Lors de l'achat d'un terrain pour y construire un logement, ou de l'examen d'un bien immobilier d'investissement, l'indicateur appelé « coefficient d'emprise au sol » apparaît inévitablement. Dans cet article, nous organisons, du point de vue pratique des transactions immobilières, la signification de base du coefficient d'emprise au sol, sa différence avec le coefficient d'occupation des sols, les conditions dans lesquelles il peut être assoupli, ainsi que les différences entre collectivités locales.
Le coefficient d'emprise au sol influence directement l'ampleur des possibilités d'utilisation du terrain. Chez INA&Associates株式会社, nous partageons aussi avec soin ces indicateurs de base afin que nos clients puissent prendre leurs décisions après avoir correctement compris le potentiel de leur terrain.
Qu'est-ce que le coefficient d'emprise au sol ?
Définition de base du coefficient d'emprise au sol
Le coefficient d'emprise au sol est un indicateur qui montre la proportion de la surface bâtie par rapport à la surface du terrain. La surface bâtie désigne la surface de projection horizontale du bâtiment vue du dessus. Par exemple, si un coefficient d'emprise au sol de 60 % est fixé pour un terrain de 100 m², la surface bâtie maximale autorisée sera de 60 m².
Mode de calcul
La formule de calcul du coefficient d'emprise au sol est la suivante.
Coefficient d'emprise au sol (%) = surface bâtie ÷ surface du terrain × 100
Un plafond est fixé pour chaque zone d'usage en vertu de la loi sur l'urbanisme. Le niveau courant est de 30 à 60 % dans les zones résidentielles exclusivement basses de type 1, et de 80 % dans les zones commerciales.
Différence avec le coefficient d'occupation des sols
Un autre indicateur important, en plus du coefficient d'emprise au sol, est le coefficient d'occupation des sols. Le coefficient d'occupation des sols indique la proportion de la surface de plancher totale par rapport à la surface du terrain. Alors que le coefficient d'emprise au sol est un indicateur qui limite l'« étalement », il est plus facile de comprendre que le coefficient d'occupation des sols est un indicateur qui limite le « volume global ». La combinaison des deux détermine l'ampleur du bâtiment qui peut être construit sur le terrain.
Cas dans lesquels le coefficient d'emprise au sol est assoupli
La loi sur les normes de construction prévoit des dispositions permettant d'assouplir le coefficient d'emprise au sol pour les terrains qui remplissent certaines conditions.
Dans le cas d'un terrain d'angle (article 53, paragraphe 3 de la loi sur les normes de construction)
Lorsqu'un terrain correspond à un terrain d'angle désigné par l'autorité administrative compétente, la limite maximale du coefficient d'emprise au sol est généralement majorée de 10 %. Par exemple, dans une zone à 60 %, la désignation en terrain d'angle permet de construire jusqu'à 70 %. Même à surface égale, la liberté du projet varie fortement selon que le terrain est ou non un terrain d'angle.
Bâtiments résistants au feu dans une zone de protection incendie
Lorsque le terrain est situé dans une zone de protection incendie et que le bâtiment est construit comme bâtiment résistant au feu, la limite maximale du coefficient d'emprise au sol est majorée de 10 %. Même pour les bâtiments quasi résistants au feu dans des zones quasi protégées contre l'incendie, des assouplissements comparables peuvent être reconnus selon les règles d'application de la collectivité.
Double assouplissement : terrain d'angle et bâtiment résistant au feu
Si la désignation en terrain d'angle et la condition de bâtiment résistant au feu sont remplies en même temps, il est possible, dans certains cas, de bénéficier d'une majoration totale de 20 %. Si l'on prête attention à ce point dès l'étape de sélection du terrain, il peut être possible d'élaborer un projet plus avantageux que prévu.
Des coefficients d'emprise au sol qui varient selon les régions
Le coefficient d'emprise au sol n'est pas uniforme dans tout le pays ; chaque collectivité le fixe en détail pour chaque zone d'usage. Les chiffres précis peuvent être vérifiés sur les cartes d'urbanisme et les cartes de zonage.
Exemple de l'arrondissement de Setagaya
À Setagaya, des valeurs telles que 40 à 60 % dans les zones résidentielles exclusivement basses de type 1 et 80 % dans les zones commerciales de voisinage sont prévues. La caractéristique est un zonage finement réglé qui tient compte de la coexistence entre quartiers résidentiels calmes et usages commerciaux.
Exemple de la ville de Nagoya
La ville de Nagoya présente une structure urbaine qui place des zones commerciales le long des grands axes est-ouest, avec des zones résidentielles à l'arrière, et le coefficient d'emprise au sol ainsi que le coefficient d'occupation des sols ont tendance à être fixés à des niveaux plus élevés à mesure que l'on se rapproche des grands axes.
Exemple de la ville de Chiba
À Chiba, l'écart de coefficient d'emprise au sol entre les zones commerciales du front de baie et les zones résidentielles de l'intérieur est important, et la vérification de la zone d'usage est indispensable pour évaluer le potentiel du terrain.
Points à vérifier dans la pratique des transactions
Il est important de ne pas juger le coefficient d'emprise au sol à partir des seuls plans, mais de toujours le vérifier à l'aide des informations administratives d'urbanisme. Il existe aussi des cas où l'on ne peut pas déterminer l'existence d'une désignation en terrain d'angle sans vérifier les critères d'application de la collectivité. Chez INA&Associates, avant l'achat, nous organisons de manière globale la zone d'usage, le coefficient d'emprise au sol, le coefficient d'occupation des sols, la largeur de la voie en façade et d'autres éléments, puis nous fournissons des éléments d'appréciation pour la décision d'achat.
Résumé
- Le coefficient d'emprise au sol est un indicateur qui limite la proportion de la surface bâtie par rapport au terrain
- L'ampleur du bâtiment est déterminée en combinaison avec le coefficient d'occupation des sols (proportion de la surface de plancher totale)
- Dans certains cas, il peut être assoupli jusqu'à 20 % grâce à des conditions telles qu'une désignation en terrain d'angle ou un bâtiment résistant au feu
- Il est fixé en détail par chaque collectivité, et sa vérification à partir des informations d'urbanisme est indispensable
- Comprendre le coefficient d'emprise au sol dès la phase de sélection du terrain change fortement la liberté du projet
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Que se passe-t-il si l'on agrandit un bâtiment au-delà du coefficient d'emprise au sol autorisé ?
Le bâtiment devient non conforme et peut faire l'objet d'un ordre de mise en conformité ou d'une instruction administrative. Comme cela constitue également un désavantage important lors d'une future vente, il faut toujours planifier dans les limites autorisées.
Q2. Dans le cas d'un bien existant non conforme, le coefficient d'emprise au sol peut-il être assoupli ?
Une non-conformité existante ne constitue pas une infraction à la loi, mais en cas de reconstruction, il est nécessaire de se conformer à la réglementation en vigueur. Comme le coefficient d'emprise au sol peut aussi être réduit dans certains cas, une vérification préalable est importante.
Q3. Où peut-on vérifier s'il s'agit d'un terrain d'angle ?
Vous pouvez le vérifier auprès du service municipal de l'instruction des constructions ou du service de l'urbanisme. Le nombre de collectivités qui publient également ces informations sur des cartes d'urbanisme en ligne augmente.
Q4. Entre le coefficient d'emprise au sol et le coefficient d'occupation des sols, lequel faut-il examiner en priorité ?
Cela dépend de l'usage et de la forme du bâtiment. En général, il est souhaitable d'examiner les deux en même temps afin d'évaluer globalement le potentiel du terrain.
