아파트(アパート)의 외벽 도장은 정기적으로 실시해야 합니다.
그 이유는 외관의 아름다움을 유지하는 것뿐만 아니라, 아파트 자체의 자산 가치를 지속시킨다는 의미에서도 필요하기 때문입니다.
또한 손질이 잘 된 아파트는 입주자에게도 매력적으로 보이므로, 공실 대책으로서도 효과적입니다.
그러나 고민하게 되는 것은 외벽 도장을 실시하는 타이밍입니다.
외벽 도장의 필요성은 이해하고 있어도, 어떤 시기에 해야 하는지, 어느 정도의 주기로 도장이 필요한지, 비용은 얼마인지 등 모르는 것이 많으면 쉽게 판단할 수 없습니다.
그래서 이번에는 아파트 외벽 도장 타이밍을 고민하는 임대인(大家さん)을 위해, 도장 비용과 시세, 시기 등을 해설합니다.
외벽 도장 시의 주의점에 대해서도 소개하니 참고해 주시기 바랍니다.
먼저 이 글이 다루는 대상은 한국식 고층 아파트 단지가 아닙니다. 일본에서 ‘아파트(アパート)’는 목조나 경량철골로 지은 2~3층 규모의 저층 임대주택을 가리키며, 철근콘크리트 중고층은 ‘맨션(マンション)’으로 따로 부릅니다. 한국의 집합건물처럼 입주자가 매달 내는 관리비에서 장기수선충당금을 적립해 단지 전체 도장을 하는 구조가 아니라, 건물 전체를 한 명의 임대인이 소유하고 외벽 도장 비용도 그 임대인이 전액 부담하는 것이 일본 아파트 운영의 기본입니다. 전세(傳貰)처럼 목돈 보증금을 운용 자금으로 쓰는 관행도 일본에는 없으므로, 도장 비용 200만~500만 엔(약 1,820만~4,550만 원)은 월세 현금흐름이나 별도 적립에서 꺼내야 합니다. 일본 부동산에 투자하는 한국 투자자라면, 이 ‘임대인 전액 부담’이라는 전제를 먼저 이해하고 읽으시기 바랍니다.
아파트에 외벽 도장이 필요한 이유
애초에 아파트 외벽 도장의 필요성에 의문을 가진 임대인도 있을지 모릅니다.
그러나 주택인 이상 외벽 도장은 필요합니다.
여기에서는 왜 정기적인 외벽 도장이 필요한지를 해설합니다.
건물의 열화 속도를 늦춘다
외벽 도장이 필요한 이유의 하나로, 건물의 열화를 늦춘다는 의미가 있습니다.
건물의 외벽은 항상 비와 바람, 모래와 자외선 등에 노출된 상태입니다.
특히 자외선과 비 등은 절대 피할 수 없으며, 이들에 의해 손상을 입게 됩니다.
손상을 받은 채 복구하지 않고 두면, 건물 내부에 있는 단열재나 기둥, 보 부분까지 열화가 전달될 가능성이 있습니다.
건물 내부의 상태는 외관만으로 판단할 수 없는 경우도 많아, 알아차렸을 때는 이미 외벽 도장으로는 복구가 불가능한 사례도 있습니다.
조금이라도 건물의 열화를 억제하면서 아름다운 외관을 유지하기 위해서도 외벽 도장은 필요합니다.
아름다운 외관을 유지하는 것은 건물 보호 외에 자산 가치의 유지도 기대할 수 있습니다.
내견에 왔을 때의 인상을 높인다
아파트를 고를 때 입주자는 무엇을 중시하고 결정할까요?
입지와 평면, 기능성 등을 종합적으로 판단하는 분이 많을 것입니다.
여기에 더해 외관의 인상도 중요해지며, 깨끗할수록 살고 싶다고 생각하는 사람이 늘어납니다.
같은 월세라면 외관이 낡은 아파트와 깨끗한 아파트 중 깨끗한 쪽을 고를 것입니다.
또한 겉모습이 좋은 물건일수록 월세가 조금 높더라도 선택되기 쉬운 경향이 있습니다.
외관이 깨끗한 아파트는 내견(内見, 계약 전에 현장을 직접 보는 일본의 관행)에 왔을 때의 인상이 좋아질 뿐만 아니라, 손질이 잘 되어 있다고 느껴집니다.
그 때문에 여기서 생활하고 싶다, 여기라면 쾌적한 생활이 가능하다고 느끼게 되어 입주자 증가도 기대할 수 있습니다.
거액의 수선비를 내지 않도록 한다
아파트의 외벽 도장은 필요한 유지관리의 하나입니다.
외벽의 도료가 여러 요인으로부터 건물을 지켜 주기 때문에, 정기적으로 다시 칠하지 않으면 보호력도 약해집니다.
일반적인 외벽 도장의 경우, 약 10년을 기준으로 서서히 보호력이 약해집니다.
겉모습만으로 재도장 여부를 잘못 판단하면 건물 자체에 손상이 전달되므로 주의해야 합니다.
외벽 도장의 열화로 페인트가 벗겨지면 곰팡이나 이끼가 생깁니다.
벽체에 직접 손상이 전달되므로 내구성이 약해지면 균열이 생기고, 그곳으로 빗물이 스며들어 누수가 발생합니다.
콘크리트라면 폭렬(爆裂, 철근 부식으로 표면이 터져 떨어지는 현상)이 원인이 되어 떨어져 나가는 사례도 적지 않습니다.
외벽 도장을 하지 않은 채 방치한 탓에 입주자로부터 민원이 들어오는 경우도 있고, 비위생을 이유로 그대로 퇴거하는 사람도 있습니다.
누수가 발생해 입주자로부터 손해배상을 청구받을 가능성도 생각할 수 있습니다.
이런 상태가 되면 건물 자체의 수선이 필요할 뿐만 아니라, 최악의 경우 재건축이 필요해질 수 있습니다.
아파트에서 외벽 도장을 실시하는 타이밍
아파트의 외벽 도장을 정기적으로 하지 않으면 아파트 경영의 존속 자체도 위태로워질 수 있습니다.
소중한 자산인 아파트를 조금이라도 깨끗하게 유지하고 싶다면, 외벽 도장을 실시하는 타이밍을 알아 두고 미리 계획을 세워 두시기 바랍니다.
한국 아파트 단지는 「공동주택관리법」에 따라 장기수선계획과 장기수선충당금이 법정되어 있어, 외벽 도장 주기가 관리규약과 계획서에 미리 적혀 있는 경우가 많습니다. 반면 일본 아파트(アパート)는 집합건물이 아닌 단독 소유 임대 건물이므로, 뒤에서 다루는 국토교통성 가이드라인의 12년 주기는 원래 분양 맨션(구분소유)을 위한 참고치이고, 실행 여부·시기·재원은 전부 임대인 개인의 판단입니다. 매입을 검토 중인 한국 투자자는 직전 도장 연도와 남은 주기를 확인하지 않으면, 인수 직후 수백만 엔의 현금 유출을 떠안을 수 있습니다.
10~15년 주기가 기준
아파트의 외벽 도장은 어느 정도를 기준으로 실시해야 할까요?
앞에서 설명한 대로 약 10년을 기준으로 재도장이 필요해집니다.
이는 사용된 도료의 종류에 따라서도 달라지지만, 많은 도료에서 내용연수 10년으로 여겨집니다.
또한 국토교통성(国土交通省, 일본의 국토·교통·주택 정책을 담당하는 중앙정부 부처로 한국의 국토교통부에 해당)의 「제3편 장기수선계획 작성 가이드라인(第3編 長期修繕計画作成ガイドライン)」에서도, 분양 맨션의 외벽 도장이나 옥상 방수 등 대규모 수선 공사의 주기는 12년 정도입니다.
그 때문에 아파트에서도 10~15년 주기를 기준으로 다시 칠하는 것이 좋은 타이밍입니다.
입주자 교체가 적은 시기를 고른다
외벽 도장의 주기를 알았다면, 다음에는 재도장에 적합한 시기를 파악해 두시기 바랍니다.
구체적인 시기로서는 입주자 교체가 적은 시기가 좋습니다.
일반적으로 입주자 교체가 활발한 것은 입학·입사·전근 등이 많은 봄과 가을입니다. 일본은 회계연도와 학년도가 4월에 시작되므로, 3~4월 전후의 이사 집중이 한국보다 뚜렷합니다.
그 때문에 이 시기에는 물건 주변에도 대형 트럭과 차량의 출입이 격해집니다.
교체가 심한 시기에 외벽 도장을 하고 있으면 인근 주민이나 이사 업체 등에도 폐가 됩니다.
방을 찾을 때 완성된 이미지가 있으면 입주자도 고르기 쉬우므로, 가능한 한 입주·전출이 많은 시기에 공사가 끝나 있도록 하는 것이 좋습니다.
도장하는 계절에도 주목
외벽 도장에 적합한 시즌은 언제일까요?
비용만으로 생각하면 장마(6월)나 겨울(12~2월)의 비수기는 공사 일정에 여유가 있어 비교적 저렴해지는 경향입니다.
도장 조건에 적합한 계절로 말하면, 공기가 건조하고 날씨도 안정된 봄(4~5월)과 가을(9~10월)이 좋다고 여겨집니다.
여기에서는 도장하는 계절에 따라 어떤 장점·단점이 있는지를 자세히 설명합니다.
봄에 도장하는 경우
봄에 외벽 도장을 하는 장점은 기온·습도가 모두 안정되어 있고 비도 비교적 적어, 시공이 순조로워진다는 점입니다.
비나 눈 등 기후의 영향이 적으므로 도료가 건조하기 쉽고, 마감도 좋아지기 쉽습니다.
단점으로는 성수기라서 업체 확보가 어렵고, 가격이 오를 가능성이 있습니다.
장마에 들어가기 전까지 시공을 끝내려면 2~3개월 전에는 예약을 해 두시기 바랍니다.
여름에 도장하는 경우
여름은 습도가 올라가고 맑은 날이 많아집니다.
도료의 건조가 빠르므로 비교적 순조롭게 시공이 진행됩니다.
일조 시간도 길어서 작업 시간을 길게 잡을 수 있는 것도 장점의 하나입니다.
단점으로는 태풍이나 게릴라 호우로 공사가 중단될 가능성이 있다는 점입니다.
악천후가 이어지면 시공 예정일도 바뀌므로, 이 점을 염두에 두시기 바랍니다.
・장마(6월경)
장마 시기에 외벽 도장을 하는 장점은 비수기라서 예약이 쉽고 가격을 낮출 수 있다는 점입니다.
비용을 신경 쓰는 분은 이 시기의 도장을 생각해도 좋습니다.
싸게 도장할 수 있는 반면, 장마철 도장은 습도도 높아 건조하기 어렵습니다.
업체 선택이 잘못되면 나중에 시공 불량으로 이어지는 경우가 있으므로 주의해야 합니다.
또한 도장에 부적합한 장맛비가 이어지면 공사 기간이 늘어날 가능성이 있습니다.
도료에는 충분한 건조가 필요하므로, 시공 관리가 되어 있는 업체에 의뢰하는 것이 중요합니다.
가을에 도장하는 경우
봄과 마찬가지로 가을도 공기가 건조하여 도장에 적합한 시즌입니다.
도료가 건조하기 쉬우므로 마감도 좋아집니다.
시공 중 창문을 열지 못하더라도 지내기 쉽다는 것이 장점입니다.
외벽 도장에 인기 있는 시기이므로 가격이 오르거나 업체 확보가 어려워지는 경향이 있습니다.
또한 가을비 전선·태풍으로 공사 기간이 늘어나기 쉽다는 점도 단점입니다.
겨울에 도장하는 경우
겨울은 지역에 따라서는 외벽 도장이 어렵고, 사계절 중에서는 가장 도장에 부적합하다고 할 수 있습니다.
적설 지역 이외에서는 습도가 낮고 건조하기 쉬운 시기이므로 외벽 도장도 가능합니다.
겨울 도장은 비수기라서 비용을 낮출 수 있는 장점도 있지만, 기온이 5℃ 이하가 되면 공사에 들어갈 수 없으므로 주의해야 합니다.
적설 지역에서는 11월 후반부터 3월 초까지 외벽 도장을 하지 않는 업체가 대부분입니다.
작업 시간도 제한되므로 공사 기간이 늘어날 가능성도 염두에 두시기 바랍니다.
외벽의 열화 증상이 보이면 검토하자
외벽 도장의 재도장 기준은 도장 후 10년이라고 하지만, 열화 증상이 보일 때는 연수와 관계없이 도장을 검토해 주시기 바랍니다.
그대로 방치하면 열화의 진행이 빨라져 큰 공사가 필요해지는 경우가 있습니다.
열화 증상을 확인하고 빨리 유지관리를 하면 주택을 오래 유지하는 것으로 이어집니다.
아래와 같은 열화 증상이 나타나지 않았는지 확인하시기 바랍니다.
초킹(チョーキング)
잘 알려진 것이 초킹 현상이라고 불리는 것입니다.
초킹이란 외벽을 손으로 만졌을 때 분필 가루 같은 물질이 묻는 상태를 가리킵니다.
자외선과 비에 의해 도료가 열화하고, 도료에 포함된 안료가 가루가 되어 표면에 묻게 되는 것입니다.
초킹이 보일 때는 도장의 보호 기능이 저하되어 외벽을 비와 햇빛으로부터 지키지 못하는 상태입니다.
중고 아파트를 매입할 때는 현장에서 벽을 손으로 문질러 가루가 묻는지 확인하는 것이 일본 실무의 기본 점검이며, 가루가 묻으면 인수 직후 재도장 예산을 잡아야 합니다.
가능한 한 빨리 재도장을 검토하시기 바랍니다.
크랙·균열
‘균열’은 전문 용어로 크랙(クラック)이라고 부릅니다.
외벽 하지(下地)까지 닿지 않은 경미한 균열은 가늘고 얕은 갈라짐이므로, 두께가 있는 미탄성 필러(微弾性フィラー)를 하도하여 메울 수 있습니다.
그러나 폭 0.3mm, 깊이 4mm 이상의 균열은 균열이 외벽 하지까지 도달했을 가능성이 있습니다.
건물 자체의 강도 저하, 외벽의 열화·부식 등의 피해를 키우지 않기 위해 서둘러 전문 업체에 점검을 받으시기 바랍니다. 0.3mm는 명함보다 얇아 육안으로 과소평가하기 쉬우므로, 매입 전 점검에서는 균열 폭을 자로 재 두는 것이 안전합니다.
도장의 벗겨짐
외벽의 벗겨짐에는 두 가지 원인이 있으며, 하나는 경년 열화, 다른 하나는 시공 불량입니다.
도장 직후 바로 벗겨지기 시작한 경우에는 시공 불량이 원인일 가능성이 있습니다.
도장이 벗겨진 외벽은 보호 기능이 부족하므로 빨리 재도장하는 것을 권합니다.
그대로 방치하면 외장재가 부식되어 리모델링이 필요해질 가능성이 높아지기 때문입니다.
시공 불량에 의한 벗겨짐은 보증을 받을 수 있는 경우가 있습니다.
담당 업체에 확인해 재도장을 의뢰하시기 바랍니다.
색 바램
초킹보다 먼저 색 바램이 발생합니다.
도료가 보호 기능을 잃기 전 단계의 신호로 기억해 두시기 바랍니다.
외벽의 색 바램은 갑자기 바뀌는 것이 아니므로 변화에 알아차리기 어렵습니다.
도장 완료 후에 사진으로 남겨 두고 비교할 수 있게 해 두면 좋습니다.
철부의 녹
외벽과 지붕은 비에 젖는 것을 전제로 방수 처리가 되어 있고, 도장으로 표면이 보호되어 있습니다.
그러나 어떤 원인으로 빗물이 틈새로 들어와 본체까지 도달하면, 외장재에 쓰이는 철제 부품의 녹으로 이어집니다.
녹은 주위로 퍼지고 구멍이 생기며, 방치하면 약간의 무게에도 파손될 가능성이 있습니다.
녹이 크게 진행된 경우에는 전문 업체에 빨리 상담하는 것을 권합니다.
코킹의 갈라짐
코킹(コーキング)이란 건축물의 기밀성과 방수성을 위해, 시공 때 생기는 틈새를 수지제 고무와 같은 재료로 충전하는 것을 말합니다.
코킹이 열화하면 가는 균열이 발생합니다.
열화가 진행되면 코킹제가 수축하고, 균열과 줄어든 부재 사이로 빗물이 들어가 방수 효과가 떨어집니다.
아파트 외벽의 색은 어떻게 정할까?
외벽은 면적도 크고, 색에 따라 주는 이미지가 달라집니다.
여기에서는 외벽 도장에서 중요한 색 선택의 포인트를 소개합니다.
이미지 향상을 위해서도 색 선택은 중요하다
외벽 도장에는 주택을 오래 유지하는 것뿐만 아니라, 컬러를 바꿔 전혀 다른 인상으로 만드는 효과도 기대할 수 있습니다.
도장으로 미관상의 인상이 좋아지고, 색에 따라 이미지를 일신하므로 새로운 입주자가 늘어날 가능성이 있습니다.
지붕·샤시와 맞춘 색감으로 한다
색 선택에서 실패하지 않는 포인트는 색에 통일성을 주는 것입니다.
지붕, 샤시(サッシ, 창호 프레임), 외벽의 색을 같은 색 계통으로 맞추시기 바랍니다.
개성 강한 색의 조합을 피하고, 쓰는 컬러를 2~3색으로 억제하면 실패가 적습니다.
진한 색을 넣을 때는 신중하게
블랙이나 네이비 등 진한 색은 세련된 인상을 주는 반면, 어두운 인상을 주는 경우도 있습니다.
취향이 갈리는 경우도 있으므로, 폭넓은 입주자를 불러들이고 싶다면 진한 색 외벽이 문제없는지 신중하게 정하시기 바랍니다.
주변 건물·경관에 맞춘 색 선택
외벽 도장을 할 때는 인근 건물이나 경관과 조화가 잡힌 색감을 고르시기 바랍니다.
주위와 비슷한 톤의 색이라면 균형이 맞아서 미관을 해치지 않습니다.
주위에 없는 컬러를 쓰면 눈에 띄지만, 오히려 튀는 인상이 될 가능성이 있으므로 경관을 지키는 색감을 권합니다. 일본의 일부 시정촌은 경관법(景観法)에 따른 경관조례로 외벽색을 제한하므로, 도장 전에 해당 지자체의 색채 기준을 확인하는 것이 안전합니다.
‘심플하지만 세련된’ 인상을 목표로 한다
입주처를 정하는 요소의 하나로 아파트의 외관이 꼽힙니다.
입지 조건이나 방의 환경이 좋아도, 외관이 취향이 아니면 최종적으로 선택되지 않는 경우가 있습니다.
그 때문에 이 컬러를 쓰면 어떤 인상을 주는지를 시뮬레이션하는 것이 중요해집니다.
컬러를 많이 쓰면 산만한 인상을 주므로, 심플하고 품위 있는 인상을 주는 색 선택을 마음가짐으로 하시기 바랍니다.
입주자의 취향이 한정되지 않고 폭넓은 층으로부터 좋은 인상을 받으려면, 은근히 세련된 컬러를 쓰는 것이 좋습니다.
아파트의 외벽 도장은 얼마가 들까? 시세·내역을 해설
아파트의 외벽 도장을 실시할 때 얼마 정도 드는지 궁금한 임대인도 적지 않을 것입니다.
이어서는 아파트 외벽 도장에 드는 비용의 시세가 어느 정도인지를 해설합니다.
내역별 시세
외벽 도장 업체에 의뢰하면 견적을 받을 수 있습니다.
그 안에는 도료의 종류와 단가, 비계비, 인건비 등이 포함되어 있습니다.
외벽 도장 중에서도 특히 비용이 많이 드는 도료 요금과 비계비, 인건비의 시세는 어느 정도인지 살펴보겠습니다.
・도료비
사용하는 도료에 따라 비용은 크게 달라집니다.
가장 합리적인 실리콘 도료라면 1㎡당 단가는 2,000엔~2,500엔(약 1.8만~2.3만 원)이며, 내용연수는 대체로 8~12년입니다.
라디칼 제어 도료는 2,200엔~2,800엔(약 2.0만~2.5만 원, 약 12~15년), 불소 도료는 3,500엔~4,500엔(약 3.2만~4.1만 원, 약 15~20년), 차열 도료·단열 도료는 3,000엔~4,500엔(약 2.7만~4.1만 원)입니다.
더욱 고성능인 광촉매 도료라면 4,200엔~5,000엔(약 3.8만~4.5만 원), 무기 도료는 4,000엔~5,500엔(약 3.6만~5.0만 원, 약 20년 전후)이 시세입니다. 단가가 높은 도료를 고르는 것은 당장의 현금 유출을 키우지만, 10~15년 주기를 한 사이클 늘릴 수 있으면 비계비를 한 번 덜 내는 효과가 있습니다.
・비계비
비계(足場)는 기능공이 안전하게 작업하기 위해 반드시 필요합니다.
1㎡당 시세는 700엔~1,000엔(약 6,400~9,100원)입니다.
비계 면적은 건물의 연면적에 따라 달라집니다.
30평(坪, 약 99㎡)이면 100㎡, 45평(약 149㎡)이면 150㎡, 60평(약 198㎡)이면 200㎡가 됩니다.
비계를 설치할 때는 인근에 도료 등이 날아가는 것을 막는 비산 방지 시트도 설치합니다.
비산 방지 시트는 1㎡당 200엔~400엔(약 1,800~3,600원)이 기준입니다.
・인건비
인건비는 의뢰하는 외벽 도장 업체에 따라 다릅니다.
작업마다 관여하는 기능공의 수도 달라지므로, 미리 공정마다 인건비가 어느 정도 들 것 같은지 확인해 보아도 좋습니다.
기능공의 손이 모자라 일수가 늘어나면, 기능공 수를 늘리는 것보다 비용이 더 드는 경우도 있습니다.
그런 점도 감안해 견적을 확인해 보시기 바랍니다. 일본 도장 현장은 기능공 부족이 길어져, 일정을 맞추려고 인원을 급히 늘리면 견적이 뛰는 경우가 있으므로 공정표와 인원 계획도 함께 받는 것이 좋습니다.
비계 공사 비용은 전체의 약 2할
일반적인 2층짜리 아파트를 외벽 도장한 경우, 도장하는 면적은 약 500㎡입니다.
그 정도 규모를 외벽 도장하면 사용하는 도료에 따라 다르지만 100만 엔~300만 엔(약 910만~2,730만 원) 정도 듭니다.
여기에 인건비와 비계비 등도 더해지므로, 합계로 200만 엔~500만 엔(약 1,820만~4,550만 원) 정도 든다고 생각해 두시기 바랍니다.
상당히 큰 금액이 되므로, 후회하지 않기 위해서라도 의뢰할 외벽 도장 업체 선택은 신중해야 합니다.
비계비도 합계 금액 안에서 비교적 큰 비중을 차지합니다.
비율별로 보면 도료비가 약 2할, 비계비가 약 2할, 시공 비용이 약 3할, 업체의 이익이 약 3할입니다.
비교 견적을 받아 보면 적절한 견적인지 판단하기 쉬워지므로, 여러 업체에 상담해 보는 것을 권합니다.
도쿄권 목조·경량철골 아파트의 외벽 도장 합계 200만~500만 엔은, 서울의 소규모 다가구·다세대 외벽 도장보다 인건비와 비계 비중이 높은 견적이 나오기 쉽습니다. 한국 투자자에게는 이것이 기회이기도, 리스크이기도 합니다. 매입가에 비해 도장 주기를 지키면 공실률을 낮춰 월세 수입을 방어할 수 있지만, 인수 후 3년 안에 대규모 도장이 예정되어 있으면 표면 수익률이 한순간에 꺾입니다. 견적의 ‘비계비가 전체의 약 2할’이라는 일본 특유의 원가 구조를 모른 채 최저가 업체만 고르면, 비계 품질과 비산 방지 시트가 빠져 민원으로 이어질 수 있습니다.
아파트의 외벽 도장 비용을 조금이라도 줄이려면?
아파트의 외벽 도장을 실시할 때의 비용은 상당히 듭니다.
임대인에게도 고민스러운 부분이 되어, 조금이라도 줄일 방법은 없는지 생각하는 사람도 있습니다.
확실히 돈은 들지만, 비용을 줄이는 방법도 있습니다.
그렇다면 어떻게 하면 비용을 줄일 수 있는지 살펴보겠습니다.
보조금이나 조성금을 활용한다
국가나 지방자치단체가 실시하는 보조금·조성금(補助金・助成金)을 활용하면 외벽 도장 비용의 부담을 줄일 수 있습니다.
보조금이나 조성금을 받으려면 단열 도료나 차열 도료 등을 채택해 에너지 절약 기능을 더하는 등의 조건을 충족해야 합니다.
자세한 조건은 지자체 등의 홈페이지에서 확인할 수 있으므로 꼭 살펴보시기 바랍니다.
신청 기한이 다가와 있거나, 시공 후에는 신청할 수 없는 경우도 있으므로 세부 사항까지 확인하는 것을 권합니다. 다만 지자체 제도의 상당수는 일본 국내 거주 개인이나 법인을 전제로 하므로, 비거주 한국 투자자는 수급 자격부터 먼저 확인해야 합니다.
내용연수를 고려해 도료를 고른다
외벽 도장에 사용하는 도료 선택도 도장 비용을 줄이는 포인트가 됩니다.
단가가 싼 도료라면 그 시점의 비용은 낮출 수 있습니다.
그러나 내용연수는 길지 않으므로 유지관리 주기가 짧아집니다.
그러면 1회당 비용은 낮춰도 결과적으로 비용이 높아집니다.
반면 불소 도료나 무기 도료 등은 도료 단가는 높지만 내용연수도 깁니다.
내용연수가 긴 도료를 고르면 유지 비용을 낮출 수 있습니다.
저렴한 메이커의 도료를 고른다
비슷한 기능을 가진 도료라도 메이커에 따라 금액이 다릅니다.
그중에는 기능이 같아도 가격이 싼 도료를 전개하는 메이커도 있습니다.
그런 메이커의 도료를 고를 수 있다면 총비용은 크게 낮출 수 있습니다.
다만 싸면 내용연수가 짧은 경우가 있으므로 확인은 필수입니다.
여러 외벽 도장 업체에 비교 견적을 받는다
여러 외벽 도장 업체에 비교 견적(相見積もり)을 받으면 적정 가격을 파악하기 쉬워집니다.
같은 도료를 써도 매입가가 다르면 작업에 드는 비용도 달라집니다.
여러 견적을 받아, 시세보다 너무 비싸지도 너무 싸지도 않은 곳을 고르는 것이 무난합니다.
비교 견적에 의해 할인을 받을 가능성도 있습니다.
지역 밀착형 외벽 도장 업체를 고른다
가능한 한 도장 비용을 싸게 낮추고 싶다면, 지역 밀착형 외벽 도장 업체를 고르는 방법도 좋습니다.
대형 메이커는 애프터서비스 등이 충실하지만, 중간 마진이 발생하므로 비싸집니다.
지역 밀착 업체라면 자사 시공을 하는 경우가 많아 마진은 기본적으로 발생하지 않습니다.
그 때문에 총비용을 낮출 수 있습니다.
다른 유지보수도 동시에 할 수 있는지 검토한다
아파트의 유지관리는 외벽 도장 외에도 있습니다.
지붕 도장이나 베란다 수선 등도 비계를 짜고 작업하므로, 동시에 할 수 없는지 상담해 보시기 바랍니다.
비계가 필요한 유지관리를 동시에 할 수 있다면 비계 설치가 한 번으로 끝납니다.
비계 설치에도 비용이 들므로, 한 번에 모을 수 있다면 비용 절감으로 이어집니다. 일본에서는 외벽 도장과 지붕 도장·옥상 방수를 같은 해에 묶는 것이 상식으로 통하므로, 매입 검토 시에는 지붕의 직전 공사 연도도 함께 확인하시기 바랍니다.
외벽 도장에서 일어나기 쉬운 인근 민원 문제
외벽 도장을 실시하면 인근 주민으로부터 민원이 들어오는 경우가 있습니다.
민원이 오지 않게 하려면 어떤 분쟁이 많은지, 어떻게 대책하면 좋은지와 같은 점을 파악해 둘 필요가 있습니다.
구체적으로 어떤 민원이 많은지 소개합니다.
비계에 대한 민원
비계를 조립할 때 철 파이프로 가설 비계를 만들어 갑니다.
그때 금속이 서로 부딪히므로 큰 소리가 나는 것은 드물지 않습니다.
어쩔 수 없는 일이기는 하지만, 금속이 부딪히는 소리는 불쾌하게 느껴지는 것입니다.
입주자나 인근 주민에게 스트레스가 될 가능성은 매우 높다고 할 수 있습니다.
대충 하는 업체라면 주위에 대한 배려가 부족해 민원의 폭풍이 될 수도 있습니다.
민원을 피하려면 아파트 입주자와 인근 주민에 대한 세세한 배려가 가능한 업체를 고르는 것이 포인트가 됩니다.
고압 세척에 대한 민원
외벽 도장에서는 외벽의 오염과 이끼 등을 깨끗이 한 뒤 도장 작업을 합니다.
그때 고압 세척을 써서 외벽을 청소해 갑니다.
고압 세척을 쓰면 더러워진 물이 주위에 튀어, 인근 주민의 세탁물이나 자동차 등을 더럽힐 가능성이 있습니다.
우량 업체라면 그런 사태를 막기 위해 비산 방지 시트를 사용합니다.
견적을 받았을 때 비산 방지 시트가 포함되어 있지 않으면, 설치해 주지 않을 가능성이 있습니다.
시공이 시작된 뒤 민원이 들어오지 않게 하기 위해서라도, 비산 방지 시트의 사용은 확인해야 할 포인트입니다.
냄새에 대한 민원
외벽 도장에 쓰는 도료에는 신너가 사용된 것이 많습니다.
수성 도료라면 신너는 포함되어 있지 않지만, 유성 도료의 경우에는 포함되어 있어 냄새가 강해집니다.
그 때문에 아파트의 도장 공사를 하고 있으면 냄새에 대한 민원이 들어오는 경우도 있습니다.
신너를 오래 들이마시면 두통이나 어지럼 등 컨디션 불량을 일으키는 경우도 있으므로, 입주자와 인근 주민을 위해서라도 어떤 도료를 쓰고 있는지 확인해 두시기 바랍니다.
특히 임신 중인 분이나 영유아가 있는 가족 대상 아파트, 반려동물 가능 아파트에서는 세심한 주의가 필요합니다.
그 밖의 다양한 민원
그 밖에도 외벽 도장 공사를 했을 때 들어오는 민원은 있습니다.
・기능공이 담배를 피우거나 쓰레기를 두고 돌아가거나 한다
・작업 중의 웃음소리나 말소리가 시끄럽다
・베란다가 더러워져 있었다
・베란다에 놓여 있는 물건을 마음대로 옮기고 제자리에 돌려놓지 않았다
・베란다에 무단으로 들어왔다
・이른 아침이나 심야까지 작업해 수면 방해를 당했다
이런 민원은 비교적 많이 보입니다.
의뢰하는 업체에 따라서는 질이 나쁘고, 입주자나 인근 주민을 배려하지 못하는 경우도 있습니다.
그 때문에 의뢰처 업체는 임대인 자신이 꼼꼼히 조사하고, 신뢰할 수 있는 곳에 의뢰하시기 바랍니다.
싸다는 이유만으로 정하는 것은 절대 안 됩니다.
외벽 도장에서 민원이 나오지 않게 하는 대책 방법
외벽 도장은 아파트 경영을 지속하기 위해 필요한 유지관리입니다.
그 때문에 작업 중의 민원은 가능한 한 발생시키고 싶지 않을 것입니다.
민원이 나오지 않게 하려면 대책 방법을 파악해 두는 것이 포인트가 됩니다.
실적이 있는 외벽 도장 업체를 고른다
안심하고 맡길 수 있는 업체를 고르면 민원이 올 가능성은 낮아집니다.
홈페이지에서 실적을 공개하고 있는 곳을 고르는 것을 권합니다.
또한 건설업 허가·도장공사 허가를 받았는지, 도장기능사(塗装技能士)가 재직하고 있는지와 같은 점도 확인해 두시기 바랍니다.
홈페이지에 그런 내용이 제대로 기재되어 있다면, 민원이 발생하기 어려운 적절한 공사를 해 줄 것입니다.
공사 도급 계약서의 내용을 꼼꼼히 확인한다
공사 도급 계약서(工事請負契約書)의 내용을 확인하는 것도 중요합니다.
공사명과 기간, 계약일, 계약 금액, 지급 방법, 보증 내용 등을 세부까지 확인해 두시기 바랍니다.
상이점이나 미비가 있으면 작업이 시작되기 전에 확인하시기 바랍니다.
제대로 확인해 두면 시공 중이나 시공 후의 분쟁·민원을 피할 수 있습니다.
입주자와 인근에 인사 방문을 한다
공사가 시작되기 전에 아파트 입주자와 인근 주민에 대한 인사 방문도 잊지 마시기 바랍니다.
인사 방문은 비계 공사 1주일 전~3일 전에 하는 것이 일반적입니다.
공사 기간과 내용, 업체의 연락처 등을 전달합니다.
한국 아파트 단지라면 관리사무소가 안내문을 붙이는 것으로 끝나는 경우가 많지만, 일본 아파트(アパート)에는 관리사무소가 없는 물건이 대부분이므로 임대인 또는 시공 업체가 이웃을 직접 찾아가는 것이 관행입니다.
인사를 제대로 할 수 있는 업체라면, 만일 분쟁이 일어났을 때도 순조롭게 해결할 가능성이 높습니다.
2~3일에 한 번은 현장에 방문한다
임대인은 2~3일에 한 번 정도의 빈도로 현장에 방문하도록 하시기 바랍니다.
발주자가 보러 오면 현장에도 적당한 긴장감이 생겨 미비가 생기기 어려워집니다.
또한 입주자나 인근 주민이 가진 불만도 듣기 쉬워진다는 장점도 생깁니다.
직접 가기 어려우면 사진과 작업 내용을 일보와 같은 형태로 받을 수 있게 하면 좋습니다. 한국에 거주하는 비거주 투자자라면 현지 관리 회사나 신임할 수 있는 대리인에게 이 순회를 맡기고, 사진 일보를 필수 조건으로 계약에 넣는 것이 현실적인 리스크 관리입니다.
아파트에서 외벽 도장하기 전에! 입주자에 대한 통지에 대해
아파트에서 외벽 도장을 한다면 입주자에 대한 통지가 필요합니다.
마지막으로 통지의 필요성과 타이밍, 방법에 대해 해설합니다.
통지는 왜 필요한가?
어느 날 갑자기 외벽 도장 공사가 시작되면 ‘듣지 못했다’며 분개하는 사람도 있을 것입니다.
공사가 시작되면 소리가 날 뿐만 아니라, 세탁물을 베란다에 널 수 없게 됩니다.
그렇게 되면 생활이 불편하다고 느끼게 됩니다.
아파트의 외벽 도장비는 매달 월세와 함께 내는 공익비(共益費, 공용부분 유지관리비)에서 지출하는 경우도 많습니다.
임대인이 부담하는 부분도 있지만, 입주자로부터 받은 돈도 포함되어 있다는 점을 잊어서는 안 됩니다.
입주자에게 쾌적한 생활을 제공하기 위해서라도, 외벽 도장 공사를 실시하는 경우에는 미리 통지하시기 바랍니다.
언제부터 언제까지 외벽 도장 공사가 실시되는지 알고 있으면, 입주자 측도 그에 대비해 대응할 수 있습니다. 일본의 보통차가계약(普通借家契約)은 정당한 사유 없이 임대인이 계약을 끝내기 어려우므로, 공사 기간에 입주자를 내보내거나 강제 이전시키는 방식은 현실적이지 않습니다. 공사는 거주 중인 상태에서 진행된다는 전제로, 통지와 배려가 한국 다가구의 공실 기간 공사보다 한층 중요해집니다.
통지하는 타이밍
입주자에게 통지하는 타이밍은 공사가 시작되기 10일 전까지가 기준입니다.
직전 통지라면 입주자 측의 준비가 갖춰지지 않아 분쟁의 원인이 될 가능성도 있습니다.
또한 입주자 전원에게 정보가 퍼지기까지의 시차도 고려해, 10일 정도 전에는 통지하는 것이 최선입니다.
작업 중의 소음 등을 싫어하는 사람도 있으므로, 민원을 가능한 한 줄이기 위해서라도 이른 통지는 필요하다고 할 수 있습니다.
통지 방법
아파트의 외벽 도장을 통지하는 방법으로는 아파트 안의 게시판이나 회람판(回覧板, 이웃끼리 돌려 보는 안내문), 입주자 자택 방문이 있습니다.
기본적으로는 게시판이나 회람판을 써서 고지합니다.
그러나 입주자 중에는 게시판이나 회람판을 확인하지 않는 사람도 있으므로, 만일을 위해 한 집씩 돌면 확실하게 전달할 수 있습니다.
전달되지 않은 입주자가 있으면 그것이 민원이나 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.
그런 사태를 막기 위해서라도 여러 통지 방법을 도입해 입주자 전원에게 전해지도록 하시기 바랍니다.
정리
아파트를 깨끗한 상태로 유지하려면 정기적인 유지관리가 필요합니다.
그 중 하나가 외벽 도장입니다.
초킹이나 크랙 등의 열화 증상이 보이기 시작하면 빨리 시공을 검토하시기 바랍니다.
외벽 도장을 실시할 때는 어느 정도 비용이 드는지, 외벽 도장 비용을 조금이라도 줄이는 방법은 있는지 등도 확인해 두면, 막상 도장하게 되었을 때 도움이 됩니다. 일본 아파트를 매입·보유하는 한국 투자자라면, 직전 도장 연도와 다음 주기, 200만~500만 엔(약 1,820만~4,550만 원)의 현금 유출을 수익률 시산에 넣었는지를 먼저 점검해 두시기 바랍니다.
