El valor nacional total/desestacionalizado del índice de volumen de ventas de viviendas existentes para enero de 2026 fue 137,2, un aumento del 3,7% respecto al mes anterior. El volumen de transacciones en el mercado de viviendas usadas parece fuerte a primera vista, pero hay una diferencia entre casas independientes, condominios y condominios excluyendo los de menos de 30 metros cuadrados.
Puntos de este artículo
- El índice de volumen de ventas de viviendas existentes para enero de 2026 fue de 137,2 a nivel nacional, un aumento del 3,7% respecto al mes anterior.
- Las viviendas unifamiliares aumentaron un 4,6% y los condominios aumentaron un 2,2%, siendo las viviendas unifamiliares el principal motor del crecimiento.
- Los condominios excluyendo unidades de menos de 30 m2 aumentaron sólo un 0,2%, dejando una brecha con el índice que incluye unidades residenciales pequeñas.
- Un aumento en el volumen de ventas no significa un aumento en los precios, por lo que debe leerse en conjunto con los índices de precios y la disponibilidad de stock.
¿Qué mostró el índice de volumen de ventas de viviendas existentes en enero de 2026?
El índice de volumen de ventas de viviendas usadas para enero de 2026 muestra que el volumen de transacciones de viviendas usadas se ha recuperado respecto al mes anterior. Según los materiales publicados por el Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo, el valor desestacionalizado para el número total de viviendas unifamiliares y condominios en todo el país fue de 137,2, un aumento del 3,7% respecto al mes anterior.
Este índice es un índice del volumen de ventas de viviendas usadas adquiridas por particulares a partir del registro de transmisiones de propiedad por compraventa de inmuebles. Dado que el promedio de 2010 se establece en 100, el número 137,2 significa un nivel significativamente superior al promedio de 2010.
Sin embargo, este es un indicador de "volumen de ventas" más que de "precio". Si desea comprobar la solidez de los precios, debe consultar el índice de precios inmobiliarios del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, el precio de cierre unitario por región y el precio de inventario unitario. Leer el volumen de ventas y el precio por separado es el primer paso para determinar las condiciones del mercado.
Como se menciona en la Explicación básica del índice de volumen de ventas de viviendas existentes, este índice es una herramienta para observar la liquidez del mercado de viviendas existentes. ¿Está aumentando la cantidad vendida o se está volviendo más difícil vender? Utilice esto para captar rápidamente los cambios.
¿Por qué no utilizar simplemente el aumento del 3,7% como factor alcista?
Es prematuro concluir que el mercado inmobiliario existente en su conjunto es fuerte basándose sólo en el aumento del 3,7%. Si se analiza el desglose del índice, se ve bastante diferente dependiendo de si incluye apartamentos de menos de 30 metros cuadrados.
Según materiales del Ministerio de Tierra, Infraestructuras, Transporte y Turismo, el valor total desestacionalizado excluyendo espacios de menos de 30m2 fue de 124,6, un aumento del 2,8% respecto al mes anterior. En comparación con el total de 137,2, un aumento del 3,7% respecto al mes anterior, el crecimiento es algo modesto. En otras palabras, los movimientos del mercado, incluidos los pequeños condominios, pueden estar elevando las cifras generales.
Los condominios de menos de 30 metros cuadrados no sólo se utilizan para residencia personal, sino que también pueden adquirirse con fines de inversión o como segunda residencia. Por supuesto, no es posible determinar el propósito del comprador basándose únicamente en el índice. Sin embargo, al observar la diferencia entre el índice que incluye y excluye áreas de menos de 30 m2, es posible comprobar si hay movimientos distintos a la demanda real mezclados.
Cuando hablo con los propietarios sobre el mercado, primero enumero las "cifras generales" y las "cifras después de las exclusiones". Esto se debe a que, aunque el aumento pueda ser el mismo sobre la mesa, las decisiones de inversión cambiarán si la calidad de la demanda involucrada es diferente. Los números no son la respuesta. Este es un punto de entrada para hacer preguntas.
¿Cuál es la diferencia entre una casa unifamiliar y un condominio?
Enero de 2026 fue el mes en el que el crecimiento de las viviendas unifamiliares fue mayor que el de los condominios. El valor desestacionalizado para viviendas unifamiliares es 133,5, un aumento del 4,6% respecto al mes anterior, y para los condominios es 142,2, un aumento del 2,2% respecto al mes anterior.
El nivel del índice para los condominios es alto, 142,2, muy por encima del promedio de 2010. Por el contrario, el crecimiento respecto al mes anterior fue mayor en el caso de las viviendas unifamiliares. En lugar de decir que sólo los condominios usados están impulsando el mercado, sería natural leer esto como un mes en el que hubo un retorno al volumen de transacciones también en el lado de las casas unifamiliares.
Sin embargo, excluyendo los condominios de menos de 30㎡, el número fue de 115,5, un aumento de sólo el 0,2% respecto al mes anterior. Las transacciones de condominios que excluyen las unidades residenciales pequeñas no son tan sólidas como el índice general de condominios. Esta diferencia es algo que no se puede pasar por alto al evaluar condominios para familias o para demanda real.
Los inversores que estén considerando condominios usados caros deben fijarse no sólo en el índice de volumen de ventas, sino también en el índice de precios y las tendencias en el inventario de ventas. Como se explica en la Explicación del índice de precios inmobiliarios de noviembre de 2025, los movimientos de precios y los movimientos del volumen de transacciones no necesariamente se mueven en la misma dirección.
¿Cómo leer el mercado inmobiliario existente en función de las diferencias regionales?
Por regiones, las ventas aumentaron significativamente en la región de Hokkaido, un 15,1% en comparación con el mes anterior, y en la región de Chugoku, un 10,3%. La región de Kyushu/Okinawa también mostró un aumento del 3,8%, cercano al promedio nacional.
Por otro lado, el área de Nagoya disminuyó un 2,7% respecto al mes anterior. La prefectura de Aichi también experimentó una disminución del 3,0%, que es una tendencia diferente del aumento a nivel nacional. Incluso en los meses en que el promedio nacional aumenta, la oferta y la demanda en cada región no es la misma. Al tomar decisiones de inversión, es necesario tener en cuenta no sólo los titulares nacionales, sino también los indicadores cercanos a su propia zona.
Tokio tuvo un total de 155,8, un aumento del 3,4% respecto al mes anterior, y la Prefectura de Osaka tuvo un total de 153,4, un aumento del 2,0% respecto al mes anterior. Aunque el nivel del índice sigue siendo alto en las grandes ciudades, la tasa de crecimiento varía según la región. En particular, el índice de condominios de la prefectura de Osaka es alto, 188,0, superando el 165,6 de Tokio.
Lo importante aquí no es simplificarlo diciendo: "Cuanto más alto sea el índice, mejor será comprar ahora". Si bien las regiones con índices altos tienen liquidez, los precios tienden a permanecer altos y el rendimiento después de la adquisición puede ser escaso. Por eso es necesario poner el alquiler, los gastos de gestión, los costes de reparación y las tasas de interés en la misma tabla antes de tomar una decisión.
¿Qué deberían buscar los propietarios e inversores?
Al observar el índice de volumen de ventas de viviendas existentes, los propietarios e inversores deben comprobar por separado si es un mercado fácil de comprar o vender y si está relacionado con la salida de su propiedad. Incluso si el índice nacional aumenta, si no coincide con el área y el plano de las propiedades que posee, no conducirá directamente a su estrategia de salida.
Por ejemplo, si eres un inversionista con un monoambiente en el centro de la ciudad de menos de 30 metros cuadrados, mira la diferencia entre el índice de condominios que incluye departamentos de menos de 30 metros cuadrados y el índice después de excluirlos. Si posee una casa en los suburbios, priorice el índice de viviendas unifamiliares y el índice regional. Simplemente mirar números que se acerquen al tipo de propiedad que posee mejorará la precisión de su juicio.
Otra cosa a comprobar es el coste de propiedad. Incluso si el volumen de transacciones aumenta y resulta más fácil ver una salida, si aumentan las tasas de interés, los costos de reparación y los costos de gestión, los ingresos y los gastos se reducirán. Junto con el los costes de tenencia de inversiones inmobiliarias están aumentando rápidamente, es importante comprobar no sólo el momento de vender, sino también la capacidad de conservar la propiedad.
En INA, ponemos énfasis en mirar los números honestamente, incluidas las desventajas, en lugar de simplemente leer los números. Cuando las condiciones del mercado son buenas, debe considerar el precio de salida, los ingresos y gastos de sus tenencias y la calidad del próximo activo que compre. Proteger sus activos a largo plazo requiere validación, no impulso.
¿Cómo debería utilizarse en la práctica el índice de volumen de ventas de viviendas existentes?
El índice de volumen de ventas de viviendas existentes no es un indicador independiente para determinar las decisiones de compra y venta. En la práctica, se puede ganar valor utilizándolo en combinación con índices de precios, ejemplos de acuerdos exitosos, inventarios de ventas, niveles de alquiler y pronósticos de costos de reparación.
Si está considerando una venta a corto plazo, considere el aumento del índice como una señal de que los compradores pueden estar en movimiento. Sin embargo, si establece su precio de venta de manera demasiado agresiva, tomará tiempo cerrar incluso en un mercado líquido. Cuanto más aumenta el volumen de ventas, más importante es fijar precios realistas.
Al asumir una tenencia a largo plazo, observe la profundidad del mercado en lugar de la altura del índice. ¿Es una zona donde hay un número determinado de compradores? ¿Existen tipos similares de propiedades en circulación? ¿Existen propiedades que se puedan comparar al momento de la salida? Esta confirmación protegerá su potencial para futuras ventas.
El índice de volumen de ventas de viviendas existentes para enero de 2026 aumentó un 3,7% respecto al mes anterior a nivel nacional, una cifra que muestra una sensación de recuperación. Sin embargo, cuando separamos las casas unifamiliares, los condominios, las pequeñas unidades de vivienda y las diferencias regionales, el mismo "aumento" tiene significados diferentes. Lo que los propietarios e inversores necesitan no es creer en las cifras en su totalidad, sino poder desglosarlas y leerlas lo más cerca posible de sus propios activos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Qué es el índice de volumen de ventas de viviendas existentes?
A. El índice de volumen de ventas de viviendas existentes es una estadística publicada por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo que indexa el volumen de ventas de viviendas existentes en función de los datos registrados. La media para 2010 se fija en 100 y muestra el movimiento en el volumen de transacciones de viviendas usadas adquiridas por particulares.
P2. ¿Es sólido el índice de volumen de ventas de viviendas existentes en enero de 2026?
A. El volumen de transacciones es más fuerte que el mes pasado, ya que el total a nivel nacional aumentó un 3,7% respecto al mes anterior. Sin embargo, la apariencia cambia según se incluyan apartamentos de menos de 30 m2, por lo que es necesario comprobar el desglose.
P3. Si el índice de volumen de ventas aumenta, ¿aumentará también el precio?
A. Un aumento en el índice de volumen de ventas no significa directamente un aumento en los precios. Para ver el precio es necesario consultar el índice de precios inmobiliarios, el precio unitario, el inventario de ventas y la demanda y oferta por zona.
P4. ¿Cómo deberían los propietarios utilizar este índice?
A. Es realista mirar el índice que se acerque al tipo y área de la propiedad que posee y usarlo como referencia al decidir su estrategia de salida y cuándo vender. En lugar de emitir juicios basados únicamente en el promedio nacional, lo desglosamos por casa, condominio y región.
Lea también
Citas/Referencias
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo "Anuncio del índice de volumen de ventas de viviendas existentes para enero de 2020 (operación de prueba)"
- Página "Índice de volumen de ventas de viviendas existentes" del Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo
- Página de publicación del "Índice de precios inmobiliarios" del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo
