Einstieg in Immobilieninvestitionen - Grundlagen fuer Anfaenger

Immobilieninvestitionen sind unter zahlreichen Investitionsformen eine Methode, von der stabile Einnahmen erwartet werden können. Aufgrund des Eindrucks hoher Hürden gibt es jedoch viele Anfänger, die nicht den ersten Schritt wagen. Hier erläutern wir Merkmale, Funktionsweise und Vorsichtspunkte für Anfänger, die mit Immobilieninvestitionen beginnen möchten.

Warum sind Investitionen für die Altersvorsorge nötig?

Der wichtigste Grund, warum Investitionen nötig sind, liegt darin, dass die Durchschnittsgehälter seit langem nahezu stagnieren, während gleichzeitig die Mehrwertsteuer erhöht wurde und die Preise steigen. Laut den „Statistikergebnissen zur tatsächlichen Lage der privaten Gehälter" der Nationalen Steuerbehörde lag das Durchschnittsgehalt im 1. Jahr Reiwa bei etwa 4,36 Mio. Yen und ist gegenüber dem Höchststand von 4,67 Mio. Yen im 9. Jahr Heisei kaum gewachsen. In der gegenwärtigen Situation, in der die Gehälter dem Anstieg der Lebenshaltungskosten nicht mehr folgen können, wird die Vermögensbildung durch Investitionen zu einer wichtigen Option.

Wie funktioniert die Immobilieninvestition? Income Gain und Capital Gain

Die Erträge aus Immobilieninvestitionen lassen sich grob in zwei Arten unterteilen.

Was ist Income Gain?

Income Gain ist das Einkommen, das durch das Halten eines Vermögenswertes kontinuierlich erzielt wird. Bei Immobilieninvestitionen entspricht das den Mieteinnahmen von den Mietern. Da monatlich ein fester Betrag eingeht, ist es als stabiles passives Einkommen attraktiv. Da langfristige Investitionen jedoch unvorhergesehene Risiken bergen können, empfehlen wir, einen Fachmann als Partner zu wählen.

Was ist Capital Gain?

Capital Gain ist der Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer gehaltenen Immobilie. Man kauft günstig und verkauft, sobald der Preis gestiegen ist, um Gewinne zu erzielen. In den letzten Jahren sind große Wertsteigerungen ohne wirklich gute Lage kaum zu erwarten, daher sollte man unter Beratung von Fachkundigen agieren.

Was sind die Vorteile der Immobilieninvestition?

Immobilieninvestitionen haben einzigartige Vorteile, die andere Investitionen nicht bieten. Wir erläutern die wichtigsten Vorteile.

Inflationsschutz

Immobilien sind ein inflationsresistenter Vermögenswert. Wenn die Preise steigen, steigen auch die Mietmärkte und Immobilienpreise, sodass der Vermögenswert leichter erhalten werden kann als nur mit Bankeinlagen. Auch in Deflationsphasen ist der Rückgang der Mietmärkte vergleichsweise gering, und der Wert sinkt nicht so leicht – das ist ebenfalls ein Vorteil.

Hebelwirkung

Durch die Nutzung von Bankkrediten lassen sich Investitionseffekte über das Eigenkapital hinaus erzielen. Wenn man beispielsweise eine Immobilie für 15 Mio. Yen mit 2 Mio. Yen Eigenkapital kauft und 80.000 Yen Mieteinnahmen pro Monat erzielt, ergibt das rechnerisch eine Amortisation des Eigenkapitals in etwa 3 Jahren.

Ersatz für eine Lebensversicherung

Bei Immobilieninvestitionsdarlehen tritt man einer Gruppen-Restschuldversicherung bei, sodass im Ernstfall die Restschuld erlassen wird und man der Familie eine schuldenfreie Ertragsimmobilie hinterlassen kann.

Maßnahme gegen Rentenlücke

Nach der vollständigen Tilgung des Darlehens fließen die Mieteinnahmen direkt in die Lebenshaltung ein. Mit zwei Apartments à 80.000 Yen Monatsmiete entsteht eine wichtige Stütze für die Altersvorsorge.

Geringer Aufwand durch Verwaltungsauftrag

Wenn Sie eine Immobilienverwaltungsgesellschaft beauftragen, können Mietersuche und Problembearbeitung übernommen werden. Im Gegensatz zu Aktieninvestitionen ist auch keine Portfolio-Überprüfung nötig, und solange keine Probleme auftreten, müssen Sie kaum tätig werden.

Welche Nachteile und Risiken hat die Immobilieninvestition?

Es ist wichtig, nicht nur die Vorteile, sondern auch die Risiken zu verstehen, bevor man beginnt.

Zinssteigerungsrisiko

Bei variablen Zinssätzen kann der Gesamtrückzahlungsbetrag durch Zinssteigerungen ansteigen. Durch die Wahl von Krediten, für die die „5-Jahres-/1,25-fach-Regel" gilt, können abrupte Erhöhungen des Rückzahlungsbetrags abgefedert werden.

Risiko von Mietausfällen

Bei Mietrückständen brechen die Einnahmen weg, und es droht ein Verlust. Beugen Sie dem mit Lastschriftverfahren und strengeren Mieterprüfungen vor.

Reparaturkosten

Mit zunehmendem Alter unvermeidbare Reparaturkosten lassen sich nicht vermeiden. Die Instandhaltungsrücklage einer Apartmentwohnung beträgt etwa 3.000 Yen pro Monat, bei großen Sanierungen eines ganzen Gebäudes liegt der Richtwert bei 750.000 bis 1 Mio. Yen pro Wohneinheit.

Risiko von Naturkatastrophen

Der Abschluss einer Erdbebenversicherung und die vorherige Prüfung des Hochwasserrisikos anhand von Gefahrenkarten sind unverzichtbar. Seit August 2020 ist die Vorlage der Hochwassergefahrenkarte bei der Aufklärung über wichtige Vertragspunkte verpflichtend.

Leerstandsrisiko

Bei anhaltendem Leerstand muss die Kreditrückzahlung aus eigenen Mitteln erfolgen. Wirksame Maßnahmen sind die Begrenzung der Anfangskosten, die Auswahl gut gelegener Objekte und gut ausgestattete Sicherheitseinrichtungen.

Worauf sollten Anfänger achten, um nicht zu scheitern?

Hier sind die wichtigen Punkte zusammengefasst, die Anfänger für den Erfolg in der Immobilieninvestition beachten sollten.

• Den Zeitpunkt des Immobilienerwerbs sorgfältig beurteilen: Achten Sie auf das Risiko, dass Folgekredite durch hohe Darlehen unmöglich werden
• Eine Ausstiegsstrategie entwickeln: Verkauf oder Vererbung – prüfen Sie die gesetzliche Nutzungsdauer und die Entwicklung der Straßenwerte
• Mehrere Immobilienunternehmen vergleichen: Mit nur einem Unternehmen lässt sich kein Beurteilungsmaßstab gewinnen
• Niemals zu unrechtmäßiger Finanzierung greifen: Bei missbräuchlicher Nutzung von Wohnhypotheken droht das Risiko der vollständigen Rückforderung
• Die Zustimmung der Familie einholen: Teilen Sie Darlehensbeträge und Objektinformationen, um Ängste auszuräumen
• Anhand von Daten entscheiden: Nicht das Erscheinungsbild, sondern Lage, Mietfestsetzung, Bevölkerungsentwicklung und andere Zahlen sollten im Vordergrund stehen
• Erträge in Reinvestitionen leiten: Halten Sie sie für unerwartete Ausgaben bereit und verwenden Sie sie nicht für Lebenshaltungskosten

Wie verläuft der Erwerb einer Immobilie?

Der tatsächliche Erwerb erfolgt in folgenden Schritten.

1. Informationsbeschaffung: Grundwissen über Bücher, Websites und Seminare aufbauen
2. Standortauswahl: Bevölkerungsentwicklung, Stadtentwicklungspläne und Katastrophenrisiken prüfen
3. Objektauswahl: Eigenschaften von Neubau/Bestand, Apartment/Eigentumswohnung verstehen und auswählen
4. Einnahmen-/Ausgabensimulation: Mietrückgang, Reparaturkosten, Leerstandsperioden und alle Kosten einbeziehen
5. Vorabprüfung: Die Kreditprüfung des Finanzinstituts durchlaufen
6. Verhandlungen mit dem Verkäufer: Durch Preisverhandlungen vorteilhafte Bedingungen erzielen
7. Vertrag, Bezahlung, Übergabe: Vertragsunterlagen sorgfältig prüfen, Objektzustand bestätigen und abschließen

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F. Mit wie viel Eigenkapital kann man mit Immobilieninvestitionen beginnen?

Als Richtwert gelten etwa 10–20 % des Objektpreises an Eigenkapital. Bei Nutzung von Finanzierungen kann man in manchen Fällen ab 2 bis 3 Mio. Yen beginnen.

F. Welche Art von Objekt empfiehlt sich für Anfänger?

Für Anfänger, die das Risiko begrenzen möchten, gilt eine gebrauchte Apartmentwohnung in städtischer Lage (Eigentumsanteil) als vergleichsweise leicht zu beginnen.

F. Was ist besser: Immobilien- oder Aktieninvestition?

Immobilieninvestitionen bieten stabile Mieteinnahmen und Hebelwirkung, haben aber den Nachteil geringer Liquidität. Wählen Sie je nach Zielsetzung und Risikotoleranz.

F. Welche Vorteile bietet die Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft?

Mietersuche, Mietinkasso und Problembearbeitung können vollständig delegiert werden, sodass auch Angestellten-Investoren mit Hauptberuf die Verwaltung mühelos bewältigen können.