Wann sollte die Fassade eines Mietshauses gestrichen werden? Zeitplanung, Kosten und Beschwerdevermeidung

Die Fassade eines Mehrfamilienhauses muss regelmäßig neu gestrichen werden.
Der Grund dafür liegt nicht nur darin, das äußere Erscheinungsbild ansprechend zu halten, sondern auch darin, den Wert der Immobilie langfristig zu erhalten.
Ein gepflegtes Mehrfamilienhaus wirkt zudem auf potenzielle Mieter attraktiver und trägt damit auch zur Vermeidung von Leerstand bei.
Die eigentliche Herausforderung liegt jedoch darin, den richtigen Zeitpunkt für den Fassadenanstrich zu bestimmen.
Auch wenn die Notwendigkeit eines Anstrichs grundsätzlich klar ist, bleibt oft unklar, zu welcher Jahreszeit man am besten streicht, in welchem Turnus ein neuer Anstrich fällig wird und mit welchen Kosten zu rechnen ist – all das erschwert eine klare Entscheidung.
Deshalb erläutert dieser Artikel Vermieterinnen und Vermietern, die mit dem richtigen Zeitpunkt für den Fassadenanstrich ihres Mehrfamilienhauses hadern, die Kosten, die marktüblichen Preise und die geeigneten Zeitpunkte.
Auch auf wichtige Punkte, die beim Fassadenanstrich zu beachten sind, gehen wir ein – nutzen Sie diesen Artikel gerne als Orientierung.

Warum ein Fassadenanstrich bei Mehrfamilienhäusern notwendig ist

Manche Vermieterinnen und Vermieter fragen sich grundsätzlich, ob ein Fassadenanstrich überhaupt notwendig ist.
Da es sich jedoch um ein bewohntes Gebäude handelt, ist ein Fassadenanstrich unverzichtbar.
Im Folgenden erläutern wir, warum ein regelmäßiger Fassadenanstrich erforderlich ist.

Er verlangsamt den Alterungsprozess des Gebäudes

Ein Grund für die Notwendigkeit des Fassadenanstrichs liegt darin, die Alterung des Gebäudes zu verlangsamen.
Die Außenwände eines Gebäudes sind ständig Regen, Wind, Staub und UV-Strahlung ausgesetzt.
Besonders UV-Strahlung und Niederschlag lassen sich nicht vermeiden, und beides führt zwangsläufig zu Schäden an der Fassade.
Bleiben diese Schäden unbehandelt, kann sich die Alterung auch auf die Dämmung, die tragenden Stützen und Balken im Inneren des Gebäudes ausweiten.
Der Zustand im Gebäudeinneren lässt sich von außen häufig nicht beurteilen, sodass man mitunter erst bemerkt, dass ein einfacher Fassadenanstrich allein nicht mehr ausreicht, wenn es bereits zu spät ist.
Um die Alterung des Gebäudes so weit wie möglich zu verlangsamen und ein gepflegtes Erscheinungsbild zu erhalten, ist ein Fassadenanstrich also notwendig.
Ein gepflegtes äußeres Erscheinungsbild trägt neben dem baulichen Schutz auch dazu bei, den Wert der Immobilie zu erhalten.

Er verbessert den Eindruck bei Besichtigungen

Worauf achten Wohnungssuchende bei der Wahl eines Mehrfamilienhauses besonders?
Viele treffen ihre Entscheidung unter Berücksichtigung von Lage, Grundriss und Ausstattung insgesamt.
Doch auch der optische Eindruck spielt eine wichtige Rolle: Je gepflegter ein Gebäude wirkt, desto mehr Menschen können sich vorstellen, dort zu wohnen.
Stehen bei gleicher Miete ein heruntergekommenes und ein gepflegtes Mehrfamilienhaus zur Auswahl, entscheiden sich die meisten für das gepflegte Objekt.
Zudem werden optisch ansprechende Objekte tendenziell auch dann bevorzugt, wenn die Miete etwas höher liegt.
Ein Gebäude mit gepflegter Fassade hinterlässt bei der Besichtigung nicht nur einen positiven Eindruck, sondern vermittelt auch den Eindruck einer sorgfältigen Instandhaltung.
Dadurch entsteht der Wunsch, dort zu wohnen und ein angenehmes Leben zu führen – was letztlich auch die Vermietungsquote steigern kann.

Er verhindert hohe Sanierungskosten

Der Fassadenanstrich eines Mehrfamilienhauses zählt zu den notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen.
Die Farbe der Fassade schützt das Gebäude vor vielerlei Einflüssen, weshalb ihre Schutzwirkung ohne regelmäßigen Neuanstrich nach und nach nachlässt.
Bei einem üblichen Fassadenanstrich lässt die Schutzwirkung ab etwa zehn Jahren allmählich nach.
Wird der richtige Zeitpunkt für den Neuanstrich allein nach optischem Eindruck falsch eingeschätzt, kann sich der Schaden auf die Bausubstanz selbst übertragen – hier ist also Vorsicht geboten.
Löst sich durch die Alterung des Fassadenanstrichs die Farbe ab, bilden sich in der Folge Schimmel und Moos.
Da die Fassade dadurch direkten Schaden nimmt, wird die Substanz brüchig, es bilden sich Risse, und darüber kann Wasser eindringen.
Bei Betonfassaden kommt es zudem nicht selten zu Abplatzungen infolge von Betonausbrüchen.
Wird der Fassadenanstrich vernachlässigt, kommt es mitunter zu Beschwerden der Mieter, in manchen Fällen ziehen Mieter sogar wegen unhygienischer Zustände aus.
Kommt es durch eindringendes Wasser zu Schäden in der Wohnung, kann dies zudem zu Schadensersatzforderungen der Mieter führen.
In einem solchen Fall wird nicht nur eine Sanierung des gesamten Gebäudes notwendig, im schlimmsten Fall kann sogar ein Neubau erforderlich werden.

Der richtige Zeitpunkt für den Fassadenanstrich eines Mehrfamilienhauses

Wird der Fassadenanstrich eines Mehrfamilienhauses nicht regelmäßig durchgeführt, kann dies den Fortbestand der Vermietung als Geschäft gefährden.
Wer sein Mehrfamilienhaus als wichtiges Vermögen möglichst gepflegt halten möchte, sollte den richtigen Zeitpunkt für den Fassadenanstrich kennen und frühzeitig planen.

Als Richtwert gilt ein Zyklus von 10 bis 15 Jahren

In welchem Turnus sollte der Fassadenanstrich eines Mehrfamilienhauses erfolgen?
Wie bereits erwähnt, wird nach etwa zehn Jahren ein Neuanstrich fällig.
Dies hängt zwar auch von der verwendeten Farbart ab, doch für die meisten Farben wird eine Lebensdauer von rund zehn Jahren angegeben.
Auch in den offiziellen Leitlinien des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus zur Erstellung langfristiger Instandhaltungspläne wird für größere Sanierungsmaßnahmen bei Eigentumswohnanlagen – etwa Fassadenanstrich oder Dachabdichtung – ein Zyklus von etwa zwölf Jahren genannt.
Daher gilt: Auch bei Mehrfamilienhäusern ist ein Zyklus von 10 bis 15 Jahren ein guter Richtwert für den Neuanstrich.

Eine Zeit mit wenig Mieterwechsel wählen

Kennt man den passenden Zyklus, sollte man sich als Nächstes mit dem geeigneten Zeitpunkt für den Neuanstrich befassen.
Konkret empfiehlt sich eine Phase mit möglichst wenigen Mieterwechseln.
Besonders viele Mieterwechsel finden in Japan im Frühjahr und im Herbst statt – Zeiten, in denen viele Menschen aufgrund von Schulbeginn, Berufseinstieg oder Versetzung umziehen.
In diesen Phasen kommt es in der Umgebung des Objekts entsprechend häufiger zu Verkehr durch große Lastwagen und Umzugsfahrzeuge.
Finden die Malerarbeiten ausgerechnet in einer solchen Phase mit vielen Umzügen statt, entstehen zusätzliche Belastungen für Nachbarn und Umzugsunternehmen.
Zudem lässt sich eine Wohnung leichter vermieten, wenn Interessenten bei der Besichtigung bereits das fertige Erscheinungsbild sehen können – die Fertigstellung sollte daher möglichst vor den Hauptumzugszeiten liegen.

Auch die Jahreszeit für die Arbeiten spielt eine Rolle

Welche Jahreszeit eignet sich am besten für einen Fassadenanstrich?
Betrachtet man allein die Kosten, sind die Regenzeit (Juni) und der Winter (Dezember bis Februar) als ruhigere Perioden für die Malerbetriebe tendenziell günstiger, da hier mehr freie Kapazitäten bestehen.
Hinsichtlich der Witterungsbedingungen gelten dagegen Frühling (April bis Mai) und Herbst (September bis Oktober) als ideal, da die Luft dann trocken und das Wetter stabil ist.
Im Folgenden erläutern wir ausführlich, welche Vor- und Nachteile die jeweilige Jahreszeit für den Anstrich mit sich bringt.

Anstrich im Frühling

Der Vorteil eines Anstrichs im Frühling liegt darin, dass sowohl Temperatur als auch Luftfeuchtigkeit stabil sind und vergleichsweise wenig Regen fällt, wodurch die Arbeiten reibungslos verlaufen.
Da Witterungseinflüsse wie Regen oder Schnee selten sind, trocknet die Farbe gut, und das Ergebnis fällt entsprechend hochwertig aus.
Als Nachteil gilt, dass es sich um eine Hauptsaison handelt, in der Fachbetriebe schwerer zu bekommen sind und die Preise entsprechend steigen können.
Wer die Arbeiten vor Beginn der Regenzeit abgeschlossen haben möchte, sollte bereits zwei bis drei Monate im Voraus einen Termin vereinbaren.

Anstrich im Sommer

Im Sommer steigt die Luftfeuchtigkeit, gleichzeitig gibt es viele sonnige Tage.
Da die Farbe schnell trocknet, kommen die Arbeiten vergleichsweise zügig voran.
Auch die langen Tageslichtstunden sind ein Vorteil, da sich die Arbeitszeit entsprechend verlängern lässt.
Ein Nachteil ist jedoch, dass Taifune oder plötzliche Starkregen die Arbeiten unterbrechen können.
Hält schlechtes Wetter über längere Zeit an, verschiebt sich der geplante Bauablauf – das sollte man einkalkulieren.

・Regenzeit (etwa Juni)
Der Vorteil eines Anstrichs während der Regenzeit liegt darin, dass es sich um eine ruhige Periode handelt, in der Termine leichter zu bekommen sind und die Preise entsprechend niedriger ausfallen.
Wer auf die Kosten achtet, kann diese Jahreszeit durchaus in Betracht ziehen.
Der günstigere Preis geht allerdings damit einher, dass die hohe Luftfeuchtigkeit während der Regenzeit das Trocknen erschwert.
Wählt man den falschen Betrieb, kann dies später zu Mängeln in der Ausführung führen – hier ist Vorsicht geboten.
Zudem kann sich die Bauzeit verlängern, wenn ungünstig lange Regenperioden anhalten.
Da die Farbe ausreichend Zeit zum Trocknen benötigt, ist es wichtig, einen Betrieb zu beauftragen, der über eine sorgfältige Baustellenkoordination verfügt.

Anstrich im Herbst

Ähnlich wie im Frühling ist die Luft auch im Herbst trocken, weshalb sich diese Jahreszeit ebenfalls gut für Malerarbeiten eignet.
Da die Farbe gut trocknet, fällt auch das Ergebnis entsprechend hochwertig aus.
Ein Vorteil ist zudem, dass es angenehmer ist, wenn Fenster während der Arbeiten geschlossen bleiben müssen.
Da der Herbst eine beliebte Jahreszeit für Fassadenanstriche ist, steigen tendenziell die Preise, und Fachbetriebe sind schwerer zu bekommen.
Auch Herbstregenfronten und Taifune können die Bauzeit verlängern – ein weiterer Nachteil.

Anstrich im Winter

Im Winter ist ein Fassadenanstrich je nach Region schwierig und gilt unter den vier Jahreszeiten als am wenigsten geeignet.
Außerhalb von Schneeregionen ist die Luftfeuchtigkeit gering und die Luft trocken, sodass ein Anstrich grundsätzlich möglich ist.
Der Winter bietet als ruhigere Periode zwar den Vorteil geringerer Kosten, doch sobald die Temperatur unter 5 °C fällt, dürfen die Arbeiten nicht ausgeführt werden – das sollte man beachten.
In Regionen mit starkem Schneefall verzichten die meisten Betriebe von Ende November bis Anfang März auf Fassadenanstriche.
Da auch die verfügbare Arbeitszeit begrenzt ist, sollte man eine mögliche Verlängerung der Bauzeit einkalkulieren.

Bei sichtbaren Alterungserscheinungen sollte ein Anstrich erwogen werden

Als Richtwert für den Neuanstrich gelten zwar zehn Jahre nach dem letzten Anstrich, doch zeigen sich Alterungserscheinungen, sollte unabhängig vom Alter ein Anstrich erwogen werden.
Bleibt dies unbeachtet, schreitet die Alterung weiter fort, und es können größere Sanierungsarbeiten notwendig werden.
Wer Alterungserscheinungen frühzeitig erkennt und rechtzeitig handelt, verlängert die Lebensdauer des Gebäudes deutlich.
Prüfen Sie daher, ob die folgenden Alterungserscheinungen an Ihrer Fassade auftreten.

Kreidung

Ein bekanntes Phänomen ist die sogenannte Kreidung (im Japanischen als chōkingu bezeichnet, vom englischen „chalking“).
Damit ist gemeint, dass beim Berühren der Fassade mit der Hand ein kreideähnliches Pulver an den Fingern haften bleibt.
Durch UV-Strahlung und Regen zersetzt sich die Farbe, und die in ihr enthaltenen Pigmente lösen sich als Pulver an der Oberfläche.
Zeigt sich Kreidung, hat die Schutzfunktion der Farbe bereits nachgelassen, und die Fassade ist Regen und Sonneneinstrahlung nicht mehr ausreichend geschützt ausgesetzt.
In diesem Fall sollte möglichst bald ein Neuanstrich erwogen werden.

Risse

Feine, oberflächliche Risse, die noch nicht bis zum Untergrund der Fassade reichen, lassen sich mit einer dickschichtigen, mikroelastischen Grundierung ausbessern.
Reicht ein Riss jedoch 0,3 mm in der Breite und mindestens 4 mm in der Tiefe, besteht die Möglichkeit, dass er bereits bis zum Untergrund der Fassade vorgedrungen ist.
Um eine weitere Verschlechterung – etwa eine geringere strukturelle Stabilität des Gebäudes oder fortschreitende Korrosion der Fassade – zu vermeiden, sollte umgehend ein Fachbetrieb mit einer Begutachtung beauftragt werden.

Sich ablösender Anstrich

Löst sich der Anstrich an der Fassade ab, gibt es dafür zwei mögliche Ursachen: normale Alterung oder mangelhafte Ausführung bei der Verarbeitung.
Löst sich der Anstrich bereits kurz nach dem Auftragen ab, deutet dies eher auf eine mangelhafte Ausführung hin.
Da eine Fassade mit abgelöstem Anstrich nicht mehr ausreichend geschützt ist, empfiehlt sich ein baldiger Neuanstrich.
Bleibt dies unbeachtet, steigt das Risiko, dass die Fassadenverkleidung korrodiert und eine umfassendere Renovierung notwendig wird.
Bei Ablösungen infolge mangelhafter Ausführung besteht mitunter ein Anspruch auf Gewährleistung.
Sprechen Sie in diesem Fall den zuständigen Betrieb an und fordern Sie einen erneuten Anstrich.

Verblassen der Farbe

Ein Verblassen der Farbe tritt in der Regel bereits vor der Kreidung auf.
Merken Sie sich dieses Phänomen als frühes Warnsignal, bevor die Schutzfunktion der Farbe vollständig nachlässt.
Da sich die Farbe an der Fassade nicht plötzlich, sondern allmählich verändert, fällt eine solche Veränderung oft nicht sofort auf.
Es empfiehlt sich, nach Abschluss eines Anstrichs ein Foto zu machen, um spätere Veränderungen besser vergleichen zu können.

Rost an Metallteilen

Fassade und Dach sind grundsätzlich für den Kontakt mit Regen ausgelegt und durch Abdichtung sowie den Anstrich an der Oberfläche geschützt.
Dringt jedoch aus irgendeinem Grund Regenwasser durch eine undichte Stelle bis in die Bausubstanz vor, kann dies zu Rost an metallischen Bauteilen der Fassadenverkleidung führen.
Rost breitet sich mit der Zeit aus, es bilden sich Löcher, und im schlimmsten Fall kann das betroffene Bauteil bereits unter geringer Belastung brechen.
Ist der Rostbefall bereits weit fortgeschritten, empfiehlt sich eine umgehende Rücksprache mit einem Fachbetrieb.

Risse in der Fugendichtung

Als Fugendichtung (im Japanischen kōkingu, vom englischen „caulking“) bezeichnet man das Verfüllen von Bauanschlussfugen mit einer gummiartigen Kunststoffmasse, um Luft- und Wasserdichtigkeit des Gebäudes sicherzustellen.
Altert die Fugendichtung, entstehen feine Risse.
Schreitet die Alterung weiter fort, zieht sich die Dichtmasse zusammen, sodass zwischen Riss und geschrumpftem Material Regenwasser eindringen kann – die abdichtende Wirkung geht dadurch verloren.

Wie wählt man die Farbe für die Fassade eines Mehrfamilienhauses?

Die Fassade nimmt eine große Fläche ein, und je nach Farbwahl verändert sich der Gesamteindruck des Gebäudes erheblich.
Im Folgenden stellen wir wichtige Punkte für die Farbauswahl beim Fassadenanstrich vor.

Die Farbwahl ist auch für ein besseres Image entscheidend!

Ein Fassadenanstrich erhält nicht nur den langfristigen Zustand des Gebäudes, sondern kann durch eine Farbänderung auch einen völlig neuen optischen Eindruck erzeugen.
Durch die verbesserte Optik und ein frisches Erscheinungsbild lassen sich mitunter auch neue Mieter gewinnen.

Farblich auf Dach und Fensterrahmen abstimmen

Ein wichtiger Punkt bei der Farbwahl ist eine einheitliche Farbgestaltung.
Dach, Fensterrahmen und Fassade sollten farblich in einer ähnlichen Tonalität gehalten werden.
Vermeiden Sie ausgefallene Farbkombinationen und beschränken Sie sich auf zwei bis drei Farben, um Fehlgriffe zu vermeiden.

Bei kräftigen Farben ist Vorsicht geboten

Kräftige Farben wie Schwarz oder Marineblau wirken zwar elegant, können aber auch einen dunklen Eindruck vermitteln.
Da die Meinungen hierzu auseinandergehen, sollten Sie sorgfältig abwägen, ob eine kräftige Fassadenfarbe geeignet ist, wenn Sie ein möglichst breites Spektrum an Mietinteressenten ansprechen möchten.

Farbwahl passend zur Umgebung und zum Ortsbild

Wählen Sie beim Fassadenanstrich eine Farbe, die zur umgebenden Bebauung und zum Ortsbild passt.
Eine Farbe in ähnlicher Tonalität wie die Umgebung wirkt ausgewogen und beeinträchtigt das Gesamtbild nicht.
Eine Farbe, die sich deutlich von der Umgebung abhebt, fällt zwar auf, kann aber auch negativ auffallen – eine Farbwahl im Einklang mit dem Ortsbild ist daher empfehlenswert.

Das Ziel: „schlicht, aber stilvoll“

Das äußere Erscheinungsbild eines Mehrfamilienhauses ist einer der Faktoren, die über die Wohnungswahl entscheiden.
Selbst bei guter Lage und angenehmem Wohnumfeld kann ein Objekt letztlich nicht gewählt werden, wenn das äußere Erscheinungsbild nicht gefällt.
Daher ist es wichtig, vorab zu überlegen, welchen Eindruck eine bestimmte Farbe vermitteln würde.
Zu viele verschiedene Farben wirken unruhig, weshalb eine schlichte und elegante Farbwahl empfehlenswert ist.
Um bei einem möglichst breiten Spektrum an Mietinteressenten einen guten Eindruck zu hinterlassen, empfiehlt sich eine dezente, aber dennoch stilvolle Farbwahl.

Wie viel kostet der Fassadenanstrich eines Mehrfamilienhauses? Marktpreise und Kostenaufschlüsselung

Viele Vermieterinnen und Vermieter fragen sich, mit welchen Kosten beim Fassadenanstrich eines Mehrfamilienhauses zu rechnen ist.
Im Folgenden erläutern wir die marktüblichen Kosten für den Fassadenanstrich eines Mehrfamilienhauses.

Marktpreise nach Kostenposition

Beauftragt man einen Malerbetrieb, erhält man zunächst einen Kostenvoranschlag.
Darin enthalten sind unter anderem die Art und der Preis der verwendeten Farbe, die Gerüstkosten sowie die Arbeitskosten.
Im Folgenden betrachten wir die marktüblichen Preise für Farbe, Gerüst und Arbeitskosten – die kostenintensivsten Positionen beim Fassadenanstrich.

・Farbkosten
Je nach verwendeter Farbe schwanken die Kosten erheblich.
Die kostengünstigste Silikonfarbe kostet pro Quadratmeter etwa 2.000 bis 2.500 Yen.
Radikalfängerfarbe liegt bei 2.200 bis 2.800 Yen, Fluorpolymerfarbe bei 3.500 bis 4.500 Yen, wärmereflektierende beziehungsweise wärmedämmende Farbe bei 3.000 bis 4.500 Yen pro Quadratmeter.
Noch hochwertigere Photokatalysator-Farbe kostet etwa 4.200 bis 5.000 Yen, anorganische Farbe liegt bei 4.000 bis 5.500 Yen pro Quadratmeter.

・Gerüstkosten
Ein Gerüst ist unverzichtbar, damit die Handwerker sicher arbeiten können.
Der marktübliche Preis liegt bei etwa 700 bis 1.000 Yen pro Quadratmeter.
Die benötigte Gerüstfläche richtet sich nach der Gesamtnutzfläche des Gebäudes.
Als Orientierung: Bei einer Grundfläche von rund 100 Quadratmetern ergeben sich etwa 100 Quadratmeter Gerüstfläche, bei rund 150 Quadratmetern rund 150 Quadratmeter, und bei rund 200 Quadratmetern entsprechend etwa 200 Quadratmeter.
Zusätzlich zum Gerüst wird in der Regel eine Schutzplane angebracht, die verhindert, dass Farbe in die Nachbarschaft spritzt.
Diese Schutzplane kostet als Richtwert etwa 200 bis 400 Yen pro Quadratmeter.

・Arbeitskosten
Die Arbeitskosten variieren je nach beauftragtem Malerbetrieb.
Da sich auch die Anzahl der eingesetzten Handwerker je nach Arbeitsschritt unterscheidet, lohnt es sich, vorab abzuklären, welche Arbeitskosten für welchen Arbeitsschritt anfallen dürften.
Fehlt es an Personal und verlängert sich dadurch die Bauzeit, kann dies mitunter teurer werden, als von vornherein mehr Handwerker einzusetzen.
Berücksichtigen Sie solche Aspekte auch bei der Prüfung eines Kostenvoranschlags.

Die Gerüstkosten machen etwa ein Fünftel der Gesamtkosten aus

Bei einem typischen zweistöckigen Mehrfamilienhaus beträgt die zu streichende Fassadenfläche etwa 500 Quadratmeter.
Für einen Fassadenanstrich dieser Größenordnung fallen je nach verwendeter Farbe etwa 1 bis 3 Millionen Yen an.
Rechnet man Arbeitskosten und Gerüstkosten hinzu, sollte man insgesamt mit etwa 2 bis 5 Millionen Yen rechnen.
Da es sich um einen recht hohen Betrag handelt, sollte die Wahl des beauftragten Malerbetriebs sorgfältig erfolgen, um spätere Enttäuschungen zu vermeiden.
Auch die Gerüstkosten machen einen vergleichsweise großen Anteil der Gesamtsumme aus.
Betrachtet man die Aufteilung im Detail, entfallen etwa 20 % auf die Farbkosten, etwa 20 % auf die Gerüstkosten, etwa 30 % auf die eigentlichen Ausführungskosten und die restlichen etwa 30 % auf die Marge des Betriebs.
Ein Vergleich mehrerer Kostenvoranschlage erleichtert die Einschätzung, ob ein Angebot angemessen ist – es empfiehlt sich daher, mehrere Betriebe anzufragen.

Wie lassen sich die Kosten für den Fassadenanstrich eines Mehrfamilienhauses senken?

Der Fassadenanstrich eines Mehrfamilienhauses verursacht erhebliche Kosten.
Für Vermieterinnen und Vermieter stellt sich daher häufig die Frage, wie sich diese Kosten wenigstens etwas reduzieren lassen.
Kosten fallen zwar in jedem Fall an, doch es gibt durchaus Möglichkeiten, sie zu senken.
Im Folgenden betrachten wir, wie sich die Kosten reduzieren lassen.

Zuschüsse und Fördermittel nutzen

Durch die Nutzung von Zuschüssen und Fördermitteln von Staat oder Kommunen lässt sich die finanzielle Belastung durch den Fassadenanstrich verringern.
Um solche Zuschüsse zu erhalten, müssen in der Regel bestimmte Bedingungen erfüllt werden, etwa der Einsatz von wärmedämmender oder wärmereflektierender Farbe zur Verbesserung der Energieeffizienz.
Die genauen Bedingungen lassen sich auf den Websites der jeweiligen Kommune nachlesen – es lohnt sich, dort nachzuschauen.
Da Anmeldefristen mitunter kurzfristig ablaufen oder ein Antrag nach Beginn der Arbeiten nicht mehr möglich ist, empfiehlt es sich, alle Details genau zu prüfen.

Farbe mit Blick auf die Lebensdauer auswählen

Auch die Wahl der Farbe für den Fassadenanstrich ist ein wichtiger Faktor zur Kostensenkung.
Eine günstigere Farbe kann zwar im Moment Kosten sparen.
Da ihre Lebensdauer jedoch kürzer ist, verkürzen sich auch die Wartungsintervalle entsprechend.
Dadurch mag zwar der einzelne Anstrich günstiger sein, in der Summe steigen die Kosten jedoch eher an.
Fluorpolymerfarbe oder anorganische Farbe sind dagegen zwar teurer pro Anstrich, halten dafür aber deutlich länger.
Wer eine langlebige Farbe wählt, kann die laufenden Kosten insgesamt senken.

Farbe eines günstigeren Herstellers wählen

Auch bei ähnlicher Funktion unterscheiden sich die Preise je nach Hersteller.
Manche Hersteller bieten Farben mit vergleichbaren Eigenschaften zu einem niedrigeren Preis an.
Wählt man ein solches Produkt, lassen sich die Gesamtkosten deutlich senken.
Allerdings gilt es zu prüfen, ob bei einem günstigeren Preis möglicherweise auch die Lebensdauer kürzer ausfällt.

Vergleichsangebote von mehreren Malerbetrieben einholen

Holt man Vergleichsangebote von mehreren Malerbetrieben ein, lässt sich der angemessene Preis leichter einschätzen.
Auch bei gleicher Farbe unterscheiden sich die Einkaufspreise je nach Betrieb, wodurch auch die Arbeitskosten variieren.
Es empfiehlt sich, mehrere Angebote einzuholen und einen Betrieb zu wählen, dessen Preis weder deutlich über noch unter dem marktüblichen Niveau liegt.
Durch den Vergleich mehrerer Angebote lässt sich mitunter auch ein Preisnachlass erzielen.

Einen ortsansässigen Malerbetrieb wählen

Wer die Kosten für den Fassadenanstrich möglichst gering halten möchte, kann auch einen lokal verwurzelten Malerbetrieb in Betracht ziehen.
Große Anbieter bieten zwar oft einen umfangreicheren Kundendienst, verlangen jedoch häufig zusätzliche Zwischenmargen, wodurch die Kosten steigen.
Lokal verwurzelte Betriebe führen die Arbeiten dagegen häufig selbst aus, sodass in der Regel keine Zwischenmarge anfällt.
Dadurch lassen sich die Gesamtkosten senken.

Prüfen, ob sich andere Instandhaltungsarbeiten kombinieren lassen

Neben dem Fassadenanstrich fallen bei einem Mehrfamilienhaus auch weitere Instandhaltungsarbeiten an.
Da etwa ein Dachanstrich oder die Sanierung von Balkonen ebenfalls ein Gerüst erfordern, lohnt es sich zu prüfen, ob diese Arbeiten gemeinsam durchgeführt werden können.
Lassen sich Arbeiten, die ein Gerüst benötigen, gleichzeitig durchführen, muss das Gerüst nur einmal aufgebaut werden.
Da der Gerüstaufbau selbst ebenfalls Kosten verursacht, lassen sich durch eine Bündelung der Arbeiten insgesamt Kosten sparen.

Häufige Beschwerden von Nachbarn beim Fassadenanstrich

Bei einem Fassadenanstrich kann es vorkommen, dass sich Nachbarn beschweren.
Um solche Beschwerden zu vermeiden, sollte man wissen, welche Probleme häufig auftreten und wie man ihnen begegnen kann.
Im Folgenden stellen wir typische Beschwerden vor.

Beschwerden über das Gerüst

Beim Aufbau des Gerüsts werden Stahlrohre zu einem provisorischen Gerüst zusammengesetzt.
Dabei kommt es nicht selten vor, dass Metallteile aneinanderstoßen und laute Geräusche entstehen.
Auch wenn sich das kaum vermeiden lässt, empfinden viele Menschen die Geräusche von aneinanderstoßendem Metall als unangenehm.
Für Mieter und Nachbarn kann dies zu einer erheblichen Belastung werden.
Ein unzuverlässiger Betrieb nimmt hierauf mitunter zu wenig Rücksicht, was zu einer Flut von Beschwerden führen kann.
Um Beschwerden zu vermeiden, sollte man einen Betrieb wählen, der auf die Mieter des Mehrfamilienhauses und die Nachbarschaft mit Feingefühl und Rücksicht eingeht.

Beschwerden über die Hochdruckreinigung

Vor dem eigentlichen Anstrich wird die Fassade von Schmutz und Moos befreit.
Dabei kommt in der Regel ein Hochdruckreiniger zum Einsatz.
Beim Einsatz eines Hochdruckreinigers kann verschmutztes Wasser in die Umgebung spritzen und dabei Wäsche oder Fahrzeuge von Nachbarn verschmutzen.
Ein seriöser Betrieb verwendet zur Vermeidung solcher Zwischenfälle eine Schutzplane.
Ist eine solche Schutzplane im Kostenvoranschlag nicht enthalten, besteht die Möglichkeit, dass sie gar nicht installiert wird.
Um Beschwerden nach Beginn der Arbeiten zu vermeiden, sollte man daher vorab prüfen, ob eine Schutzplane vorgesehen ist.

Beschwerden über Geruchsbelästigung

Viele Farben, die beim Fassadenanstrich verwendet werden, enthalten Lösungsmittel.
Wasserbasierte Farben enthalten zwar kein Lösungsmittel, ölbasierte Farben dagegen schon, wodurch ein deutlich wahrnehmbarer Geruch entsteht.
Während der Malerarbeiten an einem Mehrfamilienhaus kann es daher zu Beschwerden wegen Geruchsbelästigung kommen.
Da das längere Einatmen von Lösungsmitteldämpfen Kopfschmerzen, Schwindel und andere gesundheitliche Beschwerden auslösen kann, sollte man im Interesse von Mietern und Nachbarn vorab klären, welche Art von Farbe verwendet wird.
Besondere Vorsicht ist bei Mehrfamilienhäusern geboten, in denen Schwangere oder Familien mit Kleinkindern wohnen, sowie bei Objekten, in denen Haustiere erlaubt sind.

Weitere unterschiedliche Beschwerden

Darüber hinaus gibt es weitere Beschwerden, die bei einem Fassadenanstrich auftreten können.

・Handwerker rauchen oder lassen Müll zurück
・Lautes Lachen oder Gespräche während der Arbeit
・Verschmutzte Balkone
・Gegenstände auf dem Balkon werden ohne Rücksprache verschoben und nicht zurückgestellt
・Unbefugtes Betreten des Balkons
・Arbeiten in den frühen Morgen- oder späten Abendstunden stören die Nachtruhe

Solche Beschwerden treten vergleichsweise häufig auf.
Je nach beauftragtem Betrieb kann die Ausführungsqualität mangelhaft sein und die Rücksichtnahme gegenüber Mietern und Nachbarn zu kurz kommen.
Daher gilt: Vermieterinnen und Vermieter sollten den beauftragten Betrieb selbst sorgfältig prüfen und nur vertrauenswürdige Anbieter beauftragen.
Sich allein vom günstigsten Preis leiten zu lassen, ist in diesem Zusammenhang keine gute Idee.

Maßnahmen zur Vermeidung von Beschwerden beim Fassadenanstrich

Der Fassadenanstrich ist eine notwendige Instandhaltungsmaßnahme, um den Betrieb eines Mehrfamilienhauses fortzuführen.
Beschwerden während der Bauzeit möchte man daher nach Möglichkeit vermeiden.
Um Beschwerden zu vermeiden, ist es wichtig, geeignete Gegenmaßnahmen zu kennen.

Einen erfahrenen Malerbetrieb wählen

Wählt man einen vertrauenswürdigen Betrieb, sinkt die Wahrscheinlichkeit von Beschwerden.
Empfehlenswert sind Betriebe, die ihre bisherigen Referenzen auf der eigenen Website veröffentlichen.
Prüfen Sie zudem, ob der Betrieb über eine Baugewerbezulassung und eine entsprechende Malergewerbezulassung verfügt und ob qualifizierte Malermeister im Team sind.
Sind diese Informationen auf der Website klar dokumentiert, ist davon auszugehen, dass entsprechende Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden und Beschwerden seltener auftreten.

Den Werkvertrag sorgfältig prüfen

Auch die sorgfältige Prüfung des Werkvertrags ist wichtig.
Prüfen Sie Bezeichnung und Umfang der Arbeiten, Vertragsdatum, Auftragssumme, Zahlungsweise, Gewährleistungsbedingungen und weitere Details genau.
Stellen Sie Abweichungen oder Unklarheiten fest, klären Sie diese vor Beginn der Arbeiten.
Eine sorgfältige Prüfung im Vorfeld hilft, Probleme und Beschwerden während und nach der Ausführung zu vermeiden.

Mieter und Nachbarschaft persönlich informieren

Vor Beginn der Arbeiten sollten Sie nicht vergessen, Mieter und Nachbarschaft persönlich über die anstehenden Arbeiten zu informieren.
Diese persönliche Ankündigung erfolgt in der Regel etwa eine Woche bis drei Tage vor Beginn der Gerüstarbeiten.
Dabei werden Bauzeitraum, Arbeitsinhalt und Kontaktdaten des Betriebs mitgeteilt.
Ein Betrieb, der eine sorgfältige persönliche Ankündigung durchführt, kann im Falle unerwarteter Probleme in der Regel auch schneller reagieren.

Alle zwei bis drei Tage die Baustelle besuchen

Vermieterinnen und Vermieter sollten die Baustelle etwa alle zwei bis drei Tage besuchen.
Wenn der Auftraggeber regelmäßig vorbeischaut, entsteht auf der Baustelle eine angemessene Sorgfalt, und Mängel treten seltener auf.
Zudem lässt sich dadurch auch leichter in Erfahrung bringen, welche Unzufriedenheiten Mieter und Nachbarn möglicherweise haben.
Ist ein persönlicher Besuch schwierig, empfiehlt es sich, sich Fotos und eine Art Bautagebuch mit den ausgeführten Arbeiten zusenden zu lassen.

Bevor Sie den Fassadenanstrich beginnen! Die Benachrichtigung der Mieter

Wenn ein Fassadenanstrich an einem Mehrfamilienhaus durchgeführt wird, ist eine Benachrichtigung der Mieter erforderlich.
Abschließend erläutern wir, warum diese Benachrichtigung notwendig ist, wann sie erfolgen sollte und auf welchem Weg.

Warum ist eine Benachrichtigung notwendig?

Beginnt ein Fassadenanstrich unangekündigt, reagieren manche Mieter verärgert mit dem Hinweis, davon nichts gewusst zu haben.
Sobald die Arbeiten beginnen, entstehen nicht nur Geräusche, sondern es lässt sich auch keine Wäsche mehr auf dem Balkon trocknen.
Dadurch kann das tägliche Leben als unbequem empfunden werden.
Die Kosten für den Fassadenanstrich eines Mehrfamilienhauses werden häufig aus den gemeinsam mit der Miete gezahlten Nebenkosten finanziert.
Auch wenn ein Teil der Kosten vom Vermieter getragen wird, sollte man nicht vergessen, dass ein Teil auch aus den Zahlungen der Mieter stammt.
Um den Mietern trotz der Bauarbeiten ein angenehmes Wohnen zu ermöglichen, sollte eine Benachrichtigung über den bevorstehenden Fassadenanstrich stets im Voraus erfolgen.
Wissen Mieter im Vorfeld, in welchem Zeitraum die Arbeiten stattfinden, können sie sich entsprechend darauf einstellen.

Der richtige Zeitpunkt für die Benachrichtigung

Als Richtwert sollten Mieter spätestens zehn Tage vor Beginn der Arbeiten informiert werden.
Eine zu kurzfristige Ankündigung kann dazu führen, dass sich Mieter nicht ausreichend vorbereiten können, was wiederum zu Problemen führen kann.
Zudem sollte berücksichtigt werden, dass es einige Zeit dauert, bis die Information tatsächlich alle Mieter erreicht hat – auch aus diesem Grund ist eine Benachrichtigung rund zehn Tage im Voraus empfehlenswert.
Da manche Menschen empfindlich auf Baulärm reagieren, trägt eine frühzeitige Ankündigung auch dazu bei, Beschwerden möglichst zu reduzieren.

Wie die Benachrichtigung erfolgen sollte

Ein Fassadenanstrich lässt sich über das Aushängebrett oder Rundschreiben im Mehrfamilienhaus sowie durch persönliche Besuche bei den Mietern ankündigen.
In der Regel erfolgt die Ankündigung über das Aushängebrett oder ein Rundschreiben.
Da jedoch nicht alle Mieter das Aushängebrett oder Rundschreiben regelmäßig beachten, empfiehlt es sich sicherheitshalber, zusätzlich persönlich bei jeder Wohnung vorbeizugehen, um die Information sicher zu übermitteln.
Erreicht die Ankündigung einzelne Mieter nicht, kann dies zu Beschwerden oder Problemen führen.
Um dies zu vermeiden, sollten mehrere Benachrichtigungswege gleichzeitig genutzt werden, damit wirklich alle Mieter informiert sind.

Zusammenfassung

Um ein Mehrfamilienhaus in gutem Zustand zu erhalten, ist eine regelmäßige Instandhaltung notwendig.
Der Fassadenanstrich ist dabei ein zentraler Baustein.
Zeigen sich Alterungserscheinungen wie Kreidung oder Risse, sollten Sie frühzeitig einen Anstrich in Erwägung ziehen.
Wenn Sie einen Fassadenanstrich planen, hilft es, sich vorab über die zu erwartenden Kosten und mögliche Wege zur Kostensenkung zu informieren – so sind Sie vorbereitet, wenn es tatsächlich so weit ist.