La inversión inmobiliaria es uno de los métodos de inversión que puede generar ingresos estables entre los muchos existentes. Sin embargo, muchos principiantes no se atreven a dar el paso porque parece tener un alto listón. Aquí explicamos las características, el funcionamiento y los puntos a tener en cuenta de la inversión inmobiliaria para principiantes que quieren empezar.
¿Por qué es necesario invertir para la jubilación?
La razón principal por la que es necesario invertir es que, mientras el salario promedio ha estado prácticamente estancado durante muchos años, el aumento del IVA y la subida de precios han ido avanzando. Según la "Encuesta sobre la situación real de los salarios del sector privado" de la Agencia Nacional de Impuestos, el salario promedio en 2019 fue de unos 4,36 millones de yenes, sin haber superado significativamente el máximo de 4,67 millones de yenes de 1997. En la situación actual en la que los salarios no siguen el ritmo del aumento del costo de vida, la formación de patrimonio mediante la inversión se ha convertido en una opción importante.
¿Cómo funciona la inversión inmobiliaria? Renta e plusvalía
Los rendimientos de la inversión inmobiliaria se dividen principalmente en dos tipos.
¿Qué es la renta (income gain)?
La renta es el ingreso que se obtiene de forma continua al mantener un activo. En la inversión inmobiliaria, corresponde a los ingresos por alquiler de los inquilinos. Al recibir una cantidad fija cada mes, es atractiva como ingreso pasivo estable. Sin embargo, dado que la inversión a largo plazo también conlleva riesgos imprevistos, se recomienda contar con un experto como socio.
¿Qué es la plusvalía (capital gain)?
La plusvalía es el beneficio obtenido al vender el inmueble que se posee. Se compra a bajo precio y se vende cuando ha subido de valor para obtener beneficios. En los últimos años, a menos que la ubicación sea muy buena, es difícil esperar una gran revalorización, así que opere consultando con personas con conocimientos especializados.
¿Cuáles son las ventajas de la inversión inmobiliaria?
La inversión inmobiliaria tiene ventajas únicas que no tienen otras inversiones. Explicamos las principales.
Puede protegerse contra la inflación
Los inmuebles son activos resistentes a la inflación. Cuando suben los precios, también suben los precios de alquiler y de los inmuebles, lo que facilita mantener el valor del patrimonio comparado con tener solo depósitos bancarios. Incluso en tiempos de deflación, la caída de los precios de alquiler es relativamente pequeña, lo que también es una ventaja al ser difícil que pierda valor.
Funciona el efecto de apalancamiento
Utilizando financiación bancaria, puede obtener un efecto de inversión superior a su capital propio. Por ejemplo, si compra una propiedad de 15 millones de yenes con 2 millones de yenes de capital propio y obtiene 80.000 yenes de ingresos mensuales por alquiler, puede recuperar el capital propio en aproximadamente 3 años.
Puede sustituir a un seguro de vida
Al contratar un seguro de vida de crédito grupal con un préstamo para inversión inmobiliaria, en caso de fallecimiento se exime el saldo del préstamo pendiente, lo que le permite dejar a su familia una propiedad rentable sin deudas.
Puede complementar la pensión
Una vez amortizado el préstamo, los ingresos por alquiler pueden añadirse directamente a los gastos de vida. Si posee 2 estudios con 80.000 yenes al mes cada uno, serán un gran apoyo para los fondos de jubilación.
Puede ahorrar trabajo delegando la gestión
Si delega en una empresa de gestión inmobiliaria, puede encargarles la captación de inquilinos y la gestión de problemas. A diferencia de la inversión en acciones, tampoco es necesario revisar la cartera, y si no hay problemas, básicamente no necesita intervenir.
¿Cuáles son los inconvenientes y riesgos de la inversión inmobiliaria?
Es importante comenzar entendiendo no solo las ventajas sino también los riesgos.
Riesgo de subida de tipos de interés
Con préstamos a tipo variable, puede aumentar el importe total de la devolución si suben los tipos. Eligiendo préstamos con la "regla 5 años / 1,25 veces" se puede contener el aumento brusco del importe de la devolución.
Riesgo de impago del alquiler
Si hay impagos, los ingresos se interrumpen y existe el riesgo de entrar en pérdidas. Prevéngalo introduciendo domiciliación bancaria del alquiler y reforzando la revisión de los inquilinos.
Gastos de reparación
Los gastos de reparación por deterioro con el tiempo son inevitables. El fondo de reserva para reparaciones de un apartamento tipo estudio es de unos 3.000 yenes al mes aproximadamente, y las grandes reparaciones de un edificio completo son de 750.000 a 1.000.000 yenes por unidad como referencia.
Riesgo de catástrofes naturales
Es imprescindible contratar un seguro de terremoto y verificar previamente el riesgo de inundaciones en el mapa de riesgos. Desde agosto de 2020, la presentación del mapa de riesgos de inundación en la explicación de puntos importantes es obligatoria.
Riesgo de vacantes
Si continúan las vacantes, será necesario amortizar el préstamo con el capital propio. Las medidas efectivas son contener los costos iniciales, seleccionar propiedades en buena ubicación y mejorar los equipamientos de seguridad.
¿Cuáles son los puntos clave para que los principiantes no fracasen?
Para tener éxito en la inversión inmobiliaria, a continuación resumimos los puntos importantes que deben conocer los principiantes.
- Juzgar cuidadosamente el momento de adquisición del inmueble: Tenga cuidado con el riesgo de no poder obtener más financiación tras la primera operación con un préstamo elevado
- Pensar en la estrategia de salida: Vender o heredar, verificar la vida útil legal y la evolución del valor por localización
- Comparar varias empresas inmobiliarias: Con una sola empresa no se tienen criterios de comparación
- No recurrir nunca a financiación fraudulenta: El uso indebido de la hipoteca de vivienda conlleva el riesgo de que exijan la devolución total
- Obtener el consentimiento de la familia: Compartir el importe del préstamo y la información de la propiedad para eliminar las dudas
- Juzgar con datos: No por la apariencia, sino por valores numéricos como la ubicación, el precio de alquiler y la evolución de la población
- Reinvertir los rendimientos: Reservar para gastos imprevistos y no destinarlos a los gastos de vida
¿Cuáles son los pasos hasta la adquisición del inmueble?
La adquisición real avanza con los siguientes pasos.
- Recopilación de información: Adquirir conocimientos básicos mediante libros, sitios web y seminarios
- Selección del área: Verificar la evolución de la población, los planes de desarrollo urbano y los riesgos de catástrofes
- Selección de la propiedad: Comprender las características de nueva construcción/segunda mano, apartamento/edificio de pisos y elegir
- Simulación financiera: Calcular incluyendo todos los costos como bajada de alquileres, gastos de reparación y período de vacante
- Revisión previa: Someterse a la revisión de financiación de la institución financiera
- Negociación con el vendedor: Obtener condiciones favorables mediante negociación de descuento
- Contrato, liquidación y entrega: Revisar minuciosamente el contrato, verificar el estado de la propiedad y completar
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuánto capital propio se necesita para empezar a invertir en inmuebles?
El capital propio orientativo es de entre el 10% y el 20% del precio de la propiedad. Utilizando financiación, en algunos casos se puede comenzar con aproximadamente 2 a 3 millones de yenes.
P. ¿Qué tipo de propiedad se recomienda para principiantes?
Para principiantes que quieren contener el riesgo, se considera que los estudios de segunda mano en régimen de propiedad horizontal en zonas urbanas son relativamente fáciles de empezar.
P. ¿Qué es mejor, la inversión inmobiliaria o la inversión en acciones?
La inversión inmobiliaria proporciona ingresos estables por alquiler y funciona el apalancamiento, pero tiene la característica de baja liquidez. Elija según sus objetivos y tolerancia al riesgo.
P. ¿Cuáles son las ventajas de delegar en una empresa administradora?
Puede encargar todas las operaciones como captación de inquilinos, cobro de alquileres y gestión de problemas, lo que permite operar sin problemas incluso para inversores asalariados con otra actividad principal.
