaler avant le démarrage des travaux.
Une vérification rigoureuse en amont permet d'éviter bien des litiges et réclamations, pendant comme après le chantier, en clarifiant les responsabilités de chacun dès le départ.
Informer les locataires et le voisinage en amont
Avant le début des travaux, il ne faut pas oublier d'aller informer directement les locataires de l'immeuble ainsi que les riverains.
Cette démarche s'effectue généralement entre une semaine et trois jours avant le montage de l'échafaudage, en précisant la durée et la nature des travaux ainsi que les coordonnées de l'entreprise.
Une entreprise capable de mener cette démarche avec sérieux résoudra aussi, le cas échéant, les éventuels problèmes plus facilement, car les occupants savent déjà à qui s'adresser.
Se rendre sur le chantier tous les deux ou trois jours
Le propriétaire bailleur a intérêt à se rendre sur le chantier environ tous les deux ou trois jours.
La présence du maître d'ouvrage instaure une certaine vigilance sur le chantier, ce qui limite les négligences. Cette présence régulière rassure aussi les artisans quant au sérieux du suivi du chantier.
Cela facilite également le recueil d'éventuelles remarques de la part des locataires ou des riverains, avant que celles-ci ne se transforment en réclamations formelles.
Si les déplacements fréquents s'avèrent difficiles, il est conseillé de demander à l'entreprise un compte-rendu quotidien, avec photos et description des travaux réalisés, ce qui permet de suivre l'avancement du chantier à distance.
Avant de ravaler la façade : bien informer les locataires
Avant tout ravalement, il est indispensable d'en informer les locataires. Voyons pour finir pourquoi cette information est nécessaire, à quel moment la transmettre, et de quelle manière, pour limiter au maximum les tensions avec les occupants.
Pourquoi cette information est-elle nécessaire ?
Si un chantier de ravalement démarre du jour au lendemain sans prévenir, certains locataires risquent légitimement de s'en indigner.
Le chantier génère non seulement du bruit, mais empêche aussi d'étendre le linge sur le balcon — une gêne réelle dans la vie quotidienne des occupants.
Le coût du ravalement est d'ailleurs souvent financé, en partie, par les charges communes payées chaque mois avec le loyer : le propriétaire en assume une partie, mais il ne faut pas oublier que l'argent des locataires y contribue également.
Afin de préserver le confort de vie des occupants, il est donc essentiel de les informer à l'avance de tout chantier de ravalement.
En connaissant précisément la période concernée, les locataires pourront s'organiser en conséquence, par exemple en évitant d'étendre leur linge sur le balcon pendant cette période.
Le moment où communiquer l'information
Il est recommandé d'informer les locataires au plus tard dix jours avant le début des travaux.
Une information de dernière minute laisserait aux locataires trop peu de temps pour s'organiser, ce qui pourrait générer des tensions.
En tenant compte du délai nécessaire pour que l'information parvienne à l'ensemble des occupants, dix jours à l'avance constitue un bon repère.
Certains locataires étant sensibles au bruit du chantier, prévenir suffisamment tôt reste le meilleur moyen de limiter les réclamations et de préserver de bonnes relations avec l'ensemble des occupants.
Les moyens de communication
Pour informer les locataires d'un ravalement, plusieurs moyens sont possibles : affichage sur le panneau d'information de l'immeuble, circulaire distribuée aux résidents, ou visite directe à chaque logement.
L'affichage et la circulaire restent les moyens les plus courants.
Mais certains locataires ne consultent pas toujours ces supports : par précaution, une visite porte-à-porte reste le moyen le plus sûr de s'assurer que l'information est bien transmise.
Un locataire mal informé pourrait en effet devenir source de réclamations ou de tensions.
Pour éviter ce risque, mieux vaut combiner plusieurs canaux de communication afin de toucher réellement l'ensemble des occupants, quitte à répéter l'information à plusieurs reprises.
En résumé
Maintenir un immeuble locatif en bon état suppose un entretien régulier, dont le ravalement de façade fait pleinement partie.
Dès l'apparition de signes de dégradation tels que le farinage ou les fissures, mieux vaut envisager les travaux sans tarder.
Avant de se lancer, il est également utile de se renseigner sur le coût du chantier ainsi que sur les moyens de le réduire, ne serait-ce qu'un peu — des informations précieuses le jour où le ravalement devient effectivement nécessaire, afin d'aborder ce chantier important avec la meilleure préparation possible.
