En la inversión inmobiliaria, dado que se generan ingresos por alquiler, si se gestiona bien, puede seguir produciendo beneficios estables.
La clave del éxito está en la propiedad que se gestiona.
En la selección de propiedades para inversión inmobiliaria, se recomienda utilizar el yield gap.
Es una palabra que aparece con frecuencia en libros relacionados con la inversión inmobiliaria, pero como no es muy familiar, muchos no la entienden bien.
Por eso, en esta ocasión explicamos en detalle el yield gap, un indicador importante en la selección de propiedades para inversión inmobiliaria.
Comprenda el significado y la esencia del concepto, y utilícelo en la selección de propiedades que conduzca al éxito de la inversión inmobiliaria.
¿Qué es el yield gap en la inversión inmobiliaria?
En primer lugar, ¿qué significa el yield gap?
Primero explicamos el significado del yield gap y su concepto en las viviendas en alquiler.
El significado del yield gap
El yield gap significa la diferencia entre la rentabilidad de la inversión y el tipo de interés a largo plazo.
Es un indicador para medir cómo se generan los beneficios cuando se invierte con dinero prestado de una institución financiera.
En el caso de la inversión inmobiliaria, dado que el monto de inversión es a gran escala, en la mayoría de los casos se realiza solicitando un préstamo a una institución financiera.
Por eso, es importante comprender el yield gap para juzgar adecuadamente cuántas ganancias se pueden obtener con el préstamo.
En la compra de propiedades para inversión inmobiliaria, se presta atención a la rentabilidad de la propiedad de inversión.
Sin embargo, por muy alta que sea la rentabilidad de la inversión, si el tipo de interés del préstamo es alto, la rentabilidad disminuye.
Para seleccionar propiedades rentables, es necesario conocer la diferencia entre la rentabilidad de la inversión y el tipo de interés del préstamo.
Método de cálculo del yield gap
Si desea conocer el yield gap de las propiedades candidatas a compra, calcúlelo realmente.
El yield gap se puede calcular con la fórmula "rentabilidad − tipo de interés".
Si se calcula el yield gap de cada propiedad candidata a compra, se puede comparar numéricamente si se puede esperar rentabilidad.
Veamos aquí un ejemplo de cálculo del yield gap con las siguientes condiciones.
・Propiedad A: rentabilidad 6%, tipo de interés 2%
・Propiedad B: rentabilidad 8%, tipo de interés 5%
【Caso de la Propiedad A】
Rentabilidad 6% − tipo de interés 2% = yield gap 4%
【Caso de la Propiedad B】
Rentabilidad 8% − tipo de interés 5% = yield gap 3%
Si solo se mira la rentabilidad, la Propiedad B es más alta, por lo que se tiende a esperar mayor rentabilidad.
Sin embargo, cuando se observa el yield gap, se puede ver que la Propiedad A es un 1% más alto que la Propiedad B.
Considerando la carga de los tipos de interés, es fácil distinguir que se puede esperar mayor rentabilidad de la Propiedad A que de la Propiedad B.
El yield gap en viviendas en alquiler... ¿cuál es su concepto?
Como se explicó anteriormente, el yield gap puede medir la rentabilidad de la propiedad de inversión.
Cuando el yield gap es alto, generalmente se trata de una situación en que la rentabilidad es alta y los tipos de interés son bajos.
Además, también hay casos en que se logra una buena rentabilidad porque aunque la rentabilidad sea baja, los tipos de interés también son bajos.
Por el contrario, cuando el yield gap es bajo, representa una situación en que la rentabilidad es alta pero los tipos de interés también son altos.
Cuando la rentabilidad es baja y los tipos de interés son altos, el yield gap también disminuye y no se puede esperar rentabilidad.
Se considera que el flujo de caja futuro se volvería ajustado, dificultando la continuación de la gestión del alquiler.
Además, si se suman factores como la reducción del alquiler y el aumento de los tipos de interés, el yield gap caería aún más.
Considerando los riesgos que pueden ocurrir en el futuro, seleccionar propiedades con un yield gap alto se convierte en un punto importante.
¿Cuál es el valor adecuado del yield gap?
Las propiedades con un yield gap alto son atractivas en la inversión inmobiliaria, pero ¿cuál sería el valor adecuado en primer lugar?
Aquí presentamos como referencia el valor adecuado para propiedades de segunda mano y propiedades nuevas.
Valor adecuado para propiedades de segunda mano
Si desea invertir en inmuebles con propiedades de segunda mano, apunte a un yield gap del 3% o más.
En comparación con las propiedades nuevas, como el precio de compra es más bajo, la tasa nominal tiende a ser más alta.
Sin embargo, una característica es que los costos de reparación, los costos de vacancia y los costos de captación de inquilinos tienden a ser más altos que con las propiedades nuevas.
En las zonas suburbanas existen propiedades con una rentabilidad nominal del 10%, pero en muchos casos son propiedades que requieren grandes reparaciones o se encuentran en áreas con baja tasa de ocupación.
Por lo tanto, tenga cuidado de no centrarse solo en la rentabilidad.
Deduzca los gastos y el tipo de interés de los ingresos por alquiler y busque propiedades con un yield gap del 3 al 4% o más como referencia.
Limite los candidatos a propiedades con un yield gap grande y verifique cuánto flujo de caja puede obtener.
Valor adecuado para propiedades nuevas
Para las propiedades nuevas, un yield gap del 3% o más también es el valor adecuado.
En comparación con las propiedades de segunda mano, como el precio de compra es más alto, la rentabilidad nominal tiende a ser más baja.
Sin embargo, la diferencia con las propiedades de segunda mano es que, al ser una propiedad nueva, los costos anuales como los gastos de reparación tienden a ser bajos.
Sin embargo, existe el riesgo de que el alquiler caiga en el futuro, por lo que también existe la posibilidad de no poder gestionar con la rentabilidad real inicialmente prevista, así que tenga cuidado.
En muchos casos de financiación se puede pedir prestado a un tipo de interés bajo, por lo que incluso con propiedades de baja rentabilidad puede existir la posibilidad de esperar un yield gap alto.
Al igual que con las propiedades de segunda mano, limite los candidatos a propiedades con un yield gap del 3% o más, verifique el flujo de caja y seleccione la propiedad a comprar.
Puntos de atención del yield gap
El yield gap es un indicador útil para seleccionar propiedades de inversión, pero hay cosas a tener en cuenta al utilizarlo.
Si se realiza la inversión basándose únicamente en este indicador, existe el peligro de que lleve a problemas irrecuperables más adelante.
Presentamos los puntos de atención que conviene conocer al utilizar el yield gap.
¿Se calcula con la rentabilidad real?
El yield gap se obtiene deduciendo el tipo de interés de la rentabilidad de la inversión, pero en ese caso es deseable calcularlo con la rentabilidad real.
La rentabilidad en la inversión inmobiliaria tiene dos tipos: rentabilidad nominal y tipo de interés real.
La rentabilidad nominal es un número que expresa superficialmente los ingresos, mostrando cuántos ingresos por alquiler se pueden asegurar en relación con el precio de la propiedad.
Aquí no se consideran los gastos variados como los costos de mantenimiento de la propiedad, por lo que la rentabilidad nominal y los ingresos reales difieren.
Por otro lado, la rentabilidad real se calcula considerando los gastos anuales varios y los gastos varios en el momento de la compra, por lo que se puede conocer la rentabilidad más precisa de la propiedad.
La rentabilidad que aparece en los anuncios inmobiliarios es básicamente la cifra de rentabilidad nominal.
Incluso si el yield gap es alto con la rentabilidad nominal, si al calcularlo con la rentabilidad real cae significativamente, carece de sentido.
Por lo tanto, el yield gap debe calcularse con la rentabilidad real.
Por cierto, la rentabilidad real se puede calcular con la fórmula "(ingresos anuales por alquiler − gastos anuales varios) ÷ (precio de la propiedad con impuestos + gastos varios en el momento de la compra) × 100".
Con las siguientes condiciones, calculamos la diferencia entre el tipo nominal y el tipo real, y el yield gap.
Rentabilidad nominal 6.4%
・Inversión total (gastos varios 5%): 52,500,000 yenes
・Ingreso anual estimado con plena ocupación: 3,200,000 yenes
・Ingreso anual real (tasa de vacancia 20%): 2,560,000 yenes
・Gastos anuales estimados (tasa de gastos 20%): 512,000 yenes
・Beneficio operativo (ingreso anual real − gastos anuales estimados): 2,048,000 yenes
・Tipo de interés del préstamo: 2%
【Caso de rentabilidad nominal】
Precio de compra de la propiedad 50,000,000 yenes − ingreso anual 3,200,000 yenes × 100 = rentabilidad nominal 6.4%
Rentabilidad nominal 6.4% − tipo de interés 2% = yield gap 4.4%
【Rentabilidad real】
Beneficio operativo 2,048,000 yenes ÷ inversión total 52,500,000 yenes × 100 = rentabilidad real 3.9%
Rentabilidad real 3.9% − tipo de interés 2% = yield gap 1.9%
Si se compra la propiedad con las condiciones anteriores, la rentabilidad nominal es del 6.4%.
Sin embargo, considerando los gastos varios y el riesgo de vacancia, la rentabilidad real cae al 3.9%, casi a la mitad.
En ese caso, el yield gap real también cambia significativamente, así que tenga cuidado.
No considera el período de financiación
En el cálculo del yield gap, también tenga en cuenta que el período de financiación no está considerado.
El importe anual de reembolso del préstamo cambia según el período de financiación, y esto afecta también al importe neto.
Dado que el ingreso anual varía según el período de financiación, es peligroso tomar decisiones de inversión basándose únicamente en el yield gap sin considerar el período.
Entonces, calculemos el yield gap incorporando el concepto de período de financiación.
El yield gap que incorpora el concepto de período de financiación se puede calcular con "rentabilidad real de la propiedad de inversión − K%".
"K (%)" se llama constante del préstamo y se puede calcular con "importe anual de reembolso del préstamo (intereses + principal) ÷ importe total del préstamo pendiente".
Con las siguientes condiciones, calculamos el yield gap incorporando el concepto de período de financiación.
・Importe del préstamo: 50,000,000 yenes
・Importe anual de reembolso: 【reembolso en 10 años】 5,520,000 yenes, 【reembolso en 30 años】 2,220,000 yenes
・Rentabilidad real: 3.9%
【Reembolso en 10 años】
Importe anual de reembolso 5,520,000 yenes ÷ 50,000,000 yenes = 11.4% (K%)
3.9% − 11.4% = menos 7.5%
【Reembolso en 30 años】
Importe anual de reembolso 2,220,000 yenes ÷ 50,000,000 yenes = 4.4% (K%)
3.9% − 4.4% = menos 0.5%
En ambas condiciones, el yield gap se ha vuelto negativo, por lo que se puede ver que existe la posibilidad de perder dinero con el préstamo.
En este caso, es necesario tomar medidas para aumentar la tasa de ocupación o reducir los gastos.
La rentabilidad real tiende a disminuir con el paso del tiempo, por lo que si el tipo de interés es constante, K% no cambiará, y existe también el riesgo de que las pérdidas y ganancias aumenten.
Como resultado, se puede juzgar que mantener la propiedad con las condiciones anteriores conlleva el riesgo de que el flujo de caja se vuelva negativo.
Aunque el yield gap sea alto desde el punto de vista de la rentabilidad real, si no se considera el período de financiación, existe la posibilidad de invertir sin darse cuenta del riesgo de deterioro del flujo de caja, así que tenga cuidado.
El yield gap en Japón
¿Cómo ha evolucionado el yield gap en Japón?
Veamos aquí las tendencias pasadas del yield gap, la evolución reciente y las previsiones para el futuro.
El yield gap hasta ahora
A principios de la década de 1990, Japón estaba en el período de la burbuja económica.
Con la buena situación económica, muchas personas, principalmente empresarios, gastaban dinero, y las transacciones inmobiliarias también eran activas, por lo que los precios inmobiliarios subían en respuesta a la demanda.
Por otro lado, la rentabilidad de los inmuebles era baja, por lo que el yield gap durante la burbuja era negativo.
En aquella época, el tipo de interés de las instituciones financieras era del 6 al 8%, mientras que la rentabilidad nominal de las propiedades en el área de Tokio era de aproximadamente el 2 al 4%, siendo baja, por lo que el yield gap también tendía a ser bajo.
Los precios inmobiliarios suben en respuesta a la demanda, pero los alquileres no cambian tan drásticamente.
Es decir, durante la burbuja era difícil ganar con los ingresos por alquiler, por lo que el estilo predominante era ganar con las ganancias de la venta de inmuebles.
El yield gap en los últimos años
La burbuja estalló en 1991.
Dado que las personas que antes gastaban dinero dejaron de utilizar préstamos de instituciones financieras, los tipos de interés cayeron significativamente.
Los tipos de interés que durante la burbuja eran de alrededor del 6 al 8% bajaron al 2 al 4%.
Al mismo tiempo, los inmuebles también dejaron de venderse y los precios se desplomaron.
En cambio, la rentabilidad tendía a subir.
Incluso si los precios inmobiliarios caen, los alquileres no llegan a reducirse a la mitad.
El hecho de que los precios inmobiliarios bajeran permitió comprar a precios más bajos, lo que aumentó la rentabilidad, y además la caída de los tipos de interés de las instituciones financieras hizo que el yield gap tendiera a ser alto.
Dado que los ingresos por alquiler no cambian y se pueden adquirir propiedades a bajo precio, la inversión inmobiliaria en Japón posterior al estallido de la burbuja evolucionó hacia un estilo de ganar con los ingresos por alquiler.
¡Prediciendo el yield gap futuro!
Después del estallido de la burbuja, es una época en que el yield gap es positivo, por lo que tiende a ser fácil ganar con la inversión inmobiliaria incluso con deudas.
Sin embargo, también es interesante saber cómo evolucionará el yield gap en el futuro.
También es importante predecir el yield gap futuro desde tres puntos: alquiler, financiación y precio de la propiedad.
・Alquiler
Primero, en cuanto al alquiler, existe la posibilidad de que baje en el futuro.
La razón es que se prevé que a medida que avance la transparencia de los alquileres, la competencia se intensificará.
En el sector inmobiliario hay muchas partes opacas y existe la situación actual en que hay que seleccionar propiedades con poca información.
Sin embargo, con la difusión de Internet, las partes opacas se están aclarando gradualmente, por lo que el entorno está cambiando a uno donde se puede seleccionar propiedades obteniendo mucha información.
Si los alquileres se hacen transparentes en muchas propiedades, habrá más competidores, por lo que se prevé que la competencia se intensifique.
En la práctica, la intensificación de la competencia se ha manifestado con el aumento de propiedades que se anuncian sin comisión de intermediación ni fianza o depósito.
Con ello, existe la posibilidad de que los alquileres bajen.
・Tipos de interés
Se prevé que los tipos de interés suban en el futuro.
En el actual período de tipos ultrabajos, hay casos en que se puede obtener financiación al 1%.
Dado que este estado se ha prolongado mucho tiempo, puede decirse que la posibilidad de que los tipos de interés bajen en el futuro es baja.
En ese caso, se consideraría que irán subiendo gradualmente en el futuro.
・Precio de la propiedad
Existe la posibilidad de que los precios de la propiedad bajen.
Dado que las instituciones financieras tienden a ajustar la financiación, el número de compradores de inmuebles está disminuyendo.
Dado que la demanda inmobiliaria baja, los precios inmobiliarios también bajarán.
Que los precios bajen significa que se puede esperar la posibilidad de que la rentabilidad aumente.
Si se puede comprar un inmueble mientras los tipos de interés aún son bajos, también se puede esperar que el yield gap sea alto.
¡No juzgue la selección de propiedades solo por el yield gap!
El yield gap es uno de los factores importantes en la inversión inmobiliaria.
Sin embargo, es solo un indicador y no es todopoderoso.
No se puede afirmar que "si el valor del yield gap es grande, la inversión inmobiliaria tendrá éxito", por lo que hay que considerar lo necesario para obtener beneficios desde otro ángulo.
Uno de ellos es el "flujo de caja (cash flow)".
El flujo de caja significa el movimiento del dinero.
En la inversión inmobiliaria, "cuánto queda en mano" del flujo de caja es importante.
Las razones por las que es importante son las siguientes.
Se puede destinar al reembolso del préstamo
Si queda efectivo en mano, se genera tranquilidad en la gestión de la inversión inmobiliaria.
En la inversión inmobiliaria, cuando surgen vacantes, los ingresos disminuyen.
Sin embargo, el reembolso del préstamo continúa, por lo que hay que seguir pagando incluso si los ingresos disminuyen.
En ese caso, el reembolso se cubre con los fondos propios del inversor, pero si no hay efectivo en mano será difícil.
También puede darse el caso de que se necesite un reemplazo o reparación urgente de equipos.
Es necesario mantener efectivo en mano para poder responder con rapidez incluso en situaciones urgentes.
Se genera holgura
Si el flujo de caja tiene holgura, la vida se enriquece.
En la gestión inmobiliaria, los gastos generados se cubren con los beneficios obtenidos de la inversión, pero cuando el flujo de caja no tiene holgura, se cubre con los ingresos obtenidos del trabajo principal o los ahorros, por lo que los gastos de vida disminuyen.
Si la calidad de vida disminuye, también se pierde la tranquilidad mental, dificultando continuar con la inversión inmobiliaria.
Es necesario continuar la gestión de manera que no sea necesario recortar los gastos de vida.
También se obtienen grandes ventajas en la venta
Al vender una propiedad que se posee, las propiedades con mayores beneficios de flujo de caja tienden a tener un precio de tasación más alto.
Esto se debe a que se considera que se pueden obtener ingresos estables.
Si está considerando vender la propiedad en el futuro, se considera que puede obtener más beneficios en la venta si la vende después de mantener un estado con mucho flujo de caja.
La fórmula del flujo de caja se puede expresar como "ingresos por alquiler − gastos necesarios = flujo de caja".
Los gastos necesarios se refieren a los costos necesarios para la gestión, como los gastos de administración de la propiedad, los gastos de reparación, el reembolso del préstamo, el impuesto predial y los gastos de publicidad.
Además, también hay que deducir todos los impuestos como el impuesto municipal y el impuesto sobre la renta.
Por lo tanto, aunque posea un inmueble con un alquiler mensual de 100,000 yenes y un reembolso mensual del préstamo de 90,000 yenes, tenga en cuenta que el flujo de caja no será de +10,000 yenes.
Dado que se generan costos operativos e impuestos, existe la posibilidad de que el balance sea negativo.
Considere la compra de propiedades combinando el yield gap y el flujo de caja.
En la selección de propiedades para inversión inmobiliaria... ¡hay muchos puntos que debe conocer!
La selección de propiedades en la inversión inmobiliaria tiene un gran impacto en el balance, por lo que es necesaria una verificación minuciosa.
Seleccionar propiedades desde la perspectiva del yield gap y el flujo de caja también es importante, pero si es un principiante en la inversión inmobiliaria puede resultar difícil.
En ese caso, se puede comenzar la gestión contando con el apoyo de una empresa inmobiliaria.
Si cuenta con el apoyo de alguien que comprende la inversión, hay tranquilidad, pero quien toma la decisión final sobre la propiedad es uno mismo.
Para no arrepentirse y tener éxito en la inversión, explicamos los puntos clave que debe conocer al seleccionar propiedades.
Verificar las instalaciones de la propiedad
Si las instalaciones de la propiedad están bien equipadas, hay muchos aspectos atractivos y hay más personas que piensan en "querer mudarse".
Es eficaz para reducir el riesgo de vacancia.
Disponer de taquillas para paquetería y un entorno de Internet se está generalizando.
Las propiedades con instalaciones de seguridad como cerradura automática, videoportero, cámaras de seguridad y sistemas de seguridad del hogar tienen alta demanda de familias con niños y mujeres.
Para diferenciarse de otras propiedades, se pueden considerar servicios de conserjería, instalación de gimnasios o instalaciones en la azotea como jardines en altura.
Sin embargo, si se adoptan instalaciones lujosas, también es necesario el mantenimiento, y se generan costos de reparación y sustitución.
Será necesario determinar bien si se puede obtener una relación coste-beneficio favorable.
Verificar el entorno de la propiedad
En la selección de propiedades, también se verifica el entorno circundante.
Básicamente, el punto es si hay instalaciones necesarias para la vida en las proximidades.
Si en el radio de caminata hay instalaciones donde se puede hacer compras y comer, como supermercados, tiendas de conveniencia, droguerías y restaurantes, resulta conveniente poder ir a pie de inmediato.
Además, tener un banco y un hospital cerca genera sensación de seguridad.
Sin embargo, si no se adapta al segmento objetivo no tiene sentido.
Para personas que viven solas, con tener una tienda de conveniencia cerca no hay problema.
Para propiedades orientadas a familias, tener cerca supermercados y droguerías, así como parques, guarderías y escuelas es conveniente, por lo que los inquilinos encontrarán atractiva la propiedad.
Primero defina el segmento objetivo y luego comience la selección de propiedades.
Verificar la antigüedad de la propiedad
En la selección de propiedades, también es importante verificar la antigüedad.
En algunos casos se venden propiedades de segunda mano con yield gap alto a precios excepcionalmente bajos.
Esto puede deberse a que la propiedad es antigua, así que tenga cuidado.
Si la propiedad es antigua, hay muchas partes deterioradas y es necesario repararlas para gestionarla.
No solo reparar las partes rotas, sino también cambiar a nuevas instalaciones tiende a facilitar el aumento de inquilinos.
Si antes de comenzar la gestión se incurren en muchos costos, también llevará tiempo recuperarlos.
Verifique la antigüedad de la propiedad, compruebe bien el estado de la propiedad y luego decida la propiedad.
En la inversión inmobiliaria, ¡la selección del área de la propiedad es importante! ¿Cuáles son las más prometedoras?
En la inversión inmobiliaria, la selección del área donde se encuentra la propiedad afecta al balance.
Después de todo, si no se trata de un área donde se concentren muchas personas, es difícil reducir el riesgo de vacancia.
Si está indeciso sobre la selección del área, utilice lo siguiente como referencia para seleccionar propiedades.
Las áreas donde se concentran personas que viven solas son prometedoras
Si está pensando en una inversión inmobiliaria de estudios y similares orientada a personas que viven solas, las áreas donde se concentran personas que viven solas son prometedoras.
Sin embargo, hay también el riesgo de fracasar si se apunta de manera específica a estudiantes universitarios y de escuelas especializadas.
Si la propiedad está a pie caminable de la universidad, es cómodo ir y los inquilinos también tienden a reunirse.
Sin embargo, no es cero la posibilidad de que la escuela se traslade.
Si se traslada, los estudiantes se irán y los inquilinos también disminuirán.
En lugar de limitarse a áreas centradas solo en estudiantes, seleccionar propiedades orientadas a un amplio rango de personas que viven solas tenderá a tener más éxito.
Por ejemplo, en Tokio, las propiedades en áreas desde las que se puede llegar a las estaciones terminales como la Estación de Tokio o la Estación de Shinjuku en 30 minutos tienden a tener alta demanda.
Si selecciona propiedades con fácil acceso a las zonas urbanas para desplazarse al trabajo o la escuela, puede esperarse una gestión con riesgo de vacancia reducido.
Las áreas que encabezan los rankings de "ciudades donde se quiere vivir" son prometedoras
Si quiere pensar desde la perspectiva del inquilino, también se recomienda utilizar como referencia los "rankings de ciudades donde se quiere vivir".
Con las encuestas realizadas en los principales sitios de alquiler, se puede saber de un vistazo qué áreas están captando la atención de muchas personas.
En los rankings, también se conocen los motivos de popularidad, siendo de gran referencia.
Según el sitio, los rankings tienen diferentes formatos: hay rankings divididos por área como versión del área metropolitana de Tokio y versión del área de Kansai, así como rankings adaptados a las necesidades como rankings de "quiero vivir de alquiler" y "quiero comprar y vivir".
Si se utilizan en la selección de propiedades, permitirá una selección de propiedades más adaptada a las necesidades.
La selección de áreas considerando el riesgo de desastres es prometedora
No es de extrañar que ocurran desastres en cualquier momento, como tifones, lluvias intensas y terremotos.
Aunque hay muchas partes impredecibles, entre quienes buscan propiedades hay muchos que realizan la "selección de propiedades con bajo riesgo de desastres".
Existen métodos como comprar inmuebles con los nuevos estándares sísmicos o comprar propiedades con alta clasificación antisísmica, pero no hay que olvidar verificar los mapas de riesgo.
Con los mapas de riesgo, se puede saber qué tipo de peligros de desastre existen en el área donde está la propiedad que se está considerando comprar.
Con los mapas de riesgo de inundaciones, se pueden verificar las zonas de inundación prevista.
Además, también se pueden verificar el peligro de corrimientos de tierra y las áreas donde puede ocurrir la licuefacción, y se conoce el peligro ante cualquier eventualidad.
Los mapas de riesgo se pueden consultar en el "Portal de Mapas de Riesgo" gestionado por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, así que verifique de antemano si el área donde está la propiedad que desea comprar se encuentra en un lugar seguro.
Si es un área sin problemas, también ayuda a reducir los costos de reparación por desastres.
Las regiones donde aumenta la población son prometedoras
Si la población es grande, la demanda de alquiler se estabiliza.
Por muy atractiva que sea la propiedad que se prepare, si hay pocas personas no se reunirán quienes vivan, por lo que no se podrá ocupar la vacante.
Por eso, en la selección de propiedades para inversión también hay que prestar atención a la población.
Por ejemplo, en la ciudad de Fukuoka se prevé que la población joven de entre 15 y 29 años aumente hasta 2035.
Observar estas tendencias demográficas y determinar el área óptima también es el secreto del éxito en la inversión inmobiliaria.
Las áreas con fácil acceso al centro urbano son prometedoras
Las propiedades en áreas cercanas a las estaciones de metro son caras, por lo que aunque se sepa que la demanda es alta, es necesario mucho capital para comprarlas, y puede haber quienes encuentren difícil la inversión.
Sin embargo, hay muchas propiedades de las que se pueden obtener beneficios aunque estén en los suburbios y no en el centro de Tokio.
Por ejemplo, en la ciudad de Kisarazu, en la prefectura de Chiba, hay autobuses exprés que pasan por la Línea Aqua todos los días, por lo que el acceso al centro urbano es fácil.
En Kanagawa también hay estaciones desde las que se puede acceder a Tokio en menos de 30 minutos utilizando trenes rápidos o expresos.
Tanto Chiba como Kanagawa tienen muchos lugares de entretenimiento y muchas instalaciones donde se puede ir de compras, siendo áreas cómodas para vivir.
Además, al tener fácil acceso al centro de Tokio, también resultan convenientes para desplazarse al trabajo o la escuela, por lo que la demanda es alta.
Además, en los últimos años, con el impacto del nuevo coronavirus, el trabajo remoto se ha generalizado.
Como se puede seguir trabajando sin vivir cerca del lugar de trabajo, también aumenta el número de personas que se trasladan a las regiones en lugar de al centro urbano.
Desde 2020, la llegada a Tokio ha disminuido significativamente.
Por otro lado, el número de personas que se fue de Tokio fue de 601,000 entre 2018 y el primer semestre de 2019, aumentando a 641,000 en el período 2020 - primer semestre de 2021, un aumento de 40,000 personas.
Según una encuesta del Banco de Desarrollo del Japón, los destinos de traslado desde Tokio después del COVID han aumentado en áreas como la prefectura de Kanagawa, la prefectura de Saitama, la prefectura de Chiba, la prefectura de Ibaraki, la prefectura de Tochigi, la prefectura de Shizuoka y la prefectura de Nagano.
Todas ellas son regiones con fácil acceso a Tokio.
Incluso si avanza el trabajo remoto, si la sede de la empresa está en el centro urbano, también se puede considerar el caso de ir periódicamente.
En ese momento, vivir en un área con fácil acceso al centro urbano tiene mayor comodidad y resulta más fácil ir.
Si está apuntando a propiedades fuera del centro urbano, busque propiedades con fácil acceso al centro urbano y con un excelente entorno circundante.
Puntos de atención en la selección de propiedades
Para realizar inversión inmobiliaria, la selección de propiedades es indispensable.
Sin embargo, hay que considerar integralmente todos los aspectos como el yield gap, el flujo de caja, la ubicación y el entorno circundante, y juzgar para realizar la selección óptima de propiedades.
Si es un principiante en la inversión inmobiliaria, también tiene sus límites hacerlo solo.
En ese caso, avance con la inversión apoyándose en una empresa inmobiliaria.
Como tienen muchos conocimientos sobre inversión, pueden ayudar a seleccionar la propiedad óptima mientras se consulta.
Le presentarán propiedades atractivas como "propiedades con yield gap alto", "fácil de comprar porque el tipo de interés del préstamo es bajo" y "baratas a pesar de estar en una buena ubicación".
Sin embargo, dependiendo del agente comercial y la empresa inmobiliaria, también hay casos en que se promueve la compra pensando solo en las ventajas del lado de la empresa, así que hay que tener cuidado.
En cuanto al yield gap, también existe la posibilidad de que se haga atractivo calculando con la rentabilidad nominal.
Por supuesto, no todas las empresas inmobiliarias lo hacen.
Para no caer en empresas fraudulentas, la selección de una empresa de confianza también es importante en la inversión inmobiliaria.
Conclusión
Si se equivoca en la selección de la propiedad a gestionar, no se puede obtener el beneficio deseado y se arrepentirá de haber comenzado la inversión inmobiliaria.
En la selección de propiedades, la utilización del yield gap es indispensable.
Sin embargo, si solo se preocupa por el yield gap, no se puede realizar una selección óptima de propiedades.
Avance en la selección de propiedades que permitan obtener beneficios considerando también el flujo de caja, el entorno circundante y el área de la propiedad mencionados anteriormente.
Y en la selección de propiedades, no dependa solo de la empresa inmobiliaria; investigue el edificio usted mismo también y comience la inversión inmobiliaria.
Preguntas frecuentes sobre el yield gap
P1. ¿Cuál es la referencia del yield gap?
Generalmente se considera que un yield gap del 1.5 al 2% o más es la referencia para la decisión de inversión. Sin embargo, también es necesario considerar la ubicación y la antigüedad de la propiedad.
P2. ¿Si el yield gap es alto, es seguro?
Aunque el yield gap sea alto, si no se consideran el riesgo de vacancia y los costos de reparación, la rentabilidad real puede ser baja. Es importante hacer un juicio integral.
P3. ¿Cuál es la relación entre la rentabilidad nominal y el yield gap?
El yield gap es la rentabilidad nominal menos el tipo de interés del préstamo. Para un juicio más preciso, use la rentabilidad real (rentabilidad NOI).
