日本的出租公寓必须定期做外墙涂装。
原因不只是保持外观漂亮，也是为了让公寓本身的资产价值能够持续。
打理到位的公寓在租户眼里更有吸引力，因此也是有效的空置对策。
真正让人犹豫的，是该在什么时候动工。
即便明白外墙涂装有必要，该选哪一季、隔多久必须重刷、费用大概多少——不清楚的事情一多，就很难判断。
需要先框定一点：这是日本特有的持有成本。中国大陆商品房小区的外立面，通常由物业公司用物业费或住宅专项维修资金统筹刷新，个人业主很少单独招标；日本的「アパート」（多为木结构或轻钢低层出租楼）往往由个人房东整栋持有，十年一次的涂装几乎全部由房东承担，住房公积金和开发商质保都覆盖不了。
因此本文面向正在为公寓外墙涂装时机发愁的房东，以及考虑在日本购置出租公寓的中国投资者，说明涂装费用、行情与施工季节。
文中也会介绍施工时的注意点，请一并参考。
公寓为什么必须做外墙涂装
有些房东可能本来就怀疑：公寓外墙真的需要涂装吗？
但只要是住宅，外墙涂装就不可省。
下面说明为什么必须定期做外墙涂装。
减缓建筑老化速度
需要外墙涂装的理由之一，是减缓建筑物的老化速度。
建筑物外墙常年暴露在风雨、沙尘和紫外线之下。
尤其是紫外线和雨水完全无法避开，外墙会因此持续受损。
日本夏季多台风、梅雨湿度高，木结构和轻钢低层公寓的外墙比大陆常见的混凝土塔楼更容易被雨水浸透。
受损后若放着不修，劣化可能传到室内的保温材料、柱子和梁。
建筑内部的状态往往从外观看不出来，等察觉时，可能已经不是重新涂装就能挽回的局面。
为了尽量抑制老化、同时维持美观，外墙涂装必不可少。
维持美观除了保护建筑，也有助于保住资产价值。
提升看房时的第一印象
租户选公寓时看重什么？
多数人会综合地段、户型、功能来判断。
外观印象同样关键：越干净，想住进来的人越多。
同样租金下，外墙破败的公寓和外观整洁的公寓，人们几乎都会选后者。
而且，外观好看的房源，即使租金略高，也更容易被选中。
外观干净的公寓，看房时的第一印象更好，也会让人觉得日常维护到位。
于是租户更容易感到「想在这里生活、这里能住得舒适」，入住率也有望提高。
避免日后支付高额修缮费
公寓外墙涂装是必要的维护项目之一。
外墙涂料从多方面保护建筑，若不定期重刷，防护力会下降。
一般外墙涂装大约以10年为界，防护力会逐渐变弱。
如果只凭肉眼误判要不要重刷，损伤可能传到建筑本体，务必注意。
涂料劣化、漆膜剥落之后，会生霉长苔。
墙体直接受损、耐久性变差后会出现裂缝，雨水再从裂缝渗入。
若是混凝土，还可能因钢筋锈胀（爆裂）而剥落，这种情况并不少见。
放着不涂装，不仅可能接到租户投诉，也有人会以不卫生为由直接退租。
一旦漏雨，还可能被租户要求损害赔偿。
到了这一步，不仅要修建筑本身，最坏情况下甚至需要重建。
公寓外墙涂装该选什么时机
公寓若不定时做外墙涂装，经营本身都可能难以为继。
若想尽量保住这份重要资产，就要先掌握动工时机，尽早做计划。
以10至15年一次为目安
公寓外墙涂装大概隔多久做一次？
如前所述，大约以10年为重刷目安。
具体还取决于涂料种类，但多数涂料的耐用年数都被标为10年。
国土交通省（日本国土交通部）《第3编 长期修缮计划编制指南》里，分户出售型マンション的外墙涂装、屋顶防水等大规模修缮周期大约也是12年。
因此，低层出租公寓按10至15年的节奏重刷，是比较稳妥的时机。
对照中国大陆的习惯：小区外立面刷新往往跟着物业合同、业主大会或街道市容整治走，周期不一定写进房东个人的账本。日本虽然把分户出售型マンション的大规模修缮写进上述指南，个人持有的アパート却没有业主委员会那套流程，市场仍按10至15年做预算。跨境投资者若按国内「物业会安排」来理解日本出租公寓，很容易漏提这笔准备金，把账面上的收益率算得偏高。
选租户换人较少的时段
知道周期之后，下一步是掌握适合重刷的时段。
具体来说，建议选租户换人较少的时期。
一般入学、入职、工作调动集中的春秋，人员进出最旺。日本租房日历几乎以4月入学、入职为高峰，3月解约、4月入住是常态，和大陆随时换房的节奏不一样。
这段时间公寓周边大型卡车、搬家车辆也会明显增多。
换租高峰期做外墙涂装，会给近邻和搬家公司添麻烦。
找房的人若能看到完工后的外观，更容易下决心，所以尽量让工程在入住、搬出高峰到来前完成。
也要看涂装季节
哪一季适合外墙涂装？
若只看费用，梅雨（6月）和冬季（12至2月）是淡季，工期相对空闲，价格往往更便宜。
若看涂装条件，空气干燥、天气稳定的春季（4至5月）和秋季（9至10月）更合适。
下面按季节说明利弊。
春季施工
春季外墙涂装的优点是气温、湿度都较稳定，雨也相对少，施工容易顺畅。
受雨雪等气候影响小，涂料易干，成品观感往往更好。
缺点是正值旺季，施工队不好约，价格也可能上浮。
若想在梅雨前收工，建议提前2至3个月预约。日本中小涂装队档期排得很满，跨境委托时更要把时差和合同往来算进这两三个月里。
夏季施工
夏季湿度上升，晴天也多。
涂料干得快，施工往往比较顺利。
日照时间长，可作业时间也更充裕，这是另一个优点。
缺点是台风或短时强降雨可能导致停工。
若连续恶劣天气，工期会改，要把这一点预先算进去。
・梅雨（6月前后）
梅雨季做外墙涂装的优点是淡季好预约，价格也压得住。
在意成本的人，可以考虑这个时段。
便宜的另一面是湿度高、难干燥。
施工队选错，日后可能出现施工缺陷，务必小心。
另外，遇到不适合涂装的连阴雨，工期可能拖长。
涂料必须充分干燥，所以要委托施工管理到位的队伍。
秋季施工
和春季一样，秋季空气干燥，也适合涂装。
涂料易干，成品往往更好。
施工期间即使不能开窗，体感也还过得去，这是优点。
因为是热门季节，价格容易上涨，施工队也不好约。
另外，秋雨锋面和台风也容易把工期拉长，这是缺点。
冬季施工
冬季在部分地区很难做外墙涂装，可以说是四季里最不适合的季节。
非积雪地区湿度低、易干燥，仍可施工。
冬季属于淡季，费用有望压低，但气温降到5℃以下就不能进场，必须注意。
日本常用涂料的施工说明书普遍把5℃作为成膜下限，气温再低漆膜固化不良，日后容易剥落。
积雪地区多数施工队从11月下旬到3月初都不做外墙涂装。
可作业时间也短，要把工期延长的可能算进去。
一旦出现外墙劣化症状就应考虑
重刷目安虽说是涂装后10年，但一旦出现劣化症状，就不必拘泥年数，应考虑重刷。
放着不管，劣化会加快，可能变成大工程。
确认症状、尽早维护，才能让房子用得更久。
请对照下列劣化迹象。
粉化（チョーキング）
最广为人知的是粉化现象（チョーキング）。
所谓粉化，是用手摸外墙时，会沾上像粉笔灰一样的粉末。
紫外线和雨水使涂料老化，其中的颜料变成粉状浮在表面。
日本房东常用这个徒手检查法，过路看房的人摸一下墙就能判断维护是否到位。
出现粉化时，涂膜的保护功能已经下降，挡不住雨和日照。
请尽快考虑重刷。
裂缝（クラック）
「裂缝」的专业说法是クラック。
尚未到达基层的轻度裂缝又细又浅，可用有厚度的微弹性腻子（フィラー）做底层填补。
但宽度0.3毫米、深度4毫米以上的裂缝，有可能已经到达外墙基层。
日本现场习惯把约0.3毫米当作发丝裂缝与结构性裂缝的分界，超过这个宽度就不能只当表面补漆处理。
为避免建筑强度下降、外墙劣化腐蚀扩大，请尽快请专业施工队检查。
涂层剥落
外墙剥落通常有两个原因：一是经年老化，二是施工缺陷。
刚涂完就剥落，很可能是施工问题。
剥落后的外墙缺少保护，建议尽早重刷。
放着不管，外装材料可能腐蚀，最终需要改造的概率会升高。
施工缺陷导致的剥落，有时可以走质保。
请向负责施工队确认并要求返工。
褪色
褪色往往比粉化更早出现。
请把它记成涂料保护功能尚未丧失前的信号。
外墙褪色不会一夜变样，所以很难察觉。
建议涂装完成后拍照留底，方便日后对比。
铁件生锈
外墙和屋顶本来就按会淋雨来做防水，再用涂料保护表面。
但一旦雨水从缝隙渗入到达本体，外装上的铁件就会生锈。
锈会向周围扩散、穿孔，放任不管后，一点点重量都可能导致破损。
锈蚀已经明显时，建议尽早咨询专业施工队。
填缝胶开裂
填缝胶（コーキング）是为了建筑气密和防水，把施工缝用树脂橡胶状材料填起来。
填缝胶老化后会出现细裂纹。
劣化加深后填缝材料收缩，雨水进入裂缝与收缩缝之间，防水效果就会变差。
公寓外墙颜色怎么选？
外墙面积大，颜色会直接改变给人的印象。
下面介绍外墙涂装时选色的要点。
要提升印象，选色就很关键
外墙涂装不仅能延长住房寿命，还能靠换色带来完全不同的观感。
涂装后美观提升、用颜色刷新印象，有可能带来新租户。
与屋顶、窗框配成同一色系
选色不踩坑的要点，是保持色彩统一。
请把屋顶、窗框（サッシ）、外墙收在同一色系。
避免过于个性的搭配，把用色控制在2至3种，失败会少很多。
用深色时要慎重
黑色、藏青色等深色能显时尚，但有时也会显暗。
审美容易分化。若希望吸引更广的租户层，采用深色外墙前请慎重。
配合周边建筑和街景选色
做外墙涂装时，请选与近邻建筑和街景协调的色调。
与周围相近的色调更容易平衡，不伤美观。
用周围没有的颜色会更显眼，但也可能变成「扎眼」，建议选护住街景的配色。
日本不少市区还有景观条例（景観条例），外墙色可能被限定在备案色号范围内，跨境投资者不能按国内小区那样自由选高饱和色。
追求「简洁却有设计感」
决定租哪套时，公寓外观也是因素之一。
即使地段和室内环境不错，外观不合口味，最后仍可能被排除。
因此，模拟「用这个颜色会给人什么印象」就很重要。
颜色用得太多会显杂乱，请尽量选简洁、有品位的配色。
为了不把租户口味收窄、让更广人群有好印象，建议用低调而有设计感的颜色。
公寓外墙涂装要花多少？行情与明细
准备给公寓做外墙涂装时，不少房东会在意大概要花多少钱。
下面说明公寓外墙涂装的费用行情。
按明细看行情
委托外墙涂装施工队后，会拿到报价单。
其中包含涂料种类与单价、脚手架、人工等。
下面看外墙涂装里成本最高的涂料费、脚手架费和人工费行情。
・涂料费
费用会随涂料种类大幅波动。
最便宜的有机硅涂料，每平方米单价约2,000日元至2,500日元（约95元至119元人民币）。
自由基控制涂料约2,200日元至2,800日元（约105元至133元人民币），氟涂料约3,500日元至4,500日元（约167元至214元人民币），遮热涂料、隔热涂料约3,000日元至4,500日元（约143元至214元人民币）。
性能更高的光触媒涂料约4,200日元至5,000日元（约200元至238元人民币），无机涂料约4,000日元至5,500日元（约190元至262元人民币）。
・脚手架费
脚手架是工匠安全作业所必需的。
每平方米行情约700日元至1,000日元（约33元至48元人民币）。
脚手架面积随建筑延床面积变化。
30坪（1坪约3.3平方米，约99平方米）对应脚手架约100平方米，45坪约150平方米，60坪约200平方米。报价单常以坪起算，核对时要把坪换算成平方米，避免把30坪误看成30平方米。
搭脚手架时还会设防飞溅网，防止涂料飞到邻家。
防飞溅网每平方米大约200日元至400日元（约10元至19元人民币）。
・人工费
人工费因委托的外墙涂装施工队而异。
各工序投入的工匠人数也不同，可以事先确认每个工序大概要多少人工。
人手不够导致工期拉长时，成本有时比多派工匠还高。
日本人工贵，工期每拖一天，租户不便和近邻投诉的风险也会一起上升。
把这一点也考虑进去，再核对报价。
脚手架工程约占整体两成
一般两层公寓做外墙涂装，涂装面积大约500平方米。
这种规模下，视涂料而定，涂料本身大约要100万日元至300万日元（约4.8万元至14.3万元人民币）。
再加上人工和脚手架，合计大约要按200万日元至500万日元（约9.5万元至23.8万元人民币）来准备。
金额不小，为了不后悔，选择施工队必须慎重。
脚手架费在总价里占比也相对高。
按比例看，涂料大约两成、脚手架大约两成、施工费大约三成、施工队利润大约三成。
多家比价后，更容易判断报价是否合理，建议咨询多家施工队。
对中国投资者，这是实打实的现金流风险。大陆商品房外立面刷新多走物业或维修资金，业主是分摊；日本低层出租公寓则是房东一次掏出约9.5万元至23.8万元人民币，不能用住房公积金按揭出去。买日本アパート时若只看表面收益率、没把十年一次的涂装写进持有期模型，空置刚压住就可能碰上这笔资本性支出。反过来，报价里若脚手架、防飞溅网、人工分项清楚，也说明日本市场把安全施工和邻里防护计价进去了，这是跨境收购时可以核验的机会点。
怎样把公寓外墙涂装费用压低一点？
公寓外墙涂装成本确实不低。
对房东来说这是头疼之处，不少人会想有没有办法压一点。
钱是要花的，但压费用的方法也有。
下面看具体怎么压。
用上补贴和补助金
用上国家和地方自治体的补贴、补助金，可以减轻外墙涂装负担。
要领到补贴或补助金，通常需要采用隔热涂料、遮热涂料等，给建筑加上节能功能，并满足相应条件。
日本这类补贴多为市町村各自设立、预算有限的申请制，而且常常要求开工前申报，不能等脚手架搭起来再补交材料。
详细条件可在自治体等官网查询，建议先核对。
有时申请窗口临近截止，或施工后再申请不被受理，细节都要确认。
按耐用年数选涂料
选用哪种涂料，也是压低涂装费用的要点。
单价便宜的涂料，当时能省钱。
但耐用年数不长，维护间隔会变短。
这样一来，单次成本下来了，长期总成本反而更高。
另一方面，氟涂料、无机涂料等单价高，耐用年数也长。
选耐用年数长的涂料，有望压低长期运行成本。
选价格更低的厂家涂料
功能相近的涂料，不同厂家价格也不同。
有的厂家能在功能相当的前提下把价格做低。
选到这类涂料，总成本可以明显下降。
不过，便宜有时意味着耐用年数短，确认必不可少。
向多家外墙涂装施工队要比价
向多家外墙涂装施工队要比价报价，更容易把握合理价格。
即使涂料相同，进货价不同，作业费用也会变。
拿多家报价，选既不过高也不过低的，比较稳妥。
日本报价里若某一家明显低于行情，常见原因是漏算脚手架或防飞溅网，日后会以变更追加找回来。
比价过程中，也有可能谈到折扣。
选扎根本地的外墙涂装施工队
若想尽量压低涂装费用，选扎根本地的外墙涂装施工队也是办法。
大厂售后更全，但中间加价会把总价抬高。
本地施工队多为自己施工，原则上没有中间加价。
因此总成本压得住。
考虑能否和其他维护一并做
公寓维护不只外墙涂装。
屋顶涂装、阳台修缮等同样要搭脚手架，可以问能不能一并做。
需要脚手架的维护若能同时进行，脚手架只需搭一次。
搭脚手架本身也要花钱，合并成一次就能省成本。
外墙涂装时容易接到的近邻投诉
做外墙涂装时，有时会接到近邻投诉。
为了少接投诉，需要先知道常见纠纷是什么、怎么防。
下面介绍具体常见投诉。
针对脚手架的投诉
搭脚手架时，会用铁管做临时架子。
金属相互碰撞发出大响并不罕见。
虽然难以完全避免，金属撞击声仍会让人难受。
对租户和近邻来说，压力往往很大。
不讲究的施工队对周边缺少体谅，投诉可能成灾。
要避开投诉，关键是选对公寓租户和近邻能做到细心照顾的施工队。
针对高压冲洗的投诉
外墙涂装会先把污垢、青苔清洗干净再上漆。
这时会用高压冲洗清理外墙。
高压冲洗可能把脏水溅到周围，弄脏近邻的衣物或车辆。
靠谱的施工队会为此使用防飞溅网。
若报价里没有防飞溅网，开工后可能根本不装。
为避免开工后才接到投诉，防飞溅网是否使用是必须确认的一点。
针对气味的投诉
外墙涂料里很多含有稀释剂（シンナー）。
水性涂料不含稀释剂，油性涂料则含，气味更冲。
因此公寓涂装工程有时会因气味接到投诉。
长时间吸入稀释剂可能引起头痛、眩晕等身体不适，为租户和近邻着想，务必确认用的是哪种涂料。
日本住宅区楼间距往往很近，气味比大陆超高层小区更容易窜到邻家阳台。
面向孕期住户、有婴幼儿的家庭公寓，以及可养宠物的公寓，更要格外小心。
其他各类投诉
此外，外墙涂装工程还可能接到这类投诉。
・工匠抽烟，或把垃圾留下就走
・作业中的笑声、说话声太吵
・阳台被弄脏
・擅自挪动阳台上的物品且没放回
・擅自进入阳台
・清晨或深夜仍作业，妨碍睡眠
这类投诉相当常见。
有的施工队素质差，照顾不到租户和近邻。
因此，房东必须自己把委托对象查清楚，交给靠得住的队伍。
被低价吸引就拍板，绝不可取。
避免外墙涂装引发投诉的对策
外墙涂装是公寓经营要持续下去所必需的维护。
因此施工期间尽量不想接到投诉。
要避免投诉，关键是先掌握对策。
选有实绩的外墙涂装施工队
交给能放心委托的施工队，投诉概率会低。
建议选官网上公开过往业绩的队伍。
也请确认是否取得建筑业许可、涂装工程许可，以及是否有涂装技能士在籍。
建筑业许可（建设业许可）和涂装技能士是日本的国家或都道府县资格，不能用大陆装修公司营业执照直接类比。
官网若把这些写清楚，通常更能按减少投诉的方式正规施工。
仔细核对工程承包合同内容
核对工程承包合同内容也很重要。
工程名称、工期、签约日、合同金额、付款方式、质保内容等，细节都要看。
日本的工程承包合同（工事请负契约）通常还会写清脚手架、防飞溅网、近邻打招呼是否包含在内，漏看这些分项，日后容易变成费用外加。
若有不符或缺项，请在开工前确认。
事先核对清楚，才能避开施工中和完工后的纠纷、投诉。
向租户和近邻上门打招呼
开工前，不要忘了向公寓租户和近邻上门打招呼。
上门打招呼一般在脚手架工程前1周到3天进行。
告知工期、内容、施工队联系方式。
这是日本工地特有的近邻礼仪：施工队会带着工程说明和联络方式挨户拜访，而不是只在业主群发一条通知。
会认真打招呼的施工队，万一出事也更容易顺利解决。
每两到三天去一次现场
房东最好大约每2至3天去一次现场。
业主到场，现场会有适度紧张感，不容易出纰漏。
另外，也更容易听到租户和近邻的不满。
若难以亲自跑，可以要求以日报形式提交照片和当日作业内容。
公寓外墙涂装前，先做好租户通知
公寓做外墙涂装，必须通知租户。
最后说明为什么要通知、何时通知、怎么通知。
对中国投资者，这里还有一层和费用、周期都不同的运营风险。大陆小区改造多由物业在业主群、单元门公告栏统一告知，个人房东很少挨户拜访。日本低层アパート往往没有物业客服和微信群，租户通知、近邻上门打招呼通常要房东亲自安排或写进承包合同。漏通知的后果不只是脸色难看，还可能影响续租，极端情况下会变成损害赔偿请求。
为什么必须通知？
某一天突然开工，肯定有人会生气：「怎么没人说」。
开工后不仅有噪声，阳台也往往不能再晾衣服。
生活会明显不方便。
公寓外墙涂装费，很多情况下是从每月和房租一起交的共益费里出。
房东自己也负担一部分，但不要忘记其中也包含租户交来的钱。
共益费类似公共部分开销，但并不是大陆那种由物业公司统筹的物业费，金额通常有限，大额涂装仍要房东另筹。
为了给租户提供舒适居住，做外墙涂装前应提前通知。
租户若知道工程从哪天到哪天，也能自己做准备。
通知时机
通知租户的时间，目安是开工前10天。
通知太晚，租户来不及准备，可能变成纠纷。
还要考虑信息传到全体租户的时滞，大约提前10天通知最合适。
日本租户对施工噪声、不能晒衣特别敏感，10天只是下限，有婴幼儿或居家办公的住户不妨再提前几天。
有人会讨厌作业噪声，为了尽量少接投诉，早通知是必要的。
通知方法
通知公寓外墙涂装的方法，包括楼内公告栏、传阅板，以及上门拜访。
原则上用公告栏或传阅板告知。
传阅板（回览板）是日本住宅区特有的纸质传阅，不能用大陆业主群已读来代替。
但有的租户并不看公告栏和传阅板，为保险起见一户户走访，才能确实传达到。
有人没收到通知，就可能变成投诉或纠纷。
为防这种情况，请并用多种通知方式，确保传达到全体租户。
总结
要把公寓保持在干净状态，就需要定期维护。
其中一项就是外墙涂装。
一旦出现粉化、裂缝等劣化症状，请尽早考虑施工。
准备做外墙涂装时，也请先确认大概要花多少、有没有办法把费用压一点，到真正动工时会有用。
对持有或考虑购置日本出租公寓的人来说，把10至15年一次的涂装写进持有计划，比事后被漏水或空置追着走要稳妥得多。
