부동산 투자는 수많은 투자 중에서도 안정된 수입을 기대할 수 있는 방법입니다. 그러나 진입 장벽이 높아 보이는 이미지 때문에 첫발을 내딛지 못하는 초보자도 많은 것이 실정입니다. 여기서는 이제부터 부동산 투자를 시작하고 싶은 초보자를 대상으로 특징·구조·주의점을 해설합니다.
왜 노후를 위해 투자가 필요한가?
투자가 필요한 가장 큰 이유는 평균 급여가 오랫동안 거의 횡보 상태인 한편, 소비세 인상과 물가 상승이 진행되고 있기 때문입니다. 일본 국세청의 「민간 급여 실태 통계 조사 결과」에 따르면 레이와 원년의 평균 급여는 약 436만 엔으로, 헤이세이 9년의 정점인 467만 엔에서 크게 늘지 않았습니다. 생활비 상승에 급여가 따라잡지 못하는 현 상황에서는 투자에 의한 자산 형성이 중요한 선택지가 되고 있습니다.
부동산 투자의 구조란? 인컴 게인과 캐피털 게인
부동산 투자의 수익은 크게 두 종류로 나눌 수 있습니다.
인컴 게인이란
인컴 게인이란 자산을 보유하여 지속적으로 얻는 수입입니다. 부동산 투자에서는 입주자로부터의 임대료 수입이 이에 해당합니다. 매월 일정액이 들어오기 때문에 안정된 불로 소득으로서 매력적입니다. 단, 장기 투자에는 예기치 않은 리스크도 있으므로 전문가를 파트너로 삼을 것을 권장합니다.
캐피털 게인이란
캐피털 게인이란 보유한 부동산을 매각했을 때의 매각익입니다. 쌀 때 구입하고 가격이 오른 시점에 매각하여 이익을 얻습니다. 최근에는 어지간히 입지가 좋은 물건이 아니면 큰 가격 상승은 기대하기 어려우므로, 전문 지식을 가진 사람과 상담하면서 운용합시다.
부동산 투자의 메리트는 무엇인가?
부동산 투자에는 다른 투자에는 없는 독자적인 메리트가 있습니다. 주요 이점을 해설합니다.
인플레 대책이 가능
부동산은 인플레이션에 강한 자산입니다. 물가가 상승하면 임대료 시세나 물건 가격도 오르기 때문에, 은행 예금만의 경우와 비교하여 자산 가치를 유지하기 쉬워집니다. 디플레 시에도 임대료 시세의 하락폭은 비교적 작고 가치가 떨어지기 어렵다는 점도 메리트입니다.
레버리지가 가능
은행 융자를 활용함으로써 자기 자금 이상의 투자 효과를 얻을 수 있습니다. 예를 들어 1,500만 엔의 물건을 자기 자금 200만 엔으로 구입하고 월 8만 엔의 임대료 수입을 얻으면, 약 3년 만에 자기 자금을 회수할 수 있는 계산입니다.
생명 보험을 대신할 수 있다
부동산 투자 융자에서는 단체 신용 생명 보험에 가입하기 때문에 만일의 경우에는 융자 잔채가 면제되어 가족에게 무차입의 수익 물건을 남길 수 있습니다.
연금 대책이 된다
융자 완제 후에는 임대료 수입이 그대로 생활비에 더해질 수 있습니다. 월 8만 엔의 원룸을 2호 보유하면 노후 자금의 큰 버팀목이 될 것입니다.
관리 위탁으로 수고를 덜 수 있다
부동산 관리 회사에 위탁하면 입주자 모집이나 트러블 대응을 맡길 수 있습니다. 주식 투자와 달리 포트폴리오 재검토도 불필요하고, 문제가 없으면 특별히 손을 움직일 필요가 없습니다.
부동산 투자의 디메리트와 리스크는 무엇인가?
메리트뿐만 아니라 리스크도 이해한 후에 시작하는 것이 중요합니다.
금리 상승 리스크
변동 금리 융자의 경우, 금리 상승에 의해 상환 총액이 증가할 가능성이 있습니다. 「5년·1.25배 룰」이 적용되는 융자를 선택함으로써 급격한 상환액 증가를 억제할 수 있습니다.
임대료 체납 리스크
체납이 발생하면 수입이 끊겨 적자로 돌아설 우려가 있습니다. 임대료 자동 이체 도입이나 입주 심사의 엄격화로 미연에 방지합시다.
수리비
경년 열화에 따른 수리 비용은 피할 수 없습니다. 원룸 맨션의 수선 적립금은 월 약 3,000엔 전후, 한 동 물건의 대규모 수선은 1호당 75만~100만 엔이 기준입니다.
자연재해 리스크
지진 보험에의 가입과, 해저드 맵에 의한 수해 리스크의 사전 확인이 필수적입니다. 2020년 8월부터는 중요 사항 설명 시의 수해 해저드 맵 제시가 의무화되었습니다.
공실 리스크
공실이 계속되면 자기 자금에 의한 융자 상환이 필요하게 됩니다. 초기 비용 억제, 좋은 입지의 물건 선정, 보안 설비의 충실이 효과적인 대책입니다.
초보자가 실패하지 않기 위한 포인트는?
부동산 투자에서 성공하기 위해 초보자가 알아두어야 할 중요 포인트를 정리합니다.
- 부동산 취득의 타이밍을 신중히 판단한다: 고액 융자로 두 번째 이후의 차입이 불가능해지는 리스크에 주의
- 출구 전략을 생각한다: 매각인지 상속인지, 법정 내용 연수와 노선가의 추이를 확인
- 여러 부동산 회사를 비교한다: 한 회사만으로는 판단 기준을 가질 수 없다
- 부정 융자에는 절대 손대지 않는다: 주택 융자의 부정 이용은 일괄 상환을 요구받을 리스크 있음
- 가족의 동의를 얻는다: 융자액이나 물건 정보를 공유하여 불안을 해소한다
- 데이터로 판단한다: 외관이 아니라 입지·임대료 설정·인구 추이 등의 수치를 중시
- 수익은 재투자로 돌린다: 돌발적인 지출에 대비하고 생활비에는 충당하지 않는다
부동산 취득까지의 흐름은?
실제 취득은 이하의 단계로 진행됩니다.
- 정보 수집: 서적·사이트·세미나로 기초 지식을 습득
- 지역 선정: 인구 추이와 도시 개발 계획, 재해 리스크를 확인
- 물건 선택: 신축·중고, 아파트·맨션의 특성을 이해하고 선택
- 수지 시뮬레이션: 임대료 하락·수리비·공실 기간 등 모든 비용을 포함하여 시산
- 사전 심사: 금융 기관의 융자 심사를 받는다
- 매도인과의 협상: 가격 협상으로 유리한 조건을 끌어낸다
- 계약·결제·인도: 계약서를 정밀히 검토하고 물건 상태를 확인하여 완료
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 부동산 투자는 자기 자금이 얼마 있으면 시작할 수 있나요?
물건 가격의 10~20% 정도의 자기 자금이 기준입니다. 융자를 활용하면 200만~300만 엔 정도부터 시작할 수 있는 경우도 있습니다.
Q. 초보자에게 추천하는 물건 타입은?
리스크를 억제하고 싶은 초보자에게는 도시부의 중고 원룸 맨션(구분 소유)이 비교적 시작하기 쉽다고 여겨집니다.
Q. 부동산 투자와 주식 투자는 어느 쪽이 좋나요?
부동산 투자는 안정된 임대료 수입을 얻을 수 있고 레버리지도 가능한 반면, 유동성이 낮은 특징이 있습니다. 목적이나 리스크 허용도에 따라 선택합시다.
Q. 관리 회사에 위탁하는 메리트는?
입주자 모집·임대료 회수·트러블 대응 등 운영 업무를 일임할 수 있어, 본업이 있는 샐러리맨 투자가도 무리 없이 운용할 수 있습니다.
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