La fachada de un edificio de apartamentos en alquiler necesita repintarse de forma periódica.
La razón no es solo mantener un aspecto cuidado: repintar a tiempo también alarga la vida útil del propio edificio y ayuda a conservar su valor como activo.
Además, un edificio bien mantenido resulta más atractivo para quien está buscando piso, así que repintar la fachada también puede considerarse una medida eficaz contra la vacancia.
Sin embargo, lo que más suele preocupar al propietario es precisamente cuándo hacerlo.
Aunque se entienda que el repintado es necesario, cuando no se tiene claro en qué momento conviene hacerlo, cada cuánto tiempo hay que repetirlo o cuánto puede llegar a costar, resulta difícil tomar la decisión con seguridad.
Por eso, en este artículo nos dirigimos a los propietarios de edificios en alquiler que no tienen claro cuándo repintar la fachada de su inmueble, y explicamos el coste orientativo, el momento adecuado y la periodicidad recomendada para este tipo de obra.
También repasamos los puntos a los que conviene prestar atención durante el proceso, así que esperamos que te resulte útil.
Por qué es necesario repintar la fachada de un edificio en alquiler
Puede que algún propietario todavía dude de si de verdad hace falta repintar la fachada.
Sin embargo, mientras el edificio siga siendo una vivienda habitada, el repintado periódico es imprescindible.
A continuación explicamos por qué es necesario repintar la fachada de forma regular.
Ralentiza el deterioro del edificio
Una de las razones por las que es necesario repintar la fachada es que ese repintado frena el proceso de deterioro del edificio.
La fachada de cualquier edificio está expuesta de forma constante a la lluvia, el viento, el polvo y los rayos ultravioleta.
En particular, los rayos ultravioleta y la lluvia son imposibles de evitar por completo, y con el tiempo acaban causando daños en la superficie.
Si esos daños se dejan sin reparar, el deterioro puede acabar transmitiéndose al interior del edificio: al aislamiento térmico, a los pilares e incluso a las vigas de la estructura.
Muchas veces el estado del interior del edificio no se puede apreciar desde fuera, y cuando por fin se detecta el problema, puede que repintar la fachada ya no baste para repararlo.
Por eso, para frenar el deterioro del edificio y a la vez mantener una fachada cuidada, repintar es imprescindible.
Conservar un buen aspecto exterior no solo protege el edificio: también ayuda a mantener su valor como activo inmobiliario.
Mejora la primera impresión durante las visitas
Cuando alguien busca piso, ¿en qué se fija sobre todo a la hora de decidir?
La mayoría de las personas toman la decisión final teniendo en cuenta la ubicación, la distribución y otras características funcionales de la vivienda.
Pero la impresión visual también pesa mucho, y cuanto más cuidado tiene el aspecto de un edificio, más gente se plantea vivir ahí.
Si dos edificios ofrecen la misma renta pero uno tiene la fachada deteriorada y el otro está impecable, la mayoría elegirá el segundo.
Además, un inmueble con buen aspecto tiende a resultar atractivo incluso aunque su renta sea algo más alta que la media.
Un edificio con una fachada cuidada no solo causa mejor impresión durante la visita: también transmite la sensación de que el propietario cuida el mantenimiento del inmueble.
Por eso, quien visita el piso tiende a pensar que ahí podría vivir a gusto y llevar una vida cómoda, lo que también ayuda a captar nuevos inquilinos.
Evita gastos de reparación mucho mayores
Repintar la fachada de un edificio en alquiler es una de las labores de mantenimiento imprescindibles.
La pintura protege el edificio frente a numerosos agentes externos, así que si no se repinta de forma periódica, esa capacidad protectora se va debilitando poco a poco.
Como referencia general, una pintura de fachada estándar empieza a perder gradualmente su capacidad protectora en torno a los diez años.
Si se calcula mal el momento de repintar basándose solo en el aspecto visual, el daño puede acabar llegando al propio edificio, así que conviene tener cuidado con ese error.
Cuando el deterioro de la pintura avanza y empieza a desprenderse, aparecen moho y musgo.
Como el daño llega directamente al muro, la resistencia se debilita, aparecen grietas, y por esas grietas puede empezar a filtrarse agua de lluvia.
En el caso del hormigón, no es raro que la superficie llegue a desprenderse por descascarillado.
Dejar la fachada sin repintar durante demasiado tiempo puede acabar generando quejas por parte de los inquilinos, e incluso hay quien decide mudarse alegando que las condiciones del edificio son insalubres.
Si además se produce una filtración de agua, existe la posibilidad de que algún inquilino reclame una indemnización por los daños causados.
Si se llega a ese punto, no solo hará falta reparar el propio edificio: en el peor de los casos, puede acabar siendo necesario reconstruirlo por completo.
Cuándo conviene repintar la fachada de un edificio en alquiler
Si no se repinta la fachada de un edificio en alquiler de forma periódica, la propia continuidad del negocio de alquiler puede acabar en peligro.
Si quieres mantener en buen estado un activo tan importante como es tu edificio, conviene conocer con antelación cuál es el momento adecuado para repintarlo y planificarlo con tiempo.
Como referencia, cada 10-15 años
¿Cada cuánto tiempo conviene repintar la fachada de un edificio en alquiler?
Como ya se ha explicado antes, como referencia general hace falta repintar en torno a los diez años.
Esto varía según el tipo de pintura utilizada, pero muchas pinturas tienen una vida útil estimada de diez años.
Además, según la "Guía para la elaboración de planes de reparación a largo plazo" (parte 3) publicada por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT) de Japón —un documento de referencia también para comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal—, el ciclo habitual de las grandes obras de reparación, incluyendo el repintado de fachada y la impermeabilización de cubiertas, ronda los doce años.
Por eso, como referencia orientativa, repintar cada 10-15 años suele considerarse un buen ritmo también para un edificio de apartamentos en alquiler.
Elige una época con poca rotación de inquilinos
Una vez conocido el ciclo de repintado, el siguiente paso es identificar el momento del año más adecuado para hacerlo.
En concreto, se recomienda elegir una época en la que haya poca rotación de inquilinos.
En Japón, la rotación de inquilinos se concentra especialmente en primavera y otoño, coincidiendo con el inicio de curso escolar, las incorporaciones laborales o los traslados de trabajo.
Por eso, en esas épocas del año también aumenta el tráfico de camiones de mudanza y vehículos en los alrededores del edificio.
Si se hacen coincidir las obras de fachada con esa época de mayor rotación, se acaba generando más molestias tanto a los vecinos como a las empresas de mudanzas.
Además, cuando alguien está buscando piso, le resulta más fácil decidirse si puede visualizar el edificio ya terminado, así que conviene procurar que las obras estén acabadas antes de que empiece la temporada alta de mudanzas.
La estación del año también importa
¿Cuál es la mejor temporada para repintar la fachada?
Si se mira solo el coste, la temporada baja —la época de lluvias (junio) o el invierno (de diciembre a febrero)— suele tener más huecos libres en la agenda de las empresas, lo que se traduce en precios relativamente más bajos.
En cambio, si se mira la temporada más adecuada según las condiciones climáticas, se suele considerar que la primavera (abril-mayo) y el otoño (septiembre-octubre) son las mejores, por tratarse de épocas con el aire seco y un tiempo estable.
A continuación explicamos con más detalle qué ventajas y desventajas tiene pintar en cada estación del año.
Pintar en primavera
La ventaja de pintar en primavera es que tanto la temperatura como la humedad suelen ser estables, con relativamente poca lluvia, lo que facilita que la obra avance sin contratiempos.
Al haber menos influencia del clima —lluvia, nieve—, la pintura se seca con más facilidad y el acabado también suele quedar mejor.
Como inconveniente, al tratarse de temporada alta, puede resultar más difícil conseguir una empresa disponible, y los precios tienden a subir.
Si se quiere terminar la obra antes de que empiece la época de lluvias, conviene reservar la empresa con dos o tres meses de antelación.
Pintar en verano
En verano sube la humedad y hay más días despejados.
La pintura se seca rápido, así que la obra suele avanzar de forma relativamente fluida.
Otra ventaja es que, al haber más horas de luz solar, se dispone de más tiempo de trabajo al día.
Como inconveniente, existe el riesgo de que tifones o lluvias torrenciales repentinas obliguen a interrumpir la obra.
Si el mal tiempo se prolonga, el calendario previsto de la obra también puede verse afectado, así que conviene tenerlo en cuenta.
En cuanto a la época de lluvias (en torno a junio), la ventaja de pintar durante esta temporada es que, al ser temporada baja, resulta más fácil reservar hueco y el precio suele ser más bajo.
Quien quiera ahorrar en coste puede plantearse pintar en esta época.
Ahora bien, aunque se pueda pintar más barato, la humedad alta de esta temporada hace que la pintura tarde más en secar.
Si se elige una empresa poco cuidadosa, esto puede acabar derivando en defectos de ejecución más adelante, así que conviene tener cuidado.
Además, si se encadenan varios días de lluvia continua, poco propicios para pintar, el plazo de la obra puede alargarse.
Como la pintura necesita un secado adecuado, es importante encargar el trabajo a una empresa que sepa gestionar bien el proceso.
Pintar en otoño
Igual que en primavera, en otoño el aire también está seco, así que es una temporada adecuada para pintar.
Como la pintura se seca con facilidad, el acabado también suele quedar bien.
Otra ventaja es que, aunque durante la obra no se puedan abrir las ventanas, el clima resulta agradable para los inquilinos.
Al ser una temporada popular para el repintado de fachadas, los precios tienden a subir y puede costar más encontrar empresa disponible.
Además, los frentes de lluvia de otoño y los tifones pueden alargar el plazo de la obra, lo cual es otro inconveniente a tener en cuenta.
Pintar en invierno
En invierno, según la zona, puede resultar difícil pintar la fachada, y de las cuatro estaciones es, en general, la menos adecuada para este tipo de obra.
Fuera de las zonas con nieve, la humedad suele ser baja y el ambiente seco, así que en esas zonas sí es posible pintar en invierno.
Pintar en invierno tiene la ventaja de que, al ser temporada baja, se puede reducir el coste, pero conviene tener en cuenta que si la temperatura baja de 5 °C no se puede trabajar.
En las zonas con nieve, la mayoría de las empresas no aceptan trabajos de repintado de fachada entre finales de noviembre y principios de marzo.
Además, como las horas de trabajo disponibles también son limitadas, conviene tener presente que el plazo de la obra puede alargarse.
Si aparecen síntomas de deterioro, plantéate repintar sin esperar al plazo
Aunque como referencia se suele decir que conviene repintar cada diez años desde la última obra, si aparecen síntomas de deterioro hay que plantearse repintar sin esperar a que se cumpla ese plazo.
Si se deja la fachada tal cual, el deterioro sigue avanzando y puede acabar haciendo falta una obra de mucho mayor alcance.
Detectar los síntomas de deterioro a tiempo y actuar con rapidez ayuda a alargar la vida útil de la vivienda.
A continuación repasamos los principales síntomas de deterioro que conviene vigilar.
Efecto tiza (harina superficial)
Uno de los síntomas más conocidos es el llamado efecto tiza, o "chalking" en inglés.
Se llama así porque, al pasar la mano por la fachada, queda adherido un polvillo parecido al de una tiza.
Ese polvillo aparece porque los rayos ultravioleta y la lluvia deterioran la pintura, y el pigmento que contiene se va convirtiendo en polvo que sube a la superficie.
Cuando aparece este efecto tiza, significa que la función protectora de la pintura ya ha disminuido, y que la fachada ha dejado de estar bien protegida frente a la lluvia y el sol.
Conviene plantearse repintar cuanto antes.
Grietas (fisuras)
A lo que coloquialmente se llama "grieta" se le da técnicamente el nombre de "crack" o fisura.
Las grietas leves, que no llegan hasta la base del muro, son finas y poco profundas, y se pueden reparar aplicando previamente un microcemento elástico de cierto grosor.
Sin embargo, si la grieta tiene un ancho de 0,3 mm y una profundidad de 4 mm o más, es probable que la fisura haya llegado hasta la propia base del muro.
Para evitar que se agraven problemas como la pérdida de resistencia del edificio o el deterioro y la corrosión de la fachada, conviene que una empresa especializada haga cuanto antes una inspección del estado del muro.
Desprendimiento de la pintura
Cuando la pintura de la fachada se desprende, suele deberse a una de estas dos causas: el desgaste natural por el paso del tiempo, o un defecto de ejecución en la obra anterior.
Si el desprendimiento aparece muy poco después de haber pintado, es probable que se deba a un defecto de ejecución.
Una fachada con la pintura desprendida pierde su función protectora, así que se recomienda repintar cuanto antes.
Si se deja así, el material exterior puede acabar corroyéndose, y aumenta la probabilidad de que haga falta una reforma más profunda.
Si el desprendimiento se debe a un defecto de ejecución, es posible que la garantía de la obra lo cubra.
Conviene contactar con la empresa responsable y pedir que repare el repintado.
Decoloración
La decoloración del color suele aparecer antes que el efecto tiza.
Conviene recordarla como una señal previa de que la pintura está a punto de perder su función protectora.
La decoloración de la fachada no ocurre de golpe, así que puede costar notar el cambio.
Una buena práctica es hacer fotos justo después de terminar la obra de pintado, para poder comparar más adelante y detectar el cambio con más facilidad.
Óxido en las partes metálicas
La fachada y el tejado de un edificio se diseñan asumiendo que se van a mojar con la lluvia, por lo que llevan un tratamiento impermeabilizante y quedan protegidos en superficie por la pintura.
Sin embargo, si por algún motivo el agua de lluvia se filtra por alguna rendija y llega hasta el interior, puede acabar oxidando las piezas metálicas que forman parte del revestimiento exterior.
El óxido se va extendiendo, puede acabar abriendo agujeros y, si se deja sin tratar, existe el riesgo de que la pieza se rompa incluso con un peso mínimo.
Si el óxido ya está muy avanzado, se recomienda consultar cuanto antes con una empresa especializada.
Grietas en el sellado (juntas de silicona/masilla)
El sellado, o "caulking", consiste en rellenar con un material elastómero de tipo resina las juntas que quedan durante la construcción, con el fin de dar estanqueidad y capacidad impermeabilizante al edificio.
Cuando el sellado se deteriora, aparecen pequeñas grietas.
A medida que avanza el deterioro, el material de sellado se va contrayendo, y el agua de lluvia se cuela por el hueco que queda entre la grieta y el material encogido, con lo que la función impermeabilizante se debilita.
Cómo elegir el color de la fachada de un edificio en alquiler
La fachada ocupa una superficie muy grande, así que el color elegido influye mucho en la imagen general que transmite el edificio.
A continuación repasamos algunos puntos clave a la hora de elegir el color al repintar la fachada.
Elegir bien el color también ayuda a mejorar la imagen del edificio
Repintar la fachada no solo sirve para conservar la vivienda a largo plazo: cambiar de color también puede transformar por completo la impresión que causa el edificio.
Un buen repintado mejora la estética general y, al renovar la imagen mediante el color, puede llegar a atraer a nuevos inquilinos.
Combina el color con el tejado y la carpintería
El punto clave para no equivocarse al elegir el color es mantener una cierta unidad cromática.
Procura que el tejado, la carpintería (ventanas, marcos) y la fachada compartan una misma gama de color.
Evita combinaciones demasiado originales o llamativas, y limita la paleta a dos o tres colores como máximo: así es más difícil que el resultado quede desacertado.
Si eliges un color oscuro, hazlo con cautela
Colores oscuros como el negro o el azul marino transmiten elegancia, pero también pueden dar una sensación de edificio sombrío o poco luminoso.
Como se trata de un gusto que puede no ser compartido por todo el mundo, si tu objetivo es atraer a un abanico amplio de inquilinos, conviene pensarlo bien antes de decidirte por un color oscuro para la fachada.
Elige un color acorde con el entorno y el paisaje urbano
A la hora de repintar la fachada, conviene elegir un tono que armonice con los edificios y el paisaje del entorno.
Un color de tonalidad similar a la del vecindario encaja mejor visualmente y no desentona con el conjunto.
Un color que nadie más usa en la zona puede llamar la atención, pero también corre el riesgo de destacar de forma negativa, así que se recomienda elegir un tono respetuoso con el paisaje del barrio.
Apuesta por la sencillez con estilo
El aspecto exterior es uno de los factores que más influye en la decisión de alquilar un piso.
Aunque la ubicación y la distribución interior sean buenas, si al futuro inquilino no le gusta el aspecto exterior, puede acabar descartando el piso.
Por eso, conviene simular con cuidado qué impresión va a transmitir cada combinación de color antes de decidirse.
Usar demasiados colores a la vez da una sensación recargada, así que se recomienda optar por una combinación sencilla y elegante.
Para gustar a un público amplio de inquilinos, sin limitarse a un perfil concreto, lo más recomendable es elegir un color con un toque de estilo pero discreto.
¿Cuánto cuesta repintar la fachada de un edificio en alquiler? Precio orientativo y desglose
A muchos propietarios les preocupa cuánto puede llegar a costar repintar la fachada de su edificio en alquiler.
A continuación explicamos el precio orientativo de este tipo de obra.
Desglose de costes por partida
Cuando se pide presupuesto a una empresa de pintura de fachadas, el presupuesto suele venir desglosado.
Incluye, entre otras partidas, el tipo y precio de la pintura, el coste del andamiaje y la mano de obra.
A continuación repasamos el precio orientativo de las partidas que más peso tienen dentro del presupuesto: la pintura, el andamiaje y la mano de obra.
Coste de la pintura
El coste varía mucho según el tipo de pintura que se utilice.
La opción más económica es la pintura de silicona, con un precio orientativo de entre 2.000 y 2.500 yenes por metro cuadrado.
La pintura de control radicálico ronda entre 2.200 y 2.800 yenes; la pintura de flúor, entre 3.500 y 4.500 yenes; y las pinturas reflectantes o aislantes térmicas, entre 3.000 y 4.500 yenes.
Para una gama todavía más avanzada, la pintura fotocatalítica ronda entre 4.200 y 5.000 yenes, y la pintura inorgánica, entre 4.000 y 5.500 yenes por metro cuadrado.
Coste del andamiaje
El andamio es imprescindible para que los operarios puedan trabajar con seguridad.
El precio orientativo ronda entre 700 y 1.000 yenes por metro cuadrado.
La superficie de andamiaje necesaria depende de la superficie construida total del edificio.
Como referencia: un edificio de unos 100 m² de superficie construida necesitará unos 100 m² de andamio; uno de 150 m², unos 150 m²; y uno de 200 m², unos 200 m² de andamio.
Al montar el andamio también se coloca una malla de protección para evitar que salpique pintura a las viviendas o parcelas colindantes.
El precio orientativo de esta malla de protección es de entre 200 y 400 yenes por metro cuadrado.
Mano de obra
El coste de mano de obra varía según la empresa de pintura contratada.
El número de operarios necesarios también cambia según la fase de la obra, así que puede ser útil preguntar de antemano cuánta mano de obra requiere cada etapa del proceso.
Si faltan operarios y la obra se alarga, en ocasiones puede salir más caro que si se hubiera contratado a más personal desde el principio.
Conviene tener en cuenta también este factor al revisar el presupuesto.
El andamiaje representa, más o menos, un 20 % del coste total
Para un edificio de apartamentos de dos plantas de tamaño habitual, la superficie de fachada a pintar suele rondar los 500 m².
Repintar una superficie de ese tamaño, según el tipo de pintura elegido, puede costar entre 1.000.000 y 3.000.000 de yenes solo en pintura.
A eso hay que sumar la mano de obra y el andamiaje, así que conviene contar con un presupuesto total de entre 2.000.000 y 5.000.000 de yenes.
Es una cifra considerable, así que, para no arrepentirte después, conviene elegir con cuidado la empresa de pintura de fachadas a la que encargar la obra.
El coste del andamiaje también representa una parte relativamente importante del presupuesto total.
Si se desglosa por partidas, la pintura suele representar en torno a un 20 % del total, el andamiaje otro 20 % aproximadamente, la mano de obra en torno a un 30 %, y el margen de beneficio de la empresa, otro 30 % aproximadamente.
Pedir varios presupuestos a distintas empresas facilita comprobar si un presupuesto concreto es razonable, así que se recomienda consultar con más de una empresa.
Cómo reducir, aunque sea un poco, el coste de repintar la fachada
Repintar la fachada de un edificio en alquiler supone, sin duda, un desembolso considerable.
Es un aspecto que preocupa a muchos propietarios, y no son pocos los que buscan alguna manera de reducir el coste.
Es cierto que la obra cuesta dinero, pero también existen formas de reducir ese gasto.
A continuación repasamos cómo hacerlo.
Aprovechar subvenciones y ayudas públicas
Recurrir a las subvenciones y ayudas que ofrecen el gobierno central o los ayuntamientos puede aliviar el coste del repintado de fachada.
Para acceder a estas ayudas suele hacer falta cumplir ciertos requisitos, como utilizar pinturas aislantes o reflectantes que aporten una mejora en eficiencia energética.
Los requisitos concretos se pueden consultar en la web del ayuntamiento correspondiente, así que conviene revisarlo con detalle.
Como en algunos casos el plazo de solicitud tiene fecha límite, o no se puede solicitar la ayuda una vez empezada la obra, conviene informarse con antelación y con cuidado de todos los detalles.
Elegir la pintura según su durabilidad
Elegir bien el tipo de pintura también es clave para reducir el coste total de la obra.
Una pintura con un precio unitario más bajo permite ahorrar en el momento de la obra.
Sin embargo, si su vida útil es más corta, habrá que repintar con más frecuencia.
Si eso ocurre, aunque el coste de cada obra individual sea menor, el coste acumulado a largo plazo puede acabar siendo mayor.
En cambio, pinturas como la de flúor o la inorgánica tienen un precio unitario más alto, pero también una vida útil más larga.
Elegir una pintura de mayor durabilidad puede reducir el coste de mantenimiento a largo plazo.
Elegir un fabricante con precios más bajos
Aunque dos pinturas tengan prestaciones parecidas, el precio puede variar según el fabricante.
Algunos fabricantes ofrecen productos con las mismas prestaciones a un precio más bajo.
Si se elige la pintura de uno de esos fabricantes, el coste total de la obra puede reducirse de forma notable.
Eso sí, conviene comprobar bien si el precio más bajo implica también una vida útil más corta.
Pedir presupuesto a varias empresas de pintura de fachadas
Pedir presupuesto a varias empresas de pintura de fachadas ayuda a hacerse una idea del precio justo de mercado.
Aunque se use la misma pintura, el coste de compra al proveedor varía de una empresa a otra, así que también cambia el coste final de la obra.
Lo más razonable es comparar varios presupuestos y elegir uno que no sea ni excesivamente caro ni sospechosamente barato en comparación con el precio medio del mercado.
Comparar presupuestos también abre la puerta a conseguir algún descuento adicional.
Elegir una empresa local, cercana a la zona
Si el objetivo es reducir al máximo el coste de la pintura, otra opción recomendable es elegir una empresa de pintura de fachadas local, con implantación en la propia zona.
Las grandes cadenas suelen ofrecer un servicio postventa más completo, pero al intervenir intermediarios, el precio final tiende a subir.
Una empresa local suele encargarse ella misma de la ejecución de la obra, sin subcontratar, así que normalmente no hay margen de intermediación que encarezca el precio.
Por eso, el coste total suele resultar más contenido.
Plantear otras obras de mantenimiento para hacerlas a la vez
El mantenimiento de un edificio en alquiler no se limita al repintado de la fachada.
Trabajos como el repintado del tejado o la reparación de las terrazas también requieren montar andamio, así que merece la pena plantearse si se pueden hacer al mismo tiempo.
Si se agrupan varias obras de mantenimiento que necesitan andamio, basta con montarlo una sola vez.
Como montar el andamio también tiene un coste, agrupar varias obras en una sola intervención ayuda a reducir el gasto total.
Quejas de los vecinos más frecuentes durante una obra de repintado de fachada
Al repintar la fachada, es habitual recibir algún tipo de queja por parte de los vecinos.
Para evitarlo, conviene conocer de antemano qué tipo de conflictos suelen surgir y cómo prevenirlos.
A continuación repasamos las quejas más frecuentes.
Quejas por el ruido del andamiaje
Al montar el andamio, se van ensamblando tubos metálicos que forman la estructura provisional.
Durante ese proceso es habitual que las piezas metálicas choquen entre sí y generen bastante ruido.
Aunque sea inevitable, el ruido metálico puede resultar molesto para quien lo escucha.
Tanto los inquilinos como los vecinos del entorno pueden llegar a sentirse muy incómodos por ese ruido.
Si la empresa contratada no tiene cuidado con el entorno, las quejas pueden llegar a multiplicarse.
Para evitar este tipo de conflictos, conviene elegir una empresa que preste atención y tenga consideración tanto con los inquilinos del propio edificio como con los vecinos de alrededor.
Quejas por el lavado a alta presión
Antes de pintar, se suele limpiar la suciedad y el musgo acumulados en la fachada.
Para ello se utiliza un equipo de lavado a alta presión.
Al usar este tipo de lavado, el agua sucia puede salpicar alrededor y manchar la ropa tendida o los coches de los vecinos.
Las empresas serias colocan una malla de protección precisamente para evitar este tipo de incidentes.
Si al pedir presupuesto no se incluye esta malla de protección, es posible que la empresa no vaya a instalarla.
Para evitar que surjan quejas una vez empezada la obra, conviene confirmar de antemano si se va a usar malla de protección: es uno de los puntos clave a comprobar.
Quejas por el olor
Muchas de las pinturas que se usan para repintar fachadas contienen disolvente.
Las pinturas al agua no llevan disolvente, pero las pinturas al disolvente (de base oleosa) sí, y su olor puede ser bastante intenso.
Por eso, durante las obras de pintura de un edificio, no es raro recibir quejas relacionadas con el olor.
Respirar disolvente durante mucho tiempo puede causar dolores de cabeza o mareos, así que, tanto por el bienestar de los inquilinos como de los vecinos, conviene informarse de antemano sobre qué tipo de pintura se va a utilizar.
Hay que prestar especial atención en edificios con familias con mujeres embarazadas o niños pequeños, o en edificios que admiten mascotas.
Otras quejas frecuentes
Además de las anteriores, hay otro tipo de quejas que también suelen surgir durante una obra de repintado de fachada.
- Que los operarios fumen o dejen basura antes de marcharse.
- Que se oigan risas o conversaciones ruidosas mientras trabajan.
- Que la terraza quede sucia después de la obra.
- Que muevan objetos de la terraza sin permiso y no los devuelvan a su sitio original.
- Que entren en la terraza sin autorización.
- Que trabajen de madrugada o hasta muy tarde y eso interrumpa el descanso de los vecinos.
Este tipo de quejas son relativamente frecuentes.
Según la empresa contratada, la calidad del servicio puede ser deficiente y faltar consideración hacia los inquilinos o los vecinos.
Por eso, conviene que el propio propietario investigue bien a la empresa antes de contratarla, y que elija una en la que pueda confiar.
Dejarse llevar únicamente por el precio más bajo es, sencillamente, una mala idea.
Cómo evitar que surjan quejas durante la obra
Repintar la fachada es una labor de mantenimiento necesaria para que el negocio de alquiler siga funcionando.
Por eso, lo lógico es querer evitar en la medida de lo posible cualquier tipo de queja durante la obra.
Para lograrlo, conviene conocer de antemano algunas medidas preventivas.
Elegir una empresa con experiencia contrastada
Si eliges una empresa de confianza, es menos probable que surjan quejas.
Se recomienda elegir empresas que publiquen su historial de obras realizadas en su propia web.
También conviene comprobar si disponen de la licencia de contratista de obras y de la licencia específica para trabajos de pintura, y si cuentan con técnicos certificados en pintura entre su plantilla.
Si la web detalla bien todos estos aspectos, es una buena señal de que la empresa realizará un trabajo adecuado, con menos probabilidad de generar quejas.
Revisar bien el contrato de obra
Revisar con detalle el contrato de obra también es importante.
Comprueba con cuidado el nombre de la obra, el plazo, la fecha de firma, el importe del contrato, la forma de pago y las condiciones de garantía, entre otros aspectos.
Si encuentras alguna discrepancia o algo que falte, acláralo antes de que empiece la obra.
Revisar bien el contrato desde el principio ayuda a evitar problemas y quejas tanto durante la obra como después de terminada.
Visitar a los inquilinos y vecinos para avisarles con antelación
Antes de que empiece la obra, no olvides visitar a los inquilinos del edificio y a los vecinos del entorno para avisarles.
Lo habitual es hacer esta ronda de aviso entre una semana y tres días antes de montar el andamio.
Se les informa del periodo de la obra, del contenido de los trabajos y de un contacto de la empresa por si surge cualquier incidencia.
Si la empresa contratada se ocupa bien de este tipo de avisos, es más probable que, si llega a surgir algún problema, se pueda resolver con rapidez y sin mayores complicaciones.
Pasar por la obra cada dos o tres días
Como propietario, procura visitar la obra con una frecuencia de cada dos o tres días.
Que el propietario se pase a ver cómo va la obra genera un nivel de tensión saludable en el equipo de trabajo, lo que reduce la probabilidad de que se cuelen descuidos.
Además, visitar la obra con regularidad también facilita que los inquilinos y los vecinos te trasladen directamente cualquier queja o malestar que puedan tener.
Si te resulta difícil desplazarte con esa frecuencia, puedes pedir a la empresa que te envíe fotos y un informe diario con el contenido de los trabajos realizados.
Antes de repintar la fachada, no olvides avisar a los inquilinos
Antes de repintar la fachada de un edificio en alquiler, es imprescindible avisar a los inquilinos.
Para terminar, explicamos por qué es necesario ese aviso, cuándo conviene hacerlo y cómo comunicarlo.
Por qué es necesario avisar
Si la obra de repintado empieza de repente, sin previo aviso, es normal que algún inquilino se moleste al pensar "nadie me había avisado de esto".
Durante la obra no solo hay ruido: tampoco se puede tender la ropa en la terraza.
Eso puede hacer que la vida diaria del inquilino resulte incómoda durante un tiempo.
El coste del repintado de fachada suele salir, en muchos casos, de la cuota de gastos comunes que los inquilinos pagan cada mes junto con la renta.
Aunque una parte del coste la asuma el propietario, no hay que olvidar que otra parte procede también del dinero que aportan los propios inquilinos.
Para ofrecer a los inquilinos una vida lo más cómoda posible, conviene avisarles siempre con antelación antes de emprender una obra de repintado de fachada.
Si los inquilinos saben con antelación cuándo empieza y cuándo termina la obra, pueden organizarse y prepararse en consecuencia.
Cuándo conviene avisar
Como referencia, se recomienda avisar a los inquilinos hasta diez días antes de que empiece la obra.
Un aviso de última hora no deja tiempo suficiente para que los inquilinos se organicen, y puede acabar siendo el origen de algún conflicto.
Además, conviene tener en cuenta el tiempo que se tarda en que la información llegue a todos los inquilinos, así que lo ideal es avisar con unos diez días de margen.
Como hay quien puede sentirse molesto por el ruido durante la obra, avisar con antelación también ayuda a reducir al mínimo el número de quejas.
Cómo comunicar el aviso
Para avisar de la obra de repintado de fachada se pueden usar el tablón de anuncios del edificio, una circular que va pasando de puerta en puerta, o visitar directamente a cada inquilino en su vivienda.
Lo habitual es comunicarlo mediante el tablón de anuncios o la circular.
Sin embargo, como no todos los inquilinos revisan el tablón o la circular con regularidad, para mayor seguridad conviene además pasar puerta por puerta: así te aseguras de que el mensaje llega a todo el mundo.
Si algún inquilino se queda sin enterarse, eso puede convertirse en el origen de una queja o un conflicto.
Para evitar que ocurra, lo mejor es combinar varios canales de aviso, de forma que la información llegue a todos los inquilinos sin excepción.
Conclusión
Para mantener un edificio en alquiler en buen estado, el mantenimiento periódico es imprescindible.
Y una de esas labores de mantenimiento es, precisamente, el repintado de la fachada.
Si empiezan a aparecer síntomas de deterioro como el efecto tiza o las grietas, conviene plantearse la obra cuanto antes.
A la hora de repintar, también resulta útil tener claro de antemano cuánto puede costar la obra y qué opciones existen para reducir ese coste, información que será de gran ayuda cuando llegue el momento de ponerte manos a la obra.
