La impermeabilización asfáltica es, con más de cien años de trayectoria desde la era Taisho, uno de los métodos de impermeabilización de cubiertas más fiables que existen para edificios de viviendas y oficinas en Japón.
Este artículo compara los tres métodos de impermeabilización asfáltica, analiza las diferencias de vida útil frente a otros sistemas de impermeabilización, explica cuándo y cómo realizar el mantenimiento, describe los tipos de obra de renovación y ofrece claves para elegir empresa instaladora. Conviene señalar de entrada que el marco normativo difiere del habitual en España: mientras que en Japón estas obras las decide y sufraga directamente el propietario del edificio, en España la impermeabilización de una cubierta comunitaria suele encuadrarse dentro de las obras de conservación que regula la Ley de Propiedad Horizontal, aprobadas en junta de la comunidad de propietarios y sujetas además a las exigencias del Código Técnico de la Edificación (CTE), en particular su Documento Básico HS de Salubridad.
¿Qué es la impermeabilización asfáltica?
Es un método que forma la capa impermeable combinando asfalto fundido con láminas asfálticas. Al combinar una impermeabilización aplicada (como una pintura) con una impermeabilización de lámina (que se adhiere), se logra una estanqueidad muy elevada. Permite además ajardinar la cubierta y destaca por la estabilidad de su calidad de ejecución, una fiabilidad comparable a la de los sistemas multicapa de betún modificado que se emplean en las cubiertas planas de los edificios europeos.
Características, ventajas e inconvenientes de los tres métodos
| Método en caliente | Método con soplete | Método en frío (autoadhesivo) | |
|---|---|---|---|
| Procedimiento | Se funde el asfalto en un caldero y se adhieren las láminas de fieltro impermeabilizante | Se calienta la lámina modificada con un soplete y se adhiere directamente | Se coloca una lámina con capa adhesiva de asfalto-caucho, sin necesidad de calor |
| Uso de fuego | Sí (caldero) | Sí (soplete) | No |
| Olor y humo | Abundante | Escaso | Ninguno |
| Vida útil | Más de 17 años | 15–25 años | 15–20 años |
| Ventajas | Curado rápido, más de 100 años de trayectoria acumulada, alta estanqueidad y durabilidad | Eficiente (funde y adhiere a la vez), menor riesgo de lesiones para el operario | Sin olor ni humo, ideal en zonas residenciales densas, más respetuoso con el entorno |
| Inconvenientes | Genera olor y humo, riesgo de quemaduras para el operario | Un defecto de ejecución acelera el deterioro (depende mucho de la destreza del instalador) | La capa impermeable resulta más gruesa y pesada, lo que aumenta la carga sobre la estructura |
| Uso más habitual | Cubiertas de grandes edificios y bloques de viviendas | Es el método más utilizado en general | Zonas urbanas de alta densidad residencial |
Impermeabilización asfáltica frente a otros métodos: comparación de vida útil
| Método de impermeabilización | Vida útil | Coste | Características |
|---|---|---|---|
| Impermeabilización asfáltica | 15–25 años (el método en caliente supera los 17 años) | Alto | Al estar formada por varias capas, se deteriora con menor facilidad. Es el sistema más fiable |
| Impermeabilización con lámina | 10–15 años | Bajo | Instalación sencilla que acorta el plazo de obra. Consiste simplemente en adherir una lámina |
| Impermeabilización con poliuretano | 10–15 años | Bajo | Se adapta bien a formas complejas. Requiere un mantenimiento frecuente |
Aunque la impermeabilización asfáltica tiene un coste inicial elevado, su vida útil llega a duplicar la de otros métodos, lo que permite reducir el gasto de mantenimiento a largo plazo, de forma similar a como en Europa se recomienda comparar el coste inicial de un sistema multicapa frente al ciclo de renovaciones más cortas de una membrana de PVC o EPDM de gama económica.
Seis señales de deterioro que exigen mantenimiento
- Grietas — fisuras en la superficie de la solera de protección o de la propia capa impermeable, causa directa de filtraciones
- Charcos de agua — un defecto de ejecución o una deformación del suelo impide el drenaje correcto, lo que acelera el deterioro de la capa impermeable
- Filtraciones de agua — fase final de un deterioro no atendido, que obliga a rehacer por completo la impermeabilización
- Abombamientos — una mala adherencia con la base permite la entrada de aire o agua, lo que puede acabar rompiendo la capa impermeable
- Aparición de malas hierbas — la tierra acumulada junto a los desagües permite que las raíces penetren en la capa impermeable; arrancarlas a mano puede dañar aún más el material
- Grietas y fugas junto a los desagües — el agua se filtra a través de grietas alrededor del sumidero, lo que requiere una intervención urgente
Lista de autocomprobación
Si se cumple aunque sea una sola de las siguientes condiciones, se recomienda consultar a una empresa especializada.
- □ Ya se han producido filtraciones de agua
- □ Hay una grieta horizontal larga en la fachada
- □ Al golpear el hormigón se escucha un sonido seco y hueco
- □ La capa impermeable presenta roturas o desprendimientos
- □ Hay grietas o malas hierbas alrededor de los desagües
- □ La lámina impermeable presenta abombamientos
- □ La superficie impermeable se ha vuelto blanquecina y pulverulenta
- □ Empieza a acumularse agua sobre la superficie asfáltica
Tres formas de prolongar la vida útil de la impermeabilización
① Reparar el deterioro cuando la zona afectada aún es pequeña
Si se deja sin atender una grieta o un abombamiento pequeño, con el tiempo será necesario retirar por completo la antigua capa impermeable en una obra de renovación de gran envergadura. Reparar a tiempo reduce el coste total y alarga la vida útil del edificio.
② Renovar periódicamente la capa de acabado (cada cinco años)
La capa de acabado protege la superficie más externa de la impermeabilización. Renovarla cada cinco años permite alargar el ciclo de intervención de toda la capa impermeable. Es un mantenimiento mucho menos costoso, tanto en esfuerzo como en dinero, que una obra de impermeabilización completa, por lo que ofrece una excelente relación coste-beneficio.
③ Limpieza periódica de los desagües (drenes)
Cuando se acumulan basura, hojas secas o tierra, el agua de lluvia no puede evacuarse correctamente, y los charcos resultantes terminan deteriorando la capa impermeable. La limpieza de los desagües es una tarea de mantenimiento rutinaria que puede realizar el propio personal de conserjería o los vecinos, de forma equivalente a la limpieza de canalones y sumideros que en una comunidad de propietarios suele encargarse al servicio de mantenimiento del edificio.
Los tres tipos de obra de renovación
| Método | Descripción | Situación adecuada |
|---|---|---|
| Método de recubrimiento | Se instala una nueva capa impermeable sobre la existente | Cuando la capa existente conserva aún capacidad impermeabilizante |
| Método de retirada total | Se elimina por completo la capa impermeable existente y se instala una nueva | Cuando el deterioro es severo y la capa existente ya no es utilizable |
| Método de regeneración | Se adhiere una nueva capa sobre la existente hasta formar un conjunto unificado | Cuando no se desea perforar la base. El riesgo de filtraciones durante la obra es bajo |
Cuatro claves para elegir empresa de impermeabilización
- Comprobar experiencia y trayectoria — revisar en su web qué tipo de obras realiza habitualmente y sus casos de referencia
- Examinar con detalle el presupuesto — comprobar que no aparece como una partida genérica «a tanto alzado», sino con el contenido de la obra, las superficies y el precio unitario claramente detallados
- Solicitar al menos tres presupuestos — para comparar de forma objetiva el coste y el alcance de la obra
- Elegir una empresa que ejecute la obra con personal propio — evita márgenes de intermediación y permite mantener un trato directo con mayor tranquilidad
Frecuencia de las inspecciones periódicas
En los edificios de titularidad de la prefectura de Osaka, la normativa exige a los responsables de las instalaciones una inspección visual una vez al año. Es recomendable que los edificios de viviendas en alquiler sigan una periodicidad similar. Para las zonas con riesgo de caída, como las cubiertas, conviene encargar la inspección a una empresa especializada que pueda garantizar la seguridad de sus técnicos, tal y como exigen también los protocolos de trabajos en altura habituales en la normativa de prevención de riesgos laborales de los países de habla hispana.
Resumen
La impermeabilización asfáltica, con una vida útil de 15 a 25 años (más de 17 años en el caso del método en caliente), es el sistema más duradero entre los métodos de impermeabilización disponibles. No obstante, esta cifra varía según el método concreto, la ubicación del edificio y su exposición al sol, por lo que nunca debe tomarse la vida útil como criterio único sin antes realizar una inspección real del estado de la cubierta. Precisamente por su larga duración, existe el riesgo de descuidar el mantenimiento. Mantener revisiones periódicas por cuenta propia, renovar la capa de acabado y limpiar los desagües con regularidad permite alargar al máximo la eficacia de la impermeabilización.
En INA&Associates Co., Ltd. ofrecemos un servicio integral de gestión de alquiler que incluye la gestión del mantenimiento de los edificios de viviendas y oficinas. No dude en consultarnos también sobre los planes de mantenimiento de la impermeabilización y la selección de la empresa instaladora.
