Cuando se hereda o se recibe en legado un terreno de familiares fallecidos, si resulta difícil aprovecharlo, es natural considerar su venta. En el caso de los terrenos rurales, donde el impuesto sobre bienes inmuebles sigue generándose, mantener la propiedad incrementa la carga de los costos de conservación. En este artículo explicamos cuatro formas de desprenderse de un terreno rural no deseado, el contenido de la "Ley de Reversión al Tesoro Nacional de Tierras Heredadas", en vigor desde abril de 2023, y las claves para vender con éxito.
¿Cuáles son las formas de desprenderse de un terreno rural no deseado?
Existen cuatro métodos principales para desprenderse de un terreno rural. Revise las condiciones y los puntos de atención de cada uno para elegir la opción más adecuada.
No asumirlo mediante renuncia a la herencia
La renuncia a la herencia significa no heredar ninguno de los activos ni deudas del causante. Permite desprenderse del terreno antes de asumir su titularidad, pero no es posible "renunciar solo al terreno y heredar el dinero". Además, el trámite debe realizarse dentro de los tres meses siguientes a haber tenido conocimiento del fallecimiento del causante.
Venderlo
Aunque para usted sea un terreno innecesario, para otra persona puede resultar atractivo. La forma más convencional de desprenderse de él es consultar y encargar la venta a una inmobiliaria. Sin embargo, los terrenos rurales tienen poca liquidez, por lo que es importante planificar partiendo de que la venta puede tardar.
Donarlo a la autoridad local o al municipio
Si ya venció el plazo para renunciar a la herencia o no aparece comprador aun después de poner el terreno en venta, existe la opción de donarlo a la autoridad local. No genera una contraprestación económica, pero tiene la ventaja de eliminar la carga del impuesto sobre bienes inmuebles y del impuesto de planificación urbana.
Transferirlo a una persona o empresa
Puede haber personas que necesiten ese terreno para distintos fines, como estacionamiento, almacén o jardín. Colocar un cartel o consultar con vecinos y empresas puede ayudar a encontrar un destinatario para la transferencia. No obstante, la cesión puede generar impuesto sobre donaciones, impuesto de timbre y impuesto de registro, por lo que conviene acordar de antemano cómo se asumirán esos costos.
¿Qué es la Ley de Reversión al Tesoro Nacional de Tierras Heredadas?
La Ley de Reversión al Tesoro Nacional de Tierras Heredadas es un sistema que permite transferir al Estado la propiedad de terrenos adquiridos por herencia o legado. Fue promulgada en abril de 2021 y entró en vigor el 27 de abril de 2023.
Ventajas
- Permite renunciar a la propiedad del terreno y elimina la obligación de pagar el impuesto sobre bienes inmuebles y los costos de mantenimiento
- Como el Estado realiza el trámite registral, no es necesario hacerlo personalmente
Desventajas y requisitos de solicitud
- Se requiere que el terreno esté libre, sin edificaciones, árboles ni hipotecas, entre otros elementos; de no cumplirse las condiciones, la solicitud será rechazada
- Si el terreno es copropiedad, todos los copropietarios deben presentar la solicitud conjuntamente
- Es necesario pagar una contribución equivalente a 10 años de gastos de gestión del terreno
- En principio, los terrenos adquiridos por donación o compraventa quedan fuera del sistema; solo se admiten los obtenidos por herencia o legado
Tipos de contrato con la inmobiliaria y, con esa base, consultar con un especialista para determinar qué método se ajusta mejor a su situación también puede ser una opción útil.
¿Cuáles son las claves para vender con éxito un terreno rural?
La venta de un terreno rural puede ser compleja, pero tener presentes las tres claves siguientes aumenta las probabilidades de éxito.
Elegir una inmobiliaria con experiencia en la venta de terrenos rurales
Cada inmobiliaria tiene distintos tipos de inmuebles en los que se especializa. Elegir una empresa con fortaleza en la venta de terrenos rurales permite esperar asesoramiento preciso y una búsqueda de compradores apoyada en su red local. Solicite presupuestos a varias empresas y compárelos con detenimiento.
No aferrarse demasiado al precio
Los terrenos rurales tienden a tener un valor patrimonial bajo y poca demanda. Incluso un terreno común suele tardar entre 3 y 6 meses en venderse, y un terreno rural puede requerir aún más tiempo. Antes de que adquiera la imagen de "terreno que no se vende", considerar una rebaja adecuada del precio también puede ser una estrategia eficaz.
Reducir en lo posible los costos de venta
En los terrenos rurales, donde el precio de venta tiende a ser bajo, reducir costos como la comisión de intermediación y los impuestos es clave para asegurar el beneficio. Si queda una casa antigua en el terreno, con frecuencia el costo de demolición corre por cuenta del propietario, por lo que en algunos casos conviene entregarlo tal como está, sin demoler, para conservar un mayor margen neto.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. Si no quiero heredar un terreno rural, ¿qué debo hacer?
La renuncia a la herencia es el método más seguro, pero debe tramitarse dentro de los tres meses siguientes a haber tenido conocimiento del fallecimiento del causante. Si el plazo ya venció, considere la venta, la donación o el uso de la Ley de Reversión al Tesoro Nacional de Tierras Heredadas.
Q. ¿La Ley de Reversión al Tesoro Nacional de Tierras Heredadas puede aplicarse a cualquier terreno?
No. Se requiere que el terreno esté libre de edificaciones y árboles, y también es condición que no tenga hipotecas ni gravámenes similares. Además, solo se aplica a terrenos adquiridos por herencia o legado.
Q. ¿Cuánto tiempo tarda vender un terreno rural?
Un terreno común suele tardar entre 3 y 6 meses, y un terreno rural a menudo requiere más tiempo. En zonas de baja demanda, puede ser necesario prever más de un año.
Q. ¿Conviene demoler una casa antigua antes de vender un terreno rural con construcción existente?
No necesariamente. En algunos casos, el costo de demolición supera la ganancia de la venta, por lo que ofrecer el terreno con la casa antigua incluida y ajustar el precio puede dejar un mayor resultado neto.
Q. ¿Cómo puedo eliminar rápidamente la carga del impuesto sobre bienes inmuebles?
Solicitar la aplicación de la Ley de Reversión al Tesoro Nacional de Tierras Heredadas, vender o donar son las vías más rápidas. También es posible avanzar en paralelo con la solicitud de reversión al Estado mientras se intenta vender el terreno.
