在建造公寓时，提前了解《建筑基准法》非常重要。如果能掌握所拥有的土地是否可以建造公寓、以及可建规模的上限，就能顺利推进计划。
本文将在了解《建筑基准法》特点的基础上，详细解说建造公寓的条件以及违规建筑物和既存不适格物件。
《建筑基准法》是一部怎样的法律？
《建筑基准法》是为了让人们能够安心、安全地生活，对建筑物在建造和使用时应遵守的规则加以汇总的法律。对建筑物的用途、地基、设备、结构等设有相应标准。
建筑基准法的特点
《建筑基准法》规定了可建造的建筑物种类、建筑面积及总建筑面积的上限等内容。开工前须通过"建筑确认"审查是否符合法规，未取得确认证书不得动工。施工过程中的中间检查及竣工后的竣工检查同样不可或缺。
单体规定与集团规定的区别
单体规定是针对建筑物本身的安全标准（结构的耐久性、抗震性、采光、通风等），在全国范围内统一适用。集团规定是以改善区域环境为目的的标准（地基、道路、建蔽率、容积率、高度限制等），主要适用于城市规划区域和准城市规划区域内。
公寓在《建筑基准法》中如何分类？
公寓在《建筑基准法》中被归类为"共同住宅"，并进一步作为"特殊建筑物"处理。与普通住宅相比，须满足更严格的条件。
何为共同住宅
一栋建筑物内有2套及以上住宅，且设有楼梯、走廊、门厅的，归类为共同住宅。
何为特殊建筑物
不特定多数人员出入、存在火灾风险的建筑物属于特殊建筑物。公寓与学校、医院、百货商场等同等对待，建筑条件更为严格。
建造公寓需满足哪些条件？
《建筑基准法》对公寓建设规定了诸多规则。下面来了解主要条件。
建蔽率与容积率
建蔽率越高，可建造的建筑面积越大；容积率越高，可建造的楼层越多。上限因土地及用途地域不同而有所差异。
建筑高度限制
高度限制包括绝对高度限制、道路斜线限制、北侧斜线限制、日照规制四种，适用情况因用途地域不同而有所差异。
- 绝对高度限制：第1种、第2种低层住居专用地域限制在10米或12米以下
- 道路斜线限制：为确保临街道路日照与通风而设定的坡度限制
- 北侧斜线限制：为确保北侧相邻地块采光而设定的高度限制
- 日照规制：对中高层建筑造成阴影时间的限制
临路义务
建筑物须与宽度4米以上的道路有2米以上的接触面。若宽度不足，部分情况下可通过"退让"使建筑成为可能。
防灾设施的设置
3层及以上的公寓须配备疏散设施、消火栓、自动喷水灭火系统（11层及以上）、排烟设备、应急照明、疏散通道、避雷针（20米及以上）、紧急电梯（超过31米）等设施。
户型与内装限制
墙壁和天花板的饰面材料须使用难燃材料或准不燃材料，无窗房间须采用耐火结构。
采光性、通风性与隔音性
窗户面积须达到居室建筑面积的1/7以上，用于通风的开口部须达到1/20以上。同时还需安装隔音墙，以减少对相邻住户日常生活的噪音影响。
定期报告义务
公寓须履行每3年一次的定期报告义务。若怠于报告，将被处以100万日元以下的罚款。
哪些地区可以建造公寓，哪些地区不能？
公寓须在城市规划区域内建造，城市规划区域外原则上不得建设。用途地域的不同也会带来相应限制。
城市规划区域的构成
城市规划区域分为城市化区域、城市化调整区域和非划线区域，公寓主要在城市化区域内建造。
与用途地域的关系
13种用途地域各自规定了建蔽率、容积率和高度限制。工业专用地域原则上不得建造公寓。
还须确认地方政府条例
部分地方政府设有独自的条例，请提前确认。
违规建筑物与既存不适格物件有何区别？
与《建筑基准法》相关的问题物件分为"违规建筑物"和"既存不适格物件"两类。准确理解两者的区别至关重要。
违规建筑物的特点
未申请建筑确认即擅自建造，或建成建筑与申请内容不符的，属于违规建筑物。主要情形如下。
- 未经许可建造或与申请内容不符的建筑
- 建成后出售部分地块，导致建蔽率、容积率超标
- 未经许可擅自进行扩建、改建或变更用途
既存不适格物件的特点
建造时符合法律规定，但因法令修订而不再符合现行标准的物件。继续居住和使用本身没有问题，但在进行扩建或改建时须符合现行法规。常见情形包括：用途地域变更、建蔽率及容积率修订、新抗震标准出台前建造的建筑等。
如何避免投资违规建筑物？
在房地产投资中，为避免购入违规建筑物，以下核查必不可少。
核查建筑确认申请书与竣工检查合格证
通过建筑确认申请书可确认设计是否符合法规，通过竣工检查合格证可确认施工完成后是否存在问题。
确认消防检查的实施情况
若每年一次的法定建筑设备检查及每3年一次的特殊建筑物定期调查报告均已妥善执行，则可证明该物件符合《建筑基准法》的规定。
购买既存不适格公寓时的注意事项
既存不适格物件中不乏地段优越者，但须提前了解以下风险。
- 扩建与重建的限制：可能无法按现有规模进行扩建或改建
- 资产价值偏低：建筑年代久远，维护成本可能持续增加
- 融资困难：与其他公寓相比，资金筹措可能较为困难
- 出售困难：因资产价值被认定偏低，买家可能难以寻找
常见问题（FAQ）
Q. 《建筑基准法》中的"建筑确认"是指什么？
这是一项审查建筑物是否符合法律规定的制度。审查通过后将颁发确认证书，方可正式动工。
Q. 违规建筑物与既存不适格物件的最大区别是什么？
违规建筑物是指从建造之初就违反法令的建筑；既存不适格物件是指建造时符合法律规定，但因法律修订而不再满足现行标准的建筑。
Q. 既存不适格物件可以进行扩建或改建吗？
可以，但扩建或改建部分须符合现行《建筑基准法》的规定。根据规模大小，有时可能需要拆除重建。
Q. 有哪些用途地域不允许建造公寓？
工业专用地域原则上不得建造公寓。城市化调整区域内的建设也受到基本限制。
