Beim Kauf eines Grundstücks für den Hausbau oder bei der Prüfung einer Kapitalanlageimmobilie taucht der Begriff „Bauflächenzahl“ zwingend auf. In diesem Artikel ordnen wir die grundlegende Bedeutung der Bauflächenzahl, die Unterschiede zur Geschossflächenzahl, die Voraussetzungen für Erleichterungen sowie Unterschiede zwischen Kommunen aus der praktischen Perspektive von Immobilientransaktionen ein.
Die Bauflächenzahl beeinflusst den Nutzungsspielraum eines Grundstücks unmittelbar. Bei INA&Associates株式会社 teilen wir solche grundlegenden Kennzahlen ebenfalls sorgfältig mit unseren Kunden, damit sie Entscheidungen auf Basis eines korrekten Verständnisses des Potenzials eines Grundstücks treffen können.
Was ist die Bauflächenzahl?
Grundlegende Definition der Bauflächenzahl
Die Bauflächenzahl ist eine Kennzahl, die den Anteil der bebaubaren Grundfläche an der Grundstücksfläche angibt. Die Gebäudefläche bezeichnet dabei die horizontale Projektion des Gebäudes in der Draufsicht. Wenn für ein 100 m² großes Grundstück beispielsweise eine Bauflächenzahl von 60 % festgelegt ist, beträgt die maximal zulässige Gebäudefläche 60 m².
Berechnungsmethode
Die Formel zur Berechnung der Bauflächenzahl lautet wie folgt.
Bauflächenzahl (%) = Gebäudefläche ÷ Grundstücksfläche × 100
Die Obergrenzen sind je nach Nutzungszone auf Grundlage des Stadtplanungsgesetzes festgelegt. In Wohngebieten niedriger Bebauung der ersten Kategorie sind 30 bis 60 %, in Geschäftsgebieten 80 % ein übliches Niveau.
Unterschied zur Geschossflächenzahl
Neben der Bauflächenzahl ist auch die Geschossflächenzahl eine wichtige Kennzahl. Die Geschossflächenzahl gibt den Anteil der gesamten Geschossfläche an der Grundstücksfläche an. Während die Bauflächenzahl die „horizontale Ausdehnung“ begrenzt, lässt sich die Geschossflächenzahl als Kennzahl verstehen, die das „gesamte Bauvolumen“ begrenzt. Durch die Kombination beider Werte wird festgelegt, welche Gebäudegröße auf dem Grundstück errichtet werden kann.
Fälle, in denen die Bauflächenzahl gelockert wird
Das japanische Baugesetz enthält Vorschriften, nach denen die Bauflächenzahl für Grundstücke gelockert werden kann, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Bei Eckgrundstücken (Artikel 53 Absatz 3 des Baugesetzes)
Wenn ein Grundstück als Eckgrundstück eingestuft ist, das von der zuständigen Behörde ausgewiesen wurde, wird die Obergrenze der Bauflächenzahl in der Regel um 10 % erhöht. In einem Gebiet mit 60 % sind durch die Einstufung als Eckgrundstück also bis zu 70 % möglich. Selbst bei gleicher Grundstücksgröße verändert die Eigenschaft als Eckgrundstück die planerische Freiheit erheblich.
Feuerbeständige Gebäude in Brandschutzgebieten
Liegt ein Grundstück in einem Brandschutzgebiet und wird dort ein feuerbeständiges Gebäude errichtet, erhöht sich die Obergrenze der Bauflächenzahl um 10 %. Auch bei quasi-feuerbeständigen Gebäuden in Gebieten mit eingeschränktem Brandschutz gibt es je nach kommunaler Auslegung Fälle, in denen eine vergleichbare Erleichterung anerkannt wird.
Doppelte Erleichterung bei Eckgrundstück und feuerbeständigem Gebäude
Werden die Voraussetzungen für die Einstufung als Eckgrundstück und für ein feuerbeständiges Gebäude gleichzeitig erfüllt, kann in manchen Fällen insgesamt ein Zuschlag von 20 % gewährt werden. Wenn man diesen Punkt bereits in der Phase der Grundstücksauswahl berücksichtigt, kann dies zu einer vorteilhafteren Planung führen als zunächst erwartet.
Regional unterschiedliche Festsetzungen der Bauflächenzahl
Die Bauflächenzahl ist nicht landesweit einheitlich, sondern wird von den Kommunen je Nutzungszone detailliert festgelegt. Die konkreten Werte lassen sich in Stadtplanungsunterlagen oder Karten der Nutzungszonen prüfen.
Beispiel Setagaya
Im Bezirk Setagaya sind in Wohngebieten niedriger Bebauung der ersten Kategorie 40 bis 60 % und in nachbarschaftlichen Geschäftsgebieten 80 % festgelegt. Charakteristisch ist die fein abgestimmte Festsetzung unter Berücksichtigung des Nebeneinanders ruhiger Wohngebiete und gewerblicher Nutzung.
Beispiel Nagoya
Nagoya weist eine städtebauliche Struktur auf, bei der sich entlang der Ost-West-Hauptverkehrsachsen Geschäftsgebiete und dahinter Wohngebiete befinden. Deshalb tendieren Bauflächenzahl und Geschossflächenzahl dazu, entlang der Hauptachsen höher festgesetzt zu werden.
Beispiel Chiba
In Chiba ist der Unterschied bei der Bauflächenzahl zwischen den Geschäftsgebieten in der Bay Area und den Wohngebieten im Binnenland groß. Für die Bewertung des Grundstückspotenzials ist die Prüfung der Nutzungszone daher unverzichtbar.
Prüfpunkte in der Transaktionspraxis
Wichtig ist, die Bauflächenzahl nicht allein anhand von Plänen zu beurteilen, sondern sie immer anhand der behördlichen Stadtplanungsinformationen abzusichern. Ob eine Einstufung als Eckgrundstück vorliegt, lässt sich in manchen Fällen erst nach Prüfung der kommunalen Auslegungskriterien beurteilen. Bei INA&Associates stellen wir bereits vor dem Kauf Nutzungszone, Bauflächenzahl, Geschossflächenzahl, Breite der anliegenden Straße und weitere Faktoren in einer Gesamtschau zusammen und stellen diese Informationen als Grundlage für die Kaufentscheidung bereit.
Zusammenfassung
- Die Bauflächenzahl ist eine Kennzahl, die den Anteil der Gebäudefläche an der Grundstücksfläche begrenzt
- In Kombination mit der Geschossflächenzahl (Anteil der gesamten Geschossfläche) wird die Gebäudegröße bestimmt
- Unter Bedingungen wie Eckgrundstück oder feuerbeständigem Gebäude sind in manchen Fällen Erleichterungen von bis zu 20 % möglich
- Die Werte werden von jeder Kommune detailliert festgelegt; eine Prüfung der Stadtplanungsinformationen ist unverzichtbar
- Wer die Bauflächenzahl bereits in der Phase der Grundstücksauswahl versteht, gewinnt deutlich mehr planerische Freiheit
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Was passiert, wenn ein Anbau die Bauflächenzahl überschreitet?
Das Gebäude gilt dann als baurechtswidrig und kann Gegenstand einer Beseitigungsanordnung oder behördlicher Anweisungen werden. Da dies auch bei einem späteren Verkauf einen erheblichen Nachteil darstellt, muss die Planung immer innerhalb der zulässigen Grenzen bleiben.
F2. Kann die Bauflächenzahl bei einem bestandsgeschützten, aber nicht mehr konformen Objekt gelockert werden?
Ein solches Bestandsobjekt stellt keinen Gesetzesverstoß dar, bei einem Neubau oder Ersatzneubau müssen jedoch die geltenden Vorschriften eingehalten werden. Da es auch Fälle geben kann, in denen die zulässige Bauflächenzahl sinkt, ist eine vorherige Prüfung wichtig.
F3. Wo kann ich prüfen, ob es sich um ein Eckgrundstück handelt?
Dies kann bei der kommunalen Bauaufsicht oder der Stadtplanungsabteilung geprüft werden. Zunehmend mehr Kommunen veröffentlichen diese Angaben auch in Online-Karten zu den Stadtplanungsinformationen.
F4. Worauf sollte ich zuerst achten: Bauflächenzahl oder Geschossflächenzahl?
Das hängt von der Nutzung und der Gebäudeform ab. Im Allgemeinen ist es sinnvoll, beide Werte gleichzeitig zu betrachten und das Potenzial des Grundstücks ganzheitlich zu beurteilen.
