L'investissement immobilier est, parmi les nombreuses formes d'investissement, une méthode permettant d'espérer des revenus stables. Toutefois, en raison de l'image d'une barrière à l'entrée élevée, nombreux sont les débutants qui peinent à franchir le pas. Nous expliquons ici, à l'intention des débutants souhaitant se lancer dans l'investissement immobilier, ses caractéristiques, son fonctionnement et les points à surveiller.
Pourquoi est-il nécessaire d'investir pour la retraite ?
La principale raison pour laquelle l'investissement est nécessaire tient au fait que le salaire moyen stagne depuis de nombreuses années alors que la TVA augmente et que les prix progressent. D'après les « Résultats de l'enquête statistique sur la situation réelle des salaires du secteur privé » de l'Agence nationale des impôts, le salaire moyen de la 1re année de l'ère Reiwa s'élevait à environ 4,36 millions de yens, ce qui n'a guère progressé par rapport au pic de 4,67 millions de yens de la 9e année de l'ère Heisei. Dans le contexte actuel où les salaires ne suivent plus la hausse du coût de la vie, la constitution d'un patrimoine par l'investissement devient une option importante.
Quel est le mécanisme de l'investissement immobilier ? Income gain et capital gain
Les revenus de l'investissement immobilier se divisent globalement en deux catégories.
Qu'est-ce que l'income gain ?
L'income gain est le revenu obtenu de manière continue en détenant un actif. En investissement immobilier, cela correspond aux revenus locatifs des locataires. Comme un montant fixe rentre chaque mois, c'est un revenu passif stable et attrayant. Toutefois, l'investissement à long terme comporte des risques imprévus, et nous recommandons de vous adjoindre un professionnel comme partenaire.
Qu'est-ce que le capital gain ?
Le capital gain est la plus-value réalisée lors de la revente d'un bien immobilier détenu. On achète à bas prix et on revend après une hausse pour réaliser un bénéfice. Ces dernières années, sauf pour des biens vraiment bien situés, il est difficile d'espérer une forte hausse, aussi convient-il de gérer en consultant des personnes disposant des connaissances spécialisées.
Quels sont les avantages de l'investissement immobilier ?
L'investissement immobilier présente des avantages propres que ne possèdent pas d'autres investissements. Voici les principaux atouts.
Protection contre l'inflation
L'immobilier est un actif résistant à l'inflation. Lorsque les prix montent, le marché locatif et les prix des biens augmentent également, de sorte que la valeur du patrimoine est plus facile à préserver qu'avec de simples dépôts bancaires. Même en période de déflation, la baisse du marché locatif est relativement faible et la valeur diminue moins facilement, ce qui constitue également un avantage.
Effet de levier
En recourant au crédit bancaire, on obtient un effet d'investissement supérieur à ses fonds propres. Par exemple, en achetant un bien à 15 millions de yens avec 2 millions de yens de fonds propres et en percevant 80 000 yens de loyer mensuel, on récupère ses fonds propres en environ 3 ans.
Substitut à l'assurance-vie
Les prêts d'investissement immobilier impliquent l'adhésion à une assurance-décès collective de prêt, de sorte qu'en cas d'imprévu le solde du prêt est annulé et l'on peut laisser à sa famille un bien locatif libre de toute dette.
Mesure pour la retraite
Une fois le prêt entièrement remboursé, les revenus locatifs s'ajoutent intégralement aux frais de subsistance. Avec deux studios à 80 000 yens de loyer mensuel, vous disposerez d'un appui considérable pour vos vieux jours.
Réduction de la charge grâce à la délégation de gestion
En déléguant la gestion à une société immobilière, vous pouvez confier la recherche de locataires et le traitement des incidents. Contrairement à l'investissement boursier, aucune révision de portefeuille n'est nécessaire, et tant qu'il n'y a pas de problème, vous n'avez pratiquement rien à faire.
Quels sont les inconvénients et risques de l'investissement immobilier ?
Il est important de bien comprendre non seulement les avantages mais aussi les risques avant de se lancer.
Risque de hausse des taux
Avec un prêt à taux variable, une hausse des taux peut accroître le montant total à rembourser. En choisissant un prêt soumis à la « règle des 5 ans / 1,25 fois », on peut limiter une augmentation brutale des mensualités.
Risque d'impayés de loyer
En cas d'impayés, les revenus s'interrompent et on risque de basculer dans le rouge. Prévenez-le par l'introduction du prélèvement automatique du loyer et par un examen plus rigoureux des candidats locataires.
Frais de réparation
Les frais de réparation liés à la vétusté sont inévitables. Le fonds de réserve pour travaux d'un studio en copropriété est d'environ 3 000 yens par mois, et pour les grandes rénovations d'un immeuble entier, le coût indicatif est de 750 000 à 1 000 000 yens par logement.
Risque de catastrophe naturelle
La souscription d'une assurance séisme et la vérification préalable du risque d'inondation à l'aide des cartes des risques (hazard maps) sont indispensables. Depuis août 2020, la présentation de la carte des risques d'inondation lors de l'explication des éléments importants du contrat est devenue obligatoire.
Risque de vacance
Si la vacance se prolonge, il faut rembourser le prêt sur ses propres fonds. La maîtrise des coûts initiaux, la sélection de biens bien situés et l'enrichissement des équipements de sécurité constituent des mesures efficaces.
Quels sont les points à respecter pour qu'un débutant ne se trompe pas ?
Voici les points clés à connaître pour réussir en investissement immobilier en tant que débutant.
- Juger soigneusement le moment d'acquérir un bien : attention au risque qu'un emprunt élevé empêche les emprunts ultérieurs
- Penser à la stratégie de sortie : revente ou succession, vérifiez la durée d'utilisation légale et l'évolution de la valeur de référence routière
- Comparer plusieurs sociétés immobilières : avec une seule société, on ne peut pas se forger un critère de jugement
- Ne jamais recourir à la fraude au crédit : l'usage frauduleux d'un prêt immobilier expose au risque de demande de remboursement intégral
- Obtenir l'accord de la famille : partagez le montant du prêt et les informations sur le bien afin de dissiper les inquiétudes
- Décider à partir des données : privilégiez les chiffres tels que l'emplacement, le niveau de loyer et l'évolution démographique plutôt que l'apparence
- Réinvestir les revenus : préparez-vous aux dépenses imprévues et ne les utilisez pas pour les frais de subsistance
Quel est le déroulement jusqu'à l'acquisition d'un bien ?
L'acquisition réelle se déroule selon les étapes suivantes.
- Collecte d'informations : acquérir les bases via livres, sites et séminaires
- Choix de la zone : vérifier l'évolution démographique, les plans d'aménagement urbain et les risques de catastrophe
- Choix du bien : comprendre les caractéristiques du neuf/ancien et appartement/maison pour choisir
- Simulation des recettes et dépenses : intégrer la baisse des loyers, les frais de réparation, les périodes de vacance et tous les coûts
- Pré-évaluation : passer l'examen de prêt auprès de l'établissement financier
- Négociation avec le vendeur : obtenir des conditions avantageuses par la négociation du prix
- Contrat, paiement, remise : examiner attentivement le contrat, vérifier l'état du bien et finaliser
Foire aux questions (FAQ)
Q. Avec combien de fonds propres peut-on commencer l'investissement immobilier ?
L'ordre de grandeur est de 10 à 20 % du prix du bien en fonds propres. En recourant au crédit, il est parfois possible de commencer à partir d'environ 2 à 3 millions de yens.
Q. Quel type de bien recommandez-vous aux débutants ?
Pour les débutants souhaitant limiter le risque, les studios anciens en copropriété en zone urbaine sont considérés comme relativement faciles à aborder.
Q. Investissement immobilier ou investissement boursier, lequel est préférable ?
L'investissement immobilier procure des revenus locatifs stables et permet l'effet de levier, mais a la particularité d'une faible liquidité. Choisissez selon votre objectif et votre tolérance au risque.
Q. Quels sont les avantages à confier la gestion à une société de gestion ?
Vous pouvez déléguer entièrement les opérations comme la recherche de locataires, l'encaissement des loyers et le traitement des incidents, ce qui permet aux investisseurs salariés ayant une activité principale de gérer sans difficulté.
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